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1、天晟研究中心 2011年7月,1,2011年重庆房地产市场（上）半年报,2,3,一、宏观市场解析,2011年上半年重庆楼市的主旋律！,4,由于制造业等实体经济的缩水导致货币流动性过剩，同时在国际形势恶劣、国内天灾频繁的影响下，上半年国内食品类价格暴涨。CPI同比持续走高，通胀来势凶猛。国家统计局13日发布的数据显示，上半年全国居民消费价格(CPI)同比上涨5.4%。而此前公布的数据显示，6月份当月CPI同比上涨6.4%，涨幅创下三年来新高。 实体经济发展缓慢促使投资途径狭窄、通胀促使货币贬值，导致大量资金流入房地产行业，推动房价持续走高。投资过热、泡沫欲破。普通民众买房更难，民生问题被高度重视
2、。,CPI高企、通货膨胀，房地产投资过热、房价居高不下,5,货币政策收紧、地产调控高压,为缓解通胀压力，保证全年CPI同比在5%左右的目标得以实现，央行两次加息、六次上调存款准备金率，银根持续收紧。货币政策保持 “一月一提准” “隔月一加息” 的节奏。,6,中国人民银行决定，从2011年6月20日起，上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。 这是央行今年以来第六次上调存款准备金率。今年以来存款准备金率一直保持着“一月一调”的提升节奏。自去年以来，央行更是先后12次上调准备金率。此次上调之后，大中型金融机构存款准备金率达到了21.5%的高位，将冻结资金3800亿。,7,7月6日晚，央
3、行决定自2011年7月7日起上调金融机构人民币存贷款基准利率，金融机构一年期存贷款基准利率分别上调0.25个百分点。这是2010年10月份以来央行第五次提高利率水平，经过此次调整，金融机构一年期存款贷款基准利率水平分别为3.50%和6.56%。,8,为抑制房地产投机、投资需求，平抑房价，对多次置业进行限购规定。对投资、投机需求直接抹杀。 至目前，全国已有超过30个城市出台限购细则。重庆目前还没出台细则，但7月份“新国五条”的出台，已明确限购令将在2、3线城市铺开，预计未来重庆被限购的可能较大。甚至部分区县也会纳入范畴。,限购,9,1月28日，重庆房产税试点征收，加大高端住宅物业的持有成本。但目
4、前看来，其对于高端物业的需求打压成效尚不明显。,房产税,10,相对于限购令的地域差异性，差别化信贷则是普遍影响。主要体现在对于首套房、二套房及多套房的不同信贷政策，在保护刚需置业的同时，对投资、投机需求进行压制，也误伤了改善性需求。,差别化信贷,11,今年以来，重庆政府大力推动保障房建设，至目前，已有公租房项目成功配租。保障房的大力建设对促民生、缓解住房矛盾起到巨大作用，短期内对于商品房市场形成一定冲击，但从长期来看，保障房弥补了住宅市场的低端环节，与商品房市场形成互补，有利于促进房地产市场的良性发展。,保障性住房,12,国外油价和粮价都处于高位，国内目前秋粮受旱灾影响，年内持续通胀压力仍然较
5、大。而通胀不控，则政策不松。预计年内货币政策还要紧缩，央行在下半年仍有可能加息一至两次。,通胀预期年内仍会持续加强，货币政策或进一步紧缩,13,“新国五条”确立了下半年国家对于房地产市场的调控态度和方向，国务院态度很坚决：进一步贯彻落实国务院确定的各项调控政策，房价过高的地区要加大调控力度；这是纵向加强；已实施住房限购措施的城市要继续严格执行相关政策，房价上涨过快的二三线城市也要采取必要的限购措施；这是横向加强。无论是调控的广度还是深度都将加强，这便是下半年的调控方向。 预计在下半年，重庆房价将正式进入下行通道。政策与房价的博弈宣布结束，而在通胀之下，房产的保值作用促使资金流入房地产的意向强烈
6、。因此，下半年重庆楼市可能迎来探底，而探底之后，随着政策松动，楼市春天再度来临。,下半年政策趋紧走向明确，博弈结束，后市利好,2010.72011.6土地供应量,14,2011年以来，开发用地供应量持续在低位运行。3月无供应， 6月份终于小规模集中供应。为加大楼市供应量从而平抑房价，预计下半年土地市场将加大供应。,一、土地市场（开发用地）,土地供应价格,15,5月份有位于观音桥中心商圈的商业用地一宗供应，拉高地价及楼面均价。整体看，重庆主城区目前供应土地价格在300400万元/亩。楼面地价在15002500元/。,土地供应宗数和供应面积环比2010年下半年下降了45%和43%；土地单价与楼面地
7、价却环比上升了61%和6%；2011年同比2010年供应面积下降11%，土地单价及楼面地价同比增幅均高达50%以上。,16,表一、,2010.72011.6土地成交量,17,年前开发用地集中成交，年后2、3月正值楼市淡季，同时受新国八条颁布影响，致使开发用地成交双双挂零。二季度逐月回升，但依然显疲软，在货币政策持续收紧下房企资金压力巨大，拿地热情较低。预计下半年仍难扭转颓势。,土地成交价格,18,今年上半年2、3月份无开发用地成交记录。当前，重庆主城区开发用地成交地价在250400万元/亩，成交楼面地价在15002500元/之间。,2011年环比2010下半年土地单价有所上升，但成交量均下降了
8、34%；同比2010年成交总面积下降37%，其中土地单价增幅高达94%。 根据表一、表二可以看出，今年上半年的成交量在政策调控下相对下降，但是土地供应以及成交价格上升趋势明显。,19,表二、,二、商品房预售,2010.72011.6新增预售,由于政策调控致使房企资金压力越来越大，在快跑量、速回款的策略推动下，上半年新批准预售持续保持在较高位置。 在需求不足的情况下，目前市场已有较大存量，但为缓解资金压力，下半年供应市场还会保持在高位运行。,20,21,今年上半年不论是新增预售数量还是住宅/非住宅面积都环比去年下半年有较大的降幅，但同比涨幅明显，卖方速度跑量是上半年供应市场的主要特征。,三、商品
9、房成交,2010.7-2011.6成交量走势,“新国八条”等调控政策的实施对投资投机需求形成严厉打压；后续逐月收紧货币政策更是令楼市全方位受伤。上半年成交持续低迷。 7月“新国五条”确立了下半年调控方向，房价将会真正进入下行通道，而在通胀影响下，房产的保值功能会促使抄底显现，从而打破楼市坚冰。,22,23,2010.7-2011.6成交价格走势,在这场政策与房价的博弈之下，重庆商品房成交价格未见松动。然而下半年政策从严的方向已经明确，在开发贷款及销售回款双重难关之下，下半年房价应理性回落。,24,上半年的成交量无论是环比还是同比均呈下降，其中环比下降幅度达40%以上，同比降幅也过20%； 成交
10、价格继续上涨，同比去年上半年上涨30%。,预售建面与成交建面对比图,25,2011年，消费者购房需求在政策调控之下急剧萎缩，尤其3月后，各月均呈供过于求的态势。,26,四、新开盘分析,各物业推出建面图,2011年上半年，新开盘项目中包含高层、洋房、别墅、写字楼四种物业类型，无商铺放量。其中高层推出面积最多共有411万平方米所占比例为83%。,2011上半年开盘区域分布,2011上半年开盘放量（面积）最多的是渝北区占总量的18%，南岸区和沙坪坝区以14%并列第二。,28,各物业新开盘去化率,不难看出写字楼的去化率最高达到76%，别墅去化率为60%，其中推出套数最多的高层销售率却只有45%，那么是不是可以认为市场的需求是趋向于写字楼？,29,五、报媒推广,报广投放,2011年，宏观调控之年，市场压力较2010年增加不少。报媒推广力度普遍较10年要大。 4月份春交会期间推广力度达到最高峰，而后随着开发企业资金压力的加大，推广逐月减少。,30,THE END,
