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1、,展位租赁合同,主讲：XXX,培 训,（合作店）,合同订立的主体,合同的标的,合同主体双方的权利和义务,合同履行的违约责任,1,2,3,4,经济合同基本要素,双方联系沟通的通讯地址,合同争议的处理方法,合同期限,合同生效日期,5,6,7,8,合同签订地点及订立日期,9,展位租赁合同订立的主体,01,01,三方主体,乙方,丙方,甲方,集团2017版展位租赁合同的主体有三方，分别为：,承租方,出租方,管理方,01,1、拥有物业所有权,2、拥有物业的经营权、使用权（含二房东）,甲方（出租方）：,正常的情况：,01,1、不具备物业所有权、经营权（使用权）,2、在1的基础上甲方与大合同约定的乙方不是同一
2、个法人（单位）,甲方,非正常的情况：,上海XX公司,合作方 A,合作商场,展 位 租 赁 合 同 主 体,甲方 （出租方）,乙方 （承租方）,丙方 （管理方）,拥有所有权（物业方）、租赁或转租权公司,经营权（小业主委托方）的公司,其他性质的公司？,自己成立公司,合作方成立公司？,委管合同,01,上海XX公司,合作方 A,合作商场,委管合同,01,委管大合同关系,01,租赁合同各方关系,展 位 租 赁 合 同 主 体,甲方 （出租方）,乙方 （承租方）,丙方 （管理方）,拥有所有权（物业方）、租赁或转租权公司,经营权（小业主委托方）的公司,其他性质的公司？,自己成立公司,合作方成立公司？,01,
3、风险分析一,一、租赁合同中的甲方不是委管合同的乙方 有几种情形：,1、小业主委托公司与委管合同乙方不一致 出现在有项目售卖的情况中，小业主会同时委托一家营销公司经营（俗称返租），获取委托期间的固定收益。 这里有两种，一种是全部售卖，一种是部分售卖,01,风险分析一,解决方案：,1、这家营销公司必须与上海XX公司、合作方A公司三方订立补充协议，明确各方的法律关系，这样在项目商场运作时才有法可依。 2、依据以上补充协议，订立展位租赁合同。如果是全部售卖的，则以营销公司作为出租方；如果是部分销售的，则以营销公司与合作方A共同作为出租方 提醒：除此之外的其他公司作为出租方都是有问题的,01,风险分析二
4、,2、小业主委托营销公司的期限：,原则上委托管理合同的期限必须覆盖小业主委托营销公司经营的期限，不然容易产生风险。,XX店案例,01,风险分析三,合作方随意在租赁合同中增加物业管理方等,STEP 01,在提交标准租赁合同条款审核中要及时把控,STEP 02,与综合费用中包含物业管理费一事相对应进行审核，避免重复计收,STEP 03,对于翻牌项目要了解原有收费计费情况再确定,01,风险分析三,有的商场在12月份或元旦开业，但因为在年底招商有很多不确定因素，故要作调整,合同条款的修改,02,02,因各种原因，合作方会对集团标准合同中的条款提出修改，原则：,01. 尽量与合作方沟通不要修改,02.如
5、要修改，必须将修改意见上报集团审批、法务部门审核通过后才可以印刷,03.在具体填写展位租赁合同时必须填写模拟板交集团营运和法务审核把关，审核的内容包括主体合法性、填写规范性,原则一,原则二,原则三,合同填写内容重要部门把控,03,03,1、交付日和计费日的填写（如何规范与稽核，权限与审批）,2、收取空调费不宜在展位租赁合同中直接表明价格和收费标准、期限、计费方法。建议另行通过通知的形式明确，每年使用周期不一致，无法固化形式解决,03,3、计费面积与使用面积的关系,4、综合费用包含的租金、物业管理费、营运管理费的填写标准要求，如何拆分（避税、合理）,5、服务及质量保证金的收取标准（不低于一个月）
6、,03,6、合同变更、终止和解除展位租赁合同的条件,（3）重大情况乙方违约，支付相关违约金,（1）提前终止合同应提前三个月，否则违约赔偿,（2）合同到期终止，如需续租，乙方应提前60日向甲方（丙方）提出申请，合同第十条,03,7、合同终止或提前终止,（3）对于终止合同后展位的交付；逃场展位对遗留物品的处理按照问题展位处理流程办理。逃场展位的追缴综合费用及法律程序,（1）对于合同到期终止，商场应主动提前2个月告知,（2）对于合同提前终止，按照合同要收取违约金（有难度，尽量执行）,03,8、通知送达的重要性,9、合同的保管归档强化（招商复印件、财务原件留存）案例,乙方的通讯地址一定要填写到位，避免
7、纠纷送达不到（问题店案例、XX）,10、通讯地址,11、乙方的合法性,这里的承租方有两类：一种是自然人、一种是法人（单位），对于后一种法人，一定要有法人（单位的）公章,03,13、合同的签字,12、品牌授权方,往往在商场的招商中实际订立合同者非工厂品牌获得授权方，要重视合法经营问题,很多商场的总经理都不在合同的丙方处签字，规范要求是：签字，签字过程就是对合同合规性进行审核。签字后用印！,招商、总经理、财务要对合同的合规性进行审核把关，履行责任！,补充协议,04,04,补充协议,补充协议，主要是针对品牌展位给予优惠政策。,1、一种是招商发布会宣布的优惠政策 商场明确优惠的幅度后，具体如何落实到位，可以使用补充协议（招商、财务、总经理室主导）,2、正常营运中的补商 对于给予展位优惠政策的可以使用,补充,补充,补充,合同中止或变更的优惠政策处置,05,05,合同中止或变更的优惠政策处置,1、提前终止合同的,3、经营者更换的,以上涉及以前优惠政策的，尽管有补充协议约定，但还是要根据实际情况与展位商进行沟通解决！,2、品牌变更的,商场管理合同,06,06,商场管理合同,1、如要修改合同条款同样需要集团按流程审批,2、涉及合作方成立管理公司，应用的版本,3、在财务代收款中的授权,4、营运中对经营问题展位的控制,THANK YOU,
