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1、关于物业维修基金管理相关法规的介绍,物业维修基金培训内容,关于物业维修基金管理相关事项的介绍,关于物业维修基金管理相关事项的介绍,二、关于基金的使用,三、关于基金的公告及查询,四、关于基金的计息,一、关于基金的归集,1、标准区分：是否带电梯 2、归集范围：物业总建筑面积，即测绘总建筑面积 3、基金分户数据：通过房产信息系统提取分户测绘数据 4、产权单一只领一本证的物业，可缓缴物业维修基金：关于房屋产权登记中前置办理物业维修基金和物业管理用房相关手续的规定（杭房局200556号） 5、农转居公寓，维修基金可减半缴纳：关于加快杭州市区推进撤村建居和城中村改造工作的若干意见（市委200716号）,一
2、、关于基金的归集,（附件）,（附件）,（附件）,（附件）,（附件）,二、关于基金的使用,1、几种不能使用维修基金的情况,2、申请主体,3、基本程序,4、申请提交资料,5、注意事项,1、几种不能使用维修基金的情况 （1）未缴交维修基金 （2）自用部位、自用设施设备的维修、更新、改造 （3）保修期内 （4）共用部位、共用设施设备的日常运行、维护 （5）人为破坏 （6）给排水、供电、燃气、供热、通信、有线电视等专 业单位已接收物业管理区域内的专业设施设备及相 关管线的维修、养护、更新、改造等费用在企业成 本中列支,2、申请和确认的主体 申请的主体是相关业主，但具体工作由物业服务企业操作。没有物业服务
3、企业的，由所在街道或社区负责申请。,3、基本程序 （1）确定施工单位，编制工程预算方案 ； （2）征求相关业主意见 ； （3）填写申请表 ；,（附件）,（附件）,（附件）,受理时： 1杭州市物业维修基金使用申请表（常用版本） 2经业委会审核同意的维修工程预算方案 3业主征求意见表 完工后： 1经审计的工程决算单（附资质证书复印件） ； 2业主委员会审核签章的施工承包合同 ； 3. 工程款及审计费用的发票（复印件校原件） ； 4业主委员会验收合格证明 。,4、申请提交资料,（附件）,（附件）,（附件）,（附件）,（常用版本）,（涉及公共安全版本）,受理时： 1杭州市物业维修基金使用申请表(涉及公
4、共安全版本)； 2. 电梯维修提供动用专项维修资金审核表（电梯维修） ；消防维修提供物业服务企业向区消防大队提交的书面报告及区消防大队的书面批复； 3. 业委会书面同意意见； 4. 经业委会审核同意的相应维修工程的预算方案（附施工单位资质证书复印件）。 完工后： 1. 审计报告书(附审计单位资质证书复印件)； 2业主委员会审核签章的施工承包合同； 3维修、更新工程及审计费用的发票（复印件核对原件）； 4专业单位验收合格证明。,（附件）,（公示版本）,受理时： 1杭州市物业维修基金使用申请表(公示版本)； 2经业委会审核同意的维修工程预算方案； 3. 公示内容； 4. 未实施专业化管理的相关证明
5、。 完工后： 1审计报告书(附审计单位资质证书复印件，免审计时请提供维修工程决算书)； 2业委会审核签章的施工承包合同； 3维修、更新工程及审计费用的发票（复印件核对原件）； 4业主委员会验收合格证明。,（授权版本）,受理时： 1杭州市物业维修基金使用申请表(授权版本)； 2经业委会审核同意的维修工程预算方案； 3业主授权证明（可附议事规则或管理规约）。 完工后： 1审计报告书(附审计单位资质证书复印件。免审计时请提供维修工程决算书)； 2业委会审核签章的施工承包合同； 3维修、更新工程及审计费用的发票（复印件核对原件）； 4业主委员会验收合格证明。,5、注意事项 （1）维修工程所涉范围,即相
