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1、济宁房地产市场研究报告,2,1,城市背景研究,2,济宁房地产市场分析,3,典型个案分析,目 录 Contents,3,城 市 背 景 研 究,4,济宁位于山东省的西南部是山东重要的对外开放城市、工业中心城市和四个大区域中心城市之一，现辖曲阜、兖州、邹城、微山、梁山等12个县、市、区面积11000平方公里，总人口831.31万，北依泰山，南邻淮河，东靠沂蒙，西傍黄河。辖区东部是山区，中西部是平原、洼地和湖泊，河流纵横交错，京杭大运河贯穿南北，交通便捷。京九、京沪、新石铁路交叉穿越，京福、日东高速和四条国道、八条省级干线公路纵横境内，是连接华东、华北两大区域的重要交通枢纽。,济宁概述,5,济宁位于
2、鲁南经济带核心位置，十大济宁都市圈的主导城市，位于济南都市圈、鲁南城市带与淮海经济带交汇处其经济联系方向因与其交通优势涵盖各方向，成线状发展趋势。高铁建成后与北京、上海等发达地区有着快速便捷的交通联系，拥有无可比拟的区域发展优势。,大济宁都市圈确定为2+1型的都市经济圈，即以 济宁为核心，以枣庄、菏泽为区域中心，形成一个呈圈层结构布局的都市经济圈隶属于鲁南经济带。,济宁区位研究,6,城市发展主导方向为：以向东发展为主，适度发展南部、北部、西部。 空间结构与功能布局：中心城区形成“一湖双城六片三心三轴”构成的“H型”城市空间结构。,城市规划,7,一湖 双城 六片 三心 三轴,1）一湖：指南外环以
3、南的北湖及其周边的湿地保护区，该区域以保护为主，主要是搞好生态环境保护和修复适当发展旅游度假等设施 2）双城 西城：西城以老城片区为核心，以济北新区、滨河新区、滨湖新区为主体构成。 东城：东城由以高新区、接庄新区构成。,8,3）六片 老城片区：重点发展旅游、文化、教育等产业。 滨河新区：以打造“一河两岸”城市滨水新景观带为出发点，发展旅游观光、居住、物流等功能 滨湖新区：以滨湖新区为基础，在南环路两侧、日荷铁路-小北湖之间拓展城市用地。 济北新区：以现有的济北新区为基础，向北拓展，发展生活居住、物流。 高新区：建设高新技术产业基地，承担市级商业、文化、娱乐等职能。 接庄新区：以接庄镇和任城开发
4、区为基础，以发展装备制造业和环保新能源产业为重点 4）三心 滨湖新区市级中心：主要承担主要金融、商务办公、旅游服务、文化产业功能。 老城副中心：主要承担大型商业零售、文化娱乐、医疗、旅游服务等综合服务功能。 东城副中心：主要承担商务办公、商贸物流、科技研发、信息咨询生产服务功能。 5）三轴 主轴（横轴）：以红星路与太白路两条城市主干道为依托，贯通东西，成为组织中心城区各功能区的中枢。 次轴一（纵轴）：以古槐路和共青团路形成的文化发展轴贯穿西城，是串联济北城市中心、老城区中心、滨湖城市中心区、小北湖的发展轴。 次轴二（纵轴）：高新区发展轴线贯穿东城，联系杨家河湿地、东城中心区、新接庄城市中心区、
5、济东湿地。,9,市中区、任城区、高新区、北湖度假区四大板块架构明晰，任城区政府北上，济宁市政府南下的政策导向明确了下一步开发重点将锁定北湖旅游度假区和济北片区。此外，济宁将在突破中心城市的基础上，加快推进“济兖邹曲嘉”相向融合发展，加快“都市圈”的崛起。,小结,10,济 宁 房 地 产 市 场 分 析,11,区域分析,济宁房地产的发展主要以老城区中心，想四周扩展，但因土地资源稀缺，项目以综合体为主，住宅以高层为主，老城区楼盘较少，均价在7000-8500元/平米，兴唐国翠城和新世纪花园这两个两个楼盘，分别因稀缺地段和产品特色（科技住宅），均价突破10000元/。 老城区周边的楼盘以多层小高层为
6、主，价格主要集中在5000-7000元/之间，且是济宁的主力价格区间。,12,成交分析,数据来源：济宁住宅与房地产信息网,从2010-2012年济宁住宅成交走势图可以看出，2011年住宅月成交量徘徊在1000套左右，均价接近4500元/（成交数据中包含经济适用房）。,13,典 型 个 案 分 析,14,项目区位图,项目效果图,项目概况 新世纪花园位于吴泰闸路88号，紧邻新世纪广场。由山东永胜房地产开发公司开发。共三栋30层塔楼建筑，其中1栋用于酒店、写字楼，另外两栋作为住宅，产品以大户型为主。,新世纪花园,15,项目基本信息,联系电话：0537-2343888,16,项目区位图,项目效果图,项
