《物业管理基本制度与政策第1章课件》由会员分享，可在线阅读，更多相关《物业管理基本制度与政策第1章课件（53页珍藏版）》请在金锄头文库上搜索。
1、注册物业管理师 培训课程,物业管理师,物业管理师，是指经全国统一考试，取得中华人民共和国物业管理师资格证书（以下简称资格证书），并依法注册取得中华人民共和国物业管理师注册证（以下简称注册证），从事物业管理工作的专业管理人员。,考试内容,物业管理师考试大纲 物业管理基本制度与政策 物业经营管理 物业管理实务 物业管理综合能力,考试题型,物业管理基本制度与政策-单选60分、多选40分 物业经营管理-单选60分、多选40分 物业管理实务-单选、多选、案例20分 物业管理综合能力-单选、多选共20分、案例80,考试样题,(一)单项选择题(每题1分，每题的备选项中，只有1个最符合题意) 1、物业管理企业
2、资质等级分为( )。 A、国家级、省级、地市级 B、甲级、乙级、丙级 C、一级、二级、三级 D、高级、中级、初级 答案：C,考试样题,(二)多项选择题(每题2分。每题中的备选项中。有2个或2个以上选项符合题意。错选，本题不得分；少选，所选每个选项05分) 2、物业管理条例创设的物业管理基本制度包括( ) A、前期物业管理招投标制度 B、承接查验制度 C、工程质量保修制度 D、业主公约制度 E、建筑物区分所有权制度 答案：A B D,案例分析题样题,（三)案例分析题(请根据背景材料，按要求作答) 1某建设单位在销售房屋期间，物业管理公司应建设单位的请求，派出三名电梯工在白天帮助操作电梯，方便购房
3、人上下，在此期间，发生了电梯滑梯困人事件。,接上页,问题1：当电梯困人时，电梯工应采取何种紧急处理措施? 答案要点： (1)通过电梯对讲或其他方式安抚被困乘客，稳定乘客情绪；同时，告知乘客不要自行采取措施，以免发生意外。 (2)立即联系另外两名电梯工盘车放人(即解救被困乘客)。,接上页,问题2：电梯故障的后续处理应做好哪些工作? 答案要点： (1)在解救出被困乘客后，乘客如有不适，应立即联系建设单位送乘客人院检查，相关费用由建设单位承担。 (2)将电梯困人情况书面报告建设单位。 (3)建议建设单位对出现故障的电梯立即进行必要的检查检修等处理。 (4)故障电梯在检查、检修前应暂停使用，做好电梯安
4、全防护；同时，在现场设立标牌、标识以警示乘客避免意外。,人社部、住建部 分工管理,三个一：统一大纲、统一命题、每年一次 住建部拟定考试大纲 人社部负责考务 当地省市级人社部门发资格证书,考试目的,为提高物业管理专业管理人员的素质，规范物业管理行为，维护房屋所有权人及使用人的利益，根据物业管理条例及国家职业资格证书制度有关规定，国家对从事物业管理工作的专业管理人员实行资格考试。,考试性质,物业管理师资格考试属于国家设定的准入性考试。通过全国统一考试，成绩合格者，由人事部颁发统一印制，人事部、建设部共同用印的中华人民共和国物业管理师资格证书，经注册后，可以物业管理师的名义担任物业管理项目负责人，可
5、负责物业管理项目的管理工作，也可从事法律、行政法规或国务院建设行政主管部门规定的其他业务。,第一章 物业管理概述,1、物业管理的概念 2、我国物业管理的产生与发展 3、我国物业管理制度的历史沿革 4、物业管理条例,物业管理定义,物业管理，是指业主通过选聘物业管理企业，由业主和物业管理企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。,第一节,业主主要有三种方式管理物业 一是业主自己进行管理； 二是业主将不同的服务内容委托给不同的专业公司 三是业主选聘物业管理企业进行管理 条例调整和规范的范围仅限于业主选聘物业管理企业所进行的物
