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1、2011年年度佛山市场运行态势分析提报,佛山经纬房产咨询有限公司,2012年2月,宏观经济与政策分析,第一部分,宏观背景,佛山经济,政策导向,全球经济预期下滑,各研究机构下调未来经济预期,发达国家相继爆发债务危机且有蔓延趋势，2012年世界经济预期将由发展中国家支撑。 各研究机构普遍预测2012年经济下滑，至2013年有所好转，但均建立在欧、美危机备具有效解决措施的基础之上。 2012年将是决定未来世界经济走向“成败攸关”的一年，要么缓慢地实现复苏，要么重新陷入衰退。,国内通胀势头暂抑制，货币政策转向,连续12个月上调存款准备金率，2011年6月28日调至21.5%，创下历史新高。 CPI自8
2、月起连续5个月下跌，通胀势头暂时得到抑制。 受全球经济下滑趋势影响，收紧的货币政策不可持续，2011年12月起至今已两次下调存款准备金率，未来仍有下调倾向，通胀势头或会“卷土重来”。,主动下调经济增速，为转型腾空间,我国一边优化产业结构，一边就国内通胀及房地产问题作调控，各种政策叠加之下GDP增速持续放缓，2011年全年GDP增速9.2%，同比回落0.2个百分点。 ”十二五规划“期间的GDP目标主动下调至7%，为调整经济结构腾出发展空间。,十二五规划，积极寻求新经济增长点,十二五经济目标,受外围经济环境影响，国内的未来走向亦不乐观，且国内的经济结构调整迫在眉捷，虽然已调整经济增速应付调整期的经
3、济冲击，但从长远来看，必须寻找新的经济增长点。 十二五规划中则明确划出”七大战略性新兴产业“包括节能环保、新一代信息技术、生物、高端装备制造、新能源、新材料、新能源汽车等战略性新兴产业。,宏观背景,佛山经济,政策导向,经济平稳增长，增速有所回落,2011年全国GDP排名（初步）,佛山2011年全年GDP位列全国第十一名，与去年的名次一样。 南海、顺德两区率先冲破2000亿大关。 佛山经济整体发展较为平稳，增速保持两位数增长，但从去年的14.3%降至12%。,新兴产业扎堆进驻，注入新动力,未来5年国家将对新兴的七大产业投资近10.8万亿，而在佛山，多个产业新区都计划引进新兴产业，能充分利用国家的
4、产业扶持，推进产业结构的优化升级，成为未来新的经济增长点。,内外兼修，城市化进程提速,佛山作为一个制造业大市，经济容量大，增速快，但强劲的经济实力与落后的城市面貌形成了强大的矛盾点， 因此近年来佛山不断加快城市化的进程， 对外方面一直积极加强与周边城市的联系，包括佛同城、广佛肇经济圈的提出，借力提升自我地位； 对内方面，则采取“三旧改造”的方式迅速提升城市面貌，各项新城工程快速落实动工,广佛肇经济圈发展规划(2010- 2020年)正式发布,定位：携领珠三角建世界级城市群 目标：到2015年，全面实现广佛同城化，基本实现广佛肇一体化。 规划中明确提出了经济圈的空间布局、产业互补、交通同城、城市
5、增绿、空间分区等方面的内容，目前部分交通工程、经济重点区已正式动工。,造城运动，城市发展的内动力,宏观背景,佛山经济,政策导向,多方调控，大力抑投资投机,至年中把限购范围扩大至二、三线城市外，中央并没有出台更严劢的调控措施，而是不断地强调巩固政策成果，楼市政策逐步见底，在政策背景下回归市场主导。,佛山：辅助政策轮番出台，巩固调控成果,限购放松令被禁后，佛山当局不再贸然出台新的地方政策，即使后来微调的城市不断增大，亦没有再度出台地方新政。,政策见底，逐渐优化微调,中央政治局20日会议：财政货币政策适时适度预调微调 2012金融市场工作座谈会：加大金融服务，支持普通商品住房建设，满足首次购房家庭的
