《2009年合肥新天地国际广场0551公寓项目营销执行报告》由会员分享，可在线阅读，更多相关《2009年合肥新天地国际广场0551公寓项目营销执行报告（59页珍藏版）》请在金锄头文库上搜索。
1、,【0551公寓】营销执行报告,超 越 竞 争,xx新天地项目组 2009年4月17日,高速度（公寓的开盘必须达到引爆的效果),高价格 (绝版地段，如何高实现区域高价？),塑造区域地标形象，建立项目影响力,叫座,叫好,目标回顾,目标解析：开盘实现热销！,选择1、增加蓄客量：1个月内蓄客1260组！,任务艰巨！ 但必须完成!,完成蓄客1260组， 日均上门量25组,认筹300组以上,开盘热销：开盘销售252套的50%,126套；,选择2、提升成交率：提高成交率高于市场平均10%；,目标 解析,成交率10%：需要1260组客户； 假如成交率提高到15%：需要840组客户，日均上门量20组；,目标,
2、高调开盘,营销推广面对的三大问题点,营销推广面对的三大问题点之2/本案的目标客群到底是谁？,营销推广面对的三大问题点之1/本案的市场机会点到底在哪里？,营销推广面对的三大问题点之3/本案的产品优势到底是什么？,营销推广面对的三大问题点之1/本案的市场机会点到底在哪里？,户型单一，暗厨卫，舒适度差，没有附送面积，在房型及主力面积上没有竞争力,产品竞争分析,高端精装公寓，市场租金实现最高,北一环片区在未来3-5年内商务氛围日益增强，商务区规划将为本项目公寓带来稳定高端客户,项目名称,建筑面积,雏形CBD,快速发展期,2004年,2005-2007年,迈向成熟期,成熟期,2008年-2012年,需求
3、分析,预计商务人数,根据庐阳区规划，濉溪路将成为高档写字楼最密集的一条街,2013年以后,财富广场一期,财富广场二期,天庆大厦,财富广场三期,众城国际广场,骏杰嘉和大厦,金鼎国际广场,求实君临国际,新天地广场,已入驻写字楼未来市场供应，共275326 平方米,选取本项目2公里范围内纯写字楼项目,27532650%345887人,北国大厦,营销推广面对的三大问题点之1/本案的市场机会点到底在哪里？,小户型产品自住需求低,而目前市场出现的同类型产品多,低端租赁市场供应量大,高端租赁市场,营销推广面对的三大问题点之2/本案的目标客群到底是谁？,投资客为公寓市场主力客户，但产品不同、地段不同等原因，会
4、引起客户的关注点和来源不同,50平米以下小户型产品，投资客为主 60平米以上大户型产品，自住客为主 包河区马鞍山路作为合肥房地产开发热点片区，客户来源更广 而其他区域客户主要以本区域及相邻区域为主，对全市辐射力不足,市场小户型成交客户扫描,客户分析,资料来源:市场调研,重要客户,游离客户,公寓客户定位,庐阳、包河、蜀山自住客户 片区内及周边区域的原住居民：主要是父母为子女购房，看重区域接近，相互照顾方便；子女上学考虑。 片区新人：追求生活品质的白领、收入水平年薪5万元以上，看中生活便利，交通便捷，单身或二人世界过渡房。,市内投资客户 多次置业的，有投资意识，看中本项目的地段升值潜力，跟风小户型
5、投资，区域来源、职业范围都很广，总价、装修会有考虑,外地投资客户 多次置业的，有投资意识，看中本项目的地段升值潜力，跟风小户型投资，区域来源、职业范围都很广，总价、装修会有考虑,战略目标群,主动努力获取,偶得客群,核心客户,公寓自住客户特征分析,客户来源： 庐阳、包河、蜀山 客户特征： 2535岁，经济能力有限，首次置业，过渡房； 有专门需求（工作便利，孩子上学，靠近父母） 置业特征关注点： 看中生活配套，交通便捷；经济有限，因此不追求空间的大小，但要求空间的独立与功能的齐全；希望与城市毫无距离，能在都市和家中自由转换,客户语录：张先生 律师 刚毕业二年，目前收入还过的去。以前一直住在集体宿舍