6、业管理服务活动,物业管理,业主有权选择适合自己的方式来管理自己的物业。换言之，是否选聘物业管理企业来对物业实施管理，是业主的权利。条例并不强制业主必须选择物业管理企业来实施物业管理，但是，如果业主通过选聘物业管理企业的方式来对物业进行管理，则应当按照条例的规定来进行。,物业管理活动的基础是物业服务合同,物业服务合同确立了业主和物业管理企业之间被服务者和服务者的关系，明确了物业管理活动的基本内容。 物业管理企业根据物业服务合同提供物业管理服务，业主根据物业服务合同交纳相应的物业服务费用，双方是平等的民事法律关系。,物业管理的内容,一是对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理； 二是维
7、护相关区域内的环境卫生和秩序，包括物业管理企业提供的清洁卫生、安全防范、装饰装修等服务。,条例调整的范围,条例既调整住宅物业的物业管理活动 也调整非住宅物业的物业管理活动。 条例设立的制度均是针对居住物业的物业管理活动而言。 非住宅物业可以通过物业服务合同来解决。,条例调整的范围,城市 乡村,物业管理的市场化特征,1、房地产物质形态的演变导致了物业财产状况的演变 2、多元化的物业权属状况要求物业管理形式与之相适应 3、物业管理活动应当遵循市场原则 4、非市场性的房屋管理不属于物业管理,物业管理的特征,物业管理的三个基本特征 社会化 专业化 市场化,物业管理的特征社会化,一是物业的所有权人要到社
8、会上去选聘物 业管理企业； 二是物业管理企业要到社会上去寻找可以代管的物业。,物业管理的特征专业化,物业管理的专业化，指的是由物业管理企业通过合同或契约的签订，按照产权人和使用人的意志和要求去实施专业化管理。 要求物业管理企业必须具备一定的资质等级、要求物业管理从业人员必须具备一定的职业资格。,物业管理的特征市场化,市场化是物业管理最主要的特点 物业管理企业向业主和使用人提供劳务和服务，业主和使用人购买并消费这种服务。在这样一种新的机制下逐步形成有活力的物业管理竞争市场，业主有权选择物业管理单位，物业管理单位必须靠自己良好的经营和服务才能进入和占领这个市场。,第二节 我国物业管理的产生与发展,
9、一、物业管理的起源与发展 二、城镇住房及住房制度改革 三、我国物业管理的产生 四、我国物业管理的发展 五、物业管理在社会经济中的地位与作用,一、物业管理的起源与发展,物业管理起源于19世纪60年代的英国奥克维娅希尔；非盈利性行业组织皇家特许屋宇经理学会，以英国为起源地，在一个多世纪时间里，物业管理在世界各地逐渐推行开来。 19世纪末20世纪初，美国经济迅速发展 20世纪初，美国也成立了第一个行业协会芝加哥建筑管理人协会,二、城镇住房及住房制度改革,(一)我国城镇住房的发展情况 (二)改革开放前的城镇住房制度 (三)住房商品化制度,(一)我国城镇住房的发展情况,1949年中华人民共和国成立后，国
10、家对城市房地产确立了逐步实行国有化的政策 解放初期私房总量远远大于公房总量，以后城市公有住宅又远远大于私有住宅 改革开放以后，国家确立了住房商品化方针，一方面大力发展商品房销售，另一方面按照住房制度改革政策向职工和居民出售公有住房。,(二)改革开放前的城镇住房制度,改革开放前的城镇住房制度主要呈现三个特征： 一是住房投资由国家和国有企业统包； 二是住房分配采取实物分配； 三是住房消费采取福利低租金和国家包修包养制度。,改革开放前的城镇住房制度弊端,表现在建设资金有投入无回收，形不成投入产出的良性循环， 制约了住宅建设的发展，住房供应极其短缺，人均住房面积下滑。 收取的房租过低，不能维持房屋的维
11、修养护，房屋损坏严重， 大量的危旧破房得不到改造，危及群众的居住安全，国家为此也背上了沉重的包袱。,(三)住房商品化制度,1建立并扶持商品房市场 一是城镇住房制度改革，二是城市土地使用制度改革，三是房地产生产方式改革 “统一规划、合理布局、综合开发、配套建设”的建设方针指引,(三)住房商品化制度,2城镇住房制度改革 早在1979年，国家就开始逐步推行城镇住房制度改革，开始实行向居民售房的试点 1994年，国务院下发了关于深化城镇住房制度改革的决定，全面开展公有住房向居民和职工出售工作 1998年，国务院发布了进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知，取消住房实物分配，开始实施住房分配货币化