6、贷款需求。,政策效果,市场信心大跌，一线城市大幅下滑,数据来源：搜房网,房地产政策调控历时近两年，且至今仍严把关口，打击了绝大部分的投资者，另外也直接打击了市场信心，使政策效力向二、三线城市浸透。2011年一线城市总体成交量下滑19.49%，二、三线城市总体下滑18.01%，基本抑制价格上涨势头。,发展商应对,总部对一线公司的要求是“新推盘当月销售率不低于60%”。在这种情况下，各地公司会采取各种办法积极促进销售，具体采用什么方式促进销售由一线公司决定。,将采取相对积极的销售手段，“尽早抢占市场先机”，并会增加一些集团层面的整体促销活动。从1月1日至2月元宵节保利地产推出了在全国40多个主要城
7、市联合举行大型促销活动，涉及100余个在售项目和2万套房源。,2012年是全员营销年，绿城集团成立项目经纪公司，每个项目公司的销售任务，都由一个驻场经纪公司和非驻场经纪公司共同承担。,公司专门制定了“以销定产、以市定销”的八字方针。简单来说，就是以市场为导向，来定销售和生产，必须紧贴市场需求，把握住生产和销售的节奏。,房地产市场分析,第二部分,土地,住宅,商业,成交基本稳定，价格大幅下跌,平均楼面地价下滑。住宅、商住用地的成交面积较去年下跌193万方，同比大幅下跌16个百方点，且多以底价成交，平均溢价率仅为18%，同比下降14%。 土地流拍情况加重。今年佛山市住宅和商住用地出让119宗，流拍2
8、6宗，流拍率为22%，环比去年上升12%。,土地成交量体现片区城市化发展阶段及水平,开发商在中心区（禅桂新）拿地的较镇街更加审慎，导致成交面积同比下降21%，平均楼面地价下降18%。 南海区经过去年大量成交后，今年有所放缓，但在桂城和大沥几块优质用地的成交支撑下，地价较去年环比升幅7%；而三水区成交面积同比大增114.7%，主要受益于三水新城的崛起。,商住、商服用地量价齐降,商住用地的成交面积下降207.5万方，同比下跌4成，成交单价同比下15%。 佛山未来的商业体量多以综合体形式出现，且现在的潜在供应体量超过160万方，未来竞争十分激烈，使商服用地的成交量逐渐放缓，同比下跌近1倍。 工业用地
9、支撑整个土地成交，成交面积同比增加36%，肩负产业升级的重任，都市型产业用地的出让及成交都有明显的上升。,单价地王强势回落,今年的“明星地块”的楼面地价明显较去年的低，普遍在5000元/方以下（去年的有8块是在5000元/方以上） 品牌发展商高价拿地集中在成交火爆的年初，其后出于资金压力不再盲目追高。 本土房企趁市场竞争程度相对弱时购入优质地块。,品牌发展商储备用地充足,2011年品牌发展商佛山储地情况,大部分品牌发展商储地步伐放缓，本年度仅保利和万科有新购置发展用地。 镇街板块的崛起，品牌开发商加大在镇街中心或新兴板块的部署。 土地储备量较大的开发商，面临着土地开发限期较大,小结：,中心区以
10、三旧改造用地成交为主 禅城中心区目前可开发地块较少，土地供应集中在镇街及“三旧”改造地块。 保障房与商品房捆绑的方式出售 禅城区出让土地普通商品住房项目须按照不等比例配建保障房，另外其他各区亦效仿，灵活处理商品房与保障房之间的关系。 定向开发项目增加，定价下调 房地产市场调控令发展商拿地的热情大降，为保进一级市场的成交，政府主动下调地块的定价，并主动约谈部分发展商拿地，令下半年的地块成交多为定向开发的项目。,预测：,若一级市场成交量持续下跌，将影响未来住宅市场的供应，且会形成政府的财政压力，因此预计2012年政府会在价格上作一定让步，以促进一级市场成交。 预计部分发展商加快在售项目的推货以回笼
11、资金，在此阶段购入优质地块。 部分实力较强的发展商主动勾地，构建品牌生活圈，扩大区域的影响力。,土地,住宅,商业,佛山与珠三角城市对比,珠三角各市成交量最大的是广州828万，其次是中山659万，佛山为633万； 价格方面，佛山位列第三，于深圳、广州、东莞之后，为8170元/,佛山各区成交对比,五区均现明显的供求于求。 价格方面，禅城、高明增长停滞；南海上涨14%；顺德上涨10%；三水上涨15%,佛山年度成交量价走势,成交量同比下跌约19%； 楼市的惯性增长及年初的高价支撑，成交均价同比上升约10%，但上升幅度比去年回落17个百分点，顺利完成价格调控目标。 新增供应达924万方，达历史顶峰,佛山
