物业管理的基本理论课件

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1、物业管理,第一节 产权理论 第二节 公共选择理论 第三节 委托代理理论 第四节 价格理论,物业管理的基本理论,第一节 产权理论,一 、物权法简介 （一）什么是物 物权法强调的物：能够为人力所支配的特定的有体物。 注意： 1.与物理学上的物不是同一概念，如“太阳”、“月亮”； 2.与民法中的物也不是同一概念，如“星辰”； 3.物权法中的物包括看不见摸不着的有体物，如“电、气、电波（频道）”等等。,第一节 产权理论,（二）物的种类 物从不同角度可做多种分类（注意分类的用途）。 1.不动产和动产最主要的法律划分，用于物的公示、诉讼管辖等； 2.生产资料和生活资料经济学对物的重要划分，用于区分消费者、

2、经营者； 3.流通物和限制流通物、禁止流通物能否作为交易的标的物，对物的流转、物的管理有重要意义； 4.原物和孳息用于区分两物在产生上的关系，对所有权的取得具有意义，如利息、租金；,第一节 产权理论,5.主物和从物用于交易，从物随主物一并转移； 6.单一物和集合物单一物是物权的客体； 7.可分物和不可分物用于财产的分割； 8.特定物和种类物特定物是租赁借用合同的对象，种类物是借贷合同的对象； 9.可替代物和不可替代物在承担民事责任中具有意义； 10.一次性消费物和多次性消费物从物的使用性能上的划分； 11.有主物和无主物物的归属； 12.合法物和违法物对于物的归属、处理、责任承担具有意义。,第

3、一节 产权理论,（三）物权的基本概念 1.物权 物权是物权人支配有体物的一种财产权，即由法律确认的民事主体对物依法所享有的支配权利。 系指对物的权利，即将某物归于某特定主体，由其支配，享受利益。,2.物权的种类 物权在民法上可做多种分类。 （1）所有权与用益物权 所有权：所有人对归属于自己且能全面支配的物所享有的权利； 用益物权：用益人在他人物上设立的以使用、收益为目的的物权。,第一节 产权理论,（2）不动产物权与动产物权 对于物权的设立、行使具有意义。 （3）必须登记的物权、无须登记的物权与可以登记的物权 此种划分对于物权的变动、效益、管理具有重要意义。 必须登记的物权：如房屋所有权； 无须

4、登记的物权：如手表、衣服； 可以登记的物权：如土地承包经营权（经登记可 以对抗第三人，未经登记不能对抗第三人）。,第一节 产权理论,（4）本权与占有 此种划分在于判别占有物上有无本权的存在，以确定保护方法。 物权相对占有称为本权。占有是一种法律事实，指对物有事实上的管领力，而不问占有人在法律上有无支配该物的权限。,第一节 产权理论,（四）什么是物权法 物权法是调整物权关系的基本准则，是所有制关系的法律体现，是市场经济的基本法律。 物权法有广义和狭义之分： 1.狭义的物权法指集中调整物权关系的法典，即中华人民共和国物权法。 2.广义的物权法除含狭义的物权法外，还包括散见于其它法律中有关物权关系的

5、条款。,第一节 产权理论,（一）物权法属于私法，即民法 财产法：规范经济生活 私法 保护财产秩序 身份法：规范伦理生活 保证身份秩序,第一节 产权理论,（二）物权法属于财产法 财产归属法：财产归属于特定的权利主 体，具有排他性，且他人对此种归属具有 财产法 绝对不干涉的不作为义务。 财产流转法：财产流转秩序为目的，其流 转得经由权利主体的自由意思完成。,第一节 产权理论,（三）物权法是有形财产归属法 有形财产归属（动产、不动产） 财产归属法 无形财产归属（知识产权法）,第一节 产权理论,二 、物权法与市场经济 市场经济是以分工为基础的交换经济，即商品经济. （一）市场经济的两个条件 1.有可供

