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1、,第一章,2013年市场成交及结构分析,刚性需求饱和，改善、投资类需求有所释放,1. 年度市场走势,190万方/月,1.01,200万方/月,2013年累计成交2396万方，较12年上涨5%，居近4年最高水平。 月均成交200万方，刚性需求饱和，改善、投资类需求有所释放。 2013年经济适用房成交增加100万方，政策层面力保楼市平稳运行。,经济危机,4万亿救市,调控开始,最严厉调控,建立调控长效机制,月均211万方,市场延续前期火爆 成交价格稳步上行 开发企业抢政策空窗期加紧出货,进入传统淡季和政策观望阶段，开发商调整推盘节奏，市场降温,9月市场缓慢升温，成交量持局高位，商业商务产品领涨整体价
2、格,月均168万方,月均220万方,2013年月度市场走势,2. 月度市场走势,重庆主城区市场年度趋势呈“哑铃状”，未来3年发展趋势基本不变。 月均成交200万方，高于170-180万方市场真实需求，改善、投资类需求释放。,3. 成交结构分析,1. 别墅市场走势平稳，经济型别墅、舒适性别墅齐头并进。 2. 香港置地约克郡、龙湖两江星宸等品牌房企、城市洋房放量，拉动洋房成交高涨。 3. 高层产品依然是市场主力，随着市场价格的走高，和一步到位需求的扩大，刚性需求首付能力基本达到最高点，市场需求趋于饱和。 4. 住宅投资被抑制后，社区商铺成为投资类需求增长点。,物业成交量对比,4. 住宅产品分析,2
3、010-2013年各产品线占比,2010-2013年各房型占比,首置产品市场占比下滑4个百分点，分摊其他产品线。 +1户型市场占比上涨较为明显，特别为两房半产品；标准两房、三房产品呈小幅下滑趋势； 投资性一房、四房及以上产品市场份额萎缩。,备注：以上数据占比统计均为体量比。,4. 住宅产品分析,一室二厅一卫+二院馆 套内面积：51,一室二厅一卫+院馆 套内面积：50,二室二厅一卫+院馆 套内面积：71,第二章,2013年土地市场分析,市场热点向西、向南移动，市场发展格局转变,1. 年度成交走势,近5年土地市场成交情况,2013年，成交土地可建方量4652万方，大大超出前4年市场平均水平，一方面
4、政府大规模加大供应，另一方面，二级市场高温不退，开发企业积极储备土地，布局后市。,2. 年度溢价分析,2010-2012年重庆市住宅用地成交情况,115,126,199,133,36%,67%,20%,38%,219,37%,二级市场热度不减，各开发企业获取土地积极，溢价成交地块增多，溢价率上升，可建方量在50万方以下地块溢价能力更强，最高溢价达181%。,3. 成交热点板块,5,6,23,47,48,49,52,53,64,66,102,3,4,17,119,120,1,1,1,71,中央公园,大杨石,大渡口商圈,李家沱,龙复片区,鹿角,2013年重庆土地成交热点区域移到巴南李家沱、鹿角组团
5、、大渡口区商圈、大渡口原重钢五六厂片区、大杨石、龙兴组团以及中央公园组团等，北区成交呈现外扩趋势，整体成交核心区域呈现向南、向西偏移的态势。,4. 土地市场预测,2014年预测供应土地3万亩左右，供应区域集中外环，随着13年大渡口、巴南等区域的崛起，14年其供应价格也会逐渐攀升，部分热点板块价格直逼北区，南北土地价格差距将缩小。,鱼洞 拟供地：1000亩 预估楼面价：2200-2600元/,茶园 拟供地：1200亩 预估楼面价：3000-3300元/,鹿角 拟供地：1200亩 预估楼面价：2000-2200元/,九龙半岛 拟供地：2000亩 预估楼面价：3200-3600元/,翠云 拟供地：3
