2009年武汉市房地产市场年度研究报告

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1、2009 年武汉房地产市场简报,2009 年武汉房地产市场研究报告,1、政策资讯. 2 2、经济环境. 3 3、房地产投资. 4 4、土地市场. 4 5、商品住宅市场 . 5 6、办公市场. 6 7、商业市场. 6 8、产品篇. 6 9、营销媒体篇. 7 10、区域数据篇. 7,1,2009 年武汉房地产市场研究报告,1、政策资讯,2009 年在内外部经济形势不明朗的情况下，是政策很宽松的一年。2008 年下半年尤其 是四季度以后，金融政策转向“积极”，多次下调存款准备金率，五次降息。10 月 27 日， 央行决定将商业性个人住房贷款利率的下限扩大为贷款利率的 0.7 倍；最低首付款比例调整

2、为 20%；紧接着 12 月中央经济工作会议将 2009 年定调为“保增长扩内需调结构，推动经 济又好又快发展”；“131”号文提出了若干促进房地产市场健康发展的措施，强调落实地 方政府稳定房地产市场的职责，之后一些地方政府陆续出台财政补贴、购房入户、放宽限外 政策、缓解开发企业资金压力等措施，这些促进住房消费的优惠措施，的确对 2009 年的楼 市成交起到了极大的推动作用，成为促成 2009 年房地产市场快速回暖的重要原因。,2009 年 12 月，中央经济工作会议和国务院常务会议先后出台多个房地产业相关政策， 从 7 日的“继续适度宽松的货币政策，支持自住和改善性需求”到 9 日“恢复营业

3、税征免 时限至 5 年”到 14 日的“抑制投资投机性购房，加大差别化信贷政策执行力度，遏制部分 城市房价过快上涨”，房地产业政策正从“鼓励”转为“趋紧”。,货币政策：3 月，央行一季度例会提出要保持适度宽松货币政策的连续性和稳定性。6 月，银监会规定严格遵守第二套房贷的有关政策不动摇。二套房贷政策逐渐由“放松”转为 “严格执行”。12 月 23 日，央行四季度例会重申 2010 年要继续执行适度宽松的货币政策。 未来可能实行差别化信贷政策。,财税政策：二手房转让营业税免征时限从 2 年恢复到 5 年，对普通住房和非普通住房 区别对待，表明中央对明年房地产市场采取 “有保有压”的政策。其他住房

4、消费优惠政策 继续实施。,土地政策：五部委联合发文明确提出规范土地出让收入分期缴纳期限，原则上不超过一 年；首次缴付比例不得低于全部土地出让价款的 50%，这一政策标志着宽松的土地政策已 经终止，要求地方政府停止放宽土地出让金缴纳期限，有利于土地市场的降温。,保障性住房：加大保障性住房的建设力度，加快棚户区的改造。对这两项工作，在资金、 土地以及税收上，都要给予优惠和保障。12 月 28 日，国务院副总理出席全国城市和国有工 矿棚户区改造会议并讨论相关工作，足见国家对保障性住房建设的重视。,2,2009 年武汉房地产市场研究报告,2、经济环境,GDP：,受到经济危机的持续影响，武汉市经济从去年

5、 10 月份开始下行，今年上半年经济增长 速度曾一度在 10%以下运行。但从今年 6 月份开始，迅速攀升至 2 位数的增长速度，截止 到 11 月武汉市今年的 GDP 增长速度达到 13.3%。预计 2009 年全市 GDP 的增长幅度有望 达到 13.5%。,工业增加值：,由于武汉市工业进出口产品较少，因此，全球经济危机对武汉工业企业的影响较小，截 止到 11 月，今年全市规模以上企业完成工业总产值 4509 亿元，增长 1480.86 亿元。多数 重点产业实现高速增长，过 500 亿元产业已达 5 个。11 月增幅在 40%以上的有汽车、日用 轻工、建材、钢铁等 4 个产业。,进出口：,武

