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1、XX烟台项目发展定位报告,二零一一年十月,目录：,序言 起源于1000亩的遐想 第一部分 市场概述 城市发展能否支撑项目的开发？ 第二部分 项目分析 项目是否具有良好发展潜质？ 第三部分 项目发展规划 大盘思路下的多元化开发。 第四部分 经济概算 经济数据指导下的品牌发展之路。,序言：起源于1000亩的遐想,这里，是一座即将崛起的新城，一座承载城市未来发展的新城！,我们如何撑起一座城市的明天？,我们的思考：,借助城市发展的大趋势， 建设城市发展的新标杆！,区域综合开发建设， 打造城市生活新中心。,传承地域文化， 融汇城市气质。,城市形象,生活形象,文化形象,未来之城，发展之城,因此，我们认为项
2、目初步的开发构思在于将城市与项目有机结合起来。,城市的,+,项目的,融合,第一部分 市场概述,城市发展能否支撑大盘开发？,福山区位于烟台城区西南部，东邻芝罘区、莱山区；北接开发区，并与之共同形成以机械加工、电子、信息产业为主导的西部产业中心。 根据政府规划，未来三到五年，福山区将逐步形成以“居住”为核心主题、以深厚的文化积淀、质朴的人文气息为特色的人文宜居区域，努力打造成烟台市最适宜居住的后花园。,市场概述/位置,福山区依托山水岛林自然特色，以内夹河和河滨路为线，调整、完善夹河岛、青龙山、芝阳山等一系列重要节点规划，构建规模性、高档次绿化带，扩展水域生态空间，形成北接开发区、南连门楼水库的生态
3、型城市景观带。 先后开展了内外夹河综合治理、门楼水库水源涵养林等生态环境建设与保护工程。 近年来，城区绿化投入达1.5亿元。城区绿化覆盖率达35.8%，银湖湿地自然保护区成为省级保护区。,市场概述/环境,1996年中国农业特产命名委员会授予福山区“中国大樱桃之乡”称号；1997年和1999年 福山大樱桃连续荣获“中国名牌产品”称号；2003年被中国优质农产品开发服务协会授予“中国大樱桃之乡”称号； 福山菜在春秋战国时期就有过历史记载。福山菜与济南历下菜、济宁孔府菜成为鲁菜的“三大支柱”， 2001年8月，经中国烹饪协会研究决定，批准冠名“山东烟台福山鲁菜之乡” 福山区王懿荣故里，正是王懿荣慧眼
4、识宝，率先发现了隐秘在“龙骨”碎片中的甲骨文，使三千年前的殷商文字得以重见天日，揭开了甲骨学研究的序幕。,市场概况/人文,福山以文化和农副产品闻名于世。经过几年的经济转型和发展之后，机械制造、电子信息、特钢制品成为当地经济三大重要支柱。 2010年福山GDP达到169亿元，比上年增长16.2%；地方财政收入11.5 亿元，增长27%；高新技术产业产值占比达到43.9%； 按照发展规划，到2015年，全区工业总产值达到1000亿元，其中三大主导产业年产值达到800亿元。到“十二五”末，福山区国内生产总值将达到400亿元，人均1.5万美元；城镇居民人均可支配收入和农民人均纯收入实现“双翻番”。,市
5、场概况/经济,一心：以老城区为中心； 二轴：由夹河生态景观带和福海路引导出两条主要的城市空间发展轴； 六片区：高新技术产业区、中部老城区、夹河生态旅游区、南部信息产业区、几村新城、门楼旅游度假村； 夹河：夹河是烟台重要的水源地，近年福山区政府投入大量资金，建设夹河沿岸生态环境，形成沿夹河的城市景观轴线；,市场概况/城市规划,市场概况/房地产发展（一）,2010年福山区整体消化量32.4万，新增供应面积36.82万，新增面积基本已经面 世，市场供应量充足； 市场去化主要以刚性需求为主，青年置业为主流消费群体； 去化产品主要以紧凑型两居和三居多层类产品较受市场欢迎；,2011年上半年烟台市福山区楼
