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1、谨呈浙江科尔房地产有限公司 2010年萧山房地产市场专题研究 / 市场部,写在前面的话,本报告主要是对萧山城市、土地、房地产宏观市场研究的基础上，对消费者已认同的五大板块市场进行对比分析，就新项目所在的所前区域属性定位给予相关建议，关于关联性竞争个盘的对比研究及新项目产品优化建议将在后续报告逐步提供。,萧山城市规划发展研究,萧山房地产宏观市场研究,萧山房地产板块市场对比研究,2,3,1,目 录,4,所前区域价值梳理及属性定位建议,一、萧山城市规划发展研究,萧山城市的四宗“最”,A：杭州“经济最强”的城区 ：人均GDP发达国家水平，经济总量居全省首位 B：杭州“距离最近”的副城 ：江南城约15公
2、里 ，下沙、临平城20公里以上 C：杭州“房价最低”的城区 ：均价9000元/左右，低于下沙余杭全市垫底 D：杭州“新城最多”的城区 ：钱塘江时代沿江打造10座新城，萧山独占5席,萧山人均GDP已达到发达国家水平 经济总量历年位居全省90余个县（市、区）首位,（注：国际通用发达国家标准为人均GDP10000美元/年，约合67000人民币/年，萧山于2007年便达到发达国家水平）,作为江南城的重要组成部分 相比于下沙与临平，萧山城区仍具有距离优势,萧山城市规划空间结构：“一主（江南城）三组团（临浦、瓜沥、义蓬）” 杭州城市规划空间结构：“一主三副、双心双轴、六大组团、六条生态带”开放式空间结构模
3、式 3个副城距离主城区直线距离：江南城约15公里、下沙城约20公里、临平城约22公里,（注：以上图片均来自于杭州市规划局网站）,（注：以上数据来自于杭州市透明售房网首页每月成交数据）,萧山楼市均价在9000元/左右波动 分别低于下沙与余杭，为杭州全市垫底,（注：以上数据来自于杭州市透明售房网首页每月成交数据）,杭州从西湖时代走向钱塘江时代 沿江打造10座新城，萧山独占5席，与杭州同城化趋势明显,江南的四个新城，如钱江世纪城、空港、滨江、湘湖等已经有一大批重点工程开工。比如，包括地铁1号线、2号线，地铁二期的各项前期准备，杭州机场二期、之江、九堡大桥的开工；奥体中心的建设已经陆续启动。未来，在这
4、十大新城，都将被赋予国家级开发区或准国家级开发区的体制。,二、萧山房地产宏观市场研究,萧山楼市的五大特征,A：五“大”板块：老城区+新区+开发区钱江世纪城+湘湖新城+大江东新城 B：四“多”市场：本土品牌多 + 中小规模多+ 阶段尾盘多 + 待售新盘多 C：三“大”新城：钱江世纪城 + 湘湖新城 + 大江东新城 D：二“个”趋势：与杭州同城化趋势 + 楼市供应老城区向周边扩散趋势 E: 一“条”绕城：将萧山分为内外2部分，2者产品、价格、客群差异明显,区域已云集绿城、众安、绿都、顺发等众多本土品牌开发商 20万方以上项目屈指可数，当前可售存量少，阶段尾盘多,（注：萧山楼市在售代表个盘信息统计表
5、）,（注：数据来源于2010年9月27日萧山透明售房网）,老城区住宅可售套数仅142套，钱江世纪城与湘湖新城供应较多 商业办公物业集中在开发区、钱江世纪城,绕城内各板块物业呈现多样化，绕城外以多层、小高层公寓为主 建筑风格青睐新古典主义，户型跨度大，板块户型差异明显,（注：萧山楼市在售代表个盘信息统计表）,（注：数据来源于2010年9月27日萧山透明售房网）,绕城内外有别，老城区与绕城外乡镇住宅可售套均面积较小 绕城内各板块住宅可售套均面积偏大,绕城内万元以上的高价盘受“4.15”楼市新政影响明显，去化缓慢 绕城外万元以下的低价盘影响甚微，销售率多在50%以上,（注：萧山楼市最新推盘项目信息统
