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1、市场调研报告 通州,2010.8.14,区域背景解读,2,北京未来定位于：国家首都、世界城市、文化名城，并提出 “两轴两带多中心”的城市布局,新北京规划提出了“两轴两带多中心”的城市空间布局；核心城区进入休整期。两轴指沿长安街的东西轴和传统中轴线的南北轴 ，两带指东部发展带和西部发展带 “多中心”包括中关村高科技园区核心区、奥林匹克中心区、商务中心区、海淀山后地区科技创新中心、顺义现代制造业基地、通州综合服务中心、亦庄高新技术产业发展中心和石景山综合服务中心等8大城市职能中心区,区域定位,在11个规划新城中，北京将重点发展通州、顺义、亦庄3个新城,在“两轴两带多中心”的基础上，又形成11个规划
2、新城，分别为通州、顺义、亦庄、大兴、房山、昌平、怀柔、密云、平谷、延庆、门头沟。 重点发展位于东部发展带上的通州、顺义和亦庄3个新城。这3个新城应成为中心城人口和职能疏散及新的产业集聚的主要地区，形成规模效益和聚集效益，共同构筑中心城的反磁力系统。,区域定位,通州最有力的承接CBD的外延发展，必将成为CBD的后花园,通州城市定位 承接北京部分职能的城市副中心 北京东部城镇带综合服务基地,区域定位,通州新城规划&CBD东扩，全新定义通州区域价值,2009年12月： 新城建设聚焦通州,北京市委十届七次全会提出：“2010年加快重点新城建设，特别是集中力量聚焦通州。” 与京哈高速衔接，辐射环渤海区域
3、，转为“外向型发展”。,2010年1月：现代化国际新城,通州新城首次正式确定“现代化国际新城”定位； “通州新城是北京的新城，影响着首都建设世界城市的大局，要发挥通州新城的“前哨”功能。,2010年3月：CBD东扩,CBD核心区的饱和状态严重制约CBD乃至整个北京的发展，因此东扩迫在眉睫。 与CBD距离最近、一体化程度最高、城市发展水品最高的通州，成为东扩进程中的领头羊。,区域规划,城市化的进程加速推进，城市现代化、国际化的步伐速度在不断地提升，迫切需要一些新的空间来接纳北京市的产业发展、人口疏解、新功能的承接。通州这个离北京最近的新城，也就成为了承接这一重要任务的最佳地域。 近期的规划重点是
4、运河核心区。各项建设开始逐步推开，预计在“十二五”期间新城将初具规模。,区域规划,通州新城规划面积155平方公里，其中核心区面积48平方公里，未来人口承载将达到100万人。,“2010 北京向东看通州国际新城！”,交通路网发达，为通州的崛起注入了最强劲的动力,规划了M1、M6、M6支、S6、R1、R1支、S3、S5共计8条轻轨线，将覆盖通州新城，轨道交通 密度从目前规划看将超过中心区很多地区 京通快速、朝阳北路、朝阳路、两广路延长线快速通达市中心 京承铁路、京秦电气化铁路在通州城内交会,区域交通,第三产业的发展： 北运河两岸加快发展文化产业聚集 六环路以西加快专业服务业聚集 毗邻空港的北部，发
5、展临空经济，吸引大企业总部入驻 第二产业 以工业园区为载体，重点发展家具制造、印刷、食品加工、服装服饰等都市型工业和现代制造业,区域配套将逐步完善，第三产业将占据越来越大的比例,产业及配套,通州拥有丰富的自然景观资源,境内大小河流13条，运河蜿蜒，势若游龙；潮白河碧波千顷，渔歌唱晚。三河三路两侧百米绿色通道颇为壮观，形成天然生态屏障。,温榆河,通惠河,潮白河,产业及配套,小结：通州国际新城规划及便捷的交通，极大的提高通州的区域价值，将进一步促进区域房地产的快速发展,竞争力：运河等景观资源，京六环路； 客户：高端改善型+北京东部中产及财富阶级。 产品：供应产品以低密高端产品为主。 竞争力：周边配
