2011妙盛国际企业孵化港市场调查分析报告96p

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1、,妙盛国际企业孵化港 市场调查分析报告,引 言,工业地产概念起源于19世纪末工业化国家，最早的工业物业出现在20世纪初的英国和美国。从1945年开始后很多国家将工业地产融入到整个国家策略之中，但是直到1970年，工业地产得以快速的发展并在各方面逐渐走向成熟。 工业地产往往是一个城市乃至国家的经济支柱。“日本的工业地产占全世界的30，对日本GDP贡献在40以上；美国工业地产占全世界的27，对本国GDP贡献也超出了30”。 面向当前总体产业结构而言，工业地产正处于“借东风”的政策指引导向。民用地产（住宅和商业地产）所带来的产业经济链以及在整个GDP中的占比已经触动了整个国家经济体系发展的不平衡性。

2、而工业地产的发展从长远的角度来看正好可以带动新的经济增长点、大力发展第二产业，平衡全国经济体系结构的稳定。,调研说明： 调研目的：为妙盛国际企业孵化港后续营销、招商等相关事宜操作奠定基础； 调研时间：2011年5月10日-2011年6月25日； 调研区域：长沙市工业地产市场竞争项目、市内及周边县市工业园区以及企业、益阳工业企业、湘潭工业企业、株洲工业企业等多个区域； 调研方式方法及初步数据统计：采用重点调查与普遍调查相结合,共计采集有效样本818个，以中小型工业企业为主。在市调过程中，坚持实事求是的工作态度，有的企业经多次实地走访并深入市场进行多番调查，实行上门拜访,电话回访，一对一的沟通方式

3、，获得详实数据，并据此进行资料汇总分析并撰写本报告，为本项目制定战略发展规划、项目营销招商策划等工作提供支持。,调研报告目录：,第一部分、工业地产概述 第二部分、长沙市工业地产现状 第三部分、调查数据整合 第四部分、自身条件分析,第一部分：工业地产概述, 定义 分类 特点 市场特征 开发风险 发展趋势,定义,工业地产是指在新经济、新型工业化背景下，以产业为依托，地产为载体，以工业楼宇、工业厂房、高新技术研究与发展房为主要开发对象，集投资、开发、经营管理和服务等为一体的工业物业总称。,工业地产之功能涵盖 行政管理、生产加工、形象展示、物流配送、商务服务、商业服务、金融服务、生活服务、人才服务、科

4、研活动、会展活动、休闲活动、会晤功能、销售功能等一切能产生经济效益的服务功能。,传统意义上工业地产的客户为公司、企业和个体经营者，而不等同于住宅项目中的个人、老百姓。 时下国家对工业地产的政策放宽，购买工业地产产品的目标已经由企业法人向自然人过渡。,分类,根据工业地产建筑体规模大小的差异，将其划分为两大类，即工业厂房和工业园区。,标准厂房,定制厂房,工业厂房,工业园区,综合工业园,科技园区,物流园区,专业园区,企业总部基地,工业地产,标准工业厂房是具有广泛通用性的、用于生产的工业用途物业。,定制厂房是为使用者量身定做的工业用途物业，建成后，一般出租给使用者5到10年时间。,主要由标准厂房及定制

5、厂房组成，功能多样化的工业产业园区。,物业类别主要有研发中心、信息科技单位、土地、企业加速中心等。,物流园主要是服务于物流行业，满足其使用要求的工业园区。,对设备及厂址有特殊要求的园区。,总部基地ABP以智能化、低密度、生态型的总部楼群，形成集办公、科研、中试、产业于一体的企业总部聚集基地。,特点,工业地产是靠市场环境和产业驱动的行业，具有政策主导、专业性强、区域性强、投资回报期长及自身增值性的特点。总结：二三产业联动,政策主导性强、专业性强 工业地产受地方政府、经济、产业发展、政策等影响很大； 工业地产和产业紧密联系，不同工业地产必须满足不同产业发展需求及功能要求；,区域性强 由于工业发展具