12、月度成交量价走势,限购后成交量大量下跌，从2010年的约65方万跌至40万方以下 第四季度起价格现实质性下调，但未能刺激成交放量。,数据来源：存量以网上签约数据为准,佛山未来供应预测：供应量大增，向综合竞争过渡,2011年佛山全市存量达713万方，是全年成交量的1.2倍；而明年的全市可预见的供应量约874万方，综合之下，明年的全市可售货量达1587万方 各楼盘的竞争从单纯的价格竞争向综合素质、营销包装、服务质量等方面过渡。,别墅市场,政策后供应大跌，成交量低位维稳,2011年的佛山别墅市场新增供应面积52.9万，较2010年减少42%，成交面积41.7万，同比减少54%。成交均价14940元/
13、平方米，同比上涨10%。,销售速度整体趋缓，年度成交量腰斩。 别墅作为稀缺型产品，具有较高的升值潜力，发展商不愿在市场低迷时随意售出。因此除了个别经济型别墅项目采取了降价措施外，大部分项目并未做大范围的价格调整，年度市场价格仍然维持高位。,别墅市场,别墅成交腰斩，市场库存压力大增，合计可售货量突破2500套，其中以150-300及300-450最为突出；若从区域分布来看，南海压力最大，突破1000套大关。 300-450的联排、双拼产品整体去货量略高，虽然存货量亦是最多，然而考虑市场需求，此类别墅产品仍是中上阶层自住、投资的主流产品。 150-300的别墅属于改善型客户的首选，受限购影响最大，
14、故库存压力相当严峻。 400方以上大面积的小独栋和独栋别墅作为一种高端住宅，是身份和成功的象征，这就决定了它们的高价格，故去化速度较慢，周期较长。,1.东华轩二期 2.利海尖东半岛 3.创鸿水韵尚都 4.中信山语湖 5.万科金色溪谷 6.祈福南湾半岛 7.誉江华府 8.依云水岸 9.君怡金湾 10.容桂碧桂园 11.金域天下 12.丽日天鹅湖 13.山水庄园 14.云东海高尔夫 15.御江南 16深业云东海 17.芭蕾雨 18.高明碧桂园,18,4,5,6,7,16,13,11,9,17,15,8,14,10,1,2,3,12,南海区,禅城区,三水区,高明区,顺德区,别墅市场,未来供应激增，挑
15、战稀缺性,2012年重点项目存量加新增预计接近2000套，供应大增，别墅“物以稀为贵”的优势进一步受到市场供应的挑战。南海里水、丹灶以及三水云东海等板块情况最为严重。 禅桂中心区仅剩瑞安、利海及创鸿三个项目，预计今年均于今年推出，但产品档次不一，竞争存在较大差异化。,禅桂洋房市场,2011年禅桂中心区洋房合计成交117.05万，环比去年下降20%，共10331套，实现均价10288元/，环比去年上升2%。,价格步步下调。自限购政策后，市场的成交价格则在个别项目的带领下逐步调整，户均总价呈向下趋势，至年末普通住房均价下调幅度约15%。 成交低位维稳。年内推货集中在第四季度，且观望一直持续，成交量
16、依靠降价项目支撑，月均成交量多在10万方以下，呈现低位稳定。,禅桂洋房市场,供求结构向刚需及首改户型倾斜,受政策影响，供求双方进一步向刚需及首改户型倾科，供应和需求都以130方以下的产品为主，两者均占6成左右，较去年提高约10个百分点。 3.18后，150方以上的大积产品的推货几乎停滞，直到7月以后才有大户型产品供应，受政策牵引，发展商刻意减缓大积产品的供货进度，直接引起150方以上产品的供求占比萎缩。,禅桂洋房市场,户均成交总价整体下行,受成交单价走低及成交结构偏向中小面积段两方面影响，禅桂市场洋房的成交总价整体下行，总价150万以下的成交占64%，较去年增加5个百分点。 大积产品成交价普降（如星星华园国际、万科金域蓝湾等），致成交总价难攀高峰，200万元总价单位主要由瑞安及中海两个项目支撑。,禅桂洋房市场,2011年禅城区洋房存量:4944套，56