6、套相对成熟； 客户：中高端首次改善+通州地缘性客户； 产品：供应产品以中低密度新兴产品为主； 竞争力：轨道交通。 客户：自住型CBD上班白领首次置业为主； 产品： 中高密度主流住宅。,根据版块区域规划、道路路网、自然资源等特点，我们把与本地块有竞争关系的项目分为三个板块：运河城区板块、地铁沿线板块、通州旧城区板块。,竞争板块分析,板块分化,运河城区板块,通州旧城区板块,地铁沿线板块,三大板块竞争线中，各大版块均有知名开发商入驻，品质性楼盘频繁出现，产品呈现多元化趋势，拉升了整个通州地产市场；目前处于中等开发规模的项目较多，低密度仍然稀缺；通州市场单价处于北京郊县上游，多个楼盘均价已突破2万，新
7、政出台后，通州市场价挺量跌。,市 场 现 有 项 目 基 本 情 况,版块市场现状,通州市场以“园林+产品品质+交通”为主要卖点；运河板块是通州较早发展的板块，随近两年周边开发量的增长，外来客户成为主流，单价较高；旧城版块依托龙湖等知名开发商拉动，单价率先突破两万；地铁沿线也具备了高档楼盘开发潜力。从三大版块来看，通州房地产市场正在走向成熟，细分市场逐步呈现,产品市场分析,满足刚性需求的主流住宅,满足中高端首次改善需求的新兴住宅,满足高端改善需求的低密社区,升级改 善型,核心驱动力：产品线升级 核心卖点：社区品质、精品园林、户型设计、产品高附加值,代表项目： K2海棠湾,资源占 有型,核心驱动
8、力：城市核心地段 核心卖点：地段升值潜力、高科技、高端配套,代表项目：远洋东方,规模大 盘型,核心驱动力：多元物业、综合性社区 核心卖点：完善配套、交通、实用性、价格,代表项目：华业东方玫瑰,产品市场格局,三大模式瓜分通州市场，种子项目在各自领域独领风骚！,依托潮白减河和运河 的景观优势，区域价格平台较高，中低密度产品为主，主要满足主动郊区化以及北京东部客户和通州本地升级置业客户的需求，与本区域不存在直接竞争关系。,运河板块,板块特征：通州新城核心区域，京杭大运河的自然生态资源优越条件，京哈高速路交通线为依托，具备开发高端项目的潜质，受益于通州新规划的利好，成为承接通州高端改善型需求的重点区域
9、； 产品类型：以中低密度供应为主，产品品质较高，价位较高，在售项目数量较多。,非竞争板块,产品供应情况： 供应产品类型：以中低密度高端住宅及别墅产品为主， 普通住宅户型以50130平米的舒适型一至三居为主，目前推售别墅产品较少，户型200平米左右。 价格：普通住宅均价在1800027000元/之间，总价在200万以上；别墅产品总价200-400万左右一套。 适合高端改善型购房者、北京东部中产及财富阶级、看好区域发展前景的投资者 。,运河板块,本案,房地产开发土地供应： 目前在售项目数量较多，但整体体量较小。 目前新开盘项目及土地放量放缓；,板块特征： 区域供应项目主要分布在新华版块及半壁店版块
10、； 该板块属于通州老城区，周边配套相对完善，住宅市场成熟，在售项目较多。 主要吸引中高端首次改善居住及通州地缘性客户。,通州老城区板块,产品供应情况： 供应产品类型：以中低密度普通住宅为主，包含个别别墅产品；普通住宅户型以45一居、88两居、140平米三居，主力户型为中大户型，别墅为360-390平米 大户型 。 价格：普通住宅均价在2000022000元/之间，别墅总价在750-850万元/套。,依托成熟配套，生活便利度高，同时是通州本地最成熟的商业区，板块需求的多元化，主要满足通州地缘客户以及东部中高端首次改善客户的居住需求。,本案,竞争板块,新兴的区域，轨道交通带来被动郊区化人口，客群主
11、要以朝阳东部、CBD以及轻轨、地铁沿线的城市核心区首次置业年轻白领客户为主，满足刚性自住的经济实用型产品；,地铁沿线板块,板块特征：作为轨道沿线板块为通州市场主体，借助地铁交通优势条件，成为承接通州刚性需求的重点区域； 供应产品类型：以中高密度普通住宅及公寓为主；主力户型为中小户型，占地规模较小。 价格：普通住宅均价15000-25000元/之间,在售楼盘主要集中在轨道沿线,CBD的刚性需求,竞争板块,远洋东方：通州运河西大街 价格平台：18000元/平米 承接客群：首次置业,K2 海棠湾：通州梨园镇云景东路以东 价格平台： 24000元/平米 承接客群：主要面向80后刚性需求客户及改善性客户