6、里，现在想搬出去。现在在财富广场上班，买房子肯定要买在公司附近的，工作方便，现在买的话的也只会考虑买个40多平米一房的，太大了买不起，过渡一下等结婚生子后再换大房，这个小房子也不卖，以后租金回报也可以的。,资料来源:客户访谈及市场访谈,公寓投资客户特征分析,客户来源： 合肥全市范围；少量省内（淮南、蚌埠、六安等地）投资性客户； 客户特征： 共同点为有较高的稳定收入；已经有舒适的生活条件，多为二次、或三次置业；有现代的理财观念和投资意识； 置业特征关注点： 性价比关注，总价敏感，看中增值保值能力； 在生活方式和消费方式上跟随性强，购买意愿取决于项目市场表现。,客户语录：蔡小姐 企业高管 北一环现
7、在办公楼多，白领多，小户型公寓应该好租的,附近生活配套也挺好的,如果价格合适 买一套来投资 。,客户语录： ：王先生 某民营企业老板 你们那个项目那块地就是黄金，占掉一块少一块，升值潜力肯定没得说的，以后我会去你们那边看的,营销推广面对的三大问题点之2/本案的目标客群到底是谁？,本地活跃投资客,本地潜在投资客,区域缘自住客,需要激发的客群,营销推广面对的三大问题点之3/本案的产品优势到底是什么？,新天地国际广场是什么?,项目的核心价值是什么？ 如何将项目价值与生活理念嫁接？,项目形象定位,价值传播与实现，关于营销的思考,【形象定位】,城市中的居住、办公、商务、出行、购物、文化娱乐、社交、游憩等
8、各类功能复合、相互作用、互为价值链的高度集约的街区建筑群体,融汇城市意象与国际风尚 传承城市脉络、承接区域发展 功能复合、领导区域 新天地广场Xintiandi Plaza 内环国际复合领地,0551公寓是什么?,公寓定位,Boutique Life -Mini豪宅,定位思路： 本案的位置是属于具有收藏和投资价值的稀缺地段，对于投资客户和自住都是很有吸引力的，一个以自住和出租都相宜的定位是最适合本案的。,什么是Boutique Life ？,起源于法语的“Boutique”，原意是指专卖时髦服饰的小店。自上个世纪诞生起“Boutique”便与“时尚”、“独特”和“个性化”等含义联系在一起。渐渐
9、地，“Boutique”概念渗透到其它一些领域中， “Boutique”更多地成为了一个涵义丰富的形容词而不是名词。 当今，“Boutique”概念，意义广泛， 精品经营、富个性、讲究独特设计感、标榜量身订造的贴心服务。 它重视细节，代表了新世纪新一代30岁上下高薪族精致生活、时尚品味的消费形态，是当下最In的时髦，也将是时尚的生活指标。,推,IDEA GENESIS,广,概,念,都会核心的地段,成熟完善的配套,四大核心卖点,A local in a metropolitan center,周到贴心的服务,And considerate And meticulous service,别出心裁的
10、设计,Unique design,Service facilities are completed,都会核心的地段,成熟完善的配套,四大核心卖点,A local in a metropolitan center,周到贴心的服务,And considerate And meticulous service,别出心裁的设计,Unique design,Service facilities are completed,投资新焦点：巨大的区域价值,本案位于北一环核心， 区域内配套相当完善、交通极为便捷、 商务最为集中的核心区域。 巨大的投资空间，具有其他区域无可比拟的优势。,都会核心的地段,成熟完善的
11、配套,四大核心卖点,A local in a metropolitan center,周到贴心的服务,别出心裁的设计,Unique design,Service facilities are completed,And meticulous service,And considerate,联手世界知名的物业服务品牌戴德梁行， 以专业的服务的团队与高端的服务品牌 针对高端租赁客不同的个性需求，提供24小时服务平台， 为投资客创造最佳的投资保障。,投资新保障：全球高标准服务体系,都会核心的地段,成熟完善的配套,四大核心卖点,A local in a metropolitan center,周到贴心
