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1、物业管理概论,袁 中 友 公共管理学院 土地资源管理系,前言,一、自我介绍 姓名：袁中友 民族：汉 出生年月：1974年11月 特长（爱好）：打篮球 人生格言：恭人之长莫如责己之短 羡人之能莫如学人之勤 人生最珍贵的财富：朋友和家人 E-mail：,前言,二、几点说明 1.学习本课程的意义 2.关于教材 3.教学方法 4.教学原则 5.课堂纪律,前言,三、考试和成绩 1.平时成绩（占总成绩的30%） （1）平时表现：出勤率、课堂秩序等（占总成绩的15%） （2）平时作业：课堂讨论作业、书面作业等（占总成绩的15%） 2.期末考试成绩（占总成绩的70%）,物业管理概论鸟瞰,两个主体，一个载体,物
2、业管理企业,业 主,社区OR小区,第一讲物业管理概述,第一节物业管理的基本概念,三个小问题： 1.什么是物业？ 2.什么是物业管理？ 3.物业管理带给我们什么？,一、物业 （一）物业的含义 1、一般意义上的物业,2、从物业管理的角度来讲的物业 物业是指已经建成投入使用的各类建筑物及其相关的设备、设施和场地以及与此有关的保有权、享用权、管理权和处分权。 （1）已建成并具有使用功能和经济效用的各类居住和非居住的屋宇； （2）与这些屋宇相配套的设备和市政及公用设施； （3）屋宇的附属建筑（包括内部的各项设施）和相邻的场地、庭院、停车场、小区内的非主干交通道路。 （4）附着在物业上的各种权益,（二）物
3、业的分类 1、居住物业 2、商业物业 3、工业物业 4、其它用途的物业,二、物业管理 （一）物业管理的含义 物业管理是指物业管理企业受物业所有人的委托，依据物业管理合同及国家有关的法律法规，对物业的房屋建筑及其设备、市政公用设施、绿化、卫生、交通、治安和环境容貌等项目进行维护、修缮和整治，并向物业所有人和使用人提供综合性的有偿服务。,（二）物业管理的性质 管理 OR 服务？,服务性，是第三产业,（三）物业管理的基本特征 1、社会化 （1）前提与条件 前提：物业的所有权、使用权与物业的经营管理权分离是物业社会化的必要前提； 条件：现代化大生产的社会专业分工则是实现物业管理专业化的必要条件。 （2
4、）物业管理社会化的含义 一是物业的所有权人要到社会上去选聘物业管理企业； 二是物业管理企业要到社会上去寻找可以代管的物业。,2、专业化 物业管理的专业化，是指由专门的物业管理企业通过委托合同的签订，按照产权所有人和使用人的意志与要求去实施专业化的管理。 3、企业化 4、经营型,（四）物业管理得以实施的两个支撑点 1、业主自治自律,屋外的空间不是我的！,业主自治自律的关键环节： 第一要有一个全体业主共同遵守的业主公约，以此来指导、规范、约束所有业主和使用人的行为，使之共同自觉维护公众利益和公共环境； 第二要成立业主委员会，代表广大业主的利益来管理整个物业，负责选聘物业管理企业，对物业的管理提出具
5、体要求，以合同形式委托物业管理企业实施物业管理，承担管理责任，协调和监督物业管理企业的具体工作。 2、物业管企业的统一专业化管理,第二节物业管理的产生和发展,一、早期的物业管理 19世纪60年代的英国；奥克维娅希尔 二、现代物业管理 1、产生时间:20世纪初期在美国形成并发展起来。 2、原因：公寓大楼、摩天大楼的迅猛出现和业主的多元化。 3、标志：物业管理行业组织的诞生,三、中国物业管理的产生与发展 （一）香港特别行政区的物业管理 1、政府管理阶段 2、发展商管理阶段； 3、业主立案法团管理阶段,（二）社会主义市场经济体制下的中国物业管理 1、探索和尝试阶段，从80年代初到1994年3月建设部
6、发布的33号令。 2、快速发展时期，从1994年3月建设部发布的33号令到1999年5月在深圳召开全国物业管理工作会议。 3、物业管理市场的初步形成，从1999年5月全国物业管理工作会议到现在。,(三） 我国推行物业管理的重要意义,1.改善投资环境 我国物业管理的发展，物业管理水平和质量的不断提高，从客观上适应了外商投资者的需要。物业管理，是投资环境不可分割的组成部分。良好的物业管理，将成为吸引外商投资的重要条件之一。,(三） 我国推行物业管理的重要意义,2.推动房改 物业管理变过去多个产权单位、多个管理部门的多头、多家管理为物业管理公司的统一管理。有力地推动房改的深入和住房商品化制度的完善。
