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1、2019/4/17,昆山综合商业体项目 市场调研报告（结论版）,谨呈：江苏衡山置业有限公司,2,市调报告提纲总领,昆山市宏观经济分析,昆山市城市规划与现状分析,昆山市商业市场调研分析,昆山市商业市场消费者访谈问卷分析,昆山市写字楼市场调研分析,昆山市酒店市场调研分析,3,昆 山 市 宏 观 经 济 分 析,4,昆山市宏观经济分析(1),城市角色 昆山市地处上海与苏州中部，是长江三角洲地区核心城市，苏锡常都市圈中连接苏沪，并依托于上 海和苏州发展，属于外向型经济发展城市、同时也是上海等周边城市的重要的制造业基地； 经济地位 昆山发展速度较快，吸引外资和世界500强企业,在全国县级市排列第一 房地
2、产发展阶段 昆山人均GDP水平高于上海，剔除高估因素之后，依然可说明本地房地产市场处于高速发展阶段 城市发展潜力 昆山目前处于第五梯队向第四梯队城市过渡过程中，城市发展潜力大 商业业态发展水平 昆山市商业业态发展进程与人均GDP水平和可支配收入水平存在明显错位 产业结构 昆山处于二产占主导的发展阶段，但已出现向三产占主导阶段开始过渡的趋势，三产目前发展相 对滞后，但有发展潜力。商业将在第三产业的发展过程中成为最先增长的行业和增长的主力军,昆山市宏观经济分析结论,5,昆山市宏观经济分析(2),人口结构 昆山市的人口结构与产业结构关系紧密。受产业影响，昆山市总人口以外来暂住人口居多并 有持续上升趋
3、势。目前人口结构属于哑铃状分布特征，外来人口大于本地人口数量，外来人口 的大量进入为昆山的商业发展提供了机会和市场，同时为三产的发展奠定良好的需求基础 人民消费习惯及潜在消费能力 昆山市高收入消费者普遍存在到上海、苏州购物、娱乐的消费习惯 昆山人均可支配收入增长率高于人均消费性支出增长率，人民潜在消费能力大 昆山市外来人口以经商、务工和服务人员为主。经商和务工人员中的高层人员具有较高消费力 会更多刺激酒店、餐饮、娱乐等行业的发展 人民消费重点 昆山家庭结构为两三口之家,整体年龄偏向年轻，支出均集中于衣着、交通通讯、娱乐教育文 化服务方面 昆山市居民的消费重点正在发生急剧的变化，耐用消费品、服装
4、、医疗保健、文化娱乐正在成 为消费热点 商业聚集需求 昆山市社会消费品零售额快速增长，市区对商业集聚效应的需求有所增长,昆山市宏观经济分析结论,6,昆山市宏观经济分析结论,世联认为： （1） 昆山市为外向型经济城市，依托上海和苏州发展。属全国百强县市，可列 入第四阶梯城市群，房地产处于高速发展阶段，城市发展潜力大； （2） 受商业业态错位关系、产业结构及商业发展机会、人口结构、人民现有消 费习惯、人民潜在消费能力等因素影响，本地商业的未来发展潜力巨大， 目前尚未被挖掘出来； （3） 昆山市居民消费重点正在发生变革，逐渐转向“耐用消费品、服装、医疗 保健、文化娱乐” ；为商业业态升级和新业态的出
5、现提供了市场基础； （4）昆山市区对集中型商业的需求有所增长，但目前本市商业依然规模普遍过 小，集中和连锁水平落后，不能有效满足需求；,昆山市宏观经济分析结论 总 结,7,7,昆 山 市 整 体 规 划 与房 产 市 场 现 状 分 析,8,城市规划与现状分析(1),总体规划及政府意图 昆山市整体规划和职能定位，将会大力促进商业等第三产业的发展 昆山规划为七大片区，其功能定位透露了政府巩固第二产业，加速第三产业的意图 七大规划片区的功能定位 北部片区为制造业基地之一，着重发展第二产业，是昆山和太仓发展联动的重要区域 东部片区为主要的商贸区和制造业基地，二三产业并重发展，花桥着重发展三产 吴凇江