6、有很强的聚集效应，不同区域具有不同的主导产业，区域市场对工业地产需求一致性较强；致使工业地产在同区域的功能差别很小。,投资大、投资回收期长 工业地产项目规模大，前期投入大；资金占用周期长，投资回收期限大于住宅房地产与商业地产；,项目增值性 发展第三产业，实现二三产业联动，拓展项目收入来源； 加强教育业、医疗卫生、文化业、科技和体育等行业的发展；优化产业配置，打造产业群；都将促使项目价值提升,市场特征,特征一：工业投资持续增长；呈现工业地产开发热。,中国参与国际产业分工能力加强，目前“世界制造工厂”的局面还会长期持续下去，这取决于中国廉价而丰富的劳动力、低廉的工业土地价格和巨大的消费市场； 北京

7、、上海等一线城市土地价格一直在攀升，因此国外一些跨国企业开始把制造基地向二、三线城市转移，在这些二、三城市还有其发展的巨大空间； 区域性招商引资力度普遍加大，各类开发区、工业园区和生产性 服务业集聚区层出不穷，直接拉动了工业房产的持续需求; 各地对工业房产投资开发给予政策、税收和土地供给价格等方 面诸多优惠，为工业房产的开发注入了催化剂。,特征二：工业土地存量不足，工业土地日益稀缺。,工业地产升温，全国大部分地区现有开发区土地存量不足。,特征三：工业土地供求结构变化导致土地价格快速上涨。,特征四：工业地产概念不断延展，涵盖范围不断扩大。,工业地产的概念不断延展，由厂房科技园、物流园、总部基地等

8、文化产业园、工业设计创业园等，不断地扩大其涵盖的范围。,开发风险,工业地产开发市场风险相对较小，但由于政府土地政策调控及产业结构变化，工业地产开发也存在一定的市场风险,开发风险,经营风险： 区域市场供应情况，供大于求造成的市场经营难度，形成的风险。,政策风险： 土地出让政策变化，招商、税收优惠政策的变化造成区域吸引力下降。,市场风险： 产业转移导致区域竞争力下降，引起对工业物业需求的减少； 产业升级及产业结构调整引起对物业需求变化。,发展趋势,政策将强调市场对工业用地的配置作用，促进工业地产价格回归到真实价值。 国外地产巨头携手投资基金联合进入将成大势，操作方式将不断创新。资本运作成为工业地产

9、开发的趋势。 由于国内全面产业转移和发达地区总部经济的规模形成，投资热点区域将不断扩大，更多城市将得到发展机遇。 工业地产逐步向产业地产升级过渡，工业地产开发将进入“产业型新城开发时代” 。 工业地产开发运作的政策限制处于“松绑期”，对购买工业地产产品的投资者的身份属性不在有限制。,第二部分：长沙工业地产市场现状,长沙市工业园区概况 长沙市园区工业经济主要特点 长沙市主要工业园区调查分析 长沙市园区工业发展的问题及启示 长沙周边区域各工业发展片区调研分析 长沙各工业园区投资环境对比分析,长沙工业园区 发展概况,1、2010年初，长沙“两区九园”共有规模以上工业企业701家，主营业务收入超过10

10、亿元的企业20家，超过300亿元的企业2家。 2、2009年共实现规模以上工业增加值560.54亿元，完成主营业务收入1891.62亿元，主营业务成本1467.74亿元，完成利税总额247.64亿元。 3、目前，全部从业人员年平均人数为19.57万人，其中研究与开发人员1.95万人。,两区九园各具特色，集中6大产业集群，为长沙第二产业的GDP贡献卓越,长沙工业园区 主要特点,园区工业经济实现快速增长。 2009年，“两区九园” 规模工业完成主营业务收入1891.62亿元，比上年增长24.1%；实现工业增加值560.54亿元，增长24.7%，高于全市平均水平4.9个百分点。 园区企业数大幅增加。

11、 2009年，“两区九园”有规模工业企业701家，占全市规模工业企业总数的29.4%，规模工业企业数比2008年增加99家，增长16.4%，高于全市规模工业企业数增速2.4个百分点。 高技术产业聚集园区。 园区企业注重研发投入和新产品的开发，2009年“两区九园”企业研究与试验发展（R&D）项目经费支出为29.6亿元，占全市规模工业R&D经费的93.4%，完成新产品1801个，占全市规模工业新产品完成数的85.3%。2009年，按国家高技术产业统计分类目录的界定，园区规模工业高技术产业实现主营业务收入187.39亿元，占全市规模工业高技术产业主营业务收入的83.7%；园区高技术产业实现规模工业

