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1、物业管理的安全注意义务,题纲： 安全注意义务从合同法到侵权行为法 一般安全注意义务的理论 安全保障义务的法律规定 管理服务的安全注意义务范围 违反义务的“四个方面”和“两种责任类型”,第一管理资源网（），提供海量管理资料免费下载！,物业管理的安全注意义务也就是经营者的安全保障义务，由于这个义务决定管理过程中出现的人身损害需要承担责任。,第一管理资源网（），提供海量管理资料免费下载！,安全注意义务=安全保障义务（法律的表述）,通常表述为“安全注意义务”的原因： 物业服务主要是管理过程的安全注意 保障人身安全是物管行业忌讳 安全注意义务理论是安全保障义务法理基础,第一管理资源网（），提供海量管理资
2、料免费下载！,一、安全注意义务 从合同法到侵权行为法,第一管理资源网（），提供海量管理资料免费下载！,人身损害赔偿纠纷的法律诉讼可分为：,违约之诉 侵权之诉,第一管理资源网（），提供海量管理资料免费下载！,“违约之诉”法律适用是合同法，违约责任是合同义务人违反合同义务的法律后果。 “侵权之诉”法律适用是侵权行为法侵权责任是行为人违反一般性义务（侵害绝对权，如财产权、人身权）的法律后果。,第一管理资源网（），提供海量管理资料免费下载！,2002年，提交全国人大的中华人民共和国民法（草案）第八编侵权责任法 表明：侵权行为法立法程序刚刚启动,第一管理资源网（），提供海量管理资料免费下载！,案例一 “
3、银河宾馆案”,一女入住银河宾馆被杀，死者父母认为银河宾馆严重失职，应当承担侵权责任， 1999年向法院起诉，索赔133万余元。 一审判决，认定宾馆与死者之间建立的是合同关系。宾馆未能兑现作出的“24小时的保安巡视，确保您的人身安全”的承诺，应承担违约责任，故酌情判令被告赔偿原告人民币万元。 二审法院认为，宾馆未履行对王某的安全保护义务，自应承担违约责任。王某之死是凶手所为。银河宾馆的不作为仅仅是为凶手作案提供了条件，这种条件与王某之死没有必然的因果关系，银河宾馆依法只对其在订立合同时应当预见到的因违反合同可能造成的损失承担赔偿责任，银河宾馆不负有侵权责任。,第一管理资源网（），提供海量管理资料
4、免费下载！,案例二 笔架山庄案,98年笔架山庄业主被害，2001年家属向法院起诉，以物业公司侵权提出索赔139.36万元。改为诉作为违约，索赔42.85万元 一审判决，认定根据物业合同的性质、目的和行业习惯，避免住户人身、财产受到侵害，成为此类合同的附随义务。物业公司没有全面、认真的履行合同义务，应当承担违约责任。承担的赔偿责任不应当超过其订立合同时应当预见到违约的损失，违约赔偿酌情定为10万元。,第一管理资源网（），提供海量管理资料免费下载！,案例二 笔架山庄案,二审判决，合同的约定、法规的规定均明确排除上诉人对住宅区业主及非业主使用人的人身、财产安全保护、保管等义务。如果合同当事人以合同形
5、式明确排除或有关法律规范已明确规定合同义务不含某项内容，则不应当将该内容作为合同的附随义务。若视为附随义务，该附随义务的责任比物业合同中的主义务责任还重大，违背了合同的诚信等价原则。撤消原判。,第一管理资源网（），提供海量管理资料免费下载！,这两个案共同的特点：,1、把安全保障义务作为合同约定义务，追究违约责任。 2、订立合同时应当预见到的因违反合同可能造成的损失承担赔偿责任。 3、合同义务应但当符合合同的诚信等价原则。 4、将从“侵权之诉”改为“违约之诉”。,第一管理资源网（），提供海量管理资料免费下载！,最高人民法院 关于审理人身损害赔偿案件 适用法律若干问题的解释 （法释200320号）
6、,从事经营活动或者其他社会活动的人负有对相关公众在合理限度范围内的安全保障义务,【发布日期】2003-12-28 【生效日期】2004-05-01,第一管理资源网（），提供海量管理资料免费下载！,最高人民法院的司法解释出台后，安全保障义务实际上成为法定义务。未履行义务的不作为，应当承担侵权责任。 人身损害赔偿从“违约之诉”转到“侵权之诉”。,第一管理资源网（），提供海量管理资料免费下载！,侵权责任的赔偿金（第十七条）,医疗和误工费用，包括医疗费、误工费、护理费、交通费、住宿费、住院伙食补助费、必要的营养费。 伤残赔偿费用，包括残疾赔偿金、残疾辅助器具费、被扶养人生活费，以及因康复护理、继续治疗
7、实际发生的必要的康复费、护理费、后续治疗费。 死亡赔偿费用，包括抢救医疗费赔偿丧葬费、被扶养人生活费、死亡补偿费以及受害人亲属办理丧葬事宜支出的交通费、住宿费和误工损失等其他合理费用。,第一管理资源网（），提供海量管理资料免费下载！,侵权责任归责原则,过错责任原则 无过错责任原则 （过错责任推定原则） 公平原则,第一管理资源网（），提供海量管理资料免费下载！,二、一般安全注意义务的理论,第一管理资源网（），提供海量管理资料免费下载！,“冤有头、债有主” 传统观念,这句俗语简洁而直接地反映了传统权利保护观的内涵，这种观念认为:损害应由侵害行为的实施者来承担，这是天经地义的道理；而与损害事实发生有