6、工业园片区为制造业基地之一，但相对独立，着重发展第二产业 中部生态农业片区为主要农业生产基地，主要发展第一产业，居住片区为辅，数量较少 阳澄湖休闲旅游片区为旅游度假为主，服务于周边城市，居住社区为辅 南部水乡古镇旅游片区为服务于世界的特色旅游基地，发展农业和旅游业，严格控制土地供给 中心城综合片区定位于商业配套和行政中心，辐射其他片区，二三产业并列发展，控制土地供给 本报告规划及现状研究重点 中心城综合片区的商业及住宅规划对本项目定位有直接影响，是规划研究的重点所在。并可划分 为城中片区、城西片区、城东片区、城南片区、城北片区,昆山市规划与现状 分析结论,9,城市规划与现状分析(2),规划及现
7、状重点研究部分所得结论（一） 城南片区规划建成昆山市新兴中高档商住区。目前仍以居住和工业为主，居住以中高端大社区为主，集中在规划中火车站南广场周边，商业以社区底商为主，未成气候。靠火车站南广场住宅未来仍具发展潜力，且有向南发展的趋势，并随着南广场的建成，将会进一步带动火车站南广场周边商业和城南片区南部商业发展 城北片区是昆山老住宅区，档次中低，商业发展潜力有限，将以社区商业为主，未来有一些中大型商业入市，但与其他片区相关性不大 城西片区适合发展住宅，是昆山传统高端住宅集合地，规划大力发展住宅，但短期内不会有大幅发展，长期内，伴随住宅项目的兴起，商业将会发展迅速，新的项目的建成和开业，将支撑起其
8、金融商业一条街 城东片区将发展为商务办公区，住宅无大体量的发展，商业以中小体量、高档次的形态出现，发展潜力小 规划及现状重点研究部分所得结论（二） 昆山市居住区将重点往西、南扩展，城北依然作为老居住区存在，城东发展空间小 昆山市商业区将往西、南发展，重点发展区域为火车站广场周边、前进中路到西路 火车站南广场的功能定位、具体建设方案、相关配套，以及本项目周边公共交通配套规划和落实至关重要，要充分利用规划的稀缺性，对政府规划密切关注，要积极争取政府支持,昆山市规划与现状 分析结论,10,10,昆 山 市 商 业 整 体 调 研 分 析,11,11,昆山现有商业以街区商业为主 布局分散，缺乏规划，物
9、业不佳,商业发展基础以老城区为基础向四周不断延伸； 商业体系中心目前，商业体系仍以人民路商业中心为主； 商业分布格局多数表现为以沿街一条线的形式呈“条状商业带”格局； 商业核心区（以人民路为中心，辐射周边商业）相对较为集中； 但就各区域发展而言，商业区域相对偏少，目前仅以“人民路”和 “亭林路”为主 商业表现形式以街区商业为主，集中式商业严重缺乏。目前暂无具有一定规模的 集购物、休闲、娱乐为一体的综合性商业场所； 商业分布档次商业层次相对较低，市场缺乏高档、主导以及综合性的商业氛围； 商业经营状况商业经营缺乏统一性，商业氛围的形成仅依市场调节,由经营者自发 形成，商铺换租率频繁； 商铺售价水平
10、市场均价集中在8000元/9000元/ 左右； 商业租金水平城南片区租金最低为0.83元/平方米/天 中心城区租金最高为15-20元/平方米/天 商业物业特点以独立分割小面积商铺为主，多为1拖2式；,返回,整体商业分析结论,12,12,昆山的商业分布于各片区 以中心城区最为密集,中心城区 人民路商业街 亭林路商业街 中山路商业街 柏庐中路商业街 前进西(中)路商业街 城北片区 北门路商业街 城南片区 火车站北广场商业 火车站南广场商业 城东片区 春晖路商业街,中心城区,城南片区,城西片区,城东片区,城北片区,整体商业分析结论,13,中心城区7大商业街分析结论,人民路商业街辐射范围可达全市，是昆
11、山当地认知度和繁华度最高的时尚购物商业街。底商形 式为主，租金为15-20元/平方米/天。以运动休闲品牌零售店、服装大卖场和手机数码大卖场 为主；档次中低。经营状况较好。主要消费群体以女性为主，单身未婚，收入低于2000元,属 普通工薪阶层，年龄多低于30岁，偏向年轻，学历偏低，整体可认定为昆山中等收入人群。 随着政府的改造实施，人民路商业街将面临不断升级，未来依然是本地中心商圈； 亭林路商业街辐射范围可达全市，认知度和繁华度略低于人民路，是昆山当地的“高档消费” 一条街。底商形式为主，租金为15-25元/平方米/天，以珠宝首饰店、售楼处和品牌女装服饰 店为主。档次中高。其南段发展潜力大于北段