12、增加值55.0亿元，占全市规模工业高技术产业增加值的81.9%。 园区工业是全市工业增长的重要支撑。 在全市规模工业中，“两区九园”规模工业企业数虽只占29.4%，但工业增加值占据了半壁江山。2009年“两区九园”实现规模工业主营业务收入占全市规模工业主营业务收入的比重达67.1%，对全市规模工业主营业务收入增长的贡献率达65.1%；实现增加值占全市规模工业增加值的48.4%，对全市规模工业增加值增长的贡献率达58.0%。 园区优势产业集中。 “两区九园”在优势产业中的集聚效果突出，龙头企业聚集园区。园区在工程机械、中成药及生物医药、新材料、汽车及零部件等六大产业集群中的规模工业企业有302家

13、，占六大产业集群规模企业总数的49.6%；完成规模工业主营业务收入1293.67亿元，占六大产业集群规模工业主营业务收入的85.8%；完成工业增加值380.97亿元，占六大产业集群增加值的86.0%。,长沙主要工业 园区调研分析,总规划面积18.6平方公里，由城中区和岳麓山集中新建区两部分组成。 1997年4月经原国家科委批准，高新区在总规划面积不变的前提下，调整为由岳麓山高科技园（7平方公里）、星沙工业高科技园（4平方公里）、马坡岭农业高科技园（后更名为隆平高科技园）（3平方公里）、远大高科技园（1平方公里）和市内政策区（3.6平方公里）等“一区四园”组成。 其中由长沙市委、市政府直接管理（

14、即派出长沙高新区管委会管理）岳麓山高科技园和市内政策区。岳麓山高科技园从1998年起也先后两次扩大控制规划，将岳麓山高科技园定名为麓谷科技新城。明确麓谷总体控制规划规为80平方公里，并采取“带镇带村、委托管理”的新模式进行管理开发。2006年 3月市委常委办公会议同意将望城县的部分乡镇整体调整到东方红镇，由高新区统一实施开发建设。麓谷科技新城自2000年启动建设以来，按照每年确保新开发面积2-3平方公里的标准推进建设,共征用土地1.5万余亩，累计完成开发建设投资36亿元,整体形成10平方公里开发框架。,长沙高新技术产业开发区,长沙经济技术开发区,国家级长沙经济技术开发区创办于1992年，地处湖

15、南省会长沙东郊星沙。1997年4月被国家科技部批准为长沙国家高新技术开发区星沙高科技工业园，2000年2月被国务院批准为国家级经济技术开发区，属国家商务部直接指导的国家级经济技术开发区之一，也是国家级高新技术产业工业园区。 建区以来，先后引进了韩国LG、荷兰飞利浦、法国达能、日本三菱、日本岩井、美国可口可乐、百事可乐、 德国博世、瑞典伊莱克斯、NEC等世界500强企业纷纷来到这里投资创业。三一重工、北汽福田、长丰猎豹、远大空调、金沙利彩印、山河智能、力元新材等一批科技含量高的国内知名企业先后落户圆区，并迅速发展壮大。 1994年，开发区工业产值实现零的突破后，到2008年，长沙经开区已完成工业

16、总产值520亿元，完成税收26.8亿元，规模工业年产值占长沙市的1/3，实现进出口总额占长沙市的1/2，已成为湖南省对外开放、推进新型工业化的主力军。 2009年，长沙经开区荣膺“中国五星级开发区”第六名。,长沙主要工业 园区调研分析,湖南望城国家农业科技园区于2001年9月经国家科技部批准成立，是全国首批21个国家级农业科技园区之一，也是湖南省唯一的国家级农业科技园区。2006年7月园区更名为湖南望城经济开发区，保留湖南望城国家农业科技园区的牌子。 湖南望城经济开发区规划控制面积75平方公里，2008年，经开区实现工业总产值125.3亿元，同比增长52.4%，工业增加值36.5亿元，同比增加38.5%，实现财税收入5亿元。中联重科、中航飞机起落架、英博雪津啤酒、湖南有色总公司等重大项目顺利落户，并启动建设；晟通科技、金龙铜业等一批重大项目顺利投产。,湖南望城经济开发区,长沙主要工业 园区调研分析,长沙暮云工业园,长沙暮云工业园于2001年8月开工建设，规划面积30平方公里。位于“长株潭”三市融城的中