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1、物业非诉法律纠纷应对手册,品质管理部 二零一三年,为了完善法律风险管理体系，集团法务部、物业事业本部业务管理部联合一线法务人员共同编写了物业非诉法律纠纷应对手册，通过对以往案件的总结，把日常工作中容易发生的非诉法律纠纷进行分类、描述、分析、提出对策与法律依据，目的是让每一个接触该类纠纷的员工能理解法律规定，作出正确判断，让发生纠纷的公司能准确作出应对措施，预防法律风险。,物业非诉法律纠纷应对手册,物业非诉法律纠纷应对手册,物业非诉法律纠纷应对手册,物业非诉法律纠纷应对手册,业主以物业企业未尽职责为由拒交、欠交物业费,1,3,2,应对要点,城市花园戴令军案,案例反思,物业非诉法律纠纷应对手册,业
2、主以物业企业未尽职责为由拒交、欠交物业费,1、1998年10月1日至今，一直欠费。 2、2006年曾起诉业主，法院判决业主支付1998年至2005年拖欠物业费。我方胜诉却没有及时申请强制执行。 3、2013年再次起诉业主，对方提出2005年以前的欠费已经审判，一事不能二审；2006年至2011年之间的欠费已经超过诉讼时效，不同意支付。,我司只能追回2011年至2013年的欠费,对欠费一年以上的业主，必须寄送律师函,物业非诉法律纠纷应对手册,管道堵塞导致业主财产损失，向物业索赔纠纷,案例反思,假日风景赵红梅案,2011年10月、2012年3月分别发生堵塞，业主起诉索赔160万元。 一审法院判决我
3、司承担90多万的赔偿金额。 目前二审发回重审。,物业非诉法律纠纷应对手册,管道堵塞导致业主财产损失，向物业索赔纠纷,业主车辆在小区内被盗或者受损，向物业索赔纠纷,物业非诉法律纠纷应对手册,发生事故，建议车主报警，物业配合公安部门立案调查,物业公司没有安全保障义务，并非小区内发生任何安全事件，物业公司均需承担责任。,物业非诉法律纠纷应对手册,业主车辆在小区内被盗或者受损，向物业索赔纠纷,物业非诉法律纠纷应对手册,业主在专有部位上违法加建，不听制止的纠纷,避免以任何方式批准、认可业主的装修方案。,物业非诉法律纠纷应对手册,宠物伤人，业主认为物业未尽到管理职责的纠纷,应对要点,1,2,3,4,物业非
4、诉法律纠纷应对手册,物业代收业主网购邮包，邮包仪式产生的索赔纠纷,案例反思,代收邮包丢失，物业赔二百,无特殊约定的，物业代收业主邮包，属于“无因管理”行为，物业应当尽到合理的保管、通知义务，若物业有过错，导致邮包丢失、损害、被冒领的，应当承担赔偿责任。,物业非诉法律纠纷应对手册,物业代收业主网购邮包，邮包仪式产生的索赔纠纷,操作要点：,物业非诉法律纠纷应对手册,外墙瓷砖脱落导致人身或财产损害，要求物业赔偿,外墙脱落,保修期内,开发商维修,保修期外,全体业主共同维修,物业管理责任,制定维修方案，报业主委员会（全体业主）批准，申请使用专项维修资金,物业非诉法律纠纷应对手册,业主在小区泳池发生人身损
5、害，向物业公司索赔,星园桑拿房案,2013年1月13日，曲某在星园会所桑拿房内蒸洗桑拿晕倒，送至医院救治，3天内救治无效死亡。死亡原因：因热射病引起多脏器衰竭。,死者家属要求公司赔偿医疗费、死亡赔偿金等共计60多万元。 法院判决公司承担曲某死亡的30%责任，曲某自身承担70%责任。公司赔偿死者家属近27万元。,物业非诉法律纠纷应对手册,业主在小区泳池发生人身损害，向物业公司索赔,星园桑拿房案反思：,星园桑拿房案反思,物业非诉法律纠纷应对手册,业主在小区泳池发生人身损害，向物业公司索赔,安全保障义务问题,安全保障义务问题,操作指引,物业非诉法律纠纷应对手册,业主在小区泳池发生人身损害，向物业公司
6、索赔,物业非诉法律纠纷应对手册,业主因楼上漏水导致财产损失，要求物业公司赔偿,法律分析,物业非诉法律纠纷应对手册,业主因楼上漏水导致财产损失，要求物业公司赔偿,操作要点,类推,业主专有露台漏水，由业主进行维修！ （星园、青青）,物业非诉法律纠纷应对手册,共有部分广告经营收益分配的纠纷,法律分析,实际操作,物业服务合同约定物业公司抽取一定的管理酬金后，50%纳入物业费，50%纳入公共维修资金或者全部纳入物业费。,专项维修资金,住宅专项维修资金是指专项用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的大修、中修及更新、改造的资金。,专项维修资金使用是需经列支范围内专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且
7、占总人数三分之二以上的业主同意。,专有部分维修,专项维修资金,住宅专项维修资金管理办法： 第二十五条 下列费用不得从住宅专项维修资金中列支： （一）依法应当由建设单位或者施工单位承担的住宅共用部位、共用设施设备维修、更新和改造费用； （二）依法应当由相关单位承担的供水、供电、供气、供热、通讯、有限电视等管线和设施设备的维修、养护费用； （三）应当由当事人承担因人为损坏住宅共用部位、共用设施设备所需的修复费用； （四）根据物业服务合同的约定，应当由物业服务企业承担的住宅共用部位、共用设施设备的维修和养护费用。,全体业主共同决定,业主大会决定,物权法第七十六条 下列事项由业主共同决定： （一）制定
8、和修改业主大会议事规则； （二）制定和修改建筑物及其服务设施的管理规约： （三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员； （四）选聘和解除物业服务企业或者其他管理人； （五）筹集和使用建筑物及其服务设施的维修资金； （六）改建、重建建筑物及其附属设施； （七）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。,？,在公共事务表决后，持反对意见的少数人认为，未参与投保的不能计入多数票中。,：,取决于业主大会议事规则如何约定！,特别提示,1、“未参与表决”不等于“投弃权票”； 2、物业公司在组织业主表决时，要做到程序合法、组织严密、公证透明、结果可以追溯。,法律分析,有权召开业主大会会议的机构为首次业主大会筹备
9、组、业主委员会、居民委员会 其他组织和个人无权召开业主大会 物业公司组织召开的业主大会，将因不符合法律规定而无效,无业主大会，需要业主共同决定某项公共事务，怎么办？,可采取书面表决的做法，只要表决的结果符合物权法规定的多数，则可认定为是业主的共同决定，这与召开业主大会的性质是不同的。,操作指引,案例分析,不管什么原因造成事故，物业公司都应立即报警，积极抢救伤员，并注意保护现场，对事故现场进行拍照摄像等相关证据收集工作，有监控设施的应保留相关监控录像，以便后期进行责任认定。,物业公司不是保险公司！,第三人侵害的许多情况，物业公司无法预防与制止。,物业公司对小区安全的管理职责，源于合同约定。物业公司完全履行合同约定的管理责任，无需承担赔偿责任。,谨慎作出服务承诺与公示服务细则！,物业公司无执法权，无权直接处理违章停车！,谢谢！,
