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1、1中信启航专项资产管理计划 Q&A一 关于本产品1 产品设计Q 产品一年几次付息？付息时点是？A1 年 1 次付息。付息时点为产品存续期内每年的最后一个工作日，最后一次付息日为专项计划终止日Q 优先级期限几年？A 预期 3 年，不超过 5 年Q “基金有权提前结束”安排的原因？具体如何操作，决策流程是什么？A由于公募 REITs 存在 3 年内推出的可能性，若 3 年内推出公募 REITs，且届时市场情绪良好，基金管理人出于投资人收益最大化的考虑，经投决会通过，即可安排产品提前结束Q 次级投资的投资收益（派息及权益投资回收）分配是怎样的？A日常派息是每年源自物业租金的收益扣除各项税费后优先支付
2、优先级受益凭证固定基础收益之后的剩余部分，权益投资回收是在基金退出投资后专项计划所持基金份额增值部分扣除相关费用和当年优先级基础收益后的剩余部分的 90%2 产品收益Q 优先级收益率低于同信用等级金融产品，溢价合理性？A本产品的优先级产品并非纯粹的固定收益产品，由于其能为投资者分享未来物业增值部分，故其实质上为附带认股期权的夹层产品，该期权的内在价值将对其收益率提供补偿。若以目前测算来看，其退出时所获得的的综合收益水平将2优于同信用等级金融产品3 产品风险Q 优先级是否有本金损失的风险？A考虑到作为目标资产的两栋房产地理位置优越，资产价值较高，未来价值出现下滑的可能性较小；承租户主要为中信证券
3、及其关联公司，租户资质优良，未来租金收入稳定。根据中诚信评级报告测算显示，北京和深圳写字楼售价的历史数据显示，近 5 年写字楼售价最大跌幅均发生在 2009 年，即全球金融危机爆发时期，跌幅分别为 17%和 13%。在此基础上，评级机构按照非公募基金退出方式的不同，将上述最大跌幅分别放大 1.4 倍和 1.6 倍，即以上市方式退出时，北京物业和深圳物业公允价值累计减值分别为 23.8%和 18.2%；以收购方式退出时，北京物业和深圳物业公允价值累计减值分别为 27.2%和 20.8%。在上述极端压力场景下，测算专项计划现金流对兑付专项计划税费及优先级受益凭证本息所产生的影响。结果显示专项计划的
4、现金流入仍能覆盖当期计划所产生的税费支出及优先级受益凭证本息兑付。从而中诚信对优先级给予 AAA 评级，即表明该优先级基本不受不利经济环境的影响，本金的减值风险极低同时，由于物业估值采取的是 2012 年的评估值，目前已经有约 10%的增长，再加上 30%次级档的支撑，优先级本金的安全垫约有 40-50%4 产品政策Q 证监会取消专项计划产品审批对本产品是否有影响？A 根据目前与证监会及交易所沟通，本产品不受影响Q 非公募基金是证券投资基金吗？和基金子公司专户有何区别A 本非公募基金是新基金法实施后获批的唯一一支非公开募集证券投资基金，该3产品与基金子公司专户适用法规有所不同Q 国内推出 RE
5、ITs 有无时间表？可能性多大？取决于哪些因素AREITs 作为房地产市场中一支重要的金融工具，一直以来各监管部门都予以了高度重视。启航私募 REITs 产品作为中信证券发起的一支准公募 REITs 产品，是在证监会的指导下为公募 REITs 产品推出而准备的试点产品，其交易结构的搭建到目标资产的准备都是按照公募 REITs 标准设立。目前证监会已着手进行公募 REITs 细则的起草与制定。中信证券作为国内 REITs 研究小组主要参与方也与会里保持着紧密的沟通，预计年内有很大可能取得突破Q 国内 REITs 的形式？与国外有何差别？A 预计采用信托型 REITs 结构，与国外主流 REITs
