2008年9月长沙房地产市场报告

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1、长沙房地产市场报告,2008年9月,目 录,第一部分 长沙总体规划及城市交通发展格局 第二部分 上半年市场总结 第三部分 下半年市场预测 第四部分 南城区域市场分析 第五部分 区域重点楼盘案例分析,第一部分 总体规划及城市交通发展格局,第二部分 上半年市场总结 第三部分 下半年市场预测 第四部分 南城区域市场分析 第五部分 区域重点楼盘案例分析,长沙市城市发展总体策略 长沙市是湖南省省会，长江中游地区重要的中心城市，国家历史文化名城。长沙市的城市建设与发展要遵循经济、社会、人口、资源和环境相协调的可持续发展战略，通过科技进步和产业结构优化，提高经济整体素质和效益，不断完善城市功能，把长沙市建设

2、成为经济繁荣、社会文明、布局合理、设施完善、环境良好、风景优美的现代城市。 总体规划确定的2893平方公里的城市规划区范围。在城市规划区内，实行城乡统一规划管理。合理利用山体和河流等自然分隔，形成由主城区(包括中心城区、河西新城、星马新城)和暮云、捞霞、高星、含浦等组团组成的“多中心、分散组团式”城市布局。要控制中心城区发展规模，有序引导人口和产业向周围组团转移，疏解人口密度，促进城市平衡发展。 严格控制人口和建设用地规模。在城市发展中要节约用地，合理用地，保护耕地。到2005年，主城区实际居住人口要控制在190万人以内，建设用地控制在170平方公里以内；到2010年主城区实际居住人口要控制在

3、228万人以内，建设用地要按照国土资源部核定的面积进行调整；到2020年，主城区实际居住人口要控制在264万人以内，建设用地控制在253平方公里以内。 加强城市基础设施规划建设。重视城市道路交通设施建设，大力发展以公共交通为主、多种交通方式有机结合、各种交通枢纽相互衔接的综合运输体系。要统筹规划和建设给水、排水、生活垃圾处理等基础设施，加快城市污水处理厂的建设，提高污水处理率、水的重复利用率和垃圾无害化处理率。要充分重视城市防灾工作，加强城市重点防灾设施和灾害监测预警系统建设，建立包括消防、人防、防洪和抗震等内容的城市综合防灾体系。,5、加强城市基础设施规划建设。重视城市道路交通设施建设，大力

4、发展以公共交通为主、多种交通方式有机结合、各种交通枢纽相互衔接的综合运输体系。要统筹规划和建设给水、排水、生活垃圾处理等基础设施，加快城市污水处理厂的建设，提高污水处理率、水的重复利用率和垃圾无害化处理率。要充分重视城市防灾工作，加强城市重点防灾设施和灾害监测预警系统建设，建立包括消防、人防、防洪和抗震等内容的城市综合防灾体系。 6、保护生态环境和城市风貌。要严格按照规划提出的各类环保标准限期达标，保护好城市的水、大气和声环境。要加强湘江长沙段水环境保护，严禁工业废水非达标排放。对污染严重又无法治理达标的企业，坚决实行“关、停、并、转、迁”。对规划确定搬迁的污染企业，要制定切实可行的搬迁计划和

5、措施。要以岳麓山风景名胜区等为重点，加强城市绿化建设，提高绿化覆盖率。充分发挥长沙融山、水、洲、城于一体的优势，通过规划控制和城市设计，从整体上保护山水城市风貌。 7、做好历史文化名城保护工作。长沙市作为国家历史文化名城，要切实处理好名城保护与城市建设的关系。要在总体规划指导下，对岳麓山等历史文化街区、岳麓书院等文物保护单位及其周围环境进行严格管治，不得进行与环境和风貌不相协调的建设活动。针对长沙市地下文物遗存特别丰富的实际，要在做好相关勘探工作的基础上，划定保护范围和建设控制地带，确定保护措施并严格施行。,长沙城市规划概况,长沙是湖南省省会，全省政治、经济、文化、科教、信息中心，是国务院首批

6、公布的历史文化名城和第一批对外开放的旅游城市。 辖芙蓉、天心、岳麓、开福、雨花五区，长沙、望城、宁乡三县和浏阳市，全市土地总面积1.18万平方公里，市区面积556.3平方公里，建成区面积167.7平方公里；东西长约230公里，南北宽约88公里，总体呈狭长形。长沙东临江西省宜春地区和萍乡市,南接株洲、湘潭两市，西连娄底、益阳两市、北抵岳阳、益阳两市。 常住总人口639.3万人,市区常住人口约237万。 长沙市属湘江水系，湘江自湘潭昭山流经长沙县西南边境，然后由南北向纵贯市区，经望城县乔口出境。经过市境长度有74公里，其间流入湘江的支流有15条，较大的有浏阳河、捞刀河、靳江、沩水。 长沙交通通讯便

