2014年9月3日郑州江泰天宇国际项目二期发展方向研究

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1、江泰天宇国际项目 二期发展方向研究,前言,张魏寨街,京广路,京广路,地块南邻农贸市场,地块西邻简陋巷子,现状分析地块四至 南邻高砦农贸市场、东临京广路、北邻张巍寨街、西临张魏寨,与周边城市道路的距离 项目距离长江路89米 项目距离碧云路756米 项目距离航海路826米 项目距离大学路1000米 项目距离连云路1260米 项目距离南三环1256米 与周边地铁线路的距离 项目距离地铁2号线2445米 项目距离地铁6号线1000米 项目距离地铁5号线826米 项目距离地铁11号线1256米,周边城市道路等级 城市主干道（3条） 长江路（双向6车道） 连云路（双向6车道） 航海路（双向8车道） 城市次

2、干道（2条） 代庄街（双向4车道） 碧云路（双向4车道） 片区街坊道路（1条） 张魏寨街建云路（双向2车道） 城市快速通道（1条） 京广路 省级枢纽快速通道（1条） 南三环,现状分析地块交通 地块最大的交通优势是正临城市主干道京广路，具有较好的展示面、通达性；北邻片区街坊道路张魏寨街，交通优势不明显；与周边地铁线路距离800-2500米之间，对项目商业发展支持有限,1）如何使二期价格达到13000元/ 2）容积率1.4情况下如何实现价值最大化？ 3）如何实现项目快速去化变现？ 4）如何更好实现项目做出形象、确保利润、畅通现金流三者和谐发展？ 5）如何打造商业用地精品生活社区标杆？,项目二期地块

3、所承载的使命项目内部容积率R=1.4，且属于商业用地，基于此容积率和土地现状，项目产品如何定位？,二期？,商业用地的土地性质 1、40年商业用地的土地性质价值体现能力差，涨幅空间有限 2、50%首付，10年按揭目标客户层面收紧，置业投资受打压 3、商水商电商物业商税费购置及使用成本较高，资金压力增大,项目商业性质,市场面、产品面、客户面,承受巨大压力,思考：突破产品本身压力，成功转化，产品设计等多方面提升项目卖点 找准自我的一次性价比超越，就验证以实现市场的突破！ 全力打造：,物有所值、物超所值,容积率1.4能做什么产品洋房+别墅？纯洋房？商墅？联排别墅？多层复式LOFT公寓？,花园洋房？,多

4、层LOFT公寓？,商墅？,联排别墅？,1,2,商墅发展方向研究,4,项目二期最优化发展方向选择,总部基地发展方向研究,住宅化发展方向研究,3,LOFT发展方向研究,本次汇报提纲,5,低密度总部基地,建面400,建面400,【总部基地】基本指标以4层总部基地为主，标准层800，容积率做到1.4，建筑面积25150，可开发8栋企业总部基地,【总部基地】基本售价估测,鉴于项目属于低密度物业，根据板块低密度办公物业与高层办公物业价差1.23：1，我项目低密度办公物业价格应为 11000元/,我项目总部基地均价1.1万/,通过对比，估测,预计实现销售额=11000元/25150=276650000元=2

5、.7665亿元,鉴于项目既定销售目标3个亿，而总部基地可实现2.76亿，显然较难完成目标；从经济角度看，不建议开发总部基地,【总部基地】实现度分析 估测售价1.1万/，可实现2.766亿元，仍难实现既定3个亿的经济目标；我项目与周边高层写字楼价差1.23:1，对项目售价提升产生一定制约因素；鉴于总价440万，一定程度上将阻碍回现速度,如果甲方有足够的资源支持，发展总部基地仍有利好因素,升龙二七中心 户型面积：400 售价：8580元/ 销售总价：343.2万 目前日均租金：1.7元/ 年租金：24.8万 投资回报率：7.23%,我项目低密度商务 户型面积：400 售价：11000元/ 销售总价

