万科集团战略分析--修改

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1、万科-让建筑赞美生活 1 目录目录 第一部分：万科历史简介第一部分：万科历史简介 第二部分：企业的环境分析第二部分：企业的环境分析 第三部分：企业第三部分：企业竞争对手竞争对手分析分析 1)万科主要竞争对手分析 2)万科 SWOT 分析 第四部分：第四部分：竞争优势可持续性的评价竞争优势可持续性的评价 第五部分：总体战略分析及评价第五部分：总体战略分析及评价 小组成员：小组成员： 万科企业股份有限公司跟踪调查报告万科企业股份有限公司跟踪调查报告 万科-让建筑赞美生活 2 一一 万科历史简介万科历史简介 万科企业股份有限公司(以下简称“万科”)成立于 1984 年 5 月, 以房地产为核心业务,

2、是中国大陆首批公开上市的企业之一,其良好 业绩、 企业活力及盈利增长潜力受到市场广泛认可。 据权威资料显示, 在1995年以前挂牌的311家上市公司中,能够在营业收入和净利润两 项的综合排名上保持持续上升的只有 3 家,万科是其中之一。 万科于 1988 年介入房地产领域,1992 年确立了以房地产为核心业 务的发展战略,将住宅作为房地产的主导开发方向,2001 年成功转让 了万佳股权,全面完成了专业化调整战略。 目前,万科己进入深圳、 广 州、成都、武汉、上海、南京、苏州、杭州、北京、天津、沈阳、大 连、青岛等近 30 个城市开发项目，成为国内最具实力和最为知名的 住宅开发商之一。 2001

3、 年,万科分别入选世界权威财经杂志福布斯全球最优秀 300 家和 200 家小型企业。 2002 年， 万科连续三年位列 中国证券报 “中国最具发展潜力上市公司 50 强”之一。 2009年， 在全球人力资源咨询公司翰威特组织的 “2009年中国最 佳雇主”评选中，万科成为10家上榜企业中唯一的房地产企业,共有 19个项目获得“詹天佑大奖优秀住宅小区金奖” ，其中天津公司水晶 城、广州公司四季花城、中山公司城市风景项目先后获得“中国土木 工程詹天佑大奖” 。 在绿色建筑领域，万科继续领跑全国。2012 年，万科绿色三星住 万科-让建筑赞美生活 3 宅面积占全国的比例达到 44%。 2012 年

4、万科交付房屋中装修房比例已 经超过 80%，万科总裁郁亮表示，从 2013 年开始，万科住宅产业化 的重点将转向工厂化。在第三个十年发展期即将收官之际，万科成功 布局海外，迈出了国际化业务的第一步。 二、二、企业的企业的环境分析（环境分析（PESTPEST 分析）分析） 1.1.政治法律环境分析政治法律环境分析 房地产业的特殊性决定了它对国家宏观政策比较敏感。近几年来， 由于房地产市场投资规模过大，房屋价格上涨过快，需求偏大，供应 结构不合理，市场秩序比较混乱问题愈发突出，国家采取了一系列的 宏观调控措施。 (1) 政府从 2010 年 1 月的 “国十一条” ，至 4 月的“国十条” ，再

5、到“9.29 新政” ，全年三波调控，甚至最后不惮实行限贷、限购这样 的硬性行政干预措施直至 2011 年 1 月 26 日“国八条”的颁布。政策 目的都旨在加强房地产市场调控，在支持自住性、改善性住房需求的 同时，抑制投资投机性购房，遏制房价过快上涨，稳定楼市，促进楼 市健康平稳发展。客观的说，在这一系列严厉的宏观调控之下市场确 实有所降温。 但不得不说这一系列的政策都无一不是从外部考验着房 地产开发企业的耐力。 (2)房地产作为国家支柱行业的地位短期内不会改变。 (3)国内目前贫富悬殊、两极分化的情况日益严重，公民权利常受到 万科-让建筑赞美生活 4 侵害，政治局势含有不稳定因素。 2 2

6、、经济环境分析、经济环境分析 一系列宏观调控政策，试图稳定市场、保证经济长久健康的发展、 同时避免过高房价引发的社会潜在问题。但是，这些金融调控政策对 于房产市场的资金来源起到明显的抑制作用， 同时加强商业性房地产 信贷管理也一定程度上抑制了房地产需求 （1）房地产资金趋紧。 2011年1季度房地产资金来源增速18.6%,已连续7个月低于房地 产投资增速,资金来源中的国内贷款 1 季度增速仅 4.4%,占比 19.9%, 均处历史低位。在资金趋紧下,预计未来房价快速上行可能性较小,1 季度房地产投资增速仍在34%高位,预计全年投资增速将达到25%。 由 于 2 季度开始房地产投资额基数将明显变