6、计表）,城市竖向发展轴已基本形成从南到北逐步递增的价格梯队,（注：萧山楼市普通住宅价格地图）,但南城景园所代表的所前并没有与临浦拉开价差，板块价值被低估,待售新盘较多，已知总量约260万方，集中在湘湖及大江东新城 2010年10月/年底将迎来一波集中上市潮,（注：萧山楼市待售代表个盘信息统计表，建筑面积取容积率最大值）,2008-2010年已拍土地约400万方未上市 以老城区与大江东新城商住用地最集中，外来大鳄金地进驻城厢街道,（注：2008-2010年萧山已拍卖未上市土地信息统计表，更多详情请点击 查看）,2010年读地手册中除了已拍卖的少数地块外 萧山城区、钱江世纪城、开发区及大江东新城仍
7、有很大潜在供应量,（注：2010年萧山读地手册计划土地信息统计表，更多详情请点击 查看）,三、萧山房地产板块市场对比研究,萧山楼市已形成相对成熟的 老城区、新区、开发区钱江世纪城、湘湖新城、江东新城5大板块,老城区,新区,开发区 钱江世纪城,湘湖新城,大江东新城,（注：萧山楼市板块地图）,老城区板块 萧山城市的老中心,范围界定： 萧绍路以南区域，包括城厢、蜀山、新塘3街道 代表个盘： 晶典公寓、大家同和公寓（在售） 御景湾、憬天国际（待售） 城市属性： 萧山城市的老中心，生活配套齐全，交通便捷，河网纵横，由于区政府北迁，城市中心的影响力逐步减弱，发展后劲略显不足，老城区南拓趋势不可挡,楼市特征
8、： 1、当前可售房源少（住宅仅142套），但待售新盘多，已出让土地可转化的潜在供应量大（约146万） 2、中小规模的混合型物业为主，普通公寓的主力户型面积集中在90左右两房与120 左右三房 3、唯一代表板块价格水平的个盘晶典公寓2010年1月最新批次房源实际成交均价为15239元/ 4、当前在售个盘形象定位与楼盘档次偏低，金地与绿都的进驻将提升板块产品形象品质 5、已出让土地可转化的潜在个盘集中在蜀山与新塘街道，将有效填补目前老城区与所前之间的城市空白,2008-2010年 老城区土地集中出让区,新区板块 萧山的新城市中心,范围界定：萧绍路以北、北塘路以南区域，萧山区区政府与杭州火车南站所在
9、地 代表个盘：盛元蓝爵国际、顺发旺角城（在售）/ 绿都湖滨花园3期、顺发堤香（待售） 城市属性：萧山的新城市中心 ，区政府和火车南站的迁入带来新鲜活力，正逐步取代老城区的城市中心地位,楼市特征： 1、当前可售房源不足（仅蓝爵国际），旺角城2期及堤香的上市时间未定，板块中长期供应仍存在不足 2、未来将以纯住宅130以上三房大户型物业为主，当前在售主要为蓝爵国际189-236四房大户型 3、旺角城1期约90墅式公寓为区域乃至萧山楼市的创新产品，销售成绩良好，成为2008年楼市焦点 4、在售及待售个盘为顺发、绿都、盛元等本土知名品牌开发商，楼盘形象档次较老城区有明显的提升,开发区钱江世纪城板块 萧山
10、对接杭州的桥头堡,范围界定： 北塘路以北区域，包括萧山开发区与钱江世纪城 代表个盘： 东方一品、众安景海湾、顺发和美家、博奥城（在售） 顺发康庄（待售） 城市属性： 萧山对接杭州的桥头堡，杭州城市南岸的新中心，庆春东路过江隧道、地铁2号线及奥体中心等公建设施建设施工中，未来发展潜力明显,楼市特征： 1、当前楼市供应与成交主力，产品形态也最为丰富，钱江世纪城近期将迎来商业办公用地的集中供地拍卖 2、板块地域跨度大，价格差异明显，景海湾与博奥城的普通公寓最新房源价格在14000左右，而东方一品大户型、和美家墅式公寓及景海湾排屋最新房源价格在21000-27000左右 3、顺发作为板块拓荒者与开发主
