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1、物业安全管理,第一章 物业安全管理概述 第一节 物业安全管理的概念,一、物业安全管理的含义 1.安全 安全，指没有危险，不受威胁，不出事故。物业安全一般包含3层含义： 其一，物业区域内的人身和财物不受侵害，物业区域内部的生活秩序、工作秩序和公共 场所秩序保持良好的状态。 其二，物业安全不仅指物业区域内的人身和财产不受侵害，而且指不存在其他因素导致 这种侵害的发生，即物业的安全状态应该是一种既没有危险，也没有可能发生危险的状态。,其三，物业安全是物业区域内各方面安全因素整体的反映，而不是单指物业的某一个方 面的安全。 影响物业安全的因素很多，变化也比较快，归纳起来主要有两大类：人为侵害因素， 如
2、失火、偷窃、打架等； 自然侵害因素，如大风刮倒广告牌、电梯故障等。安全管理人员应了解这些影响安全的因素，并随时注意处理。,2.安全管理 物业安全管理是指物业管理公司采取各种措施和手段，保证业主和使用人的人身和财产 的安全，维持正常的生活和工作秩序的一种管理工作。物业安全管理包括“防”与“保”两个方面，“防”是预防灾害性、伤害性事故发生；“保”是通过各种措施对万一发生的事故 进行妥善处理。“防”是防灾，“保”是减灾。两者相辅相成，缺一不可。,物业安全管理作为一项职业性的服务工作，是介入公安机关职责和社会自我防范之间的 一种专业保安工作，较之于社会治安管理的这两种形式(公安机关和社会自我防范)具有
3、补充 的性质，具有补充国家安全警力不足、减轻国家财政负担及工作职责范围针对性的优点。,物业安全管理的目的，是要保证和维持业主和使用者有一个安全舒适的工作、生活环境 ，以提高生活质量和工作效率。,二、物业安全管理的内容,物业安全管理的主要内容包括治安管理、消防管理以及车辆道路管理3个方面。 1.治安管理 对物业区域内违反治安管理条例的行为进行制止，并报公安机关处理。如非法携 带枪支弹药、非法侵入他人住宅，偷盗他人财物等； 对于物业区域内妨碍他人正常生活的行为进行禁止。如发出噪音、污染，乱扔杂物， 搭建各类违章建筑、流动摊贩扰民等。,2.消防管理 其内容主要是预防和控制火灾的发生，如防火安全宣传，
4、及时扑灭火灾，消防器材的保 养和维修等。 3.车辆交通管理 主要是搞好车辆停放和交通安全管理，保证车辆和行人的安全。,三、物业安全管理的机构设置与职责,物业管理企业对物业的安全管理，可以委托专业公司经营或自行组织专门的队伍实施管 理业务。但不论由谁来完成，都必须在物业建设方案设计之初，就考虑物业安全方面的专门要求。安全专家必须与物业管理人员共同参与物业设计方案的拟订，以避免在方案建设完成 后进行不必要的更改。因此，在制定物业设计方案时，安全要求的纳入是非常重要的。物业管理公司应制定详细的安全管理章程和制度并公之与众，力求做到有章可循，有章必循，执 章必严，违章必究。,保安部的主要职责是： 贯彻
5、执行国家公安部门关于安全保卫工作的方针、政策和有关规定，建立物业辖区内 的各项保安工作制度，对物业辖区安全工作全面负责； 组织部门全体人员开展各项保安工作，提出岗位设置和人员安排的意见，制定岗位职 责和任务要求，主持安全工作例会；,熟悉物业区域常住人员，及时掌握变动情况，了解本地区治安形势，有预见地提出对 物业辖区保安工作的意见和措施； 积极开展“五防”(防火、防盗、防爆、防破坏、防自然灾害)的宣传教育工作，采取切实措施，防止各类事故发生，具有突发性事故的对策和妥善处理的能力； 抓好对部门干部和职工的安全教育、培训工作，提出并落实教育培训计划,第二节 物业安全管理的指导思想和原则,一、指导思想