8、关的其他人、事只不过是偶然存在的因素，没有必要在模糊的事实关系中再去寻找是否还存在其他的责任人。,第一管理资源网（），提供海量管理资料免费下载！,传统的民法理论,以下三种不作为行为承担侵权行为责任: 依法律规定应当作为而不作为;（违法） 依契约约定应当作为而不作为;（违约） 因先危险行为发生防范危险的作为义务而不作为。（危险行为）,第一管理资源网（），提供海量管理资料免费下载！,一般安全注意义务的要求：,从事交易或者社会活动，肇致形成或者持续特定危险源的，应当采取必要安全措施，以保护他人免受损害。违反此项一般安全注意义务要求导致损害结果发生，虽无法律明确规定的作为义务或者合同约定的作为义务，安
9、全注意义务人仍应当为自己的不作为行为承担民事责任。,第一管理资源网（），提供海量管理资料免费下载！,一般安全注意义务要求主要的类型:,先行为肇致危险的防范义务，如驾车撞人，纵无过失亦应将伤者送医救治;挖掘水沟，应为加盖或采其他必要措施。 开启或者维持某种交通或交往的危险防范义务，如寺庙佛塔楼梯有缺陷，应为必要警告或照明;在自家庭院举办酒会，应防范腐朽老树压伤宾客。 因从事一定营业或职业而承担防范危险的义务。如经营旅馆饭店，应注意清除楼梯油渍，维护电梯安全，照明通往停车场的道路，防止发生危险等。,第一管理资源网（），提供海量管理资料免费下载！,三、安全保障义务的法律规定,第一管理资源网（），提供
10、海量管理资料免费下载！,消费者权益保护法,第十八条 经营者应当保证其提供的商品或者服务符合保障人身、财产安全的要求。对可能危及人身、财产安全的商品和服务，应当向消费者作出真实的说明和明确的警示，并说明和标明正确使用商品或者接受服务的方法以及防止危害发生的方法。,第一管理资源网（），提供海量管理资料免费下载！,关于审理人身损害赔偿案件适用法律若干问题的解释,第六条 从事住宿、餐饮、娱乐等经营活动或者其他社会活动的自然人、法人、其他组织，未尽合理限度范围内的安全保障义务致使他人遭受人身损害，赔偿权利人请求其承担相应赔偿责任的，人民法院应予支持。 因第三人侵权导致损害结果发生的，由实施侵权行为的第三
11、人承担赔偿责任。安全保障义务人有过错的，应当在其能够防止或者制止损害的范围内承担相应的补充赔偿责任。安全保障义务人承担责任后，可以向第三人追偿。赔偿权利人起诉安全保障义务人的，应当将第三人作为共同被告，但第三人不能确定的除外。,第一管理资源网（），提供海量管理资料免费下载！,解释中只列举“住宿、餐饮、娱乐”三个行业，但后面一个“等”字把从事经营活动的经营者和其他社会活动的组织者都概括进去，成为承担义务的主体。,在无法确认侵权人或者侵权人没有能力承担赔偿责任的情况下，旅馆、银行、列车的所有者或者经营者尽到保护义务的，不承担责任；未尽到保护义务的，应当承担补充赔偿责任。 侵权责任法（草案）第六十五
12、条,第一管理资源网（），提供海量管理资料免费下载！,对侵权损害赔偿规则体系的完善具有重大意义,第一管理资源网（），提供海量管理资料免费下载！,承担安全保障义务的法理依据：,收益与风险相一致的原则； 危险控制理论； 从经济学角度来看，由经营者承担安全保障义务更加具有经济性； 从社会学角度看，根据现代公司法社会责任理论，经营者是强势群体，应尽到安全保障这一社会义务； 从世界立法思潮来看，让经营者承担安全保障义务是符合世界立法思想潮流的,第一管理资源网（），提供海量管理资料免费下载！,经营者安全保障义务的性质：,(一)以法定义务为基础 经营者的安全保障义是法律上的基本义务，只是对经营者的最低的要求,
13、它有一定的限度和范围。经营者单方面承诺自己的义务高于法定义务而为相对人默示接受者,应当认为存在相应的合同约定。 (二)以积极作为义务为原则 消极不作为行为往往构成对其安全保障义务的违反。负有积极作为义务但不积极作为而致人损害者,谓之消极加害行为。 既违反法定义务又违反约定义务,出现责任竞合的情况，受害者有选择的权利。,第一管理资源网（），提供海量管理资料免费下载！,社会活动组织者,应当注意解释还加入了“其他社会活动”，一般把这个解释为组织者，这种社会活动也包括先行为这种类型，因为我们所理解的一般社会活动注意义务是把所有这些类型包括在内，社会活动组织者也是承担义务的主体。,第一管理资源网（），提
14、供海量管理资料免费下载！,案例三 “驴友”死亡事件索赔案,陈某在网上发帖人组织自助游，一次每人60元的AA制活动，因为遭遇山洪暴发不幸遇难的受害者家属，向12名自助游组织者和同伴索赔35万元。 法院一审判决认为，发帖人陈某、死者以及其他名“驴友”都负有不同程度的责任。判发帖人承担的责任，死者和其他“驴友“分别承担和的责任。旅伴必须集体 家属赔偿21万元，其中发帖人要承担万余元赔偿。,第一管理资源网（），提供海量管理资料免费下载！,四、管理服务的安全注意义务范围,第一管理资源网（），提供海量管理资料免费下载！,安全注意义务范围与物业管理的服务内容和事项有关， 一般是 共用部位、共用场地、共用设施设备维护管理，绿地养护，车辆停放、秩序维护和安全防范。 有些还包括会所、文体活动设施等。,第一管理资源网（），提供海量管理资料免费下载！,物业管理的场地设施，具有“准公共场所”，即面向是非特定的使用人。对安全防范标准要比一般家居安全高。而且公共场所的特殊侵权责任诉讼中的要承担无过错责任。,第一管理资源网（），提供海量管理资料免费下载！,