6、 产品没有本质差别Q REITs 是否仍然面临双重征税问题？A 预计公募 REITs 产品推出时相关税负问题会得到妥善处理Q 基金能否投专项资产管理计划？A可以投资。根据证监基金字200693 号关于投资基金投资资产支持证券有关事项的通知，证券投资基金可投资中国证监会批准的企业资产支持证券类品种，本产品属于该品种Q 专项资产管理计划的流动性怎样？A目前交易不够活跃，但由于本产品具有对于未来 REITs 开闸的预期，对催生市场的交易意愿有正向作用二 交易与管理1 交易方利益冲突4Q 各参与方是否存在利益冲突的问题？根据与证监会相关沟通，为尽可能降低试点产品的投资者风险，选择了以中信系金融机构作为
7、主要承租方的优质物业，各参与方存在一定的关联交易，但产品本身设置了多项措施以有效防范利益冲突对投资者利益的损害首先，中信证券已承诺认购次级份额的 10%，本产品的次级部分是优先级份额的安全垫，通过持有次级，中信证券将与投资人共担风险，保持利益一致其次，为保证租金定价和资产估值的公允，项目团队引入独立第三方机构对交易的公允性提供充分证据以有效避免可能的不利影响。在未来物业运营和处置环节，基金管理人也将充分利用独立第三方的专业服务机构，将物业管理服务外包并聘请专业资产评估机构进行全面评估A再者，本产品引入持有人大会的决策机制。根据本次专项计划标准条款的约定，本专项计划的受益凭证持有人有权知悉专项计
8、划投资运作的信息及专项计划资产的管理、运用、处分及收支情况，有权要求计划管理人作出说明，并可以通过召开持有人大会的形式对有关专项计划资产的相关决策进行表决2 购买资产交易环节安排Q 购买资产及管理主要的税费有哪些？交易费用、期间费用A 购买资产涉及印花税，运营管理阶段涉及印花税、营业税、房产税和所得税Q 交易的完成是否有不确定性？预计何时完成A本项目相关物业资产的过户重组以及租赁合同的签署都已完成。产品一旦成立后续工作都将顺利完成，预计将于产品设立后一个月内完成Q 完成交易的时间长短，是否影响优先级和次级投资人的收益？A 完成交易的时间长短，不影响优先级收益，优先级的基础收益是从交割日开始5计
9、算，如果完成交易时间超过预计时间，会影响到次级投资人的收益Q 交易环节是否存在税务、法律风险？A交易过程中的每个环节，都是有会计师、律师参与交易文件的设计以及相关合同撰写，并出具专业意见，确保整个产品合法、合规。Q 在中信证券的报表上楼宇的价值是多少？A建议投资人查阅 2013 年 9 月 27 日中信证券董事会决议公告。北京中信证券大厦资产原值 2,310,486,204.86，深圳中信证券大厦资产原值 660,200,516.54 （建议投资人查阅公告，资产原值模糊表述）Q 作为基础资产的两栋楼，打了多少折A本产品的本质是真实资产交易，并非以资产信用为支持的债务融资，因此从产品设计上不涉及
10、通过估值打折的方式进行增信的概念。3 基金管理Q存续期分配中，“目标资产各项税费”主要包括哪些，税费规模和计算原则？“基金层面各项税费”主要包括哪些，税费规模和计算原则？A目标资产：房产税、营业税、租金印花税、保险费、维修费、所得税等，净租金基金层面：基金管理费等Q 租金支付日到产品利息分配日之间的租金收入如何管理投资？A项目公司可在有效控制风险、保持流动性的前提下，以现金管理为目的，将闲置资金投资于依法公开发行的国债、央行票据、投资级公司债、货币市场基金及保本型银行理财产品等风险较低、流动性较强的证券或用于银行存款。Q 如果未来房地产市场不景气，优先级和次级持有人对于产品退出方式意见发生6分
11、歧如何解决？A在 3 年时间内，产品的退出都以 REITs 上市为目标，3 年期满，即使存在未来REITs 上市的可能性，基金管理人也将通过向第三方出售的方式卖出资产退出。在此大原则下，基金管理人会根据届时市场情况，以投资人收益最大化为原则，选择退出时点。Q在法律层面，物业是否已经实现真实出售给基金，在极端情况下，投资者是否可以，以及在什么程度上实际控制物业？A法律层面上，物业真实出售给基金。份额持有人大会，如获半数以上投票可选聘基金管理人，实质上控制物业4 资产管理Q 资产管理人员的构成？有无资质要求A启航项目专门设立了资产管理部，特聘有资深管理经验团队对两栋大楼资产进行管理工作。同时，原物