6、汉市进出口水平由于受到地理区位和资源的限制，一直处于较低的水平。2008 年受 到全球经济危机的影响，我国部分沿海地区外贸加工型企业纷纷将其生产基地内迁至武汉， 从而使 2008 年武汉市的进出口总额有较大幅度的提高，今年由于受到全球经济危机的持续 影响，进出口总额有所下降，截止到 11 月，今年武汉市的进出口总额仅为 101.6 亿元。随 着武汉市政府积极引进世界 500 强企业投资的各项政策的实施和全球经济状况的好转，预 计 2010 年武汉市进出口总额会有所回升。,固定资产投资：,2009 年中央政府实施积极的财政政策和货币政策，为了减弱全球经济危机对我国的影 响，中央政府逐步加大对公共

7、交通、城市发展等基础设施的建设。在该前提下，武汉市 2009 年的固定资产投资呈现出迅猛上涨的趋势。今年 111 月，武汉市固定资产投资 2538.2 亿 元，比 2008 年全年的固定资产投资总额上涨了 12.7%。,社会零售总额：,2009 年武汉市消费市场活跃。今年 111 月，武汉市累计完成社会消费品零售额,1935.88 亿元，增长 16.1%，汽车、石油及制品类商品销售大幅攀升。,3,2009 年武汉房地产市场研究报告,3、房地产投资,房地产开发投资：,2009 年下半年开始是武汉市房地产市场明显回暖，房价的不断上涨带动了投资增长。 武汉市房地产投资增幅由一季度的 0.5%，升至上

8、半年的 23.1%，再到 111 月份增幅达 41%， 累计完成投资 625.2 亿元。而政府基础设施投资的不断增长，使房地产开发投资占武汉市固 定资产投资的比率降低至 24.63%。这表明政府基础设施投资的增长速度高于于房地产开发 投资的比率。而城市基础设施的改造是城市化和房地产市场发展的前提。基于此，预计 2010 年武汉市房地产开发投资仍会持续增加。,房地产建设指标：,截止到 11 月，2009 年房屋施工面积 4206.7 万平方米，新开工面积 1244.3 万平方米， 房屋竣工面积 665 万平方米，销售面积 849.1 万平方米，空臵面积 184 万平方米。基于政 府目前对房地产市

9、场较为宽松的货币、财政和土地政策，预计 2010 年上半年，武汉市房地 产施工面积、新开工面积、竣工面积和销售面积均会维持在较高的水平。,4、土地市场,供应方面：,2009年武汉土地供应总量创造新的历史高峰,2009年武汉市住宅用地供应比例大幅回升,2009年2-3环间“70/90”限制的土地供应配比扩大,成交方面：,2009年武汉市土地成交量大幅上升，总体成交量超过07年，成为历史新高,2009年土地成交主要集中在2-3环，而3环外土地成交也显著增加,2009年武昌、洪山区土地成交量最大，汉口区域平均容积率偏高，近郊板块成为土地 市场热点,2009年土地成交规模回归大型化,4,2009 年武

10、汉房地产市场研究报告,价格方面：,09年武汉市成交土地楼面地价比2008年下降5.14%,武汉市2-3环间和3环外土地成交价格提升,中心城区地价平稳回落，近郊板块竞争激烈，迅速抬升地价,5、商品住宅市场,而进入 2009 年，随着“小阳春”的到来，市场似乎突然转暖，3 月份成交量开始攀升 至 100 万方以上，之后每月成交量变稳定在 100 万方左右，目前达到了 991 万方；而由于 08 年市场的冷淡，很多项目供应步伐并没有紧跟 09 年激增的成交量，致使今年成交主要为 08 年存量，中心城区供应量缺乏供求比也较低到 0.7，供不应求现象明显；随着成交量的放 量，存量的不断减少，成交价格也在

11、稳定上升，达到了 5801 元/平方米，并且还未显现回 落势头。,2010 年市场可能会重新站位，整体站到新的高位，出现价格的高点。有几点原因：,首先，随着年底政策的逐渐明朗，除了对二手房营业税恢复外，之前关于购房税率的调 整、税费的优惠并没有明确的终期限，而且由于经济复苏的基础并不稳定，央行仍然对明年 的货币政策保持宽松稳定，而面对 09 年一线城市房价的攀升和泡沫的出现，政府表示将对 其进行遏制，政策有趋近势头。因此，2010 年武汉市场可能在一个新高度，若有回调，幅 度不会很大。,其次，市场无论是从需求方还是供应方来看，尚还没有出现回落势头。价格虽然涨势不 小，但并还未到之前高位，且目前