7、目概况 蓝天豪庭由济宁市蓝天置业有限公司开发，拟建于共青团路以东，济宁第一干休所以北，河西街以西，吴泰闸路以南。项目总投资39286万元，占地面积50260平米，总建筑面积为165134平方米，包括商业写字楼1栋、住宅楼5栋。其中住宅楼规划总户数1048户。,蓝天豪庭,17,项目基本信息,联系电话：0537-6772222,18,万佳广场,项目概况 万佳广场建设项目位于济宁市市中区，兴隆桥北街与太白楼路交汇处，周边交通便捷。本项目建设规划用地20567m2，总建筑面积105166m2，其中住宅楼建筑面积35281.55m2，住宅公寓综合楼24043.56m2，地面商业21870m2，地下建筑面
8、积23970m2。两栋住宅楼及一栋商业楼,项目区位图,项目效果图,万佳广场,19,项目基本信息,联系电话：0537-2241777,20,项目区位图,项目效果图,项目概况 森泰御城二期首府，坐落于济宁市星东路与火炬路交汇处东南侧，北邻市十二中学，东接森泰御城一期，总建筑面积21万平米，东侧是七栋纯住宅楼，其中1号楼3号楼和8号楼是高层建筑，2号楼5号楼6号楼和7号楼是多层建筑，名为【森泰御城首府】；西侧是包括三栋二十五层高层建筑在内的大型商业综合体，名为【森泰御城首座】。目前森泰御城首座已与沃尔玛超市、春天百货、权金城洗浴、金逸影城等顶级服务商达成入驻协议。森泰御城首府力求打造成济宁唯一中式府
9、邸。,森泰御城首府,21,项目基本信息,联系电话：0537-2387777,22,鲁商南池公馆,项目区位图,项目鸟瞰图,项目概况 鲁商南池公馆项目位于济宁城市南部王母阁片区，距太白路核心商圈35分钟路程，地理位置优越，交通便捷，将成为连接北湖新城区的枢纽。项目东临济宁城市级核心景观500亩南池公园，西依公务员小区和商业步行街，北侧为济宁一中分校（初中部）和规划小学。项目总占地面积264亩，总建筑面积达42万，14栋瞰景高层和16栋花园洋房 。小区规划开发产品类型有高端住宅区、社区配套商业、星级酒店、私属会所及幼儿园等，将形成一个功能完善引领济宁市场的大型高档居住社区。,23,项目基本信息,联系
10、电话：0537-6776777/999,24,项目概况 江苏大厦位于济宁市太白东路商圈核心地段，地块周边商业、生活、教育氛围均十分浓郁。项目东侧为海尔大厦、协和医院、第十六中学；北侧有未来的万达广场、老银座商城、太东大市场、大润发等，西侧则紧邻济宁职业高中，距离运河城仅5分钟车程，天一城所在位置即将成为济宁新一代的购物中心。,江苏大厦,25,项目基本信息,联系电话：0537-2602222,26,杨柳国际,项目概况 杨柳国际新城位于济宁市东北部，光府河以东，杨家河以南，327国道以北，东外环以西，占地面积176.7公顷，是鲁西南最大的房地产开发片区，规划建筑面积155.35万平方米，其中多层住
11、宅面积74.18万平方米，高层住宅面积62.26万平方米，低层住宅面积6900平方米，公建面积18.22万平方米，容积率1.32，绿地率53.6%。本项目按照人文与自然谐调共存、生产与生活综合开发、物质需求与精神需求相结合、交通便捷的总体要求进行规划设计，突出以“流水、绿网、都市、家园”为设计的核心思想，为居民创造一个既有现代都市文明生活气息，又能享受大自然田园风光的生活环境。规划范围内的至尊高层是鲁西南规模最大的、第一个连片开发的高层建筑楼群，是组群结构大城市的有利标志。36层的第一高楼，是矗立于我市东城区的又一地标性建筑，是我市城建史上的一个里程碑，将成为我市的又一张城市名片。 。,27,
12、项目基本信息,联系电话：0537-6996666,28,万丽富德,项目概况 万丽富德广场，5E级商务中心，EOD国际企业公园。地处济宁高新区杨桥三角绿地中心，紧邻洸府河，位于金宇路与吴泰闸路交汇处，济宁高新区CBD核心位置上。万丽富德广场特邀罗昂建筑设计咨询有限公司设计，与创新大厦、济宁银行三栋塔楼共同构成了杨桥公园科技金融商务区。 万丽富德广场定位为办公、商务、休闲一体化的国际化生态商务写字楼，总建筑面积为6.85万平米，配有挑高9米豪华大堂，3.5米标准层高，全玻璃幕墙建筑立面，体现了纯正奢华的商务血统。400亩公园办公，28层百米建筑，5A智能化配套，海量车位配比,29,项目基本信息,联系电话：0537-2746666,