7、大,按照目前销售增速,预 计投资增速将回落,但由于今年保障房投资仍将大幅增长,故预计全 年投资仍可实现较高水平。 (2) 通货膨胀压力大。 据资料显示 2011 年一季度居民消费价格同比上涨 5.0%，国内生 产总值 96311 亿元，按可比价格计算，同比增长 9.7%，通货膨胀压 力大，股市低迷，市场现金量大，容易产生投资过热，资产泡沫的现 象。 (3)房企融资渠道有限，缺乏完善的融资环境。 (4) 商业房地产近年需求和供应增速较快， 虽然中心城市土地竞争十 分激烈，央企、地方国企和民营企业通过各种渠道开始进入房地产行 万科-让建筑赞美生活 5 业，使行业竞争进一步加剧，但是，整体来看，竞争

8、程度仍不算十分 激烈。作为该行业的领先者，万科有着极大的优势。 (5)房地产市场还不够规范，集中程度低，淘汰机制缺失，市场较为 混乱。 3 3、 社会环境分析社会环境分析 (1) 城市化进程加快。为了在短期内提高城市化水平，政府必须 加大城镇住房、基础设施的建设力度。 (2)人口老龄化加快。 人口老龄化对房屋类型和区位条件产生新的 需求，养老型住宅目前缺口较大。 (3)城市旧城改造规模大。 鉴于以往相对落后的建筑技术和缺乏适 当的维修等原因，我国六、七十年代建造的房屋现在开始出现不同程 度的质量问题。因此，政府必须对这些房子进行整修或重建。 (4)“421”家庭结构逐渐形成。随着第三次婴儿潮逐

9、渐到了 适婚年龄，加上我国“安居乐业”的传统思想，产生了对住房，尤其 是小户型房屋的巨大刚性需求。 (5) 商业性地产需求增大。随着城市化进程的深入和消费需求的 变化，市场对于不同形态的商业地产，如休闲度假酒店，城市大型商 城等的需求有所上升。 4 4 技术环境分析技术环境分析 我国房地产业产业化的总体框架已经建立，技术体系正在集成， 房地产市场的热点不断翻新。房地产数字化创新工程进一步推进，环 保、节能为主题的绿色生态住宅正在兴起。 万科-让建筑赞美生活 6 (1)各种新的建筑工艺和材料相继出现。新的房屋防水技术，有 效降低房屋漏水渗透率和技术应用成本。 (2)建筑技术和房屋设计的水平停滞不

10、前。我国的建筑师水平现 在进入了一个瓶颈期，这个瓶颈期可能需要一个较长时间来突破。 (3)交通运输方式的变革对房地产业的影响最大。大部分消费者 在购买房屋时，考虑的较多的就是交通便利，是否方便上、下班和上 学。随着经济的发展，我国交通运输方式也有了很大的变革和发展， 交通运输业体制改革取得长足进步，交通运输网持续发展。这也为房 地产业的发展提供重要保证，使房地产业向二、三线城市和一些偏远 地区发展。 (4)信息技术的发展。 互联网络的发展， 公开了房地产交易的过程， 从而也加剧了房地产服务业的竞争，改变了房地产经纪行业的结构， 使之逐步向小型专业化公司和大型企业。 三、企业的竞争对手三、企业的

11、竞争对手分析分析 1 1）万科主要竞争对手研究）万科主要竞争对手研究 （一）中海地产（一）中海地产 中国海外发展有限公司，简称：中海地产。是中国最享有盛誉 的房地产开发公司之一，素有业界“工科中海”的美誉。中海地产是 中国海外集团房地产业务的品牌统称， 中国海外集团有限公司是中国 建筑工程总公司在香港上市的全资子公司。 万科-让建筑赞美生活 7 （二）恒大地产（二）恒大地产 恒大地产集团是中国十大房地产企业之一， 它连续五年荣登中国 房地产企业 10 强，并拥有中国一级资质的房地产开发企业、中国甲 级资质的建筑设计规划研究院、中国一级资质的建筑施工公司、中国 一级资质的物业管理公司。 现已发展