12、，未来会形成本地中高档时尚街区； 中山路商业街辐射范围可达全市，认知度等同于亭林路，繁华度低于亭林路，是昆山当地的餐 饮休闲娱乐一条街。底商形式为主，租金约为15元/平方米/天，以茶坊、餐饮、小型休闲酒吧 、咖啡吧、足浴店，档次中等。中山路商业街未来功能会更加复合，但西侧需要大规模改造；,主要商业街分析结论,14,中心城区7大商业街分析结论,柏庐中路商业街由专业市场和中茵莱茵广场组成。专业市场辐射范围可达全市，中茵莱茵广场 辐射范围仅限区域，属于典型的中高端社区型商业； 其中，中茵广场为典型社区商业，辐射范围以雍景湾及周边住宅居民为主，消费群体以中偏 端女性居多。部分为社区底商，部分为独立型多
13、层商铺，租金约为1.6元/平方米/天，以零售、 休闲、餐饮和生活服务等业态为主，档次中高，经营情况不甚理想； 前进路主要为机关、医院所在。没有商业特色，规划建成金融商业一条街； 震川路以通讯类为主，称为通讯一条街； 朝阳路以机电、五金为主，被称为机电五金一条街；,主要商业街分析结论,15,15,中心城区未来发展趋势及依据,（1）随着欧尚、嘉信贸广场、世贸广场、巴黎春天、温莎堡等的建成和开业，昆山目前以商 业街为主的线状商业布局将会向路段交汇处的块状商业布局发展.昆山的商业形态将从 街区商业为主阶段快速向集中商业为主的阶段发展。昆山商业形态正在发生剧烈变革。 昆山市五年之内的主导业态为百货、大卖
14、场，然后逐步向都市MALL的形态发展; （2）以人民路、亭林路为主的南北线状商业布局将会向东、西两个方面发展、延伸; （3）人民路、亭林路商业街作为昆山的传统商业街，将会不断升级、改造; 其中人民路商业街潜力更大，随着昆山商厦的调整，以及新的百货店的可能加入，本商 业街的业态等级将会逐步升级，并且随着大型商业企业的入驻，本商业街的辐射能力将 会进一步增强。档次方面，人民路将以中档为主，少量高档，目前较低档次的服装大卖 场、小商品市场将会逐步被淘汰。 亭林路目前已经成为本地中高档定位的商业街，亭林路将会保持这种定位，但是目前 此处多以品牌专卖店的形式存在，而且也缺乏可供大型商场入驻的空间，因此，
15、此处 的发展潜力不及人民路，甚至不及中山路等处。,中心城区商业趋势 分析结论,16,中心城区未来发展趋势及依据,（4）中山路的功能将会更加复合。中山路目前定位于餐饮、休闲、娱乐。随着世贸广场的建成 以及周边嘉信茂广场的开业，将会带动中山路的功能更加复合化，成为集购物、餐饮、休 闲、娱乐等多功能为一体商业街。中山路与前进路交汇处路段的发展潜力看好。 （5）柏庐中路商业街与震川路交汇处随着巴黎春天的入驻，加之原有的莱茵广场，将有望兴 起一个块状商圈。,中心城区商业趋势 分析结论,17,昆山市火车站北广场及南广场商业现状,火车站北广场商业普遍被认为脏乱差，辐射范围仅限火车站北广场周边，繁华度较高，但
16、认知 度不高，底商形式为主，租金约为1.5元/平方米/天，档次中低。除KFC外，北广场主要业态包 括小型服装批发市场、服装小铺、超市，公用电话营业亭、报刊等，业态分布凌乱。以昆山站 商务旅客和外来务工人员为主，营业状况差。消费者对于火车站北广场的未来发展潜力认知高 火车站南广场商业辐射范围仅限城南片区住宅聚集区，繁华度和认知度都很低，社区底商形式 为主，租金约为0.83元/平方米/天1元/平方米/天，档次中低。属典型的社区配套，餐饮、美 容美发、网吧、超市等各种业态比例相当且凌乱；营业状况一般。,火车站广场商业 分析结论,18,18,火车站北广场、南广场商业 未来发展趋势及依据,（1）火车站北广场商业潜力巨大，但同时难度也高，面临着摆脱火车站商业普遍被认为 脏、乱、差的偏见。 （2）昆山火车站客流多为短途客、商务客流，此类客流在此进行服装、珠宝等单件额度高 的购物消费的比例将比较低，而即时性、参与性的餐饮、娱乐、休闲等消费比例相 对较大，因此
