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1、怎样签订商铺租赁合同签订商铺租赁合同注意事项一、调查商铺的档案承租之前,应当赴所在地房地产交易中心进行产权调查,确认以下几个重大的信息:1、 房屋的用途和土地用途必须确保房屋的类型为商业房性质,土地是非住宅性质方可承租作为商铺性质,否则,将面临无法办营业执照以及非法使用房屋的风险。2、 房屋权利人以确保与房屋权利人或其他由权利人签署租赁合同。3、 房屋是否存有租赁登记信息若已经存有租赁登记信息的,导致新租赁合同无法办理登记手续,从而导致新承租人的租赁关系无法对抗第三人,也会影响新承租人顺利办出营业执照。二、免租装修期商铺租赁合同中,免租装修期经常会在合同中出现,只要是由于承租人在交房后需要对房
2、屋进行装修,实际不能办公、营业,此种情况之下,出租人同意不收取承租人装修期间的租金。但在“免租装修期”非法律明确规定的概念,因此,在签订租赁合同时一定要明确约定免租期起止时间,免支付的具体费用,一般情形下,只能免租金,实际使用房屋产生的水费、电费等还需要按合同约定承担。三、租赁合同保证金俗称“押金”,注意用于抵充承租人应当承担但未缴付的费用,因为商铺相应的电费、电话费、物业管理费等费用比较高,因此建议押金应当适当高一些,以免不够抵以上的费用,另外,还需要特别注意的是,承租人在承租过程中,不断地拖付相应的费用,押金抵扣不够的情况下怎么办?可以约定补足“押金”的方案,即每次出租人用“押金”抵扣相关
3、费用后,承租人应当在合理期限内补足支付“押金”,如果出租人通知后一定时间内补齐的话,则出租人可以单方解约,并追究承租人相应的违约责任。若合同中有此约定,则可以有效整治承租人“老赖”行为。四、税费承担按照法律、法规、规章以及其他规范性文件规定,出租或转租商铺的,出租人或转租人应当承担以下税费:1、 出租营业税及附加 租金*5.55%房产税 租金*12%个人所得税 所得部分*20%印花税 租金*01%土地使用税 按房屋地段每平方米征收,具体以代征机关实际征收为准2、 转租营业税及附加 转租收入*5.55%印花税 转租金*0.1%在实际中,商铺租赁税费的缴纳比较多样的,上述标准只是法定征收标准,不同
4、区域或许有不同的征收方法,具体可在签订合同签咨询代征网点工作人员。上述描述是缴纳主体是承租人或转租人,但租赁合同中可以约定具体税金数额的承担人。五、营业执照承租商铺的目的在于开展商业经商活动,而商业经营活动首要条件是必须取得营业执照,因此,在签订商铺租赁合同时,许多条款都要围绕着营业执照办理来设置,只要涉及以下几个方面:1、 原有租赁登记信息没有注销,从而导致新的租赁合同无法办理租赁登记,从而导致无法及时办理营业执照。2、 商铺上原本已经注册了营业执照,二该营业登记信息没有注销或者迁移,从而导致同一个商铺上无法再次注册新的营业执照。3、 房屋类型不是商业用房,从而无法进行商业经营活动,而导致无
5、法注册营业执照。4、 涉及特种经验行业(娱乐、餐饮)的,还需要经过公安、消防、卫生、环境等部门检查合格,取得治安许可证,卫生许可证等证件后,方可取得营业执照。5、 因出租人材料缺失导致无法注册营业执照。以上1.2.3.4.5情形,可以再和他中设定为出租人义务,兵给与出租人合理宽限期,超过一定期限还无法解除妨碍的,应当承担相应违约责任;以上第4条,可设定为无责任解约情形,以保障承租方万一无法办出营业执照时可以无责任解除合同。六、处置装修商铺租赁中,往往需要花费大额资金用于铺面装修,为了确保装修能够顺利进行,以及保障装修的利益,在合同中应当注意几个问题;1、 明确约定出租人是否同意承租人对商铺进行
6、装修,以及装修图纸或方案是否需要取得出租人同意等,若有特别约定的改建,搭建的,应当明确约定清楚,对于广告,店招位置也可约定清楚。2、 解除合同的违约责任,不仅仅考虑违约金部分,因为违约金常常会等同押金,数额不高,往往不及承租人承租人的装修损失,因此,应当约定此情形下,出租人除承担违约金外,还需要承担承租人所遭受的装修损失费用。3、 明确租赁期满时,装修,添附的处置方式。七、水、电、电话线等因商铺经营的特殊性,对于水、电、电话线均可能特殊需要,这些公共资源的供应又会受到各种因素影响,建议承租商铺前,应当先行考虑是否满足使用需求,若不满足的,确定如何办理扩容或增量,以及办理扩容或增量所需费用,并在
7、合同明确约定相关内容,以及无法满足正常进行需求的情形下,承租人免责解除合同的权利。租赁合同登记备案,属于合同备案登记性质,此登记效力主要包括以下内容:1、 登记与否不合同本身的生效,即使没有办理备案登记,合同依然在生效条件满足时就生效;2、 经登记的案件,具有对抗第三人的法律效力,比如,若出租人将房屋出租给两个人承租的,其中一个办理了租赁登记,另一个没有办理租赁登记,则房屋应当租赁给办理租赁登记的承租人,出租人并向没有租赁登记的承租人承担违约责任。八、转租问题商铺市场中经常会遇到许多“二房东”“三房东”情形,这其中就存在转租的问题,俗称的“转租”其中涵盖了法律规定的两种变更方式“转租”和“承租权转让”,依法律规定,“转租”是指上手租赁关系部解除,本手在此建立租赁关系,二“是指上手租赁关系,新承租人直接代替原承租人与出租人建立租赁关系,在这两形式下,需要注意以下问题: