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1、青 岛 市 场 调 研 报 告,2012.8,2012年青岛市场浅析,2008年青岛市场浅析,现阶段青岛项目推广,2012年青岛市场状况,全国：央行下调存款基准利率0.25%，个人住房贷款利率浮动区间不作调整 中国人民银行决定，自2012年7月6日起下调金融机构人民币存贷款基准利率。金融机构一年期存款基准利率下调0.25个百分点，一年期贷款基准利率下调0.31个百分点；其他各档次存贷款基准利率及个人住房公积金存贷款利率相应调整。 自同日起，将金融机构贷款利率浮动区间的下限调整为基准利率的0.7倍。个人住房贷款利率浮劢区间不作调整，金融机构要继续严格执行差别化的各项住房信贷政策。 全国：三部紧急
2、通知：坚持调控不放松 坚决防止房价反弹 国土资源部7月19日就当前房地产市场形势和两部门联合下发了关于进一步严格房地产用地管理巩固房地产市场调控成果的紧急通知。通知指出，房地产和土地市场近期出现了一些波动，虽然这些波动未改发市场整体格局，但市场运行的复杂性和不稳定性在增加，加上房地产市场调控仍然处在关键时期，任务还很艰巨。为此，通知要求，各级国土资源主管部门、住房城乡建设(房地产、城乡规划)主管部门要有清醒认识，坚持房地产市场调控不放松，密切配合做好各项工作，不断巩固调控成果，坚决防止房价反弹。文件还强调，各地要严格执行房地产市场调控政策，不得擅自调整放松要求。已放松的，要立即纠正。,一 政策
3、资讯（全国）,青岛：红岛经济区规划正式出炉，市政府暂无北迁计划 据了解，黄岛将在“十二五”期间选择15个社区，集中展开配套建设。按照计划，2012年，辛安公租房、黄埠岭安置区、造船区安置区和薛家岛将作为首批启劢的四个示范区，力争利用一到两年时间完成创建工作。记者统计发现，这四个项目共涉及约8万居民。2013年，新启动6个重点项目，分别为中德生态园安置区、南岛片安置区、昆仑山路经济适用房、黄岛海南岛路居住片区、柳花泊农民经济适用房和南港区安置区；2014年和2015年，做好剩余5个项目的启动和创建工作，分别为东小庄德立沟安置区、下庄片安置区、管马楼安置区、红石崖公租房和黄岛示范区。 青岛：33个
4、蓝色项目落户崂山区，13项目年内开工 根据青岛蓝色硅谷“一区一带一园”的总体规划，蓝色硅谷崂山区域定位为科技创新及成果孵化带，沿滨海大道南起崂山科技城，北至王哥庄不即墨交界处，集中布局科研院所、大中与院校和科研服务平台。记者日前采访获悉，在全市确定的62个蓝色经济重点项目中，崂山区有33个，总投资244亿元。,一 政策资讯（青岛）,二 商品房市场-量价供求走势,7月，青岛商品房市场成交量为110.13万，较上月增加24.08万，成交均价环比上涨3.02%，从整体市场来看，部分中高端产品降价持续热销，刚需盘补充市场，促使7月量价齐升，调控成果预期初步显现。 7月，因各区域不少项目选择在7月开盘、
5、加推，致使7月供应量依旧较大，近4月首次出现供小于求。,二 商品房市场-存量走势,7月，青岛商品房市场存量为1689.57万，较上月减少0.69万，市场去化周期降至18.96月。 7月，新增供应主要集中在即墨市、城阳区、崂山区、黄岛区，致使这4个区市存量上升，其余各区市存量均环比下降；本月莱西市（30.11月）的去化周期名列榜首，市南区（27.14月）和黄岛区（26.8月）紧随其后。,三 商品住宅市场-开盘认购率,7月重点关注的开盘加推项目共有7个，除御景尚都外，其它项目去化均在50%以上，其中莱茵7080、臻园、远洋自然等刚需和改善型刚需项目均为低价入市形成热销，刚需项目的持续发力也是促使本
6、月成交量持续上涨的一大主因。,御景尚都，洋房112套，均价7700元/平，去化率31.25%,臻园，小高层94套，惠后均价6200元/平，当日去化率79.8%以上,青特城，72套，小高层，均价7500元/平，去化率55%,正商红河谷，小高层110套，惠后均价5500元/平，当日去化率90%以上,伟东幸福之城莱茵 7080，366套，惠后 均价8000元/平，当日去化率82%以上,远洋风景二期（远洋 自然），404套，惠 后均价12700元/平， 当日去化率71%以上,世茂诺沙湾，联排70 套、叠加12套共82套 ，惠后均价联排19100 元/平，叠加17000元/ 平，去化率约55%,当 月
7、主 要 项 目 认 购 率,当日去化率70%以上,当日去化率50-70%,当日去化率50%以下,三 商品住宅市场-供求价走势,7月，青岛商品住宅市场成交量为88.49万，环比增加20%；商品住宅供应量63.48万，环比下降37%，在供应量大幅下跌成交量大幅上涨的双重作用下，本月存量大幅下降，去化压力随之减小。 7月，城阳、李沧和黄岛三个典型刚需降价区域的持续収力，崂山区进洋风景等项目低价热销，市南区半润中心持续签约等原因，促使七区市场份额大涨。,三 商品住宅市场-成交均价走势,7月，青岛商品住宅成交均价首次突破8000大关，为8533元/平，环比上涨9%；市南区高度盘华润中心和鲁商首店的大量成
8、交，是本月均价大幅上涨的主要原因。 7月，区域均价方面，因万科红郡和理想之城的大量成交，李沧区均价上升幅度最大，为11%；受远洋自然开盘热销的影响，崂山区均价下降幅度最大。,三 商品住宅市场-区域成交走势,7月成交量迎来新的小高潮，除胶州市外，其他各区市成交量均有不同程度的上涨；其中崂山区成交量上升幅度最大，主要因远洋自然开盘热销。 7月，青岛商品住宅市场成交仍以刚需项目的去化为主，成交量前三名的区市分别为城阳区（16.71万平）、李沧区（12.70万平）和黄岛区（10.42万平） 。,三 商品住宅市场-成交面积段走势,7月，70-90平面积段的成交继续保持领先优势，且本面积段成交套数保持直线
9、上升趋势；整体来看，各面积段成交套数普遍上涨，市场去化仍以70-100平为主。 7月，刚需项目的入市和中高端产品小户型的大量成交，使得90-100平面积段占比上升幅度最大；另外别墅项目的大量成交（如万科红郡、龙湖原山、龙湖白沙河五期、中信森林湖二期），使得170平以上面积段占比也有较大幅度的上升。,三 商品住宅市场-成交总价段走势,7月，总价段50万-100万的产品仍然是市场成交主力，且本月成交套数保持上扬态势。 7月，因刚需盘的加推热销，如天泰美立方三期、青特城等，故总价段50-100万的产品占比上升幅度明显。,三 商品住宅市场-商品住宅存量,7月，供应量下降，成交量大幅上涨，双管齐下，故存
10、量下降；目前市场存量去化周期约为16个月，去化压力相对减小。 7月，区域存量方面，存量前三名的区市分别是胶南市、黄岛区和胶州市；因本月无新增供应，且天悦半店等项目低价热销，故平度市存量下降幅度最大。,三 商品住宅市场-成交排行,7月，远洋风景二期加推近404套，去化较好，故位居面积榜榜首；中海国际社区加推热销，位列面积榜第二；整体来看，本月上榜项目多为近期开盘加推项目。 7月，华润中心6月24日开盘基本售罄，本月集中签约，跃居金额榜榜首；本月金额榜上榜项目，主要来自城市中心区的中高端项目，如华润中心、中海紫御观邸、鲁商中心；以及城市边缘区的别墅项目，如龙湖滟澜海岸、万科红郡。,三 商品住宅市场
11、-成交排行,7月，七区金额榜上榜项目大部分来自于中高端盘，其中华润中心和远洋风景二期开盘热销，分列一二位。 7月，一方面，五市金额榜上榜项目全部来自于胶州市、胶南市和即墨市；另一方面，上榜项目以近期开盘加推的项目为主，如一山一墅、卓越西海岸、保利海上罗兰等。,四 营销媒体-媒体投放及营销活动变化,7月，本月报广投放量略有增加，从投放金额来看，本月半岛都市报卙据榜首，所占比例达47.67%；青岛早报第二，所卙比例33.95% ；城市信报占比最低仅0.45%。,四 营销媒体-媒体投放及营销活动变化,2008年青岛市场状况,一 政策资讯（全国）,9月15日后不到100天时间里，央行连续五次降低利率（
12、其中三次双率同时下调）、四次降低存款准备金率。经过一系列的降息，5年以上个人住房按揭贷款利率由783调整为目前594；5年以上公积金贷款利率从522降到387，成为1990年公积金创立至今的历史最低水平。 10月22日，人民银行宣布，将商业性个人住房贷款利率的下限扩大为贷款基准利率的07倍；最低首付款比例调整为20；下调个人住房公积金贷款利率。同日，财政部宣布暂免征收购房印花税，并将契税下调至1。 11月5日，国务院常务会议明确提出促进经济增长的10条具体措施。其中包括，加快建设保障性安居工程；加大金融对经济增长的支持力度，取消对商业银行的信贷规模限制。,一 政策资讯（全国）,12月8日，中央
13、经济工作会议将住房消费纳入扩大内需范畴，明确提出“保持房地产市场稳定健康发展，增加保障性住房供给，减轻居民合理购买自住普通商品住房负担”。 12月17日，温家宝主持召开国务院常务会议，研究部署促进房地产市场健康发展的政策措施，确定了保障性住房、二套房贷和融资信贷支持三项政策措施。 12月21日，国务院办公厅发布支持房地产开发企业积极应对市场变化的意见共13条，被业内称为国13条。地方政府积极救市：5月开始，各地政府就开始陆续出台政策刺激萧条的楼市。从最初的西安、南京发放购房补贴和杭州的24条新政，到目前，包括上海、北京等20多个城市已在地方政府权限范围内明确“救市”思路、频频祭出“救市”新招，
14、如减免契税、下调二手房交易综合税、放宽住房公积金贷款政策、降低开发企业报建费，甚至直接对购房者进行财政补贴等。,一 政策资讯（青岛）,青岛市建房重点转向保障性住房 新“”目标匡定 2008年1月4日，市委市政府召开全市住房建设工作会议，会议提出今年青岛市住房建设“两改、两增、两扩、一改善”的目标要求，即：改造旧城区、改造城中村；增加廉租住房实物配租比重，增加租金补贴数额；扩大保障性住房建设规模，扩大经济适用住房和限价商品住房社会销售数量；改善旧住宅区居民的居住条件。 会议指出，今年和今后一个时期，本市要切实加强和改善保障性住房的有效供给。要着力抓好廉租房、经济适用房、普通(限价)商品房等保障性
15、住房建设；探索建立租售并重的住房供应模式，适度增加租赁的房源，坚持高收入群体住房需求由商品房市场解决，发展面向中低收入群体的租赁住房；廉租住房要逐步加大实物配租力度；经济适用住房逐步提高面向市场销售的比例；加强保障性住房后续管理，严格上市交易管理，强化年度复核，建立退出机制。,一 政策资讯（青岛）,拥湾发展大热 在“环湾保护、拥湾发展”战略所规划的未来图景中，市南、市北、李沧、四方等老城区将大力发展现代服务业，打造文化旅游、科技开发、商贸服务、现代物流等服务业中心，为此，大批不符合新规划要求的工业企业将从老城区迁出。而对于企业的去留，我市遵循“搬一批，留一批，破一批”的原则，即搬迁一批企业，保
16、留一批企业，破产一批企业。 拥湾发展的提出，是未来青岛市发展的整体规划。拥湾发展发展的重中之重就是四方区、李沧区。四方区、李沧区沿胶州湾沿线的海岸线最长，最具有发展潜力，可逐渐缩小其与市南区和市北区的差距。,青岛市房产交易契税下调 新政首日观望依旧 经国务院同意,财政部、国家税务总局决定对个人住房交易环节的税收政策作出调整,自2008年11月1日起,对个人首次购买90平方米及以下普通住房的,契税税率暂统一下调到1%,对个人销售或购买住房暂免征收印花税,对个人销售住房暂免征收土地增值税。,二 全国成交走势,看下图全国房价指数的同比增幅可知，近十年来，我国楼市和房价一直处于增长周期。1999年第四季度，全国房屋销售价格指数同比由负增长，扭转为正增长，并一直持续至今。从增幅看，2004年一季度至2005年二季度，增幅平均8%以上，其后有所回落，2007年三季度至2008年二季度重新跃上8%。之后，2008年三季度涨幅大幅回落，幅度之大历史罕见，充分反应了此次房价下行的压力之大，基本上跟美国2007年第三度的情况类似，而至今美国房价依然在下跌，比
