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1、新江湾城C5地块研展报告 (商业),一、上海商业市场简述,1、整体规模 上海零售商业用房总量几近饱和。,(一)发展现状概况,截止2004年底，上海商业（商场店铺）建筑面积已经达到2857万平方米； 人均商业面积为2.11平方米 千人商业网点数为22个,(一)发展现状概况,上海的主要商圈以传统的“四街” 和“四城”为代表 现有8个市级别商业中心，32个区级商业中心、65个居住区商业中心和10条专业特色街,豫 园,不夜城,昌 里,2、总体布局,一、上海商业市场简述,(一)发展现状概况,3、开发投资和建设规模 投资额保持平稳，商业用房规模扩张有加速之势。,一、上海商业市场简述,1996年以来，上海历
2、年投资额保持在60亿元上下，2004年商业投资额78.93亿元，略有冲高。 未来的1年至2年内，商业用房上市规模将有所扩大 。,一、上海商业市场简述,4、供应情况商业市场形成多层次商业空间格局，社区型商铺受宠,(一)发展现状概况,2005年商铺市场的供应量将达到250万以上平方米 上海商铺出现明显的外移趋势,一、上海商业市场简述,5、销售价格上涨减缓,(一)发展现状概况,2005年1月至今，上海新增商业成交价格呈现价格上涨态势 黄浦、普陀、杨浦、浦东是目前上海中心区域商业集中供应的区域,一、上海商业市场简述,5、租赁价格持续回升,(一)发展现状概况,从平均租金看，各商街平均租金最高的是淮海路,
3、其次是南京路和徐家汇； 近两年内商铺价格随着近几年来房产市场价格的与日惧增而大幅上扬；,(一)发展现状概况,6、成交情况成交量远郊区域占据最大比重，其他区域以租赁为主,一、上海商业市场简述,05年8月，上海商业用房项目成交面积10.5万平方米 中心城区交易量与上月相比变化不大 远郊区域则增加了30,（一）五角场商业市场,目前五角场区域的商业业态总规模约7.5万平方米。 其中零售商业5家，经营面积为5.18万平方米左右，占到总比重的69% 餐饮与娱乐项目所占的比重相对较小，分别仅有25%和6%。,1、市场综述商业业态主要以大型零售商业、餐饮、休闲娱乐等,现存供应量不足,二、周边商业市场,二、周边
4、商业市场,（一）五角场商业市场,五角场目前已经运营的项目如表所示：,（一）五角场商业市场,零售百货业态： 五角场区域的商场主要包括大西洋百货、东方商厦等规模中等的中档次百货零售业,2、零售商业现状整体层次较低,二、周边商业市场,专业市场： 五角场区域内也分布了一些专业市场，如赛博数码广场、颐高数码等 五角场区域靠近居民生活区的区域也产生了以批发家具、洁具用品的专业市场,如东方国贸批发城 等,东方商厦,赛博数码广场,二、周边商业市场,（一）五角场商业市场,二、周边商业市场,（一）五角场商业市场,（一）五角场商业市场,3、餐饮商业现状区内以少量高档次的酒家和一些快餐和简单餐饮为主,二、周边商业市场
5、,（一）五角场商业市场,大连万达商厦,百联又一城,4、未来供应分析五角场副中心，未来商业供应量极大，供应趋向饱和,二、周边商业市场,已开工的商业项目总量达56.6万平方米之多 其中万达商业广场、百联又一城是规模最大、区位最优的两个，另外创智天地还有9万平方米的娱乐功能 进驻商家将包括WALMART/欧倍得/电影院/大洋百货等 按工程进度，这些项目将在2006至2008年交付使用,（一）五角场商业市场,4、未来供应分析,二、周边商业市场,（二）区域周边商业情况,1、中原地区的欧尚：基本垄断中原地区消费者日常消费市场,二、周边商业市场,建筑面积：2.4万平方米 主要业态：以大卖场为核心，带动了周边