7、利。已基本形成了水陆空现代化交通体系，长沙黄花机场是国际空港，已开通39条航线，可直飞北京、上海、广州、香港、曼谷等特大城市和地区。以长沙为中心的全省高速公路网已经形成，107、319、京珠高速等公路均汇于市区，长沙已列为全国45个公路主枢纽城市之一。 长沙又是全国铁路交通枢纽，京广复线贯穿南北，湘黔、浙赣、石长线连接东西；长沙港口主枢纽霞凝港区一期工程已建成投入使用，具备千吨级生产能力。 长沙具悠久的文明历史，有着灿烂的古代文化，境内古墓古迹遍布。悠久的历史留给长沙众多的名胜古迹，其中最著名的古迹有岳麓书院、马王堆、开福寺、天心阁等，有名的旅游景点有岳麓山、烈士公园、橘子洲等,湖南省省会 市

8、区常住人口约237万 属湘江水系 公路主枢纽城市之一 历史悠久,长沙近年经济水平对比,据统计，2007年长沙市全年实现地区生产总值(GDP) 2190.25亿元， 比上年增长16.0%，增幅比全国快4.4个百分点，比全省快2.7个百分点。 按常住人口计算，人均GDP 达33711元，比上年增加5729元，增长14.8%。,长沙近年人均可支配收入对比,全年城市居民人均可支配收入16153元，比上年增加2229元，增长16.0%， 剔除物价因素，城市居民收入实际增长10.6%。在城市居民人均可支配收入 中工薪收入10313元，增长15.7%；财产性收入483元，增长60.3%；转移 性收入4452

9、元，增长25.2% 2007年城镇居民人均可支配收入 株洲：14503 湘潭：12742,长沙位于泛珠三角经济圈内，发挥着承东启西、联南接北的枢纽作用，属于中部发展的重点城市。,长沙,珠三角经济圈,长三角经济圈,中部六省,长沙是内陆交通枢纽城市，是通向两广沿海和西南边陲的前缘地带；位于上海、广州、重庆、武汉四大全国性商贸中心聚辐的交错地带，东南西北四大城市的辐射作用可在长沙地区产生叠加效应； 长沙在全国的战略布局中发挥着承东启西、联南接北的枢纽作用，既得益于沿海市场的强劲辐射，又受惠于内陆市场的全面联动。,城市区位,城市位置,长沙是中部崛起的重要城市，发挥着承东启西、联南接北的枢纽作用，长株潭

10、一体化中扮演着领头羊和发动机的作用，随着“两型社会”的设立，长沙将会成为中部乃至全国经济重城。,长沙,珠三角经济圈,长三角经济圈,中部六省,城市区位,城市性质、规模,长沙是全国历史文化名城，湖南省省会，并将逐步建设成为我国中部地区的区域性现代化中心城市。根据长沙市人口现状，经多种方法预测，确定2020年城市人口为350万人，城市建成区面积350平方公里。,城市空间发展规划,“十一五”规划重点开发区域： 河西新城 星马新城 一洲两岸 城南新区：包括天心生态新城、环保科技产业园、体育新城、黎托新城，定位为复合型新中央商务区。 暮云、捞霞、高星、含浦四大组团,到2020年，主城区（包括“一主两次”，

11、“主”指中心城区；“次”指河西与星马新城）实际居住人口控制在264万人以内，建设用地控制在253平方公里以内，以有序引导人口和产业向周围组团转移和发展，疏解人口密度，促进城市平衡发展。,形成“一主两次四组团”的城市布局: “一主”指中心城区。 “两次”指河西新城和星马新城 “四组团”暮云、捞霞、高星、含浦,城市交通规划,对外交通规划 规划形成以现代化国际航空港、霞凝新港两港，高速铁路、高速公路两路为骨架的水、陆、空交通运输系统，逐步建设成为现代化的综合交通主枢纽之一，在以长沙为中心、半径100公里范围内，实现“1小时都市圈”目标，即长沙到周边益阳、湘乡、醴陵、湘阴等城市不超过1小时。 铁路 规

