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1、简阳房地产市场调查,2017年8月,城市环境 | 城市概况,简阳市户籍人口148.7万，常住人口104.59万，幅员面积2213.5平方公里，四川省第三人口大县，四川省首批工业强县示范市、四川省现代服务业综合改革试点市，16年5月经国务院批准将资阳市代管的县级简阳市改由成都市代管。,天府雄州简阳，简阳市是四川省成都市代管的县级市，位于四川盆地西部、龙泉山东麓、沱江中游，北倚成都市龙泉驿区、金堂县，西连天府新区成都直管区、眉山市仁寿县，东南邻资阳市雁江区、乐至县，自古被誉为“蜀都东大门”。,简阳市总面积2213.5平方公里，辖4个街道、54个乡镇（其中12个乡镇由成都高新区托管），共853个村（
2、社区），总人口148.7万，是四川省第三人口大县（市）、四川省首批工业强县示范市、四川省现代服务业综合改革试点市、全国电子商务进农村综合示范市，四川省卫生城市、四川省文明城市、全国文明城市创建提名城市。截止2016年，地区生产总值437.5亿元，人均生产总值41830元。,城市环境 | 城市规划,按照“建设天府新区，冲刺全省十强”的总体要求，简阳紧紧抓住天府新区、成都新机场和毗河引水工程建设契机，对接成都“世界现代田园城市”战略构想，根据“三区三带三基地”发展战略和“拥江发展、上拓下延、四镇同城”城市发展思路，着力打造“山水环绕、文明整洁、配套完善、环境优美”的现代山水园林城市； 成都简阳工业
3、发展区以汽车产业为主导，配套高端装备制造、战略新兴产业，打造千亿级产业集群，加快发展新能源汽车产业，将简阳打造为成都汽车产业的重要承载基地； 临空港片区依托临港区位优势，以天府新机场为中心，大力发展电子商务、现代物流等生产服务业； 三岔中等城市规划区，打造4个特色鲜明的小城市，带动引领周边区域经济社会发展，以都市现代农业和乡村旅游为主导，打造一批经济强镇、旅游名镇； 一江两岸主城区，到2021年城市框架达到50平方公里，现政府重点打造区域规划，拟建成 “城山相映、人水共生”的活力、生态、文明宜居城市；,简阳市规划四大集中发展区域：成都简阳工业发展区、临空港产业区、三岔中等城市区、一江两岸主城区
4、；,城市环境 | 城市规划,简阳主城区的板块划分受沱江阻隔、桥梁修建的限制，主要沿沱江自北向南分布，目前城市重点发展为东城新区。,四川省简阳市行政区划： 全市辖55个镇乡， 其中：镇26个，乡29个；有797个村，辖6925个村民小组；有居民委员会 77个，辖居民小组285个。,城市环境 | 区域规划,东城新区以住宅、商业、教育和公园用地为主，一类住宅用地主要以沱江为倚靠，自上而下沿江排布，政府规划将东城新区打造为城市高端生态住宅区。,坚持“融入成都、主劢接轨，沿江开发、跨江发展，优化老城、拓展新区”思路，以东城新区为龙头，西城旧城和城南巟业新城为两冀，建设成都经济区最具商机、最具活力、最具人
5、气的山水田园明珠城市，打造千里沱江第一城。 一江两岸：由沱江为中心，西城片区，东城新区组成的集政店办公、商业、居住、餐饮娱乐为一体的综合性区域。 三城同建：优化旧城区功能；加快建设城南新城巟业园区；完善东城新区建设。,城市环境 | 区域规划,成都天府国际机场位于成都简阳市芦葭镇附近，距简阳主城区15公里， 是“十三五”规划建设的我国最大民用运输枢纽机场项目，定位为中国第四个国家级国际航空枢纽；,近300平方公里的规划区范围内，将重点建设成都片区的临空服务业、航空物流、航空研发制造，以及资阳片区的临空制造业、临空综合服务共5个功能组团，引导临空产业集聚发展，形成“一区两片多组团”的空间开发格局。
