2009海尔春城关于筹建商业养老社区的思考

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1、海尔阳光城 海尔春城 关于筹建商业养老社区的思考 二零零九年十一月二十五日,通过我们的创造提供给他人以幸福和快乐 张瑞敏,Part 1 项目建设的重大意义,中国人口老龄化的现状,我国现阶段的人口结构 我国的人口现状 60岁以上的人口1.6272亿，老龄化比例12.79% 我国人口老龄化的特点 非渐进过程，自2009年起将年均增800900万人 一种陡变式的结构断裂现象（链接） 未富先老型社会，养老金现收现支型,我国未来人口发展预测 到2020年老年人口将达到2.4872亿，老龄化比例将达 到17% 到2050年进入重度老龄化阶段，老龄人口 4.3772亿，老 龄化比例将达到30%以上 人口结构

2、严重失衡，4：2：1的家庭结构模式世所罕见,人口老龄化对我国的影响 人口老龄化带来沉重的社会养老负担 人口老龄化对我国劳动力结构的负面影响 人口老龄化将促使社会经济结构发生转变,从事老龄化产业的重大社会意义 未来10年后，人口老龄化将会成为最为突出的社会问题，将对中国社会和经济产生强大的冲击和震荡，触发社会、经济结构的重大调整，国家、社会、企业和个人都将为此付出相当的代价和成本。但同时对老龄产业而言又蕴含着巨大商机。为此，作为企业公民的海尔集团应勇于担负起这一历史及社会付于我们的责任，尽早介入老年产业并推动老龄相关产业的发展。,目前，世界上所有发达国家都已经进入老龄社会，许多发展中国家正在或即

3、将进入老龄社会。1999年，中国也进入了老龄社会，是较早进入老龄社会的发展中国家之一。中国是世界上老年人口最多的国家，占全球老年人口总量的五分之一，中国的人口老龄化不仅是中国自身的问题，而且关系到全球人口老龄化的进程，备受世界关注。 世界人口老龄化发展的历史表明，人口老龄化对人类生活的所有方面都会产生重大的影响。在经济领域，人口老龄化将对经济增长、储蓄、投资与消费、劳动力市场、养老金、税收等产生冲击。在社会方面，人口老龄化将影响社会福利、医疗制度、家庭构成以及生活安排、住房和迁移。在政治和文化方面，人口老龄化也会有不同程度的影响。 与世界性的老年人口增加相对应，养老问题将成为21世纪全球共同面

4、临的重大难题之一。无论是发达国家，还是发展中国家都在积极尝试改革和完善现有的政策体系，以找到养老和经济发展的平衡点，最大限度地解决好人口老龄化这一世纪难题。,人口老龄化作为社会发展的问题无法回避。由于我国人口老龄化的成因带有浓重的行政色彩和历史人为痕迹，因此我国人口老龄化将不会是自然的渐进过程，而是一种陡变式的结构断裂现象。它极有可能对中国社会和经济产生强大的冲击和震荡，触发社会、经济结构的重大调整，国家、社会、企业和个人都将为此付出相当的代价和成本。正因为如此，研究人口老龄化、应对人口老龄化是21世纪中国极为重要的课题之一。 住房需求一般与人口因素中的人口年龄结构、家庭规模和结构、人口流动和

5、人口职业等的联系最为密切和直接。现代市场营销理论认为, 人口环境因素是直接影响消费者市场需求变化的重要因素, 它包括人口规模、人口性别、年龄结构、家庭规模和结构、人口的流动、人口的职业等。作为“不可控制的因素”, 企业应注意其变化, 并作出相应的反应。对于房产开发商而言, 也应关注人口环境的变化, 并研究其变化趋势对住宅市场的影响, 从而制订积极的营销计划。,随着老龄化社会的到来，日益庞大的老年群体成为一个新兴的消费群体，构成了巨大的老年市场，给商家带来无限的商机。只要对老年人的消费需求加以深入研究、开发市场，尽早采取行动，并采取恰当的营销战略、战术，适时推出适销对路的产品与劳务，就能够占领市