12、划将长沙建成中南地区的铁路枢纽之一。扩建现有长沙客站规模，增建东广场。实现长沙北站、南站外迁，建设捞刀河铁路枢纽。建设京广高速铁路及高速铁路客运枢纽站、石长铁路东延线。 港口码头 调整湘江沿岸的码头布局，南起南大桥、北至月亮岛大桥之间的货运码头一律搬迁，重点建设霞凝新港。结合湘江大道改扩建和沿江风光带建设，改造中山西路客运码头。 航空港 长沙现有黄花国际机场和大军用机场，规划重点改扩建黄花机场，使之成为中南地区重要的现代化国际机场。 汽车站 规划主要公路长途客运站场有：长沙西站、南站、雨花站及捞霞站四个，其中雨花客运站结合京广高速铁路枢纽站及地铁轻轨站形成大型换乘交通枢纽。另外东站、星沙站、望

13、城站、暮云站为辅客站，增设长沙火车站至株洲、湘潭的直达站点。,城市交通规划,城市内部交通规划布局 1）快速路及城市主干道 建设以快速路为骨干、布局合理、功能明确的城市道路网络。构成内外两环加放射线道路的主要快速路系统。由市府大道、长宁路五一大道八一路远大路、劳动路星沙大道及金星大道、潇湘路、湘江大道、金霞大道芙蓉路长沙大道、火星路，形成“三横五纵”八条主要主干道。原则上新建快速路路幅控制宽度（含绿化带）不小于80米）。 2）跨湘江通道 规划预留劳动大道、三汊矶大桥、咸嘉湖路大桥、丁白大桥、暮云大桥、白泉大桥与现有及在建的湘江一桥、北大桥、南大桥、月亮岛大桥、黑石铺大桥共形成十一座跨湘江特大桥和

14、阜埠河隧道。 3）轨道交通 远期规划两条地铁线路，总长375公里。远景规划十条轨道路线，在市中心区成网络，向外成放射状，使各个组团均有轨道交通可达。,城市交通规划对房地产市场的影响： 城市交通路网的完善使长沙市房地产市场逐渐走出区域市场彼此分割独立的局面，出现整体化的长沙房地产市场，长沙房地产市场的战略空间在扩大； “1小时生活圈”的建立，长沙房地产市场正在形成跨区置业、郊区置业等新的消费观念及趋势； 长沙城市规划将从城市空间发展、交通规划与基础设施建设等多方面为长沙房地产市场的长期快速发展提供了更大的市场空间； 长沙城市规划正在逐渐改变长沙房地产的消费观念。,城市交通规划,核心区综合交通规划

15、图,湖南省“一点一线”发展战略结构示意图,城市经济发展规划,长株潭一体化暨“一点一线”（长株潭为一点，107国道、京珠高速、京广铁路沿线的岳阳、长株潭、衡阳、郴州为一线 。“一点一线”是湖南发展的主轴线，“十一五”期间，6市财政总收入年均增长要力争达到2025，城镇化率每年要力争提高15个百分点以上，到“十一五”末力争城化率达到48，其中长株潭3市达到57；长株潭、“一点一线”地区出口总额力争年均增长分别达到30、35。通过全面提升，长株潭将有希望成为继长三角、珠三角和环渤海之后，在中部率先崛起的另一个重要经济圈。,第二部分 上半年市场总结,第三部分 下半年市场预测 第四部分 南城区域市场分析

16、 第五部分 区域重点楼盘案例分析,第一部分 长沙总体规划及城市 交通发展格局,政策环境（全国）政府加强金融政策调控，缓解通帐，抑制房地产投资,2007年，中国GDP增长速度创下了近13年来的历史最高记录，中国CPI涨幅也创下近11年来的历史最高记录。中国经济已经面临通货膨胀的局面。,央行6次加息 10次提高存款准备金率 房贷新政（银发2007359号）,政府加强了对 金融政策调控,房地产是中国国民经济的重要拉动力，缓解经济过热需要抑制房地产投资。,缓解经济增速及通货膨胀预期。,政策环境（全国）金融政策从紧，地产商资金压力加大,各大金融政策接踵而至，实力不足的开发商将会不堪重负，市场面临洗牌，市场秩序进一步规范化，整体开发水平将会得到提升。,政策对全国市场影响,07年9月底，房贷新政出台,新政出台后，同比增长量仍然较高。但自07年9/10月后，环比增长率下滑严重，12月至今，房屋销售价格涨