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1、天立地产成都天府新城项目 可行性市场报告,目录 一、地块理解 二、成都写字楼市场研究 三、区域竞品楼盘研究 四、写字楼购买者需求研究 五、供需分析及项目机会分析,一、地块理解,从四大新城的规划特征看，城南高新区被定位为南部科技商务城，是未来城市的行政中心、办公中心、居住中心以及文化中心，丰富和强大的产业，支撑了区域作为城市中心的经济地位。,地块位于南部科技城，也是位于政府重点打造的大源组团商务商业核心区，未来将承接天府新城大量的商务商业活动,东部工业商务城,北部商贸城,南部科技商务城,西部健康休闲城,本项目,四大新城规划： 东部工业商务城依托龙泉驿区、锦江区的部分区域，重点发展汽车制造、工程机
2、械、电子元器件等现代制造业和与之配套的研发设计、展示交易、人才培训、中介服务等生产服务业。 南部科技商务城以行政中心、会展中心和高新技术开发区为支撑，重点发展信息服务、数字娱乐、商务、物流等产业。 北部商贸城依托金牛区、新都区的部分区域，重点发展商贸流通，配套发展物流、会展、酒店等相关产业。 西部健康休闲城以高新西区为核心，包括郫县、温江的相关区域，重点发展教育、医疗、文化、旅游等服务业。,第一部分：地块理解,区位,交通,配套,四至, 房商网海量房地产资料下载！2011房地产营销策划大全，QQ：1053527879,城南发展迅速，起点高而且质量高，城南发展日趋成熟，逐步成为城市新中心。,时间,
3、事件,概况,20世纪90年代,21世纪初,2005-2007,2008-2009,2010年后,高新区启动,各组团逐步启动,规划升级 品牌开发商入驻,华阳逐渐融 入城南规划,地铁通车城南发 展目趋迈向成熟,1991年高新区成立，产业发展启动，主要由起步区组团、新园组团、站南组团、大源组团及华阳片区组成 1997年成都政府首次提出了城南“现代化城市新区、高新技术产业化基地”的城市战略新定位,新园组团03年启动，定位为高新工业园区； 站南组团04年启动，市政府预计08年正式搬迁于此，将形成新的行政办公中心；03年高新孵化园启用； 04年，定位调整为“城市副中心” 大源组团05年启动，新的会展中落成
4、；02年天府软件园拿地，05年启用,站南组团的商服用地基本出让完毕，剩余基本为住宅用地。大量品牌开发商入驻，如和黄、中海、九龙仓等； 大源组团出让了少量商服用地和住宅用地，品牌开发商如中信、中兴、中海、华润、建发、嘉里、伊藤洋华堂等进驻 07年，升级为城市新中心，现代化新城区”,政府于08年四五月份部分迁入 08年城南再次升级为“天府新城”，并被赋予时尚城南、科技城南、国际城南、宜居城南4大城市定位。 华阳片区逐渐融入到南区发展中，预计有6000亩综合用地性质土地划入大源组团,政府规划未来3-4年内将高新南区的土地出让完毕 2010年，地铁1号线一期竣工通车，终点站会展中心站 地铁1号线二期工
5、程预计2010年动工，2014竣工通车,第一部分：地块理解,区位,交通,配套,四至,规划,1、区位,按照城市总体规划，该区域是整个城市向南发展的先导区和核心区,1、天府新城（高新技术产业功能区）区位 该产业功能区是重点发展以电子信息（含软件）、生物医药为主的高新技术产业，及以动漫游戏、文化旅游为主的文化创意产业，包含城市商务中心区（CBD）。 面积约200平方公里（不含西区）。 本区域是天府新城产业功能区的先导区、核心区,天府新城范围示意图,区位,交通,配套,四至,规划,第一部分：地块理解,昆,锦江,锦江,站南组团,大源组团,华阳,成昆铁路,成,路,铁,金融总部区,金融后台园,国际会展中心,商