6、的商业，形成集中居家消费型的商业区； 辐射范围：中原地区 主力客户：中原地区居住客户 距离项目的距离：东侧，3公里,（二）区域周边商业情况,2、江湾地区的华联吉买盛：基本垄断江湾地区消费者日常消费市场,二、周边商业市场,建筑面积：2万平方米 主要业态：以大卖场为核心，形成快速餐饮为主的商业结构 辐射范围：江湾镇、逸仙地区 主力客户：江湾镇、逸仙地区的居住客户 距离项目的距离：西侧，4公里,（三）总结,1、商业市场特征周边竞争激烈，市场趋于饱和，五角场形成绝对的主导地位,二、周边商业市场,潜在供应较大 ：仅仅五角场区域规划就超过了近60万平方米的商业设施； 零售商业为主：近60万平方米的商业设施
7、中有47.6万平方米是零售商业，其他为餐饮、娱乐等； 整体规划/定位：以中档为主 ，通过分析引入的商家看，商业的定位以目前周边最大量的中端消费者为主。,（三）总结,2、项目机会研判本项目的机会点在于与周边商业形成错位，紧紧抓住新江湾城未来集中的高端客户,二、周边商业市场,商业业态方面可以针对新江湾城居民的基本需求 五角场商业业态缺乏一些与居民日常生活息息相关的商业业态，这为本项目商业定位留出了一定的空间； 商业档次方面可以针对新江湾城未来的高端消费者； 五角场缺少高档次的商业； 新江湾城入住居民的消费力相对较强，需要有高档次的商业与五角场商业进行互补；,（一）总体定位,定位依据：,三、商业定位
8、,总体定位： 主要服务于新江湾城居民的 “地区级商业中心”,本项目完全笼罩在五角场商业副中心的辐射范围之内，区域内商业竞争激烈，故须缩小本项目商业的范围。 五角场在中高档居住客户需要日常生活型的商业缺位，正是本项目的机会所在。 从上面两个角度出发,应从业态、档次上与五角场的大众化路线形成错位，拓展商业发展空间,（一）总体定位,客户阐述,新江湾城的居民，其特征是具有较高的消费力，规划约68万人； 复旦大学的学生，其特征是有较多的外籍学生以及研究生，约1万人； 产业园区的职员，其特征是多为创业型企业的年轻职员，约5万人； 良好的生活和购物环境吸引而来的全市其他人口。,三、商业定位,（二）功能业态定
9、位,C5商业功能业态分配表,三、商业定位,（二）功能业态定位,由大型卖场、主题商业店以及主题商业街构成的大型生活茂（Life Mall），总建筑面积约10万平方米,1、生活茂（Life Mall）,三、商业定位,（二）功能业态定位,(1)支柱商业大型卖场,1、生活茂（Life Mall）,以日常百货为主，带动周边商业发展的现代shopping mall，是本案吸引基础客户消费的人气焦点，也是整个商业的动力源泉和商业成功的关键和根,建筑面积：25000-30000平方米，共四层，每层6000-8000平方米。第一层为零售商业，第二、第三层为卖场经营空间，第四层为大型餐饮 客 户 群：紧紧抓住新江
10、湾城内部客户，并通过商业辐射力带来高端客户 参照品牌：古北家乐福、正大易初莲花等,三、商业定位,（二）功能业态定位,(2)大型主题商业店,1、生活茂（Life Mall）,大型的品牌店，以吸引大量客户到此进行目的性消费，其经营内容可以包括餐饮、休闲、娱乐以及大型家居产品,建筑面积：20000-25000平方米，3-4家 客 户 群：周边居住为主，兼顾办公客户以及慕名而来的客户 参照品牌：餐 饮金钱豹餐饮 家居家饰宜家家居 娱 乐钱柜KTV 家 电永乐电器,三、商业定位,（二）功能业态定位,(3)主题休闲街,1、生活茂（Life Mall）,集餐饮、休闲、娱乐、购物于一体的主题商业街，以中小规模