6、 建新机场立体交通换乘中心，打造以天府国际机场为核心，轨道、公路和航空等多种运输方式一体化衔接的综合客运枢纽，提高通达机场的便捷度和区域内集散水平；加强空陆联运设施和航空货运仓储设施建设，完善集疏运系统，建设无缝衔接的综合货运枢纽。,城市环境 | 区域规划,以成都天府国际机场为枢纽、综合运输体系为动脉，规划建设成都天府国际空港新城和现代化产业基地，发展先进制造业和生产服务业，开辟城市永续发展新空间，打造创新驱动发展新引擎。,带动简阳全域超前发展，使简阳市达到成都市设区标准，2016年12月29日，将河西12个乡镇（玉成乡、新民乡、福田乡、董家埂、清风乡、芦葭镇、草池镇、三岔镇、丹景乡、坛罐乡、
7、海螺乡、石板凳镇）委托给成都高新区托管，成立成都高新东区，成都高新区管委会将迁至新民。,城市环境 | 交通概况,成都次级综合交通枢纽结合简阳市立体综合交通运输体系规划（20132030），简阳以成都天府国际机场为依赖形成了“一空六高七轨九快八干线”的立体综合交通运输体系。,“六高”：包括成渝高速公路、成都第二绕城高速公路、成宜高速公路、成安渝高速公路、成都经济区环线高速公路及成都新机场高速公路。 “七轨”：包括成渝铁路、成渝城际客运专线，成都地铁18号线、成都地铁13号线，蓉昆客专、成达万客专、成渝铁路至机场联络线。 “九快”：包括成简资快速通道、简机快速通道、简仁快速通道、成资快速通道、金简
8、黄快速通道、龙简快速通道、成安渝石钟互通连接线、金简南线、河东环线快速通道。 “八干线”：指G318（G319）线、G321线、S210线、S307线、螺简路、金简路、东三路、石龙路。,城市环境 | 轨道交通,轨道交通快速发展，多条铁路专线和联络线，连通成都地铁13、18、24号线，归于成都，融于成都。,13号线将经过简阳老城区、龙简新城、空港新城；13-1号线到达资阳； 18号线经过三岔新城、空港新城；18-1号线到达简阳老城区； 24号线经过龙简新城、三岔新城到达金堂；简阳(环)线可到简阳老城区、空港新城。简阳(环)线不仅串联简阳老城区、新机场周边区域，并与18号线形成换乘，可衔接快线联系
9、成都，还与13号线、24号线有交接，使几大城市轨道交通线互相连通，全面覆盖简阳； 同时铁路覆盖全面，拥有成渝铁路、成渝城际客运专线，蓉昆客专、成达万客专、成渝铁路至机场联络线；,经济环境 | 经济概况,2016年简阳GDP总量366亿，固定资产投资位于五大百万人口大县第一， 增速较平缓，区域经济实力较强；,备注：数据来源于市调踩盘、同行咨询、网络搜集；,经济环境 | 经济概况,简阳城镇人口人均可支配收入和社会消费品零售总额位居第一，城市消费能力强劲；,备注：数据来源于市调踩盘、同行咨询、网络搜集；,城市发展的6大优势均备，随着成都市代管带来政策规划利好，简阳城市发展潜力巨大；,城市发展 | 总
10、结,区位,交通,产业结构,政策,经济总量,消费能力,简阳市成都东进战略的主战场 是川东、川南的咽喉要地，是成都东南新门户，是成都高新东区经济高地,以高速、快速通路为主，连接成都13、18、24号地铁线，以及以天府新机场为枢纽，构成成都次综合交通枢纽,以汽车高端制造、新兴高新技术、现代物流、旅游等产业集中发展，经济发展潜力巨大,受划归成都市代管后，修建机场等利好因素影响，政策扶持力度加大，四大发展规划区推动建设加速,2016年简阳GDP总量366亿，固定资产投资位于五大百万人口大县第一， 增速较平缓，区域经济实力较强,简阳为四川第三大人口县，城镇人口人均可支配收入和社会消费品零售总额位居第一，城
11、市消费能力强劲,成渝经济圈重要打造区域，带动简阳全市经济飞速发展,交通发达， 机场建成“一空六高七轨九快八干线”的立体综合交通运输体系,产业集中化，城市现代化快速成型，大型高新企业进驻，人才引进潜力巨大,各项扶持政策相继发布，招商引资能力增强，各项试点区域落地,产业升级，多种产业集中发展，搭载成都市发展快速班车，经济实力稳步提升,城镇人均收入稳步提升，自身人口基数大，加外来人口增加消费总体量,简阳市商住用地拍卖会成交结果一览表(2017年04月21日),市场环境 | 土地成交,16年至今，简阳城区土地市场通过招拍挂住宅属性土地成交仅2块，政府土地放量小，在一定程度上造成住宅市场供不应求，市场存