6、务、科技、商业区（商务、 营销、研发、行政、商业）,科技孵化园、天府软件园,新南天地商业购物区,居住配套,功能布局,现代商务中心、高端产业新城,以金融、总部为代表的成都中央商务区；大力发展现代商贸、科技创新、软件外包、文化会展等高端产业的现代化新城,区位,交通,配套,四至,规划,第一部分：地块理解,项目所属天府新城大源组团，“四纵二横”构建完善的区域交通体系。,第一部分：地块理解,四纵二横交通体系： 纵向天府大道、站华路、元华路、红星路南延线等城市干线道路加以便捷联系。地铁1号线从市中心沿天府大道、穿越大源地区后继续向南延伸至华阳麓山大道端，并于2010年10月地铁1号线1期通车，通车后将拉近
7、区域同市中心和火车北站的距离，增强区域的辐射能力。 横向通过地区北侧的三环路、绕城高速公路，可与成都市主要的6条城际高速公路和7个卫星城直接相连。同时内部多条横向交通网络体系构架了区域的良好通达性。,目标地块,大源组团,天府新城,双流国际机场,绕城高速,三环路,火车北站,城市核心区,往市中心20分钟,往机场10分钟,火车南站,往南站8分钟,往北站30分钟,区位,交通,配套,四至,火车东客站,规划,项目临近天府大道，现区域逐渐成熟，规划较好、起点高，交通顺畅。,第一部分：地块理解,地铁一号线,红星路南延线,站华路,成雅高速,三环路,绕城高速,天府大道,世纪城,府河站,801、26、118、115
8、、805、504公交站点,目标地块,本项目与市区主要由四条主干道连接，分别为元华路、站华路、天府大道以及红星路南延线。由于天府大道沿线的商务办公产业的率先兴起，大量的人流及车流特征主要以行政、商务、高新产业的办公人群和华阳居住人群为主。 从人流和车流的走向特征上看：华阳居住人群会根据公交线路选择路线走向；办公人群在出城方向会根据不同的居住区域选择不同的主干道进入站南组团或大源组团前驱后汇聚到天府大道；出城方向也会以天府大道为主，到站南组团进行分流进入城区。,在本项目区域以存量的待开发空地为主，区域氛围逐渐形成，门前横向支路已打通，人流量、车流量可散至四大主干道，但公交线路走向仍以天府大道为主。
9、,元华路,区位,交通,配套,四至,规划,高新国际文化艺术中心,成都七中,成都七中,玉林中学,美视国际学校,市一医院,华西妇儿国际医院,歌剧院,高尔夫主题公园,休闲体育公园,铂仕紫荆电影院,城南大型购物中心,伊藤洋华堂,目标地块,第一部分：地块理解,地块所处城南是国际化和未来高端人居核心地带，“国际城南”、“宜居城南”名符其实。,国际城南：城南拥有国际文化体育休闲中心、国际医院、国际社区、国际总部商务园、欧盟中心、国际购物商圈、国际学校、国际会展、国际软件及服务外包基地、五星级酒店群等十个国际化平台 。,宜居城南：国际时尚建筑群、10个以上五星级酒店、拥有人造沙滩的海洋馆、屹立于水中央的1800
10、座歌剧院、2万平方米的现代艺术馆、中央体育公园、高尔夫球场、城南国际购物商圈、奥特莱斯品牌购物街、中航时尚购物中心、深圳茂业精品商城、伊藤洋华堂SHOPPING MALL等。,区位,交通,配套,四至,规划,第一部分：地块理解,项目临近城南高尚住宅区，地处未来天府新城标志区域，未来前景看好。,04/地块西临待开发空地,本地块方正，且临街。周边以储备的待开发空地和在建项目为主，南对的中水电项目已入住，但入住率不高且只租不售政策对项目有一定影响；区域整体可塑性极强，保利广场的进驻，将对区域的定性和定向发展起到标杆作用。配合周边以伊藤为代表的大型商业综合体及市政公园景观配套跟进将大力提升地块的综合价值
11、。,区位,交通,配套,四至,01/地块东临蜀都中心1期,05/地块南临德赛一街,02/地块东北临代建的市政公园,03/地块北临蜀都中心2期,规划,第一部分 地块理解小结,1、地块位于成都未来的新中心，发展潜力巨大； 2、交通的飞速发展必将带来区位的进一步成熟和腾飞； 3、地块周边配套完善且逐步成熟，为国际级商务商业区； 4、地块自身规划条件设定，适合打造成精品商业项目。,二、成都写字楼市场研究,成都写字楼2010年2季度租售情况,成都写字楼发布情况,成都写字楼发布情况,成都写字楼存量走势,截止2010年6月底，成都写字楼存量为156万 ,主城区6月止写字楼存量为131.4万 ，郊县存量为24.
