物业管理幻灯片第4章补充

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1、第 四 章 物业的基础管理,物业管理,基础管理 综合管理,物业本身 设备设施,环境管理 安全管理,卫生管理 绿化管理,消防管理 治安管理 车辆道路管理,第一节 房屋维修管理概述 一、房屋维修的含义 1 狭义：仅指对房屋的养护和修缮， 广义：包括对房屋的养护、修缮和改造。 2 维修目的 恢复、保持或提高房屋的安全性与耐久性 改善或提高房屋的艺术性,二、房屋维修责任的划分 1 新建房屋在保修期内 由施工单位负责 2 保修期满后 由业主承担维修责任并承担费用 对于业主委托物管企业管理的物业规定如下： 1）物业公司负责维修,共用部位 共用设施、及场地,a）共用部位：楼盖、梁、柱、内外墙体和基础等承重结

2、构部位和外墙面、楼梯面、走廊通道、门厅、电梯厅、车库。 b）共用设施及场地：上下水管（屋内）、落水管、邮箱、垃圾箱、供电干线、共用照明、天线、中央空调、暖气干线、供暖锅炉、高压水泵房、楼内消防设备、电梯、道路、化粪池、自行车棚、休息庭、健身设施、网球场、游泳池、超市等。 2)业主承担,自用部位 自用设备,的维修,建设部发布的于1998年9月1日起实施的商品房购房保修期规定： 1 屋面防水3年 2 墙面、厨房和卫生间地面、地下室、管道渗漏 1年 3 墙面、顶棚摸灰层脱落1年 4 地面空鼓开裂、大面积超砂1年 5 门窗翘裂、五金件损坏1年 6 管道堵塞2个月 7 供热、供冷系统为1个供暖期或供冷期

3、 8 卫生洁具1年 9 灯具、电器开关6个月,三、房屋维修管理 1 概念：是指物业管理企业按照一定的科学管理程序和制度及一定的维修技术管理要求，对企业所经营管理的房产进行日常维护修缮管理。 2 特点：课本129页,1） 复杂性 2） 计划性 3） 技术要求高,3 原则：,1 坚持“经济、合理、安全、实用”的原则 2 采用不同标准，区别对待原则 3 维护房屋不受损坏的原则 4 为用户服务的原则 5 修缮资金投资效果最大化原则,四、房屋维修管理的内容 P131,安全检查 计划管理 技术管理 质量管理 施工管理 资金管理 档案资料管理,内容,（一）安全检查：是房屋使用、管理、维护和修理的重要依据。

4、（二）计划管理 1含义：是指有关房屋维修工作的内容、步骤、和资金方面的安排、组织和控制活动。 2目的： 1）有计划的对房屋进行养护修缮,确保房屋安全正常使用 2）保证维修资金的合理使用 3）提高房屋维修管理水平，全面完成维修任务,3 房屋维修计划的编制,按期限分,年度维修计划 季度维修计划 月度维修计划,（1）年度维修计划的编制,与工程量、工期、成本、安全、质量、服务、施工管理等有密切的关系,比如：编制年度竣工面积 根据：工程项目和地点；房屋损坏等级；往年统计资料 拟订每人每天完成多少平方米。,根据,职工的出勤率 工时利用率 不可预见因素,等计算出所需要的实际生产工人人数,全年竣工面积 =人数

5、 * 每人每天完成的平方米数 * 全年工作日,（2）季度修维修计划的编制 是在年度维修计划的基础上，按照均衡生产的原则，并结合季节特点编制的。 应注意： a）根据不同的季节安排不同的维修项目。 如：屋面工程 应尽量安排在雨季之前进行。 b）不同季节安排不同住户维修。 如: 商业用户的维修，尽量安排在营业淡季。 幼儿园、学校用房尽量安排在暑假期间施工。,（3） 月度维修计划的编制 根据季度计划中各项工程准备情况及房屋完损情况，按轻重缓急原则编制。 （三） 技术管理 含义：是指房屋维修过程中的各个技术环节按国家技术标准进行的科学管理。 依据 ：房屋维修技术管理规定 包括： 1 组织查勘鉴定，掌握房