12、为中国最具影响力的房地产企业 之一。恒大地产集团年开发面积为 690 万平方米，在中国的土地储备 已超过 5000 万平方米， 其地产项目和土地储备分布在全国 25 个主要 城市，拥有项目 57 个，覆盖高端、中端及中高端、旅游地产等多个 产品系列。 （三）绿城地产（三）绿城地产 绿城房地产集团有限公司，国内知名的房地产企业之一，专注开 发系列城市优质房产品。绿城成立于 1995 年，2005 年转制为外商独 资企业，是香港上市企业绿城中国控股有限公司（股票代码： 3900）的全资子公司， 集团总部位于杭州市杭。 历经 13 年的发展，绿城已辖有 50 多家成员企业，拥有员工约 1600 多人

13、，房产开发足迹遍及浙江省内的杭州、宁波、温州、舟山、 新昌、海宁、德清、上虞、淳安以及国内北京、上海、长沙、合肥、 郑州、青岛、乌鲁木齐等 20 多个城市。至 2007 年 6 月底，在建工程 面积达 391 多万平方米，累计项目储备总建筑面积 1402 万平方米， 其中自有权益建筑面积达 882 万平方米。 （四）保利地产（四）保利地产 保利房地产（集团）股份有限公司是中国保利集团控股的大型国 万科-让建筑赞美生活 8 有房地产企业，是中国保利集团房地产业务的运作平台，国家一级房 地产开发资质企业 。保利在地产中国网举办的红榜评选活动中，两 次上榜。2010 保利地产被评为最具扩张能量的领军

14、企业；2009 被评 为最具开拓力的标杆央企专家。2006 年 7 月 31 日，公司股票在上海 证券交易所挂牌上市，成为在股权分置改革后，重启 IPO 市场的首批 上市的第一家房地产企业。 2 2）万科万科企业企业SWOTSWOT 矩阵矩阵分析分析： 优势（优势（S S） 品牌知名度度消费者有吸引力 持续多年的稳健增长 融资方式多样化3、同行业相比、利润较低 长期坚持高质精细化而非粗放式 的开发 参股、控股、联营等方式进行的 多样化战略布局更加系统完善 劣势（劣势（W)W) 资产负债率偏高 规模在亚洲乃至世界都尚属小型 同行业相比、利润较低 在质量上尚有许多赶超对象，如 中海 房地产业务在全

15、国各地的信誉、 品牌价值不想一致 员工满意度不高，会造成人才的 流失 万科-让建筑赞美生活 9 机会（机会（O)O) 国家宏观调控，倾向小型房地产 业务类型开发商 国家提高行政管理人员等的收入 水平带来目标市场消费能力的提 高 市场对于 70-80 平米的小户型低 价房需要加速增长 消费者消费理性增大，对房产质 量和是否健康要求提高 威胁（威胁（T)T) 国家限制土地供应 信贷政策的改变带来融资的不易 和单，经营风险高 居民收入的提高和人民币升值带 来的居民对外投资而非购买房屋 等不动产 快速扩张带来的战线过长造成资 金吃紧、债务高垒 四、四、竞争优势的可持续性的评价竞争优势的可持续性的评价(

16、 (万科的核心竞争力分析万科的核心竞争力分析) ) 房地产企业核心竞争力界定为市场(市场调研能力、需求把握能力、 快速反应能力和资源整合能力等)、质量(项目管理、规划设计、工程 质量)、品牌(企业形象、产品形象、人员形象、营销能力、服务能力) 三个维度上的能力。其中，市场、品质和品牌构成了竞争力的外壳， 而括号中的内容则构成了房地产企业核心竞争力的内涵。 而对以上资 源的整合能力，就是房地产企业的核心竞争力，更是万科的核心竞争 力。 而我们又可以把万科的竞争优势又可以分为以下几个点： 1.1.完整科学的职业经理人文化完整科学的职业经理人文化 万科之所以先进，首先是有一套非常正确的价值观。万科在很早 就解决了股权问题，在很早也股份化，又很早上市。它的创业者和管 理团队始终以职业经理人的道德操守严格要求自己，敬业爱岗，全心 万科-让建筑赞美生活 10 全意回报股东。所以，万科形成了一整套与职业经理人相关的价值观 和公司文化（白领文化） ，万科的管理在点点滴滴中都透露