12、的服务,别出心裁的设计,Unique design,Service facilities are completed,And meticulous service,And considerate,本案近45000平方米的领先时尚商业配套 将打造北一环全新的商业旗舰风范， 成为合肥地产投资市场的新看点。,投资新看点：中心区商业旗舰,项目营销策略体系图,品牌策略,客户策略,展示策略,价格策略,营销目标,提速,增值,推广策略,服务策略,原则二 ： 直接有效的活动营销，降低成本,原则一：增加和传递项目价值感的“增值营销”为原则,建立支持企业可持续发展的客户资源库和营销渠道天地汇,建立客户管理系统，形成
13、独有的营销竞争力,目 标,以普兰德开发或服务过的业主及本项目意向客户成立客户会 建立客户会会员刊物 组织客户活动，包括客户维护活动和新项目沟通会等,关键动作,售楼处开放后,实施时间,品牌 策略,打破传统意义上的“厅房概念”： 创造完整流动的室内空间，客户可根据实际所需与个性表达自行设计空间划分。,样板 展示,人们可以随意移动室内的隔断、饰品、家具，营造心仪的空间。,样板 展示,少量家私点缀,样板 展示,TOP Boutique Life 将三种类型物业的共生关系发挥到最大化 24小时服务平台成为本公寓的大亮点 充分整合项目资源，提供全方位服务，将项目优势发挥到最大,针对签约业主一对一服务，代办
14、所有手续/代客验楼/确保承诺兑现,代客出租/免费物业信息提供/转售咨询顾问/地产投资顾问,为办公、公寓客户、商场业主提供商务服务（客户接待、机票预定）,为所有客户提供洗衣、打扫、旅游建议等专业酒店服务,指定物管人员的酒店式全天候服务，例如泊车。,商场为客户提供康体美容咨询/个性化运动建议,售后服务专员,地产理财顾问,商务服务,管家服务,物业管理服务,休闲指导服务,所有客户、业主成为商场的VIP会员，享受购物折扣,VIP特权待遇,服务 展示,公寓的服务内容需要跟戴行确定，由戴行列 清有偿服务和免费服务，放在折页里,服务 展示,泛会所合肥最完美的会所享受,商业功能设置时，除购物、餐饮外，考虑引进健
15、身、spa等业态，在对外营业的同时，承担会所功能。,与商业经营业主签署协议，社区业主（包括购买与租赁）都可以成为所有商家的VIP客户，享受VIP待遇。,阶段推广策略,高调推广,策略,渠道,目的,售楼处及样板房开放,引爆市场 树立开发商，品牌形象,密集投放,报纸、短信 广播、网络,短期内达到全覆盖， 建立项目形象,强势引导,舆论宣传，现场包装，销售道具,建立项目影响力 实现热销,蓄客认筹期 5月初-6月中旬,开盘强销期6月下旬,阶段,推广 策略,谈市之下，营销推广的关键,关键一：需要言之有物； 能清晰的告诉客户你卖什么,关键二：推广信息与销售节点结合 让推广真正为项目销售服务,关键三：结合销售阶
16、段，有重点的投放 降低营销成本，有目的的选择渠道,关键四：在客户看得到的地方，做文章 加强现场展示，提高成单率,关键五：挖掘开发商媒体及关系资源，节约营销费用 内部客户老带新给予优惠,推广 策略,市场销售情况好的公寓项目推广访谈纪要截取：,松芝万象城： 客户比例：投资95%，自用5% 11-12月7个渠道一起密集投放；推广渠道如下(按效果排序) 1、报纸：共做五家报纸新安来电量最大；合肥晚报针对家庭客户；安徽商报针对党政机会客户；江淮晨报印刷效果最好；安徽市场报针对全省客户。 2、户外，以项目现场包装效果最好，客户上门量大。 3、短信：共发80万条，公司内部已蓄客发5000条，对于来电效果较好。 4、网站：共做五家网站， 搜房、合肥交易网、365、新