6、：440万 目前日租金：1.6元/ 年租金：23.36万 投资回报率：5.3%,VS,【总部基地】投资回报率 我项目低密度办公物业与二七升龙中心进行比较，我项目日租金1.6、升龙二七中心日均租金1.7 ，我项目年投资回报率5.3%，升龙二七中心年投资回报率7.23%,【总部基地】客户分析,半层400 售价1.1万 总价440万,整层800 售价1.1万 总价880万,50%首付 即：220万,50%首付 即：440万,中型商铺、写字楼投资客户 投资为主，自营为辅 可能单套，或半层或整层购买,二七商圈、火车站商圈、河医商圈、大学路商圈等实力较强的品牌代理商、经销商 马寨产业集聚区中小型实业家 专

7、业市场如二七服装工业园、鞋城、中陆物流港、万客来、中原百姓采博城、家居建材博览中心、华南城、淮河路金泰成、南四环商贸物流基地，及华南城、金源百荣等实力型工商户、经营户 二七区早期投资商铺暴富，目前已发展为专业的商铺投资的实力型客户 二七区从事房地产、建筑、金融、网媒、餐饮、娱乐休闲、法律服务等资深专业人士，或中小型私企老板 二七区个别权力型政府官员 在二七区投资兴业的实力型外商,问题 面积大、总价高，投资门槛相对提高，对去化速度将产生显著抑制因素，较难保证项目快速去化/及时回现，增加资金沉淀与库存风险,【总部基地】案例建业总部港位于郑东新区东风路如意湖西侧，打造定制式企业总部基地，规划3个组团

8、，2010年6月8日首期开盘均价1.1万/，2014年初清盘均价2.4万/,【总部基地】案例建业总部港价差对比 CBD核心区域内，建业总部港与中科、王鼎等相比，平均高出4000元/ ，价差1.3:1；但与郑东标杆性写字楼如美盛中心、绿地中心相比，存在明显差距,分析： （1）CBD核心区域内，建业总部港价格高于中科和王鼎项目，高出4000元/，建业总部港建业品牌效应及配套服务得以价值提升 （2）东风路沿线区域内，建业总部港位置优势明显，价格与美盛、鼎盛中心、绿地价值相当，该几个项目属于高档次写字楼，相比较而言，建业总部港项目价格偏低，比普通写字楼高出7000元/，应该高出10000/元，总部港价

9、值27000元/ （3）写字楼价格最主要的决定因素：第一是地段、第二是写字楼硬件配置设施 本项目属于二七区，不属于商务金融区，所以在此地块开发商务型物业，后期价格很难提升。,1,2,商墅发展方向研究,4,项目二期最优化发展方向选择,总部基地发展方向研究,住宅化发展方向研究,3,LOFT发展方向研究,本次汇报提纲,5,商墅发展方向研究以4层叠加式商墅为主，标准层面积660；容积率做到1.4，建筑面积可达25150,4层叠加式商墅,LOW-E 玻幕,干挂石材饰面,标准层：2640,项目【商墅】价格估测 采取市场比较法,根据同峰对市场的长期观察和总结，影响投资者决定购买物业的最重要因素为：租金、年增

10、长率、年回报率。,1、影响投资者选择最重要因素,2、选择因素相互作用的数学模型,在租金、年增长率、年回报率三个最主要因素之间，会根据条件的不同对投资者的决定产生动态的影响，而最终的结果就是产品综合条件所产生的实际销售价格： P（售价）= Ren(1+Gro)n 12/ Ret 当本项目确定需要达到的市场合理竞争力水平之后，就能明确计算出合理的价格水平，并通过“租金年增长率 年回报率，三部曲。”的实施，从而实现利润的最大化。,取值说明：N选取2，即预计2年后租金水平 Ren 值取：项目周边（1拖2铺）租金水平，取值55-65元，未来可适当修正 Gro 取值：商铺租金的年增长率采用正常增长水平，取

11、值7%，可适当修正 Ret 取值：根据郑州现阶段商铺投资回报率，取值6.5%，未来可适当修正,3、选择购买平均理想值的计算（市场合理竞争力）,预计本项目商业2年后可实现的合理静态价格为:,4、项目【1拖2铺】商业销售价格的计算 P（售价）= 55(1+7%) 212/ 6.5%=1.0694 P（售价）= 65(1+7%) 212/ 6.5%= 1.1597,1.113万/,项目【商墅】价格估测 采取市场比较法,郑东商业中心 商墅2.5-3万/,我项目商墅,建业老房子二手17000,建业总部港24000,亚星总部中心21000,我项目商墅均价1.113万/,通过对比权衡，保守估测,预计实现销售