7、,(三） 我国推行物业管理的重要意义,3.推动现代企业制度的建立 物业管理的产生和发展，是对传统的房屋管理体制的一种革新。物业管理与传统房屋管理在管理体制上、管理机制上、管理方式上和管理内容上有很大的区别。物业管理改变了房屋管理的政企不分的状态，推动了在房屋管理中建立“政企分开，产权清晰，自主经营，自负盈亏”的现代企业制度的建立。,(三） 我国推行物业管理的重要意义,4.促进物业保值增值 没有物业管理或物业管理较差，房屋设备未能得到及时维修养护，一方面影响房屋的安全使用，另一方面缩短房屋及设备的经济寿命；而良好的物业管理，则会维护房屋使用安全，延长房屋及设备的经济寿命，促进物业保值和增值。,(
8、三） 我国推行物业管理的重要意义,5.繁荣城市经济 物业管理是城市管理的重要组织部分，物业管理促进了房地产业的发展，繁荣了城市经济。物业管理拓宽了城市就业渠道，推动了第三产业的发展。,(三） 我国推行物业管理的重要意义,6.促进和谐社会建设 物业管理改善了居住环境，提高了人民群众的生活条件和生活质量，推动了社会主义精神文明建设和物质文明建设，维护了社会稳定，促进了和谐社区、和谐社会的建设。,四、物业管理发展的影响因素 内因和外因 内因：业主；物业管理公司。 外因：政府、社会、经济、法律法规等。,五、我国物业管理的现状 1、发展不平衡 2、认识不清 3、法制不健全 4、建管脱节 5、自身素质低
9、6、管理水平低,第三节物业管理的基本内容,一、常规性的公共服务 （一）房屋建筑主体的管理 1、房屋基本情况的掌握 2、房屋修缮及其管理 3、房屋装修管理 （二）房屋设备、设施管理 1、各类设施设备基本情况的掌握 2、各类设备、设施的日常运营、保养、维修与更新的管理,（三）环境卫生的管理 （四）绿化管理 （五）治安管理 （六）消防管理 （七）车辆道路管理 （八）公众代办性质的管理,二、针对性的专项服务 （一）日常生活类 （二）商业服务类 （三）文化、教育、卫生、体育类 （四）金融服务类 （五）经纪代理中介服务 （六）社会福利类,三、委托性的特约服务 特约服务是指为了满足物业产权人、使用人的个别需
10、要而受其委托所提供的服务。通常在物业管理委托合同中未作要求，物业管理企业在专项服务中也未设立，而物业产权人、使用人又提出该方面的需求时，物业管理企业应在可能的情况下尽量满足其要求，提供特约服务。,四、区别与联系 （一）区别 常规性的公共服务的具体工作内容和要求，通常在物业管理合同中明确规定。 针对性的专项服务的具体工作内容和要求，在物业管理合同中没有明确的规定，但是物业管理企业已经预见到业主的需求，事先设立各种服务项目，并将这些服务内容与质量、收费标准公布，当业主需要这种服务时根据自己的要求自行选择。 委托性的特约服务的具体工作内容和要求，通常在物业管理合同中未作要求，在专项服务中也未设立，物
11、业管理企业根据业主和使用人自己提出的服务要求，所提供的服务。,（二）联系 三种服务之间是一个递进的过程，逆向转变。,第四节物业管理的基本环节,一、物业管理的策划阶段 （一）物业管理的前期介入 所谓物业管理的前期介入，是指物业管理企业在接管物业以前的各个阶段（项目决策、可行性研究、规划设计、施工建设等阶段）就参与介入，从物业管理的角度对物业的环境布局、功能规划、楼宇设计、材料选用、设备选型、配套设施、管线布置、房屋租赁经营、施工质量、竣工验收等多方面提供有益的建设性意见，把好规划设计关、建设配套关、工程质量关、使用功能关，以确保物业的设计和建造质量，为物业投入使用后物业的管理创造条件。,（二）制
12、定物业管理方案 1、确定管理档次 2、确定服务项目和服务标准 3、财务收支预算 （1）费用测算 （2）费用分摊 （3）建立完善的、能有效控制管理费用收支的财务制度 （三）选聘或组建物业管理企业,二、物业管理的前期准备阶段 （一）物业管理企业内部机构的设置和拟定人员编制 （二）物业管理人员的选聘和培训 （三）规章制度的制定 （四）物业租售的介入,三、物业管理的启动阶段 （一）物业的接管验收 （二）用户入住 1、通过宣传使用户了解和配合物业管理工作 2、配合用户搬迁 3、加强对用户装修的管理,（三）产权备案和档案资料的建立 1、产权备案 2、档案资料的建立 （四）首次业主大会的召开和业主委员会的正式成立,四、物业管理的日常运作 （一）日常综合服务与管理 （二）系统的协调,
