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1、2010年徐州、镇江两城市取地可行性 分析报告,2010.12,2010年徐州取地可行性分析报告,目 录,第一部分 徐州城市宏观分析 第二部分 徐州房地产市场分析 第三部分 取地建议,徐州城市宏观分析,一、城市概况城市位置,淮海经济区中心城市，区域物流中心、国家历史文化名城及生态旅游城市,城市特征： 徐州城市大定位国家历史文化名城,全国交通主枢纽,中心城市,商贸都会。 徐州古称彭城，帝尧时建大彭氏国。有2500多年建城史，是江苏境内最早出现的城邑。夏禹治水时， 把全国疆域分为九州，徐州即为九州之一。 地处南北方过渡地带，为北国锁钥，南国门户，向来为兵家必争之战略要地和商贾云集中心。文化悠久，是
2、著名的帝王之乡，有“九朝帝王徐州籍”之说。 徐州是苏北最大城市，江苏第二大城市。江苏省重点规划建设的三大都市圈核心城市和四个特大城市之一，也是新亚欧大陆桥中国段五大中心城市之一和淮海经济区的中心城市。,徐州-徐州地里位置优越、对外交通枢纽，使其成为淮海经济区的中心城市。,一、城市概况城市交通,交通枢纽城市,徐州历来是中国重要的交通枢纽城市，其城市发展规划也将其城市性质之一定义为全国综合性交通主枢纽。 公路方面：现有四条高速公路经过：霍连高速（霍尔果断连云港）、京福高速（北京福州）、京沪高速（北京上海）、徐宿宁高速（徐州宿迁南京）。 铁路方面：境内现有铁路线31条，其中专用线26条，站点10余个
3、，京沪、陇海两大铁路干线在此交汇。随着京沪高速铁路2010年全线贯通，届时位居中点的徐州抵达京沪两地的时间仅需2.5个小时。 航空方面：徐州观音机场已经开通了全国40多条航线。,徐州市地处古淮河的支流沂、沭、泗诸水的下游，境内河流纵横交错，湖沼、水库星罗棋布，废黄河斜穿东西，京杭大运河横贯南北，东有沂、沭诸水及骆马湖，西有夏兴、大沙河及微山湖，拥有丰富的自然山水景观。此外，徐州市历史悠久，历史文化遗存非常丰富，尤其以两汉时期的历史文化遗址最为著名，素有“明清看北京，先秦看西安，两汉看徐州”之说。 文化景点：狮子山楚王陵、汉兵马俑、龟山汉墓、沛县汉城、徐州汉城、茅村汉画像石墓等。 自然山水：云龙
4、山风景区、云龙湖风景区、小南湖景区、泉山森林公园、云龙湖水上世界、云龙公园、快哉亭公园等。,历史悠久，旅游资源丰富,一、城市概况城市自然资源,一、城市概况城市总体规划,东进、南扩、北造、西延,一、城市概况城市总体规划, 规划战略： 东进、南扩、北造、西延 规划期内主城区建设用地以向东和东南方向发展为主，控制向西北发展，严格限制向西南发展。 规划结构： 徐州城市空间发展布局框架为“双心+五区”结构 “双心”指以淮海路和中山路地区为代表的老城区；徐州新区，也是城市的行政、商务中心。 “五区”即城东新区、铜山新区、金山桥片区、坝山片区、九里山片区。 在“东进南扩”的城市整体规划指导思想之下，徐州的城
5、市规模将进一步扩大，基础设施的建设力度也将进一步加大。受城市整体规划及基础设施建设的影响，更加刺激了徐州房地产市场的发展，城市外沿的拓展改善了郊区的整体居住条件，房地产郊区化的现象初步萌芽。,一、城市概况城市总体规划,徐州所辖市县人口及农业人口比例较高，一定程度上影响大徐州经济的快速发展和大经济指标的人均水平。从目前年度近128万人的农村劳动力输出也显示了农村进城的动力和城市化进程的脚步。,*数据来源：镇江统计年鉴,人口基数大，城市人口、非农业人口比例低 徐州市年末户籍总户数278.46万户，户籍人口957.61万人，比上年末增加10.75万人，人口出生率19.1，人口死亡率7.1，人口自然增