6、000亩 预估楼面价：3200-3800元/,空港（中央公园旁） 拟供地：2000亩 预估楼面价：3800-4500元/,西永（科技园片区） 拟供地：1000亩 预估楼面价：1800-2400元/,蟠龙双山、大渡口钓鱼嘴 拟供地：3500亩 预估楼面价：2300-3200元/,北区,南区,西区,供应热点区域,双碑片区 拟供地：1000亩 预估楼面价：3500-4000元/,蔡家片区 拟供地：1000亩 预估楼面价：2400-2800元/,空港以北 拟供地：2000亩 预估楼面价：2600-3000元/,寸滩 拟供地：1000亩 预估楼面价：2800-3200元/,弹子石 拟供地：1500亩 预
7、估楼面价：3000-3500元/,北碚新城 拟供地：2000亩 预估楼面价：2600-3200元/,巴滨路、李家沱核心 拟供地：1500亩 预估楼面价：2800-3500元/,杨家坪商圈（以商业为主） 拟供地：1500亩 预估楼面价：4500-5000元/,第三章,主城区房地产市场竞争格局分析,本地企业向外扩张，龙头房企核心汇聚,多项目多产品线运营，且单项目表现优异,行业龙头企业汇聚，多项目运营，或出品优质精品项目。,老牌房企军团，融汇、华润近2年表现突出，上升潜力大。,企业项目表现起伏较大,1.标杆企业分析,龙湖、融创、金科主力发展扩展区及二环新城； 保利、万科、中海、香港置地主要在核心区发
8、展； 东原、协信等企业逐渐由核心区往扩展区、二环新城发展； 核心区域树品牌，发展区域做规模，将成为企业发展趋势 品牌房企空白区： 核心区：二郎、双山； 扩展区：大渡口老城、双碑-井口；,2. 竞争格局分析,第四章,2014年重庆房地产市场发展趋势研判,整体成交量有一定程度下降 区域价差进一步拉大,1. 主城区房地产市场存量,2013年底，市场库存1242万方，存销比6.2月。其中纯住宅市场存量为918万方，存销比5.6月,2. 2014年市场预测,4 价格快速上涨,4-8 存销比上行 价格波动,8-12 房价稳中 小幅下滑,4-8 存销比波动 价格震荡走高,2013年市场处于存销比4-8区间波
9、动，整体价格震荡走高。,2. 2014年市场预测,13年成交量再攀升，透支需求，14年整体市场成交量有一定程度下降。 随着中心城区土地供应量的一再减少，城市中心稀缺性逐步显现，区域价格差距进一步拉大。,传统节假日 市场休整期,在春交会的带动下，积压2个月的需求释放,市场转入传统淡季 表现平平,秋交会带动市场升温，年度业绩冲刺，年底成交翘尾,3. 产品发展趋势,小：单户面积小，功能舒适小。,推出时间：2012年12月 户型：二房二厅单卫+院馆 销售面积：73.76,推出时间：2013年7月 户型：二房二厅单卫+院馆 销售面积：67.31,3. 产品发展趋势,大：市场主流产品标准层户数增多，标准层
10、面积增大。,2010年:T6 标准层面积：567,2011年:T8 标准层面积：700,2013年:T12 标准层面积：1010,2012年:T10 标准层面积：795,3. 产品发展趋势,精准化：企业定位精准化，正确把握市场站位。,3. 产品发展趋势,空间组合，大赠送，驾驭地形，错位业态宣传。,金科时代中心 叠拼别墅背靠式排布，大开间，短进深，采光较好；,龙湖拉特芳斯 产品为错扣全跃层，地下室全部计入产权，顶跃为全挑空；,法蓝西莊邸 利用山体坡地，将单一的别墅业态进行多元组合，结合产品小型化趋势，创造新型别墅产品；,3. 产品发展趋势,空间组合，大赠送，驾驭地形，错位业态宣传。,金科廊桥水乡/联排别墅 背靠背，中间以院落隔断，产权面积130，最大实用面积346（不含花园）。,3. 产品发展趋势,“商改住”或成市场新趋势。,商业商务市场供大于求，面对市场竞争越发激烈，对后期大批量的商务产品来说改变竞争策略，调整产品功能，成为新的趋势。,库存及潜供：已知库存及潜在供应量达到1155万方，集中在江北区、渝中、渝北区域，按照目前年均去化水平，在无新增的前提下，需要去化10年左右，因此显示未来商务市场风险及压力非常大。,中航MY TOWN,4. 市场格局转变,一路向北成为历史，北区一枝独秀的市场将成为多区域齐头并进。,2013年核心区域各物业价格对比,