12、业管理人也将继续承担其物业管理职责，从而保证了物业管理的专业性和延续性Q 租户、租约在期间是否可能调整，会对收益有何影响？A该项目主力租户为中信证券和中信银行，占到总租户的 90%以上，均签有可覆盖产品期限的长期租赁合同，且租约每 2 年上调 6%，完全匹配产品设计需求。剩余小租户租金水平也将按照市场化水平进行优化调整三 目标资产1 物业产权Q 两栋楼为何是部分楼层？A 两栋楼一层部分作为共有物业分摊到其他楼层面积中，不是部分楼层72 资产收益Q 楼宇目前租金在市场属于什么水平？A根据 DTZ 的市场租金水平调研，北京物业所处燕莎商圈周边顶级写字楼租金水平在 319-480 元/M 2/月；深
13、圳福田中心区写字楼租金为 165-250 元/M 2/月。所持两栋楼目前平均租金水平均在市场平均公允范围内Q 物业的资产收益率是否具有市场竞争水平？A 目前物业的毛租金收益率水平约为 8%，显著高于市场平均水平，具备竞争优势。3 租约Q 每 2 年 6%的租金上涨如何设定的？A 比照租赁市场惯行的调租周期并参考公允租赁租金上涨幅度确认Q 中信证券签订的租约的起止时间A 2013.3.1-2019.2.28Q 中信证券的 6 年租约到期后，如何继续招租？A 中信证券在原租约基础上延续租约Q 非中信租户的租金占比？A深圳的非中信系统租户贡献的租金占比为 6.2%，北京全部为中信系统承租非中信系统租
14、户贡献的租金占整体租金的比例约为 1.2%Q 租金水平是如何确定的？A 根据市场调研机构对周边物业的可比市场租金水平确定四 市场1 市场走势Q 如何看房地产市场走势及风险？8首先是经济增长速度，虽然 GDP 的增长速度略有放缓，但仍保持着较快发展，这为房地产市场的发展提供了经济面支持。我国持续推进产业结构调整，房地产作为第三产业重要组成部分将迎来快速发展的重要机遇期A当前房地产市场可能存在结构性风险，在部分区域的特定业态面临供大于求的情形，存在价格调整空间，但核心地块的优质写字楼物业的空置率持续走低，是地产投资的价值洼地，将会受到持续追捧Q 写字楼市场走势如何？A根据 DTZ 对北京、深圳写字
15、楼市场历史数据及未来租金、售价的预测情况，北京未来 5 年写字楼平均年化增长率为 8%-11%，深圳市场也将保持 5%-8%的温和增长趋势Q 支持两处物业估值上涨的主要理由是什么？A从市场来看，目前甲级写字楼供应趋紧，各地空置率持续下降，租金稳步增长。从地理位置上来看，两栋物业均位于一线城市的黄金地段，具有极强的地域稀缺性。且两栋写字楼所处商圈均为城市核心区，周边拥有大量成熟商业配套Q 目前测算增长 10%的依据何在？A 根据评估机构在评估写字楼本身价值及市场走势的基础上形成的预测参考五 退出1 REITs 估值Q REITs 市场估值如何预计？ 测算资本增值的口径？A根据国际市场的估值方式，
16、以派息收益率水平进行预计，根据对成熟市场办公楼 REITs 产品的估值分析，预计派息收益率在 2%-4%Q 派息收益率以外，REITs 上市后从 PE 角度如何进行估值？海外市场波动水平如9何？AREITs 产品不适用 PE 估值方式，同 PE 角度类似的专用于 REITs 的估值倍数为P/FFO（FFO 即净经营现金流），这个指标在净利润之后对于公允价值增长率、递延所得税等项目做了调整。（由于 FFO 有专属的计算方式，不建议向客户提起）REITs 在海外市场上的整体波动水平较小，在美国市场，REITs 从 1972 年到2000 年的平均 Beta 系数为 0.56，也就是说，REITs 的波动性只有标普 500 的0.56 倍。金融危机时 REITs 的波动性有所提高，但是也表现出了相对于大盘指数的抗跌性。Q一旦以 REITs 形式上市，75%的份额可立即变现，是否会对估值和走势产生影响？AREITs 上市时，75%现金+25% 份额的对价只是对私募基金的支付方式，对于公募 REITs 基