12、整个市场存量较小，尤其是中心城区呈现无房可卖的窘态， 购房者购房势头年底依然，多数楼盘出现开盘售罄现象，因此，有这些支撑 2010 年武汉楼 市，市场应该会持续。,最后，2010 年市场成交量维持亦或出现小幅下滑。由于 08 年市场对需求的抑制在 09 年得以集中释放，因此 09 年成交量大幅回升，但随着购房需求的不断释放以及价格的逐渐 上升，可能会抑制一部分成交，使得量减。,5,2009 年武汉房地产市场研究报告,6、办公市场,2009 年武汉办公市场俨然同住宅市场截然相反，成交量为 16.68 万平方米，环比 08 年下降了 18.6%；总成交金额 11.05 亿元，与去年基本持平；全年成

13、交均价为 6604 元/平 方米。,成交区域上看江汉、江岸、硚口地处传统的商务区，成交价格处于全市三甲。而武昌区 则主要由世纪彩城、新时代商务中心、嘉园大厦等中南片区高档办公楼共同维持较高的成交 量，随着后期旧城改造力度的加大，该区域未来办公量价将会得到显著提升。值得关注的是 东湖高新区，该区域以高新技术为导向，成交量增至 7.8 万方，同比 08 年增幅 180%，由 于多数中小企业自持资金有限，成交均价仅 4546 元/平方米。,7、商业市场,09 年是武汉商业市场开拓进展的一年，由于汉口、武昌中心区域商业的逐步饱和，市 场范围正逐步向外围扩展，菱角湖万达广场、武汉摩尔城、汉口北购物公园，

14、这些项目都在 预示着新商圈的崛起。新项目的增多，新兴商圈的不断形成，使得城市商业发展更加均衡。,但相较于住宅市场的大幅反弹，商业市场的上升势头较为温和，全年 57 万方的成交量 较 07 年 72 万方仍有一定差距。9 月、11 月在格兰大道和万达菱角湖广场的强势带动下成 交量大幅提高，后期市场若想继续保持高位还需要中心城区新增供应的支撑。,一环内商业成交量虽居各环线之首但由于大量成交集中于汉阳、硚口两区域从而造成价 格走低的“假象”。而二三环间成交量多集中于汉口、武昌两区域因此成交均价处于高位， 而二三环间青山区域一区独大，且青扬六和、青扬十街、江南春城三项目商业价格都在 15000-300

15、00 元/平米之间使得二三环间价格能处于较高水平。三环外商业价值较小，整体 处于 7000 元/平米以下。,8、产品篇,经过 08 年的调整，09 年，武汉房地产市场逐步地走出调整期，进入了相对稳定的恢复 期。商品住宅市场成交较 07 年有大幅的上涨。其中以 80-90 平方米的 2 房、90-100 平方米、 120-130 平方米的 3 房产品成为 09 年市场成交的主要推力。,90/70 政策及价格的快速攀升等，引导市场“更高得房率”的创新产品供应入市，充分,6,2009 年武汉房地产市场研究报告,迎合了市场首臵类需求，促进了该类产品成交占比大幅提升。其次，改善类产品成交大幅增 长，利率

16、及税费等购房成本的降低和购房需求的累计效应，加之购房落户政策的逐步落实， 满足政策 120 平米以上的大户型成为了不少外地购房者的选择，激发改善类产品成交的走 高。,9、营销媒体篇,09 年全年武汉平面媒体房地产类广告投放共计 4929 次、3001.9 个版面，投放金额 5.76 亿（08 年共 4752 次、3180.4 版，投放金额五亿多）。与去年相比，今年在投放次数及投 放金额都有所上升，投放版面下降。,武汉六大主流媒体中，武汉晚报和楚天都市报的房地产类广告投放量可谓占据了半壁江 山，分别为 28和 27，两大品牌媒体投放量不相上下，在整体市场中起着主导作用。从 图中可以看出，金九银十的表现格外突出，超出其他四大媒体的一半有余。抛开武汉晚报和 楚天都市报，剩余四大媒体表现几乎差不多，唯楚天金报的投放量相对较差，排在末尾！,2009 年武汉房地产分物业类型的广告投放，住宅类仍就占据了整体市场绝大部分的份 额，位于第一，投放金额约 90%。商业类由去年的 6%上升到 8.8%，办公类由去年的 3%下 降到今年的 0.32%，整体市场