土地经济学-第二章--土地市场

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1、第二章 土地市场,第一节.土地市场概论 第二节.中国土地市场体系 第三节.中国土地市场管理,第一节. 土地市场概论,一.土地市场的内涵 土地市场：是土地这种特殊商品在流通过程中发生的经济关系的总和。 土地市场的主体是买卖双方；客体是土地。 土地市场交换的内容：所有权、使用权、租赁权、抵押权等等。各国法律不同，土地交易的内容也不同。,第一节. 土地市场概论,二、土地市场的特点 （一）地域性 产品位置的固定性，使土地市场具有强烈的地域性特点。而且地域性的特点决定了土地市场竞争的不充分，交易效率相对较低。,表： 2000年2003年香港和南京两地土地批租（The land leasehold sys

2、tem ）均价表,（二）不充分竞争 土地市场参与者不多，市场信息获取较难，使竞争不充分。 （三）层次性 由于土地市场上交易的内容（权利）不一样，因此存在不同层次的交易市场。 （四）供给弹性小 土地不仅自然供给弹性小，而且经济供给弹性较低。 （五）政府管制严格 由于土地资源的利用对社会经济发展的影响巨大，因此政府会对土地市场的交易权利、规模、形式等多方面进行干预。,二、土地市场的特点,三、土地市场的功能及运作,（一）优化配置土地资源 行政划拨方式-市场配置的方法(价格机制在起作用) （二）调整产业结构，优化生产力布局 （三）健全市场体系，实现生产要素的最佳组合,四、建立土地市场的必要条件,（一）

3、市场经济环境 价格机制和风险机制等基本的市场环境。 （二）土地产权明晰 土地产权是市场交易的客体，因此必须是界定清楚的。 （三）金融市场的外部支持 （四）相应的外部法规条件 （五）良好的市场中介机构运作,五、土地市场的运行模式与机制,土地市场的运行模式： 以土地私有制为基础的完全市场模式； 以土地国家所有为基础的市场竞争模式；,第二章 土地市场 第一节.土地市场概论 第二节.中国土地市场体系 第三节.中国土地市场管理,第二节.中国土地市场体系,一. 建立中国土地市场的必要性 土地市场是合理配置土地资源的有效途径 土地资源的配置方式： 行政划拨方式 市场配置方式 土地市场是社会主义统一市场的有机

4、组成部分,土地市场的建立与发展主要是由政府推动的 目前中国城市土地市场占主导地位 中国城市土地市场是一个垄断竞争型市场 在企业改制中实行土地政策性入市,二.中国土地市场体系的特点,土地使用权出让市场 国家以土地所有者的身份将土地使用权在一定年限内让与土地使用者，并由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。 协议、拍卖、招标、挂牌 土地使用权转让市场 国有土地使用者将土地使用权再转移的行为。 包括出售、交换、赠与。,三.中国城市土地市场,出让方式：,土地使用权租赁市场 土地所有者或使用者作为出租人将土地使用权出租给承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行为。 土地使用权抵押市场 土地使用权人

5、（抵押人）以其合法的土地使用权以不转移占有的方式向抵押人提供债务履行担保的行为。,三.中国城市土地市场,农村土地市场除农户土地的转包流转之外，目前主要表现以下几个方面： （一）拍卖“四荒”地(荒山、荒沟、荒丘、荒滩，也包括荒地、荒沙、荒草和荒水等) （二）山地流转 （三）农村股份化,三.中国农村土地市场,五.中国土地征用,土地征用是国家强制将农民集体所有的土地转为国家建设用地，并对农民集体实行一定经济补偿的行为。由于其具有强制性，目前政府法规中尚未认定它是一种市场行为。但是它具有市场性质，因为： 它有市场的主体 供给者农村集体 需求者国家和各用地单位 它有市场客体 集体土地所有权唯一具有土地所

6、有权流转的土地市场 它有市场机制的作用 价格部分地由市场决定,五.中国土地征用,（一）现行农村土地征用制度存在的问题 农村征地范围过宽 征地补偿标准过低 征地收益分配机制不健全 被征地农民的安置途径有待创新,五.中国土地征用,（二）我国征地制度改革的建议 明确界定被征地的范围 因地制宜、公平补偿 合理分配和管理征地补偿费及购地款 妥善安置被征地区域农民的生产和生活 建立简便、严格、高效的征地程序,六、中国土地储备制度,城市土地储备制度实际上是法律规范下土地使用权的调节转换机制，即由政府或委托的机构通过征购、回收等形式，从分散的土地使用者手中，把土地集中起来，并由政府或政府委托的机构组织土地开发

7、，在完成了房屋拆迁、土地平整等一系列前期开发工作后，根据城市经济发展对土地的需求或土地供应计划，有计划地将土地投放市场。其一般运作模式主要由收购、储备、出让三个环节构成，如图1所示。,城市土地收购储备机制,（一）城市土地储备制度目前的主要步骤：,1.土地收购 即城市政府根据土地利用总体规划、土地利用年度计划、城市规划等的要求，结合城市产业结构调整和产业升级目标，对城市市区内拟入市的国有土地和拟征用的农用地进行统一回收、收购、置换或征用，纳入土地收购储备体系。,纳入收购体系的土地主要包括：,1、具有一定开发潜力的土地； 2、土地转让价格明显偏低的土地； 3、市区范围内的无主土地； 4、土地使用年

8、限届满而依法收回的土地； 5、长期闲置荒芜的土地； 6、依法查处、没收的土地； 7、企业应拆迁、解散、撤销、破产或产业结构调整而置换的土地； 8、拟征用为国有土地的农用地。,2.土地储备 一般包括两个内容：对收购的土地，根据城市规划、土地利用规划等，由土地储备机构负责组织进行前期开发或再开发，包括拆迁、平整、基础设施建设等，即整理阶段。储备及其经营管理。土地储备一般有实物储备、规划红线储备、信息储备三种形式；经营管理是指在储备期间依法将部分储备土地使用权进行出租、抵押或临时改变用途， 以防止土地闲置或浪费。,实物储备，指政府收回或通过收购而储备的土地； 红线储备，对于一些成片旧城改造地块，直接将规划红线划给储备中心，由储备中心负责实施土地平整和公建配套后推向市场； 信息储备，对一些不急于收购储备，或受财力限制一时无力进行资金收购的地块进行信息储备，对信息储备的地块在适当时机进行实物或红线储备。,3.土地出让 即对已进入土地储备库的储备土地，由土地储备机构根据城市发展需要和土地市场需求制定土地供应计划，有计划地向用地单位供应土地。,