6、关业主概念； 举例：屋面维修、电梯维修 （2）征求业主意见时，采用上门征求意见的，征求意见表应附相关工程预算明细；如采用公示形式，应同时公示工程预算明细 ； （3）采取公示形式，需作公示情况说明，同时公示情况说明需真实有效 ； （4）基金使用申请表的相关事项均应填写完整，物业公司法人代表及业委会主任需签字并盖公章，维修工程预算方案需由施工单位及业委会签章。 （5）物业所在区域内没有物业管理企业或（和）未成立业主委员会的，由所在社区的居民委员会代为行使物业管理企业或（和）业主委员会的相应职权，同时需由所在社区居委会或街道出具未聘请物业服务企业或未成立业委会的书面证明。,（附件）,（附件）,（6）
7、工程完工后，业委会（或其授权的物业管理企业)应自行委托审计单位对工程决算进行审计，审计单位应有正规资质，提交审计报告书时应附资质证书复印件，如维修工程决算费用不足1万元(含)的，业委会可书面申请免审计（无业委会的可由街道或社区代为申请）。 （7）维修基金是专项用于物业共用部位、共用设施设备保修期满后的维修、更新、改造的，某些改造工程可能涉及自用部位或自用设施设备，申请基金时应扣除自用部位或自用设施设备的费用，如电控门维修费用不能含室内对讲分机及配钥匙费用，水管改造不能含室内水管、水笼头等费用 。 （8）根据浙江省物业专项维修资金管理办法第二十条规定，共有设施设备报废后回收的残值应转入专项维修资
8、金。因此在水泵维修、电控门更新、电梯维修等项目申请使用维修资金时，应提供残值回收情况说明 。 （9）申请单位与施工单位签订的施工承包合同中要求明确约定维修项目的保修期限，该维修项目在保修期内不得再次申请使用维修基金。 （10）情况说明（缺口部分） 。,（附件）,（附件）,（附件）,三、关于基金的公告及查询,公告方式：媒体公告、进小区公告 查询方式：电话查询、上门查询 资金管理科：87013995 综合科：87068373,（附件）,四、关于基金的计息,一、专项维修资金中当年交存或使用的部分按结息起始日对应活期存款利率计息。 当年交存（无使用）：以交存次日为结息起始日，以每年12月31日为结息终
9、止日。 当年使用（当年无交存）：以1月1日为结息起始日，以实际拨款日为结息终止日。 当年交存且使用：使用部分以交存次日为结息起始日，以实际拨款日为结息终止日。未使用部分以交存次日为结息起始日，以每年12月31日为结息终止日。 二、交存和使用部分以外的基金，每年按一年期定期存款计息，存款利率以当年1月1日一年定期存款利率为准。,物业维修基金管理法规名录 国家级： 物权法（第76、79条） 国务院物业管理条例（第11、12、54条） 建设部财政部令第165号住宅专项维修资金管理办法 省级： 浙江省物业管理条例（第48、49、51条） 浙江省物业专项维修资金管理办法 浙江省住宅物业保修金管理办法 市
10、级： 杭州市物业维修基金和物业管理用房管理办法（市政府令第209号） 关于贯彻落实浙江省物业专项维修资金管理办法等省政府文件精神的 通知（杭政办函2007267号） 杭州市专项维修资金使用管理补充规定（杭政办函2010162号） 局级： 杭州市物业维修基金和物业管理用房管理办法实施意见 关于房屋产权登记中前置办理物业维修基金和物业管理用房相关手续的规 定 另外，中心还单独出台了关于拆迁安置用房物业维修基金缴交管理若干事项的通知,物业维修基金管理主要规定,一、基金缴交,二、基金管理,三、基金使用,一、基金缴交,缴交范围 国务院及省条例、建设部财政部令第165号、浙江省物业专项维修资金管理办法：针
11、对住宅物业及与住宅物业相关的非住宅物业。 杭州市物业管理条例及市政府令第209号：针对新建物业。 关于房屋产权登记中前置办理物业维修基金和物业管理用房相关手续的规定： “2002年2月1日以后竣工交付使用的单位自管房类非住宅或集体宿舍，如整个物业管理区域为单一产权且办理一本房屋所有权总证的，可由产权单位提交书面承诺后，由局物业处和物业维修资金管理中心分别出具暂缓缴交用房和基金的联系单，再办理产权登记手续。” 实际做法：新建物业，包括住宅与非住宅，不是单一产权的，均应建立基金。,缴交标准 部：“当地住宅建筑安装工程每平方米造价的5%至8%。 ” 省：“当地房屋建筑安装工程每平方米建筑面积平均造价