6、长率12.0，年末常住人口868.19万人。市区人口约185万人。,一、城市概况城市人口属性,经济总量保持稳定高速增长，经济增幅有逐渐出现加速的趋势,二、城市宏观经济国内生产总值和人均GDP,徐州经济发展持续回升向好，全年地区生产总值2390.16亿元，按可比价格计算，比上年增长13.9%，增速分别比一季度、上半年、前三季度提高1.1、0.6和0.4个百分点。其中，第一产业增加值250.56亿元，增长4.7%；第二产业增加值1249.04亿元，增长14.7%；第三产业增加值890.56亿元，增长15.6%。三次产业比例调整为10.5 52.3 37.2，第三产业增加值占地区生产总值的比重比上年
7、提高0.6个百分点。人均地区生产总值27514元（按常住人口计算），按当年汇率折算突破4000美元，达到4028美元。城市化水平稳步提高，年末全市城市化率达49.1%，比上年提高1.9个百分点。,二、城市宏观经济城市发展阶段,徐州的房地产目前正处于快速发展期，生存需求和改善型需求兼有，市场供给以数量为主、向注重品质方向发展。,徐州GDP总量在江苏省处于中等，总体经济规模实力尚可，人均GDP在省内属于较低水平，普遍低于苏南城市，这是由于地域差别造成的，总体上来说徐州市经济正处于持续、快速增长，这是徐州各行业包括房地产业健康发展的最大支柱。,二、城市宏观经济城市实力,表：2009年江苏省13个地级
8、市人均GDP、GDP及增长率比较,徐州GDP总量在江苏省处于中等，总体经济规模实力尚可，人均GDP在省内属于较低水平，普遍低于苏南城市，这是由于地域差别造成的，总体上来说徐州市经济正处于持续、快速增长，这是徐州各行业包括房地产业健康发展的最大支柱。,15,二、城市宏观经济居民收入与消费水平,人民生活水平持续提高。2009年末城市居民人均可支配收入18769元，增长10.7%；人均消费性支出11973元，增长11.7%；自2004末至2009年末，城市居民人均可支配收入增长90%以上，年均增长率达13%。 消费需求不断扩大，2009年全年实现社会消费品零售总额808.97亿元，增长18.9%，增
9、幅比上年下降了6.4%。虽然受宏观经济影响，近年社会消费品零售总额增幅比上年有所放缓，但总体看来社会消费品零售总额却稳步增长。,城市居民人均可支配收入逐年稳步增长，居民收入水平明显提高 居民消费支出继续稳步增长，总体发展呈现向上趋势,*数据来源：镇江统计年鉴,二、城市宏观经济人均居住面积,图：2004-2009徐州城市居民人均居住面积及恩格尔系数,城市居民生活水平不断提高，2009年城市居民人均住房面积27.03平方米，比上年增加0.83平方米。城市居民食品支出占消费性支出的比重为34.1%。,城市居民人均居住面积稳步提高，居民生活水平不断改善 2009年末徐州城市居民人均住房面积为27.03
10、平方米，与国家建设部制定的2020年居住目标人均居住面积达35平方米存在一定差距。2009年末济南城市居民恩格尔系数为34.1%，根据国际上通行标准恩格尔系数在59%以上为贫困，50-59%为温饱，40-50%为小康，30-40%为富裕，低于30%为最富裕的标准可以看出，济南目前人民生活水平处于相对富裕阶段。,固定资产投资保持持续快速增长，房地产投资趋向理性,二、城市宏观经济固定资产及房地产投资,表：2009年江苏省13个地级市固定资产及房地产投资情况,通过横向对比我们可以看出，2009年苏北城市的房地产投资总额和苏南一些城市相比，依然有较大的差距，但房地产投资增长率除连云港因为上年度投资增幅
11、较大，09年呈负增长外；苏北其它城市增长率普遍高于其它苏中、苏南城市。,房地产市场分析,宏观房地产市场土地市场,07年以来徐州土地成交稳步上升，城市发展步子拉大，2010年国土局计划供应1.1万亩，较往年大幅增长，主要以棚户改造、保障性住房、90平米以下中小户型普通住宅占70%以上,宏观房地产市场土地市场,徐州金时利高价取得新城区商业地块溢价率高达235.77% 5月25日，徐州国土资源局对2010-122010-15号地块正式开拍，挂牌起始价为4110万元，经过55轮的激烈竞拍，最终徐州金时利房地产开发有限公司以13800万元的高价竞得，土地溢价率高达235.77%，楼面地价约合1278元/