6、屋完损情况，拟定维修方案。 2 监督施工单位按规定要求施工，竣工后，进行工程验收。,3 组织自行施工的维修工程的施工管理，进行工料消耗、工程质量的检查鉴定。 4 建立健全房屋维修技术档案。 （四） 质量管理 按城市房屋修缮规定及建设工程质量管理条例及房屋修缮工程质量检验评定标准执行,主要 内容：,1 修前要监督 中修以上 质量监督部门 2 修后要验收 建设部房屋修缮工程质量检验 评定标准 3 以后要保修 实行质量保修制度，依据合同。,（五） 施工管理,1 企业自己组建维修队伍 2 企业委托专业维修队伍,（六）维修资金管理 指维修资金的筹措与合理使用,来源,1 业主交的维修基金 2 物业管理服务

7、费的一部分 3 多种经营收入,（七）档案资料管理,第二节 房屋完损等级评定,一、房屋损坏的现象,1 自然损坏,气候因素：风霜雨雪、冰冻、有害物质的氧化作用 生物因素:虫害（白蚁）、菌类（霉菌）等作用。 地理因素：地基土质的差异引起房屋的不均匀沉降 灾害因素：天灾人祸。地震、洪水、泥石流等。,2 人为损坏,使用不当：不合理改装、搭建；不合理改变用途，周围设施的影响等（人防工程等。） 设计和施工质量低劣：房屋坡度不符合要求水泥差 预防保养不善：钢筋混凝土露筋，铁件落水设备没有用油漆等。,二、房屋的组成部分 评定房屋完损等级按下列三个部分及其项目进行： 1 结构部分基础、承重构件、非承重墙（配重墙）

8、、屋面、楼地面等项目 2 装修部分门窗、外抹灰、顶棚（吊顶）、细木装修等项目 3 设备部分水卫、电器照明、特殊设备（如消防栓、避雷针装置、电梯）等项目,三、房屋完损等级分类 P135 根以上三部分的完好和损害程度，完损等级分五类：,完好房 基本完好房 一般损坏房 严重损坏房 危险房,1. 完好房 指结构、装修、设备各部分完好无损，能正常使用或有个别轻微损坏，但不影响居住安全和正常使用，不需修理或经小修就可以正常使用。 2. 基本完好房 是指房屋结构构件安全，基本牢固，少量零部件有轻微破损，装修基本完好，油漆缺乏保养，设备管道现状基本完好，能正常使用，经一般性的维修就能恢复，如保养性刷漆。,3.

9、 一般损坏房 指房屋结构有一般性损坏、部分构部件有损坏或变形。 如:屋面局部漏雨、装修局部有破损、油漆老化、设备管道不够畅通，部分老化、损坏或残缺，不能正常使用，需进行中修或局部大修更换部件的房屋。 4. 严重损坏房 房屋年久失修，结构有明显的变形或损坏，屋面严重漏雨，装修严重变形，油漆老化见底。管道严重堵塞，已无法使用，需要进行大修或改进的房屋，但还能住。,5. 危险房屋 承重构件已失去承重能力，已属危险构件，随时有可能倒塌，不能确保住用安全，需拆除、翻新的房屋。,四、房屋完损等级的评定方法,1.房屋的结构、装修、设备完损程度符合同一个标准，则该房屋完损等级就是该等级。,2. 结构各项属于同

10、一个完损标准，在装修、设备部分有12项下降一个等级，其余各部分和结构部分符合同一标准，则该房屋的完损等级按结构部分的标准。 3. 结构部分中，非承重墙或楼地面完损程度下降一个等级，装修或设备部分中有1项下降了一个等级，其余各项符合上一个等级，则该房屋的完损等级按上一个等级确定。,4. 结构部分中，地基基础、承重部分、屋面等符合一个等级，其余部分高出一个等级，则完损程度可按承重部分的等级处理。 五、评定完损等级的一般作法,定期：每隔一定时间（1-3年），全面的详细评定。 不定期 ： a)气候 ：雨季、台风、山洪、暴风雨（一般、严重、危险房。） 修后：经大、中、翻修、综合维修后，重新评定。 接管新

11、建房屋,第三节 房屋维修工程,一、房屋维修工程的分类 P138 （一）按房屋的完损状况和工程性质分五类： 1 小修（零修工程或养护工程）： 即日常的养护，指为了保持房屋原有的完好等级，进行日常养护和及时修复小损小坏的工程。 费用：房屋现时造价的1%以下,2 中修 涉及或拆换少量主体构件 费用: 同类结构新建造价的20%以下 主要适用于： 1） 少量结构构件形成危险点。 2）一般损坏的房屋，如整栋房屋的门窗整修，楼地面、楼梯维修，抹灰修补，油漆保养，设备管线和零配件更换等。 3）整幢房屋的公用设备：如上下水管道、通风采暖设备、电气照明设备等需要局部更换或改装；新装工程及单项目的维修。,中修的特点