12、，全面实现了住房商品化秩序。,三、我国物业管理的产生,1981年3月10日，深圳市第一家涉外商品房管理的专业公司：深圳市物业管理公司挂牌成立。隶属于深圳经济特区房地产公司 广州东华实业股份有限公司1984年征地开发的五羊村 广州东华物业管理公司 莲花二村深圳市莲花物业管理公司管理,四、我国物业管理的发展,我国第一家专业化物业管理公司成立，标志着我国在物业管理道路上迈出了第一步 1993年，深圳市人大颁发了全国第一部物业管理地方性法规深圳经济特区住宅小区物业管理条例，以地方立法的方式对物业管理进行制度规范。,四、我国物业管理的发展,建设部在认真总结深圳和广州经验的基础上，于1994年颁布了城市新
13、建住宅小区管理办法，明确要求“住宅小区应当逐步推行社会化、专业化的管理模式，由物业管理公司统一实施专业化管理” 1995年，建设部在青岛召开了全国第一次物业管理工作会议，推广青岛对住宅小区实施物业管理的经验。,四、我国物业管理的发展,1997年，建设部在大连召开全国第二次物业管理工作会议，推广大连整治改造旧住宅小区，推进物业管理的经验。 在1993年，深圳市就开始积极探索物业管理招投标制度 1999年，建设部在深圳召开了全国第三次物业管理工作会议，推广深圳物业管理项目招投标制度和经验。,四、我国物业管理的发展,2005年底，我国物业管理企业总数已超过3万家，从业人员突破300万。,五、物业管理
14、在社会经济中的地位与作用,(一)实施物业管理有利于促进经济增长 (二)实施物业管理有利于提高人民群众居住质量 (三)实施物业管理有利于增加就业 (四)实施物业管理有利于维护社区稳定 (五)实施物业管理有利于推动房地产业的良性发展,第三节 我国物业管理制度历史沿革,政府作用： 一、我国当前仍处于计划经济向市场经济的转型期，由福利制的房屋管理模式转变为市场化的物业管理模式，需要政府发挥应有的作用； 二、物业管理是我国城市管理的重要组成部分，物业管理的水平直接关系到城市管理的水平，而城市管理是政府的主要职能，从城市管理职能角度考虑，政府必须对物业管理进行适度干预； 三、普通商品房、经济适用房和廉租房
15、的物业管理是广大百姓的民生问题，直接关系到民众的基本生活保障和社会的和谐稳定，需要政府从全局的高度进行必要的监管。,条例颁布前的物业管理制度建设,条例颁布前的政策、法规特点： 借鉴性、 过渡性、 针对性,条例颁布前的物业管理制度建设,(一)城市新建住宅小区管理办法年月日，建设部颁布 (二) 、物业管理服务考评标准 1、全国优秀管理住宅小区标准 2、全国城市物业管理优秀大厦标准及评分细则 3、关于修订全国物业管理示范住宅小区(大厦、工业区)标准及有关考评验收工作的通知,条例颁布前的物业管理制度建设,(三)物业管理从业人员培训合格上岗制度 (四)财政部1998年颁布了物业管理企业财务管理规定 (五
16、)物业管理企业财务管理规定 (六)建设部、财政部于1998年1月印发了住宅共用部位共用设施设备维修基金管理办法,(七) 1999年建设部印发了物业管理企业资质管理试行办法 (八) 2002年3月建设部发布了住宅室内装饰装修管理办法(建设部令第110号),条例颁布后的物业管理制度建设,2003年6月8日，物业管理条例正式颁布，这标志着我国物业管理法制建设进入新阶段。 (1)2003年6月，建设部发布业主大会规程 (2)2003年9月，建设部发布前期物业管理招标投标管理暂行办法 (3)2003年11月，国家发展改革委员会、建设部发布物业服务收费管理办法 (4)2004年1月，中国物业管理协会制订普通住宅小区物业管理服务等级标准,条例颁布后的物业管理制度建设,(5)2004年3月，建设部发布