11、为主；,建筑面积：45000-50000平方米，以小面积分隔为主 客 户 群：以新江湾城内的居民及周边客户为主 参照案例：鸿基休闲广场、虹梅路休闲街、玫瑰坊商业街等,三、商业定位,（二）功能业态定位,(1)服务式公寓（或公寓式酒店）,2、居停服务商业,为商务型客户中长期（3个月-1年）居停度身定制的舒适型全装修服务式公寓，以二房为主，少量配置一房及三房 ；,建筑面积：20000-25000平方米，75-150平方米/套，约200套左右，形成一定的酒店式公寓管理的经济规模，并可交给酒店的管理公司一并管理，便于资源整合 客 户 群：五角场、知识商务中心（以及未来外高桥地区）等商务群带来的差旅型商务
12、人群、学校教研人员、外籍留学生等 参照案例：华山公寓、雅诗阁、网球公寓等,三、商业定位,（二）功能业态定位,为短期商务、旅游客户服务的，配套简洁、价格实惠的经济型酒店。,2、居停服务商业,(2)经济型酒店,建筑面积：5000-8000平方米，每个标间约35，120-150个标间，10左右的配套面积，仅设一个餐厅等基本设施，不设豪华设施。 客 户 群：来上海北区进行中短期商务活动、旅游的客户 参照案例：莫泰酒店、Inn等,三、商业定位,（二）功能业态定位,为创业型企业、配套性企业提供的，兼具居住及办公功能的SOHO或者LOFT； 采用小面积设计、分体式空调，既利于分隔出售，又可24小时办公。,3
13、、SOHO（或LOFT）,建筑面积：15000-20000平方米，单套面积100左右，约200套 客 户 群：创业型企业、为五角场以及市中心大型企业提供配套服务的上游小型企业 参照案例：海上海新城、腾飞广场等,三、商业定位,（二）功能业态定位,根据规划，C5地块需要提供部分公共配套服务设施 包括公交起迄站、社会停车场、出租汽车站、邮电支局、加油站等 面积在8000平方米左右,4、配套设施,三、商业定位,（一）布局建议,项目商业（除服务式公寓）整体为哑铃状布局:,四、商业建议,大型卖场和主题商业店分别位于哑铃的两端； 主题商业街则作为两端大型商业的串连； 其他小型商业则依附于主要商业进行生长；
14、地块内部水系沿岸可布置休闲型商业。,（一）布局建议,该布局具有两个方面的优势：,四、商业建议,从动线组织来看本地块的交通优势为纵深商业引入极佳的商机环境和商业契机。 从景观效果来看商业内街能够有效利用原有的水系景观，充分挖掘自然界的本色，引入全新的空间感觉，特色的通道贯通两侧的商业氛围。,（二）规划主题：“美国大峡谷”,反映美国西部开发中挑战、改造自然的精神本质； 集中在商业街的建筑形态、建筑立面、商业业态等方面体现 ； 以硬质、鲜明的外貌，突出项目的生态商业主题； 以美国文化中的开拓精神提升商业街的品质价值感 。,商业街效果示意图,四、商业建议,以“文化主题美国大峡谷 ”提升项目的商业价,（二）营运策略建议,生活茂先行,四、商业建议,生活茂是本项目的商业引擎，是吸引人气的关键所在。 一旦生活茂成功经营起来，一些中小型的商业将会依附于卖场自动生长，形成良性循环 。,（二）营运策略建议,先招商后设计,四、商业建议,通过招商充分了解经营者对商业物业的需求，使开发建设的产品符合市场的需求。 通过事先的招商，较早地确定商业的经营者或者买家，从而在最大程度上降低开发风险。 我们在新江湾城的地产营销过程中，已经积累了一定量的“支柱商家”，可以推荐给贵司。,谢谢观看！,