12、的5%至8%。 ”。 市：“不低于房屋建筑安装（总）造价5%的比例 。 实际标准：不带电梯的物业每平方米建筑面积35元，带电梯的多层、小高层（中高层）、高层等物业每平方米建筑面积65元，排屋、别墅每平方米建筑面积45元。,缴交方式 部：在办理房屋入住手续前，业主直接向代管机构设立的帐户交存。未交存的，建设单位不得将房屋交付购买人。 省：业主自行交存或建设单位、物业企业代收代交。首次交存为建设单位代收代交。向业主收取的时间为房屋交付时。 市：建设单位代收代交。但销售（预售）代收的规定尚未修改。 注意：省规定比较合理，建设单位代收基金的时间应为房屋交付时。商品房买卖合同对此也已明确。销售（预售）时
13、代收的做法应予以纠正。,基金的建帐 部、省：按房号设分户帐。 市： 按幢设置，核算到户（与业主姓名无关） 注意：基金缴交、建帐和查询时均涉及业主个人，容易造成基金个人所有的印象。日常工作中应强调基金的特殊性：基金属于业主共同所有；基金“跟房子走”，除非房屋灭失，否则不存在退还的问题。,基金的续交 部、省、市： 不足首期交存额的30%时，应当续交。 注意：某幢楼或某个单元的基金先使用到不足30%的，该幢楼或该单元的基金就要先续交了。,二、基金日常管理,保值增值 部：经业主大会或2/3以上业主同意后，可购买国债。禁止利用住宅专项维修资金从事国债回购、委托理财业务或者将购买的国债用于质押、抵押等担保
14、行为。 省：购买一级市场国债或者转定期存款。不得将专项维修资金出借,不得将专项维修资金用于投资房地产、股票、期货，或者从事其他经营性活动，不得用专项维修资金为单位和个人提供任何形式的担保。 市：存放于银行，严禁挪作他用。,不得动用基金的情形 部、省：下列费用不得从基金中列支： 建设单位或施工单位应承担的维修费用 相关专业单位应承担的维修养护费用 人为损坏的修复费用 合同约定的维修养护费用 其他,基金滚存使用的情况 部、省：下列资金应当转入专项维修资金： 存储（净）利息 购买国债的（净）收益 共有部分的经营所得 共用设施设备报废后回收的残值 业委会或业主自筹款项 其他,三：基金使用,前提条件 国
15、家、省、市：2/3以上业主同意，且满足面积和人数两个要求。 司法解释：建筑物总面积为专有部分面积之和；建设单位尚未出售和虽已出售但尚未交付的专有部分，以及同一买受人拥有一个以上专有部分的，人数按一人计算。,特殊物业的表决 杭州市专项维修资金使用管理补充规定：申请使用物业维修基金涉及产权不明确或产权属于业主共同所有的物业由业主委员会（社区居委会）代为行使该物业的表决权。,业委会直接申请 杭州市专项维修资金使用管理补充规定：实行专业化物业管理的住宅小区，经专有部分面积占相关总建筑面积2/3以上的业主且占相关总人数2/3以上的业主同意，可授权业主委员会在一定额度内和一定情形下直接申请使用物业维修基金
16、。 前款所指的一定额度和一定情形，由业主和业主委员会根据物业管理区域规模等因素自行确定，并可在业主大会议事规则、管理规约中约定。,公示的简便操作 杭州市专项维修资金使用管理补充规定：对不实行专业化物业管理的住宅小区，社区居委会或其他相关单位在申请使用物业维修基金时，可采用公示的方式征求业主意见。公示期内提出书面反对意见的业主，其专有部分面积占相关总建筑面积的比例和人数占相关总人数的比例均少于1/3的，视同“经专有部分占建筑物总面积2/3以上的业主且占总人数2/3以上的业主同意”。 公示单应参照格式文本。公示期限不得少于7天。,紧急维修时基金的拨付 部：企业或业主提出申请，管理部门核实后拨付。 省：按首期交存的专项维修资金总额的35%设立应急备用金， 企业或业主提升申