6、 物业安全管理的指导思想是：建立最健全、完备的组织机构，用尽可能先进的设备、设 施，选派最具责任心的专业人才，坚决贯彻“预防为主”的原则，千方百计地作好预防工作，最大可能的杜绝或减少安全事故的发生。同时，对于万一出现的安全事故，要根据具体情 况，统一指挥、统一组织，及时报警，并采取一切有效的手段和措施，进行处理，力争将人员伤亡和经济损失减少到最低点。,二、“五落实”原则 1.思想落实 即要把安全管理放在第一位，要真正从思想上重视起物业的安全管理。物业管理公司要 大力进行安全的宣传教育，组织学习有关的法规和规定，学习兄弟单位的先进经验和内部制订的各项安全制度、岗位责任制和操作规程等。通过宣传和不
7、断学习，使广大员工和业主、 使用人重视安全，懂得规定和要求，自觉遵守，主动配合，共同搞好安全管理工作。,2.组织落实 物业管理公司要有主要的领导挂帅，成立安全委员会，负责安全管理的工作。同时还要 建立具体的物业安全管理机构，如保安部或委托专业的保安公司，由专门的机构负责安全管理的具体领导、组织和协调，而不能把它作为一个附属的机构放在某一个其他部门里。,3.人员落实 物业管理公司的主要领导要兼任安全委员会的主任，而且要把安全管理提到日常的议事 日程，并选派得力的干部出任保安部的经理，配备必要的安全保卫人员。安全保卫人员必须经过专业岗位培训，要有较高的政治素质、业务素质和思想品德素质。要把安全管理
8、的任务 落实到具体的安全管理人员中去，由专人负责。,4.制度落实 物业管理公司要根据国家的有关政策法规、规定和要求，结合自己所管物业的实际情况 ，制定出切实可行的安全管理的制度和办法，如安全管理岗位责任制、安全管理操作规程等，并要坚决组织贯彻执行。 5.装备落实 要配备专门的、现代化的安全管理的设备设施，如中央监控系统、自动报警系统、消防 喷淋系统以及其他安全管理器材设备,以增强安全管理的安全系数 与效率，保证人身和财产的安全。,第二章 治安管理 第一节 治安管理概述,一、治安管理人员岗位职责 1.部门经理的职责 (1)保安部经理应对整个物业范围内的安全负有组织领导的具体责任； (2)根据国家
9、治安的有关规定及物业管理公司的有关管理细则制定保安部门的工作计划和目标，并督导下级管理人员的工作；,(3)主持部门例会，传达贯彻总经理及有关部门的指示，并与广大保安人员一道分析研究住宅小区的治安管理问题； (4)熟悉和掌握住宅小区内各种保安设施的操作和性能，熟悉住宅小区内治安状况，做到心中有数； (5)对重大事件、事故亲自组织调查、处理； (6)负责完成总经理交办的其他事项。,2.保安班长的职责 (1)对部门经理负责，做好所管辖区内安全治安工作； (2)带领保安班全体人员，根据制定的岗位责任制，认真严肃、一丝不苟地搞好安全保卫工作； (3)根据岗位责任制所规定的项目和要求，严格进行检查，督促全
10、体保安人员落实岗位责任制； (4)要有法律知识和法律观念，熟悉保安业务，了解物业管理公司所制定的规章制度，掌握管区内治安,保卫工作的规律、特点，严格管好、做好安全保卫工作； (5)做好部门领导和基层保安人员的协调工作，及时将保安人员反映的各种信息向上级汇报，为上级领导部门提供建设性的工作建议，同时及时传达、落实上级的指示精神和工作 安排； (6)认真做好本班保安人员的考勤工作，详细如实地记载工作中遇到及处理的各种情况，每天应向部门经理汇报一次；,(7)以身作则，做好本职工作。 3.保安员的职责 (1)保安员上岗必须身穿制服，配戴装备，严整仪容。纠正违章时先敬礼，必须做到以礼待人。 (2)作风正