11、角，见证了钱江世纪城楼面价5年内从2000多到10000多的翻番增长，2009年和美家房价从10000到20000的翻番增长 4、由于规划与交通环境相关利好作用下，区域购买客群出现分化，来自杭州主城区的客群逐渐增多,湘湖新城板块 萧山唯一以旅游为主的国际化休闲新城,范围界定： 以湘湖为中心的周边区域，包括闻堰、义桥（部分） 代表个盘： 湘湖美地、绿城丁香公馆、宋城地中海别墅（在售） 众安启航社、绿都金域兰庭（待售） 城市属性： 萧山唯一以旅游为主的国际化休闲新城，同时拥有江、湖景观，环境优越，但配套设施仍待完善,楼市特征： 1、当前楼市供应主力，阶段尾盘为主，待售新盘较多，仅绿都与滨江3个新项
12、目供应量接近100万方 2、基于环境特点，板块产品以类别墅高端物业与度假类物业为主，消费客群更多元化，更多来自萧山之外 3、国际化休闲旅游新城的规划利好下，吸引了绿城、滨江杭州2巨头开发商跨江拿地 4、近年来板块价格水平上涨迅猛，当前均价在20000以上高位运作,大江东新城板块 萧山绕城外疆土最大的新城,范围界定： 绕城高速以东的钱塘江南岸广片区域，包括义蓬、瓜沥、南阳等多个乡镇 代表个盘： 蓝色港湾、帝景园、潮都华庭（在售） 德意空港新城（待售） 城市属性： 萧山唯一绕城外且疆土最大的新城，由于规划尚未明确，乡镇当前各自为政，板块凝聚力不够,楼市特征： 1、新政后萧山楼市的成交主力，分布零散
13、，以“大江东新城”规划概念与低价优势吸引眼球，有效明显 2、产品以多层、小高层类型的普通公寓为主，户型面积集中在80-140的实用兼舒适的两房与三房为主 3、2010年年底将迎来新一波的集中开盘潮，2008-2010年已拍土地可转化的潜在供应量约190万方，2010年读地手册中显示未来新增土地供应量巨大 4、购买客群以乡镇地缘客户为主，在大江东新城与地铁规划尚未明确情况下，很难吸引绕城内客户购买,5大板块各自特点鲜明，差异性十分明显,项目所在的所前镇 不属于目前消费者所认同的任何成熟板块,老城区,新区,开发区 钱江世纪城,湘湖新城,大江东新城,（注：萧山楼市板块地图）,新项目所在的所前区域该如
14、何定位？ 所前区域价值在哪里？,摆在我们面前的路有2条 1、借势法：与现有消费者已认同的五大成熟板块进行嫁接引导 2、造势法：携手未成熟区域个盘创造一个全新板块,借势法： 与现有消费者已认同的五大成熟板块进行嫁接,1、萧山城区整体北进，而老城区必定南拓的城市发展空间格局 2、老城区2008-2010年已出让未上市地块有效填补了目前老城区与所前之间的城市空白 3、杭州铁路南站、庆春路过江隧道、地铁2号线、九堡大桥通惠快速路等同城化规划建设利好 4、育才路向南延伸、亚太路向东延伸、中汇棉纺厂房拆建、城南村改造等所前十五项工程利好,选择借势法的机会有,造势法： 携手未成熟区域个盘创造一个全新板块,选择造势法的不足有,1、首先与临浦携手新造“南城”概念不可取，容易丢失绕城内地段优势与定价空间 2、所前在售项目仅南城景园，自己新造“南城”概念显得势单力薄，孤立无援 3、容易与临浦作为萧山唯一南部组团的既有认知产生概念混遥，弱化所前现有地段优势 4、宣传投入成本大，教育引导周期长，最终消费者不一定买账，未知风险大,所在新项目区域属性定位建议 育才路南,新项目所在的所前区域价值 萧山绕城内仅有2镇之一（撤镇建街道迟早的事） 老城区南拓最后城市空间,部分,