12、额=11130元/ 25150=279919500元=2.8亿元,从目标角度看，商墅可销售2.8亿元，显然没有完成3个亿既定目标； 从销售均价看，有价格比较优势，利于减缓实际销售抗性,【商墅】实现度分析 保守估测项目商墅售价1.113万/，可实现2.8亿元销售额；从经济角度看，较难实现既定目标；从售价角度看，比较优势显著，利于减缓实际销售抗性,【商墅】客群分析,单套660 售价1.113万 总价735万,双套1320 售价1.113万 总价1470万,50%首付 即：368万,50%首付 即：735万,大型商铺、写字楼投资客户 投资兼容自营 可能单套，或双套购买,项目商墅为4层叠加形式,在二七

13、区的大中型（如中行、交行、建行、农行等）银行行长层级的人物 在二七区的房地产开发商、建筑公司老板、二七区金字塔尖的高端收入阶层 二七区绝对重量级的党政领导 在二七区的服务业、制造业、或资源垄断型等行业领军人物,关注高回报率、高保值、风险可控、黄金地段、便捷交通、用途和结构、租金增长、升值潜力、商圈繁荣度、资源私享度等,存在的问题思考 此类客户量稀少，投资门槛高，将会延长去化周期 项目属于郑州边缘化发展区域，区域不支撑较高售价，一定程度上消减项目开发收益,郑东商业中心以前是佳田国际，现已更名，三次更改规划,早期一期规划：两幢写字楼，16栋联排商墅,第二次规划：一幢联体创意造型写字楼，8栋独幢商墅

14、、三期写字楼加公园,第三次规划：二期原先规划对称，现已改单体写字楼、公寓、商墅，三期纯商业,一期效果图,郑东商业中心现一期写字楼已进驻，8栋独幢商墅余1栋，中间规划大型水系广场,三期纯商业及地标性建筑,一期28F写字楼已售罄,一期三层独幢开放式总部办公，面积1500-3000， 仅余1幢2200 ，价格35000元/ ,二期精装复式公寓12000元/ ,二期商墅群300 以上,二期写字楼,临街商墅,临街商墅,郑东商业中心第三次规划布局,郑东商业中心一期佳田国际均为大平层，预留上下水管道，无电梯，2层送三层，送地下停车位，赠送面积100%，中央规划高出地面1.5米水系景观广场，地下室为游泳池不露

15、天，外观造型很一般，像三层自建民房,三幢1500-2000平，价格30000元，已售完,二幢双拼独幢，价格35000元,1幢2200平临街独幢,郑东商业中心一期佳田国际独幢商墅均为临街，临街一层可自行做商铺使用，一共两层，顶层女儿墙高4.5米，可自行加建，地下规划停车位，总价7000万左右，单价35000元/,进户大堂,进户大堂,步梯,步梯,步梯,步梯,一层面积1117.66,二层面积1116.18,总建筑面积：2283.84,3层庭院商墅3565.66,3层独栋、双拼别墅6927,3层联排商墅9970 ,精装公寓19F,精装公寓14F,精装公寓9F,写字楼19F,写字楼19F,底商,3层临街商墅群,郑东商业中心二期地块产品布局，目前商墅分布及总建面已定，在售LOFT公寓，价位13000元左右,郑东商业中心二期云朵公寓叠层复式豪宅28-50平，买一层送一层!精装修，送家具家店，内部购买价格12000元/左右,评价： 项 目一期独幢商墅基本相当于独幢商铺，规划两次更改，总价较高，二期规划庭院商墅、联排商墅、独栋商墅，均为开放式，目前具体面积及户型未出，可根据需求定制。 总体投资数额较大，一般大型国营或股份制、上市公司做为办公场所，客群多为商会、金融担保、房地产业为客群，再加上开发商自身的人脉，一期商墅没有对外开卖，内部关系消化。,高档次建筑提升企业形象,周边绿化空气质量优,提