6、盘成交量为1740套。1-4月份，福山区成交量较低，5月份成交量暴涨到374套，在6月份，万科假日风景等项目开盘，成交量达到826套。 从原始数据来看，福山区的大部分房源房价已经稳定在了5200-5500元/。房价最高的为丽景佳园，均价已经突破了6000元/。不过个别远离中心区域的楼盘房价较低，如澜溪镇，房价仅为3500元/，拉低了福山区楼市的整体房价。 随着东部海景资源的渐趋饱和，西部内陆市场受到重视。随着配套设施的逐步完善以及不少高端楼盘的出现，福山区未来将成为发展后劲巨大的区域。,市场概况/房地产发展（二）,市场概况/小结,从目前来看，我们认为：项目是机遇，更是风险和挑战，如何整合项目优
7、势资源，降低项目风险，实现预期目标，成为面临重要课题。,第二部分 项目分析,项目是否具有良好发展潜质？,项目分析/SWOT分析,1、地块面积大，地势比较平整，利于整体规划布局； 2、交通便利，连接城市中心； 3、地块靠山临河，自然资源优越； 4、周边原有居住区，为项目发展奠定良好的市场认知基础； 5、地块主要以底层建筑及农业用地为主，不存在污染问题； 6、拆迁安置工作进展顺利，已经与拆迁村达成相关协议；,项目分析/SWOT/S优势,建设中的青龙山文化广场,1、所属区域属于未来发展区域，目前整体形象不成熟； 2、基础生活配套设施有待提高； 3、临近高速公路，噪声、尾气及粉尘污染不容忽视； 4、村
8、迁工作，前期工作压力大。,项目分析/SWOT/W劣势,1、福山区是烟台新的高新技术区，经济发展前景广阔； 2、福山整体房价处于烟台较低水平，发展空间大； 3、福山对南部商业、旅游、居住的主题规划蕴藏巨大发展潜力； 4、高新区大量外来人口的涌入也奠定了良好的刚需基础；,项目分析/SWOT/O机会,1、新政策（限购类）的影响，对未来烟台整体发展带来不确定性； 2、大项目开发周期长，对市场调控应对能力相对较差，资金压力巨大，将承担更大风险。 3、面世初期将面对中心城区成型项目的竞争挑战，成熟项目的客户分流将不可回避。 4、其他无法预知的市场风险。,项目分析/SWOT/T威胁,香逸中央,星河城,海信慧
9、园,项目分析/SWOT/小结：,我们认为：优劣势的转化根本上在于创新和资源整合,项目分析/SWOT/优劣势转化：,对优势资源整合和劣势规避：,地大平整,交通便捷,拆迁安置,形象不成熟,南部规划,竞争风险,统一规划，聘请与我方有着长期良好合作的全球知 名规划景观设公司澳大利亚柏涛、香港土木组合作；,打造城市市政新配套，公共交通网络、道路形象；,与城市重大事件相结合，营造市场氛围；,配合城市形象提升，展示形象；,树立诚信责任开发形象，营造先期市场认知；,产品、市场营销的创新,配套不完善,整体多元化开发，实现项目与城市配套升级；,项目分析/SWOT/小结：,发展之路：,第三部分 项目发展规划 大盘思
10、路下的多元化开发。,项目发展规划/整体布局,整体布局说明：区为城市综合区；区为核心居住区；区为回迁安置区；区为文化商街,项目发展规划/ 区为城市综合区/开发模式,HOPSCOA开发模式：,项目发展规划/ 区为城市综合区/效果示意,OFFICE商务中心,HOTEL酒店,APARTMENT公寓,SHOPPINGMALL购物中心,PARK游乐场,Cinema影剧院,购物中心总建面2.5万，地上建筑45层； 主要规划业态包括：珠宝首饰、家电、服饰专卖、自选超市、化妆品、家居用品等。 中心配套一流安防措施（防火、防盗）、自动扶梯、直达式观景电梯等。 招商经营：家乐福、沃尔玛、易初莲花、大润发等知名商家。
11、,项目发展规划/ 区为城市综合区/ SHOPPINGMALL购物中心,游乐场主要在购物中心地下一层及底层，总建筑面积1.5万； 以儿童及青少年运动活动为主题打造未来福山地区辐射周边区域的游乐中心； 主要游乐项目：室内溜冰场、卡丁车练习场、旋转木马、投篮类游戏、斯诺克台球场、乒乓球场馆、街舞场馆、动漫城等,项目发展规划/ 区为城市综合区/ PARK游乐场,项目发展规划/ 区为城市综合区/ OFFICE商务中心,商务中心将打造成福山地区地标性建筑，采用现代的建筑风格设计，总建面在4万； 商务中心以独立式商务办公空间为主，集中设立中小型会议中心、咖啡厅、休闲会馆，满足多种商务需求； 基本配套包括：豪