6、场制高点，提高产品与企业竞争力，获取更大经济效益。作为老龄市场的子市场，老年住房市场也存在很大的拓展空间，值得商家去研究开拓与挑战。,Part 2 中外商业养老住宅的现状,德国自立型老年公寓 (只售不租型) 奥地利护理型老年公寓(租售兼营型) 日本医疗介护型养老公寓(保险资金介入型) 美国太阳城(综合社区型),锦海健康城 燕达国际 北京东方太阳城,美国太阳城,案例研究 美国成人社区市场细分深度展开 3.1美国太阳城传统品牌成占据重要市场地位 3.1.1 太阳城 3.1.1.1 地理位置 太阳城是美国著名的退休社区。它位于凤凰城西北 12 英里，那里全年 312 天能够接收到日照，因住在其中的老

7、年人活跃的生活方式而闻名。太阳城拥有 1200 亩的高尔夫球场，所以又被称为“高尔夫爱好者的天堂”，在它周边有 Lake Pleasant地区公园，White Tanks地区公园以及亚利桑那原始人生活历史博物馆,太阳城位于Maricopa郡，北纬 33.597，西经 112.271，海拔 1142 英尺。它处于Phoenix-Mesa-Scottsdale区域，占地 37.8km2 (14.6 mi2)，其中陆地 37.6 km2 (14.5 mi2)，水域 0.2 km2 (0.1 mi2)。,3.1.1.2 发展历史 太阳城由Del Webb公司与 1960 年开始建设。Del Webb公

8、司是一个在SunBelt专门建设退休社区的公司。原本太阳城有一个计划好的街道网络，后来被菲尼克斯的第二次街道规划打破，所以在过去 40 年中社区变化很少。 同时，由于越来越多的退休人员居住到这个区域，在 80 年代后期，Del Webb开始建造Sun City West，在 90 年代后期开始建造Sun City Grand，在 20世纪后半叶开始建造Sun City Festival。 1959 年，Del Webb 公司开始建造社区，首先建起来的是一个商业中心，然后是个高尔夫球场以及一个娱乐中心。这个模式建造一个小社区紧邻商业及娱乐设施也成为了所有退休社区规划的学习的对象。 在开盘之前，D

9、el Webb 要求 5 件事情必须准备好，价格适当的样板房，娱乐、工艺设施，拥有好餐厅的宾馆，一个邮局，以及一个商业中心。Del Webb公司将娱乐设施、高尔夫球场、商业设施作为太阳城发展的关键。,1960 年，太阳城开始销售，第一个周末销售 237 套，至第一个月底，销售了第一年预订建造的 400 套，二期 675 套很快就推出了。公司原本计划前三年销售 1700 套住宅，但到了 1960 年底，2000 套房子销售一空。 截至 1968 年，公司在太阳城开发了三个娱乐中心：Oakmont, Fairway 以及 New Mountain View Center。 60 年代，Webb 公

10、司开始在 Grand 大道以北进行开发。 1970年“Lakeview娱乐中心”建造完成，其后，又相继开发完成了 Sundial and Bell 娱乐中心，以及 1979 年开张的也是最后一个娱乐中心“Marinette娱乐中心”,3.1.1.3 产品情况 在太阳城中有许多种住宅类型，包括：独栋住宅，双拼住宅，多层公寓，独立居住中心，生活救助中心，生活照料社区，复合公寓住宅等。,3.1.1.4 客户情况 从 2000 年第二次普查结果来看，太阳城中有 38,309 人，23490 个户主，其中有 12520 户家庭。太阳城的人口密度是 1,019.4/km2，它里面有 27731 套住宅，平

11、均密度 737.9/km2。社区内由 98.44%的白人 、0.51%的黑人及非洲裔美国人、0.13%的美洲土著人、0.3%的亚洲人、0.03%的大洋洲人、0.16%的其他人种，其中 0.44%源自两个或更多种族。 在太阳城中 23490 个户主中，0.3%的有 18 岁以下的子女和他们一起住，49.5%的则是夫妻俩住在社区内，3%的户主没有丈夫，还有 46.7%的户主没有家庭。 社区内每户的平均年收入为 32508美元，而每个家庭的平均年收入为 40464 美元。,燕达国际,在全球金融危机的背景下，国内知名企业燕达实业集团公司开始了自己的多元化之路，由燕达集团投资70亿元兴建的“燕达国际健康