6、交换的商品，如货币、财产。 2.所有者可按个人意志自由处分其拥有的财、物。 （二）市场经济的两个前提 1.所有者的权利保护产生所有权制度。 2.自由处分权的保护产生合同制度。,第一节 产权理论,（三）市场经济的两个法律基础 物权法、债权法 1.所有权概念 所有权是对所有物的使用价值、交换价值的全面的独立性的支配权。 使用价值产生用益物权 交换价值产生担保物权 所有权：占有、使用、收益、处分。 在所有权、用益物权、担保物权的基础上抽象出物权概念形成物权法，以规范财产归属关系和保障归属秩序为目的。 2.债权法 在合同概念、合同制度的基础上形成债权概念和债权法。以规范财产流转关系和保障流转程序为目的

7、。,第一节 产权理论,三、物权法特征 （一）强行法规性 物权法实行物权法定主义。 注意：1.当事人的约定违反物权法规定时，一律无效。 2.债权法大部分属于任意性规范、契约自由原则。 （二）固有法性 各国的物权法互不相同，如土地制度。 而债权法则各国大同小异。,第一节 产权理论,（三）公共性 为公共利益，物权法以公法上的国家征收和适当的行政管理措施限制其不可侵犯性；以民法上的禁止滥用原则、诚实信用原则和公序良俗原则限制其自由性。 所以，物权法具有公共性特色。债权法具有私人性特色。 物权法保护经济生活里静的安全。 债权法保护经济生活里动的安全。,第一节 产权理论,四、建筑物区分所有权 “建筑物区分

8、所有权”，指高层建筑物出现后，各业主对住宅等专有部分享有所有权，对电梯、过道等共有部分享有共有和共同管理的权利。是一项重要的不动产所有权形式。 区分所有的产权人，为区分所有人。各区分所有人按照所占建筑面积的价值与整体建筑面积的价值的比例，享有建筑物区分所有权。 按建筑面积区分 按价值区分,第一节 产权理论,（一）不动产所有权的构成,第一节 产权理论,（二）建筑物区分所有权的构成,在结构和使用上具有独立性，专属于某人,在结构上供全体区分所有人共同使用,如业主大会,第一节 产权理论,（三）建筑物区分所有权 1.复合性。 由三要素构成，不同于一般的所有权。 2.专有所有权的主导性 在三要素中，专有所

9、有权具有主导性。 （1）取得专有所有权，才取得后两项。 （2）专有所有权的大小，决定后二项权的大小。（如 表决权） （3）只对专有所有权进行登记。 3.一体性。 三权一体。同时转让、抵押、继承。 4.权利主体身份之多重性。 专有所有权人，共有所有权人，成员权人。 实际意义在于处理共有部份的共同关系。,第一节 产权理论,（四）专有所有权与共有所有权 1. 确定专有部分与共用部分范围对物业管理的意义与作用 （1）内容：专有部分专项服务、特约服务 共用部分常规服务 （2）责任：专有部分业主自己承担 共用部分分别由物业管理公司与业主大会及业主委员会承担 （3）费用：专有部分业主自己承担 共用部分分别由

10、物业管理费、专项维修资金、业主大会及业主委员会承担 （4）权利义务不同 （5）有利于解决纠纷,第一节 产权理论,2.专有所有权的客体专有部分 专有部分的存在，是区分所有建筑物成立的基础。 专有部分的两项要件 （1）构造上的独立性。能客观的区分范围，有无独立的出入门。 （2）使用上的独立性。可以单独使用，有独立的经济效用。 3.专有部分的范围 介绍几种学说: 中心说 空间说 最后粉刷表层说 壁心和最后粉刷表层说,第一节 产权理论,墙体,地板,天花,墙体,中心线,（1）中心说 专有部分范围：以建筑物天花、地板、墙体的中心为界所围成的立体空间。,第一节 产权理论,墙体,地板,天花,墙体,中心线,（2

11、）空间说 专有部分范围：以建筑物天花、地板、墙体所围成的立体空间。,第一节 产权理论,（3）最后粉刷层说 专有部分范围：以建筑物天花、地板、墙体的最后粉刷层所围成的立体空间。 最后粉刷层也称为抹灰层或批宕层。 （4）壁心和最后粉刷表层说 实质为一种折衷说。 在内部关系上，取最后粉刷表层说。 在外部关系上，取壁心说。,第一节 产权理论,（5）各种管线的共用部分与专有部分划分 1）专有部分是指在建筑物中依法取得的独立使用并具有排他性独立空间或区域，包括为这些空间和区域专用的计量设施和管线接驳终端以内的相关设备设施。 2）共用部分是指物业管理区域以内，专有部分及市政设施以外的，属于全体业主或两个及以