12、量较少，价格一路攀升；,备注：土地数据来源于易居克而瑞数据库；,简阳市场整体受政策、区域规划利好等因素影响，价格持续走高，在2017年4月价格达到顶峰； 销量5月达顶峰，销售1211套房源，均价6769元/，个别项目突破7000元/，政府出台限价政策；,备注：数据来源于市调踩盘、同行咨询、网络搜集；,市场环境 | 年度量价走势,市场环境 | 限价政策,7000元/ 新房限价,新房限价令： 受政策利好因素影响，房管局对于新房价格不高于7000元/，区域市场供不应求，同时二手房市场不受限价控制，均价7708元/，二手房与新房价差相甚，一定程度上促使区域市场多次开盘热销；,竞争环境 | 分板块格局,
13、简阳主城区几大板块分布在沱江自北向南流域的沿江城市发展带，目前城市重点发展为东城新区。,简阳各个板块目前以城东新区发展最好，区域共计11个项目，其中待售项目6个，在售项目5个皆为尾盘销售，目前区域整体供不因求，城东新区销售情况最好为万峰城锦峰里一期，均价6500元/，月均销售113套；,竞争环境 | 分板块格局,待售项目及地块,1,在售项目,1,图例：,备注：数据来源于市调踩盘、同行咨询、网络搜集；,目前存量共计167万，其中城东新城片区最多共计135，其次为城北新城片区共计15万； 年均销售量99万/年，其中城东新城片区最多共计78万/年，其次为城北新城片区9万/年； 以目前市场情况进行预判
14、，预计简阳市场库存完全去化需要1年8个月；（注：存量数据包含在建未销售项目）,市场环境 | 分板块格局,均价6200元/,均价6500元/,均价6100元/,均价5600元/,备注：数据来源于市调踩盘、同行咨询、网络搜集；,简阳各项目推售均按计划均匀推售，存量户型占比近乎项目户型配比； 简阳市场以88-124三室两厅双卫为主，城东新区三室两厅双卫户型存量最多，共计37万，占比47%； 热点户型其次为120-131三室两厅单卫，城东新区三室两厅单卫户型存量最多，共计19万，占比24%；,市场环境 | 分板块格局,备注：数据来源于市调踩盘、同行咨询、网络搜集；,市场环境 | 客户情况,2016年人
15、均年消费水平，东城新区为最高34570元，石桥板块最低：23729元； 石桥板块多为周边乡镇居民迁入；老城区以本地本地土著为主；东溪板块多为外来务工人员； 东城新区以本地企事业单位、政府机关和外来个体私营户为主要消费群体，收入水平整体较高；,备注：数据来源于市调踩盘、同行咨询、网络搜集；,市场环境 | 总结,简阳沿沱江由南向北发展，东城新区自身环境优良、政府重点打造，属于现阶段发展最好区域； 土地供应少，城市利好规划，受拆迁、限购影响需求上涨，住宅市场供不应求、量价齐升； 政府出台限价措施，清水住宅不得高于7000元/，抑制简阳住宅市场价格猛涨； 市场存量较少，按现年均100万方测算，现市场存
16、量去化周期预计为1年8个月； 存量以套三双为主，前期走量较好产品主要为套三双，其次为舒适型套三单； 16年简阳居民消费水平，2.4-3.4万元/年，东城新区居住消费水平最高；,住宅市场存量少，短期内市场需求旺盛,备注：数据来源于市调踩盘、同行咨询、网络搜集；,城东新区对于简阳而言， 就好比 12年至今，成都天府新区板块,已售项目及地块,1,在售项目,1,图例：,简阳待售项目共计11个，其中城东新区待售项目最多共计10个，其中新项目4个，待加推项目6个，预计9月-12月项目将陆续开盘；简阳待售货量共计17121套，待售货量主要来自与城东新片区共计16846套；,竞争环境 | 待售项目汇总,备注：数据来源于市调踩盘、同行咨询、网络搜集；,滨江新城,16,蓝湖城邦,6,10,枫丹雅筑,竞争环境 | 东城新区项目汇总表,未来市场机遇与挑战并存！ 东城新区板块阶段性断货3-4月，政府重点规划区域，市场需求量依旧旺盛、区域热度不减； 区域内待售项目将陆续推出，预计货量135万方；,备注：数据来源于市调踩盘、同行咨询、网络搜