12、城”于7月10日落成。 “燕达国际健康城”将采用医院加养老的新护养模式，这一模式的出现将彻底结束目前我国医院与老年养护中心分离的局面。,【燕达战略】 以国际医疗服务、健康养护服务为核心业务，以医学科研、医学教育为技术和人才支撑，以国际化、集团化、标准化、信息化为运营模式，以不断创新和资源整合为发展动力，全面建设一个涵盖医疗服务、健康养护、医疗科研、医疗教育、健康管理、健康保险、医疗地产等诸多业务领域，面向国际、面向未来的中国最大的医疗健康产业综合运营商，并最终实现“以医疗服务提升人民健康，以健康生活促进社会发展“的愿景。 与国际接轨的燕达六大核心企业： 燕达国际医院：中国第一家五星级国际医院。

13、 燕达国际健康养护中心：世界规模最大、设施最先进的高龄人群健康养护、健康管理及慢病康复服务机构。 燕达国际医学研究院：中国首家实施“院士战略“的民营医学科学研究机构。 燕达国际医护培训学院：中国最大的国际护理人才教育、训练、输出基地。 燕达健康保险公司（筹）：建成后将成为中国第一家医疗机构参股并与医疗机构紧密合作的健康保险公司。 燕达国际会议中心：中国第一家以“医疗旅游、医疗国际交流“为主题的五星级标准国际酒店。,项目概况 地缘的优势 先进的理念 从北京天安门广场驱车向东直行，即到达燕郊-这块位于京东的宝地。燕郊地理位置优越，与北京仅一河之隔，距天安门30公里，距首都国际机场25公里。,在这片

14、得天独厚的土地上，中国燕达实业集团设立的“燕达国际医疗投资管理有限公司“正在打造一座超大规模、国际化、信息化的绿色生态医疗健康和老年养护基地-中国燕达国际健康城。 “燕达国际健康城“，占地面积50万平方米(不含附属用地)，总建筑面积106万平方米，总投资约70亿元人民币。分两期建设，一期工程已于2007年9月动工，2010年1月1日开业运营。燕达国际健康城共分5大版块：燕达国际医院、燕达国际健康养护中心、燕达医学研究院、燕达医护培训学院、燕达会议中心。 燕达国际健康城是一座现代化的宏伟建筑群体，在医院与养护中心之间修建了一条平均宽约60米、长约700米，总面积4万平方米的水系带状公园，形成了小

15、桥流水、亭台轩榭、花鸟树木相互映衬、游船雕塑动静相宜的特色美景。,燕达国际健康城利用现代科技，设置了远程可视系统。世界各地的人们想要了解燕达国际健康城的全景和各功能及每座豪华的建筑，通过电脑清晰可见。远程会诊通过宽大的屏幕，医生与患者虽远隔万里，如近在咫尺。燕达金色年华养护中心入住者的家人想探望亲人，不需漂洋过海来养护中心，可通过养护中心探亲室的屏幕，在家里利用电脑或电视屏幕，就可与亲人面对面亲切的交谈，使亲情的传递没有距离的阻隔。,燕达国际医院,燕达国际医院是一所按照中国卫生部三级甲等综合医院标准设置，集医疗、科研、教学于一体的大型综合性医院，在设置50个临床医技科室的规范下，为方便患者整合

16、成了18个中心。床位设置3000张，其中医疗床位2000张，康复床位1000张。医疗床位70%为42平米的豪华单人间，并设有部分两套间和三套间，组成VIP区和国际特需区。 燕达国际医院的战略目标及管理模式：建立一所通过国际医院（JCI）评审的国际化、现代化、数字化大型综合性医院。 创造性地建立一套投资人与经营人分离,院、科两级核算的现代化管理模式和激励机制。 组成国际医疗专家团队：从日、韩、欧、美等国引进百余名，从国内引进400余名知名专家、教授，组成实力强大的学科技术团队，为中外患者提供高水平的医疗健康服务。,国际一流的设备配置：拥有派特CT、3.0T核磁共振、双源CT、大型直线加速器、大型血管造影机等通用和专科尖端医疗设备。 燕达国际医院合作伙伴：与国内外知名大学医学院、大型医院建立姊妹关系和协作化关系；广泛进行学术、人才交流，互派专家，利用中医的医疗健康理念与西方先进的治疗手段，形成医疗技术完美的结合，并使患者能够相互转诊和远程会诊，以享受全球高