12、上业主共同所有、共同使用的场所、空间、设备、设施。,第一节 产权理论,屋顶,外墙,地下室,外墙,停车位,D,E,F,C,B,A,楼梯,（6）架空层、停车场、会所、绿地所有权,第一节 产权理论,专有部分所有权,4.共有所有权（共有部分持分权） 全体区分所有人共同共有 （1）共有所有权 建筑物某一部分区分所有人共有 二人共有 （2）共有部分的法律地位从属性；不可分割性。,第一节 产权理论,（3）区分所有人作为共有所有人的权利 共用部分的使用权；收益权；共用部分的单纯的修缮改良权。 解释：单纯的修缮改良，指不影响或损失共用部分的固有性质的修缮改良行为。与变更的修缮改良相对应。,第一节 产权理论,（4

13、）区分所有人作为共有所有人的义务 1）依共用部分的本来用途（固有用途）使用共用部分。 2）共同分担费用。,第一节 产权理论,（5）成员权 指作为建筑物管理团体之一成员享有的权利和承担的义务。 1）成员权的特征 独立于专有所有权，不仅仅是单纯的财产关系，还有很大部分的管理关系。有“人法性”因素。 基于区分所有权人的共同关系而产生的权利。 是一种存续性的权利。建筑物存在，区分所有权人的团体就会存续，原则上不可解散。 成员权与前二项不可分割。,第一节 产权理论,2）作为成员权人的权利 知情权（请求权）、参与权、选择权（表决权）、监督权。 3）作为成员权人承担的义务 基本义务是执行该成员权人团体作出的

14、决议。 遵守管理规约的义务。 接受管理者管理的义务。,第一节 产权理论,全体区分所有权人组织（因共同关系形成）的成员权,3.区分所有建筑物的管理 （1）管理内容包括:物的管理、人的管理。 建筑物自身 物的管理包括 基地 附属设施,第一节 产权理论,不当损毁建筑物的行为 人的管理包括 不当使用建筑物的行为 妨害他人生活的行为,第一节 产权理论,（2）管理途径 管理规约（即公约等）； 管理方式（委托、自行）。,第一节 产权理论,第二节 公共选择理论,一、什么是公共选择 二、公共机构及其特征 三、管理权的由来与分析 四、待深入探讨、研究和实践的几个问题,第二节 公共选择理论,一、什么是公共选择 1.

15、“经济人”概念 亚当斯密研究一切经济行为和经济现象的出发点，提出“经济人”概念。 “在一系列约束条件下追求效用最大化的经济活动的主体”。,第二节 公共选择理论,2.“社会人”概念 人必须群居才能生存，构成社会。 社会要通过一系列的准则来联系。 伦理准则正当与不当的界限 社会准则 司法准则合法不合法的界限 在接受和服从社会准则的条件下，“经济人” 变成“社会人”。 “公民意识”的概念。,第二节 公共选择理论,3.公共选择 在“经济人”与“社会人”矛盾统一的运动中，某些特定范围（全球、国家或地区等）里的人群通过某些方式来决定该范围内所适用的各种准则的过程就是公共选择。 研究此类行为规律的理论就叫公共选择理论。,二 、公共机构及其特征 1. 人类的文明 人与兽的区别，在于人类能够创造文明。 人类的文明就体现在制定、接受和遵从社会准则自觉性的程度。 自然约束 人总受到约束 社会约束（含经济约束）,第二节 公共选择理论,第二节 公共选择理论,2. 公共机构的产生 不同主体对私人效用最大化的追求，必然要受到群居状态下的他人利益的限制。 相互限制进而不得不相互妥协，这种合力作用下，就形成了某些“聚合体”的共同利益。 对共同利益的表达与确认，采取“公共政策”的方式。 但凡事均投票是不经济的，从而产生了“代议制”的民主形式