12、7万，环比下0.61%。,主城区写字楼存量最多为高新区，占了总存量面积的22%,写字楼存量城南最大， 规模为54.74万， 占了总量的42%,成都写字楼新增情况,新增规模最大为高新区， 为11.69万,城南新增最大， 规模为15.96万 ,10年1-6月主城区写字楼新增供给37.7万，环比下降45.73%，同比下降18.73%， 郊县上半年累计新增2.1万，体量较少。,10年1-6月成都市新增写字楼6156套，规模为39.9万，规模环比下降54.04%，同比下降19.30%,成都写字楼供应情况,研究说明:,由于地震和金融危机的影响，成都众多写字楼项目均延后开发或调整其土地性质，天府大道延线尤为
13、突出。我们此次研究按照写字楼正常修建速度推估未来项目。 统计时间节点为项目交房时间,成都写字楼市场状况,随着2010-2011年大量甲级写字楼的建成，成都写字楼的总体水平将会得到提升。 甲级写字楼的大量租户都处于制造业和金融业。 2010年建成的地铁一号线将把南区以及南延线区和中央商务区连接起来，这将会带动南区以及南延线区的发展。 南延线附近的新商务区正在形成，大量高品质写字楼将在未来3到5年建成。,写字楼空置率和供应量,现有甲级写字楼存量：470，605平方米。2季度空置率23.5% 现有乙级写字楼存量：1221，488平方米。2季度空置率29.1% 2011年将有650，000平方米供应量
14、，2012年供应量将超过1400，000平方米。,未 来 走 势,在成都的写字楼开发商开始通过把绿色技术应用到最新的项目中来响应全球可持续发展的趋势。 中央商务区和南区任然是最受企业用户欢迎的区域，但直到明年底，该区域才会有新增竣工项目。 由于未来一年内无新建成甲级写字楼项目，成都甲级市场空置率将逐渐降低，短期内租金将保持现有水平。,城区写字楼总体情况,三、区域竞品楼盘研究,区域市场,在城南区域传统板块划分中，老城南板块逐渐淡出区域竞争舞台，未来城南竞争主要集中于三环外，并形成新的竞争格局。,随着市中心土地资源稀缺，天府新城将是成都写字楼市场的主要供应区域，成为成都新的CBD区域 大源组团的写
15、字楼项目主要集中在本地块四周，其中不乏高品质的甲级写字楼，将与本项目形成巨大的商务聚集效益，形成区域竞争优势，提升区域商务档次。 未来区域内商务活动将更加频繁，将对商务配套需求提出更高要求，而本项目的定位是否可以弥补本区域商务需求空白仍需论证。 大量写字楼项目入市，对本项目后期的销售将造成较大的压力, 2010年上半年城南写字楼存量为54.74万平方米,新增15.96万平方米. 高新南区目前亟待开发的商服物业除集中于06-07年出让的地块外，还有较多前期政府划拨的地块，因政府限期开发的时限即将到期，多数项目将在近期内开工建设。 2006-2007年出让的土地，政府限时在2010年动工，也将预示着2010-2011年高新区写字楼市场将新增销售面积，预计在174.2万左右,在售项目之蜀都中心,物业简介,地理位置：天府大道新会展对面 德赛一街138号 交通状况：801路、26路、118路、115路、805路、504路、地铁1号线 开发商：成都蜀都银泰置业有限公司 总建面：260895.57平方米 建筑高度：150米（标准层高3.6米 ，41层） 物管:12.80元/平方米月（第一太平戴维斯） 车位:1400个 项目内容：超甲写字楼、国际都会住宅、精装行政公寓、精品商街,在售项目之新希望国际,物业简介,地理位置：天府大道与大源三线交汇处 交通状况：地铁1号