12、华商务大堂、高速直达电梯、独立办公设施、中央空调系统等；,影剧院总建筑面积1万； 影院：配备现代化放映条件，实现全球电影同步上映、话剧及戏剧演出、3D电影放映、重要赛事及活动直播等； 剧院：打造地区一流的演艺条件，满足大中型文艺演出及大型活动的需要，成为区域文化传播的新阵地； 合作对象：金逸国际影城、博纳国际影城等。,项目发展规划/ 区为城市综合区/ Cinema影剧院,商务型酒店定位，服务于周边商务中心定位，总建筑1万，独立式产权投资； 功能设置：中小型商务会议、商务餐饮、住宿等； 聘请全国知名酒店管理公司运作；如北京金长城酒店管理有限公司、凯莱国际酒店管理有限公司等；,项目发展规划/ 区为
13、城市综合区/ HOTEL酒店,公寓总建筑面积：3万，主要针对福山及高新区中长期居住需求客群； 公寓采用精装标准、独立产权、酒店式管理服务； 公寓内部配备中央空调、直饮水系统、室内安保（防火防盗）系统；,项目发展规划/ 区为城市综合区/ APARTMENT公寓,项目发展规划/ 区为城市综合区/ 综述,开发设想：无论您是商务还是居家人士；无论您在8小时内还是外；这里都可以让您轻松找到属于您的生活方式。用城市综合区核心魅力，融合青龙山休闲旅游概念，成就片区的和谐发展。,项目发展规划/ 区为核心居住区/ 区域,托斯卡纳(意文Toscana, 英文Tuscany） 与现代风格相区别，西式风格建筑通过柔和
14、的色彩和优美的建筑造型更容易营造温暖舒适的视觉环境，更体现出项目对人的关怀。 建筑风格显以宽檐红瓦顶和黄色(也有桔红和粉色)墙(材料多为土或石灰)，广场周围则多廊柱骑楼。 通过采用天然材料，如石头、木头和灰泥来表现建筑的肌理。托斯卡纳风格的建筑通常在入口处设置富有戏剧性的塔或是圆形大厅。 庭院内设有喷泉、壁式、壁炉、铁艺围栏、百叶窗等等。,项目发展规划/ 区为核心居住区/ 建筑风格,建筑类型包括：小高层、多层普通住宅、花园洋房等； 产品类型包括：普通平层住宅、高层电梯住宅、电梯洋房、复式洋房、跃层洋房等； 面积规划：普通住宅8090、高层电梯住宅80110、电梯洋房100120 、复式洋房12
15、0150 、跃层洋房130180 。,项目发展规划/ 区为核心居住区/ 开发类型,庭院洋房类型,多层类型,高层类型,水景主题 利用夹河自然优势，通过明/暗的河道、水渠修建，将夹河水有控制的引入居住区，打造湖池溪喷泉的综合水景体系。,项目发展规划/ 区为核心居住区/ 园区景观,立体绿植系统 由草地、花卉、小灌木、小乔木、高大乔木组成的立体园林系统，创造绿色健康生态舒适的居住环境，打造公园式生活享受。,项目发展规划/ 区为核心居住区/ 绿化景观,项目发展规划/ 区为核心居住区/ 建筑小品,地热供暖，温泉配套 小区统一采用地热供暖，中央高端物业（洋房类）地热水专供，在家即可洗温泉浴。,直饮水系统 每
16、户安装独立净水系统，层层过滤健康、安全从饮水开始。,项目发展规划/ 区为核心居住区/ 生活设施,太阳能集热系统 小区统一安装太阳能热水设施，24小时为用户提供热水； 小区公共区域用电统一采用太阳能发电，节能高效；,外墙保温及中水回收系统 严格按照国家建筑节能规范，实现建筑的节能减排； 中水回收，满足公共绿化灌溉及卫生间用水需求；,项目发展规划/ 区为核心居住区/ 节能配套,九年一贯制学校 学校坐落于核心区的重要位置，是项目提升形象，打造教育优势，提高项目市场知名度的重要环节； 能以优越的条件引入全国知名学校进驻，打造区域教育优势将是我们重要工作。 引进名校：烟台一中，烟台二中，烟台三中等,项目发展规划/ 区为核心居住区/ 教育配套,项目发展规划/ 区为核心居住区/ 户型特色,大尺度飘窗设计,敞开式