12、： 工地比较集中，项目较小，工程量较大，常有周期性 3 大修工程：需拆换部分主体和房屋设备，但不需全拆。 费用：为同类结构新建造价的25%以上 大修工程适用于： 1）主体大部分严重损坏，有局部倒塌的危险 2）整幢房的公用设备（上水、下水、电照、通风、采暖）等管线需要重新安装,3） 因改善居住条件需局部改建 4） 对主体结构进行专项抗震加固 大修后: 完好房或基本完好房 4 翻修工程：已失去维修价值，全拆重新建造，重新设计的工程。 特点: 是投资大，工期长,费用比较： 小修 中修 综合维修 大修 翻修 1%以下 20%以下 20%以上 25%以上 几乎全部,5 综合维修工程（或轮修工程） 指成片

13、、多幢（大楼可为单幢），大、中、小修一次性应修则修，即改变一片房屋的面貌。 费用：同类结构新建造价的20%以上,（三）按经营管理的性质分,1 恢复性修缮：基本修缮，不含重建。维修费列支。 2 赔偿性修缮:人为损坏或使用不当。当事人负担。 3 改善性修缮:超过原房屋的修缮标准或规模。费用：专款或用户负责。 4 救灾性修缮：自然灾害和意外灾害。费用:专款或保险费。 5 返工性修缮：房屋设计或施工方法不当。费用：设计或施工单位负责。,（二）按房屋结构性质分,承重结构的修缮 ：基础、梁、柱、承重墙及楼盖 非承重结构的修缮：门窗、墙、顶棚、非承重墙。,二、房屋维修标准 P136 按不同的结构、装修、设备

14、条件，将房屋分为 一等 、二等以下两类分别制定的。 一类房屋：承重的主要结构是钢筋混凝土建造的和砖木建造的，承重墙柱不得使用空心砖，半砖，孔砖，孔石砌筑，不得使用砖木边建造；楼地面不得有普通水泥或含土面层；使用窗纱窗或双层窗的正规门窗；墙面有中级或中级以上粉饰；独厨、有水、电、卫设备，采暖地区有暖气（南方雨季不采暖） 低于以下条件的为二等以下房屋。,二、房屋维修标准 P136 修缮标准按九个分项确定： 1 主体工程 指屋架、梁、柱、墙、楼面、屋面、基础等主要承重构建的维修。 无论哪一类，都要安全牢固，不留隐患 2 木门窗及装修工程,木门窗开关灵活，不松动，不透风；木装修应牢固、平整、美观，接缝

15、严密。一等的木装修应尽量做到原样修复。 3 楼地面工程 牢固、安全、平整，不起砂，不空鼓，无倒泛水 4 屋面工程 不渗漏、不堵水 5 抹灰工程 不裂、不起泡、不剥落,6 油漆粉饰工程 不起壳，不剥落，色泽均匀，木构件应定期进行周期性保养。 7 水、电、卫、暖设备工程 运行安全，能正常使用 8 金属构件 不锈蚀，损坏严重应更换 9 其他工程 院墙、院内道路、沟渠下道 应修复和疏通,三、房屋修缮工程考核指标 P139,1 房屋完好率 =,完好房屋建筑面积 +基本完好房屋建筑面积,总建筑面积,完损等级评定一律以“建筑面积”为单位 房屋完好率应为50 % 60 %（新房屋除外）,2 房屋维修工程量 =

16、,（平方米/人年）,年综合维修建筑面积 + 年大中小修建筑面积,年全部维修人员平均数,房屋维修工程量应为100 150平方米/人年,3 房屋维修工程质量合格率 P139,大中修工程质量合格率 =,报告期评定为合格的单位工程数量（建筑面积）之和,合格率应达到100% ，其中 优良率为30% 50% 。,报告期验收鉴定的单位工程数量之和,4小修养护及时率 =,月（季）度管区实际小修养护户次数,月（季）度管区实际报修户次数,小修养护及时率应达到 99 %,第四节 房屋的日常养护,房屋日常养护 是房屋修缮管理的重要环节，“以防为主”。,一、含义及分类,房屋的日常养护：是保养维护房屋建筑的意思，是为了 确保房屋的完好和正常使用，而进行的经常性的修理工作。,分类,零星养护 计划养护,1零星养护：是结合实际情况或因突然损害而引起的小修,特点：修理范围广，作业零星分散，时间要求紧，属于经常服务养护的内