12、 ；客户层级相对较高。,京洲世家：梨园镇京洲南街 价格：22000元/平，折后16000元/平 客户：首次置业客户，刚性需求,花墅香堤：京沈高速通马路出口右转第三个红绿灯左转 价格：20000-22000元/平米；别墅总价720850万/套； 承接客群: CBD及地缘性改善型客户 ，龙湖品牌追随者。,借鉴点：首个高档精品公寓,借鉴点：产品外立面+风情园林,借鉴点：园林、产品品质、低密,借鉴点：园林、叠拼、低密,本项目距地铁临河里站800米，且位于老城区，享受区位、交通等双重价值利好因素。,蔚澜香堤： 承接客户：区域内部改善型客户，城区挤压但追求一定生活品质的客户。,借鉴点：低总价,本案板块内竞
13、争,东方玫瑰： 价格平台：待定 承接客群：刚性需求、地缘性及CBD白领,金隅.花石匠：通州临近6环 价格平台：15000元/平米 承接客群：主要来自在CBD工作的客户群，年龄在35左右,借鉴：示范园林+高品质产品,借鉴点：户型,本案,竞争格局总体分析,板块价值： 本项目距地铁临河里站800米，且位于老城区，区位、交通等价值因素，使本项目价值度在一定程度上高于其他价值单一项目，产品规划自由度高。同时，受外部板块产品供应影响，目前仅运河板块与项目存在一定竞争关系。,平台价格： 从现有项目销售情况看，中小户型普通住宅较为畅销。 平台价格为1500025000元/平米，普通住宅产品根据区位、品质差别较
14、大。,客户： 依托轨道交通，带来被动郊区化人口，客群主要以朝阳东部、CBD以及轻轨、地铁沿线的城市核心区首 次置业年轻白领客户为主，满足刚性自住的经济实用型产品。 老城区主要满足通州地缘客户以及东部中高端首次改善客户的居住需求。,产品供应： 就实地调研来看，区域内新开盘项目稀缺，闲置土地较多。 知名开发商陆续入驻，高端产品引领城市主流。,距本项目最近楼盘之一，通州旧城区新兴产品；托斯卡纳式异域情调,园林风格化,极致精品户型,多处增值亮点.(户户入户花园,飘窗,露台,明橱明卫,功能合理),龙湖.花墅香堤区域标杆项目,通州稀缺低密别墅社区,距地铁1km，周边配套完善,龙湖高端产品品质,K2 海棠湾
15、,突破常规全面出击追求高价值，引领板块需求的多元化。 ARTDECO独特建筑外立面、打造建筑园林艺术现代版的“园冶”。,低端产品地毯式营销,高端产品的元素,挑战区域市场突破价格瓶颈,区域少有人工湖+风情园林,京洲世家,距地铁及旧城区相对偏远，销售速度较慢；建筑风格简约凝练，南北通透 ；户型区间合理, 总价低,适合首次置业、刚需。,低总价策略，简单实用,销售速度较慢，楼盘门可罗雀,华业东方玫瑰,18万平方米的别墅级地中海浪漫园林，打造通州高尚生活区的领先标杆，新古典主义建筑，南北排列式布局，中小面积主力户型。,11万平方米丰沛商业配套,百万平米的国际都会高尚生活区,示范园林+高品质产品,幼儿园+
16、小学，“一站式”优教体系,金隅.花石匠,高品质的园林，经典的户型设计，独特的商业街区设计和时尚的居住理念；适合投资、刚需。,户型，赠送面积（约10）,低容积率，项目内部配套丰富,区域成熟度低,物业服务较次,由100%托斯卡纳的风情建筑组成，GOLF练习场、60000平米集中高尔夫园林景观、浩瀚花海林阵，点式住宅，南北通透；,K2.清水湾,别墅社区感差，超高层住宅降低别墅舒适感,GOLF练习场、60000平米集中高尔夫园林景观、浩瀚花海林阵,点式板楼拉容积率,售楼人员业务能力,远洋东方,第一个高档精品公寓项目,紧邻2万平方米的景观公园（万春园）,周边配套成熟,远洋地产在北京通州区打造的第一个高档精品公寓项目，该项目位于通州核心区域，将首次置业者作为目标客户。,住宅市场环境总体分析,整体市场特征,作为北京CBD后花园，依托政府发展规划利好，已成为房地产开发热点区域； 潜在供应项目数量及规模不大。价格相对北京其他城区仍然较高，可能成为政府调控房价的重点区域； 龙湖等一线开发商进入，