12、平米。 建国西路步行街花落国企溢价率为116.28% 5月26日，徐州国土资源局对2010-162010-19号地块正式开拍，挂牌起始价为7740万元，全场共竞拍19轮，最终徐州新盛建发置业有限公司以1亿6740万元竞得，土地溢价率为116.28%。 六家18轮相争毛纺厂地块终落荣盛溢价率120% 6月25日，徐州国土资源局对2010-20号地块毛纺厂北地块正式开拍。此地块吸引了瑞龙、润金、荣盛、华美、中铁、汇亿丰等六家实力雄厚的房地产公司相争。挂牌起始价为3亿元，经过17轮的激烈竞拍，最终荣盛房地产以6.6亿元的高价竞得，土地溢价率高达120%，楼面地价约合7350元/平米，约合1082万元
13、/亩。 广东美的置业9月8日7.66亿摘得徐州徐海路地块溢价率为56.3% 9月8日，徐州市国土资源局拍卖大厅举行了对2010-31徐海路南侧地块的现场拍卖，3家竞买方经过40轮的激烈角逐，广东美的置业有限公司最终以7.66的天价艰难拿下此地块，对比起拍价4.9亿元溢价率为56.3%。,2010年重点地块拍卖情况,宏观房地产市场供需走势,2010年（1-11月），全市新建商品房供应面积342.3万平方米，比去年下降6%，考虑缺少1个月数据因素，基本可以看为2010与2009年供应量相当，2010年商品房成交面积336.5万平方米，比去年下降17%。 供需方面，从2008年市场供给远大于需求，到
14、2009年供不应需，2010年徐州整个市场的供需比较平衡。,22,宏观房地产市场2010年月度供需变化,年初，政策扶持效用开始发挥作用，刚性需求的释放点燃了沉寂已久的房地产市场。供应量也相应大增，4月调控新政推出。楼市迅速低迷，供应也相应减少金九银十之际，楼市供应开始放量，成交也开始回升。而10月国家出台一系列加息、限购。贷款利息提高等政策，11月成交量又继续转为低迷。 纵观2010年徐州市区商品房成交量。政策打压、刚性需求、价高量跌效应成为主导全年商品房成交量的关键词,23,宏观房地产市场2010年区域分析, 云龙区一直是徐州房地产市场热点区域，商品房供应量最大，具备规模效应，近年来各方面配
15、套设施逐步完善，已发展成为成熟的居住片区，2010区域内楼盘集中放量使得该区域商品房成交量牢牢占据头把交椅； 泉山区生活配套丰富，居住环境优美，一批新增项目自投放市场以来迅速去化完毕，原有项目更是取得了优异的成交表现 鼓楼区距市中心最近，自然环境发生了脱胎换骨的改变，进一步优化了该区域的居住环境。近年来房地产市场发展飞速提升，在售及储备项目众多，发展势头迅速； 其他区域成交量均比往年有较大提高。,24,宏观房地产市场历年价格分析,徐州商品房成交均价从2004年至2007年一直处于一种平稳增长的正常节奏，但随着土地出让价格的不断提高，增收“土地增值税”等各项宏观调控政策不断出台，地产商的开发成本
16、也越来越高，2008年因宏观市场调控增速略微下降，但2010年年上半年徐州市住宅成交均价增幅继续扩大。 从未来房价趋势来看，一方面居民价格承受能力进一步增强，城中高价楼盘供应量增加，城市建设持续稳定，将成为促进房价上扬的重要因素。另一方面也应该看到，市场供大于求的矛盾进一步突出，中低价商品房建设力度加大，宏观调控政策将在一定时间范围内持续，城区疏散政策等因素将促使整体房价缓涨。,徐州板块分布,根据区位特征，徐州分为五大板块，其中东区是当前热点板块,依托开发区产业而兴起的居住区，随着高铁站的落户，板块分化为两大热点区域，目前价格5000-7000元/平米,依托新市政府的落地，以行政中心带动居住产业的发展，目前均价5500元/平米,主要为铜山新区，当前板块热点转移，以区域客户为主，对于外来吸纳力不足，目前价格4500-5000元/平米,资源优越明显，在售供应量少，目前价格5500-14000元/平米,新开发热点板块，以九