11、派，遵纪守法，坚守岗位，提高警惕，发现违法犯罪分子要坚决设法抓获。 (3)值班保安人员要认真做好防火、防盗、防抢劫工作，认真检查设备设施，发现不安全因素立即查明情况，,排除险情，并及时报告主管部门及领导，确保管区的安全。 (4)执勤过程中要勤巡查，要有敏锐的目光，注意发现可疑的人、事、物，预防案件、事故的发生，力争做到万无一失。 (5)爱护设施设备、公共财物。对岗位内一切设施、财物不得随便乱用。 (6)严格遵守上下班时间及值班纪律，对岗位发生的各种情况要认真处理，并且做好详细的书面记录。 (7)遇到紧急、突发性重大事情，要及时向主管部门经理请示报告。,(8)严格执行交接班制度，按时、按规定交接
12、班。 (9)对住宅小区内的住户做好公司的规章制度及治安保卫的宣传工作。 (10)应有礼貌地查询进入住宅小区的访客，并尽可能登记身份证，如有怀疑，应通知有关住户及有关部门。 (11)详细记录各有关部门领导打来的电话，认真完成领导交办的各项任务。,(12)若发生案件，应采取下列步骤以协助破案： 立即报案并留在现场直至公安人员到达； 切勿移动或容许他人移动、触摸现场物品，保留现场证据，方便取证工作； 禁止任何人在现场走动，并礼貌地劝阻闲人进入现场，以方便公安人员现场调查； 向公安人员提供有关案件详情。,二、治安管理基本制度,1.保安人员工作纪律 (1)模范遵守国家的法律法规及公司内部各项规章制度；
13、(2)坚守岗位，忠于职守，严格执行岗位责任制； (3)上岗坚决做到“五不准”，即不准喝酒，不准聊天，不准容留外来人员，不准擅离工作岗位，不准迟到、早退； (4)服从管理，听从安排，廉洁奉公，敢于同违法犯罪分子作斗争；,(5)爱护各种警械器具装备，不丢失、损坏、转借或随意携带外出； (6)严格执行请、销假制度，有事外出必须请假。 2.保安人员的交接班制度 治安保卫交接班非常重要，因为这段间隙处理不好，就容易使罪犯乘机作案。为了杜绝 这些漏洞，必须强化交接班制度。,(2)交接班时，交班的保安人员要把需要在值班中继续注意或处理的问题以及警械器具等装备器材向接班保安员交待、移交清楚； (3)接班保安人
14、员验收时发现问题，应由交班保安人员承担责任。验收完毕，交班保安人员离开岗位后所发生的问题由当班保安人员承担责任； (4)所有事项交待清楚后，交班保安人员在离开工作岗位前在登记簿上记录下班时间并签名；,(5)接班人未到，交班人员不得下班。如果接班人员未到，交班人员下班，这期间发生的问题，两人共同负责；即使没有发生问题，也要分别扣发两人的工资并通报批评。,三、治安管理的内容,根据公司制定的有关规定，确定治安管理的内容如下： 1.小区治安管理内容 (1)住宅小区开设的经营摊点，未经管理公司批准，领有经营许可证的，治安人员有权禁止其活动； (2)在住宅小区内的公共场所晾晒衣物，在公用楼梯间、通道、天台
15、堆放杂物，饲养鸡、鸭等家畜，治安人员应予制止。 2.小区治安管理范围 下列妨害公共安全和社会治安秩序的行为，都属于治安管理范围。,(1)使用音量过大或发出噪音的器材，影响他人正常的工作和休息。 (2)从楼上往下乱扔杂物。 (3)擅自撬开他人信箱，私自拆开他人邮件、电报信函等。 (4)非法携带、存放枪支弹药；非法制造、贩卖、携带匕首、弹簧刀等管制刀具。 (5)未经批准，私自安装、使用电网。,(6)非法侵入他人住宅，损毁他人财物。 (7)使用汽枪，在住宅小区内进行各种射击活动。 (8)制造、销售各种赌具或利用住宅聚赌。 (9)利用住宅窝藏各类犯罪分子和嫌疑人员。 (10)利用住宅作据点，进行盗窃活动。,(12)利用住宅进行嫖娼*活动。,
