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1、 中期票据信用评级报告 徐州市新盛建设发展投资有限公司 1 徐州市新盛建设发展投资有限公司 2018年度第三期中期票据信用评级报告 评级结果： 主体长期信用等级：AA+ 本期中期票据信用等级：AA+ 评级展望：稳定 本期中期票据发行规模：10 亿元 本期中期票据期限：5 年 偿还方式：按年付息，到期一次性偿还 募集资金用途：回购定销房 评级时间：2018 年 5 月 25 日 财务数据 注：1、其他应付款中有息部分纳入短期债务核算， 其他非流动负债中有息部分纳入长期债务核算； 2、2018 年一季度财务数据未经审计。 分析师 喆顾彬 李 衡 邮箱： 电话：010-85679696 传真：010
2、-85679228 地址：北京市朝阳区建国门外大街 2 号 中国人保财险大厦 17 层(100022) 网址： 评级观点 联合资信评估有限公司（以下简称“联 合资信” ）对徐州市新盛建设发展投资有限公 司（以下简称“公司” ）的评级反映了公司作 为徐州市棚户区改造投资建设的重要主体， 具有较强的区域垄断性；公司从事的棚户区 改造和定销房建设为国家重点支持的保障性 住房项目，并持续获得了股东和徐州市政府 在资金和政策等方面的大力支持。同时，联 合资信也关注到公司整体资产盈利能力较 弱、公司经营性现金流净额呈现净流出状态、 债务规模快速增长等因素对其偿债能力带来 的不利影响。 随着公司未来棚改项目
3、带来大规模可供 上市出让的土地资源，未来土地出让收入为 公司的偿债能力提供了较好保障。联合资信 对公司的评级展望为稳定。 公司经营活动现金流入量对本期中期票 据保障程度强。综合评估，联合资信认为公 司本期中期票据到期不能偿还的风险很低， 安全性很高。 优势 1. 棚户区改造、定销房建设为国家重点支 持的保障性住房项目，公司得到徐州市 国资委等各级政府机构的大力支持。 2. 徐州市经济持续稳步增长，产业结构不 断优化升级，房地产市场健康发展，为 公司未来发展提供了有利的外部环境。 3. 公司作为徐州市重要保障性住房建设的 投融资实体，具有较强的区域垄断性。 4. 棚户区改造项目为公司带来大规模可
4、供 上市出让的土地资源，对公司业务发展 起到了很好的支撑。 项目项目 2015年年 2016年年 2017年年 2018 年年 3 月月 现金类资产(亿元) 55.93 50.69 67.8498.27 资产总额(亿元) 501.10 542.92 565.07600.23 所有者权益(亿元) 201.89 203.21 199.93206.59 短期债务(亿元) 54.85 35.11 52.4370.72 长期债务(亿元) 203.63 275.91 284.96298.96 全部债务 (亿元) 258.48 311.02 337.39369.68 营业收入(亿元) 35.86 25.45
5、 31.5512.38 利润总额(亿元) 3.15 3.23 4.792.04 EBITDA(亿元) 6.95 7.51 9.43- 经营性净现金流(亿元) -79.53 -15.81 -6.72-9.87 营业利润率(%) 7.70 12.17 22.9420.84 净资产收益率(%) 1.35 1.48 1.94- 资产负债率(%) 59.71 62.57 64.6265.58 全部债务资本化比率(%) 56.15 60.48 62.7964.88 流动比率(%) 423.51 700.84 579.56524.31 经营现金流动负债比(%) -84.26 -25.32 -8.54- 全部
6、债务/EBITDA(倍) 37.21 41.41 35.78- 中期票据信用评级报告 徐州市新盛建设发展投资有限公司 2 关注 1. 棚户区改造项目投资规模较大，并且土 地出让业务规模受宏观经济及国家政策 影响大，出让价格受房地产市场波动影 响具有一定不稳定性。 2. 公司目前在建及拟建项目投资规模大， 经营活动现金流净额呈现净流出状态且 规模大，公司面临较大的资本支出压力。 3. 公司预付款项和存货规模较大，对公司 资金形成一定占用。 4. 公司债务规模增长较快，公司债务负担 较重。 中期票据信用评级报告 徐州市新盛建设发展投资有限公司 3 声 明 声 明 一、本报告引用的资料主要由徐州市新
7、盛建设发展投资有限公司（以 下简称“该公司”）提供，联合资信评估有限公司（以下简称“联合资信”） 对这些资料的真实性、准确性和完整性不作任何保证。 二、 除因本次评级事项联合资信与该公司构成委托关系外， 联合资信、 评级人员与该公司不存在任何影响评级行为独立、 客观、 公正的关联关系。 三、联合资信与评级人员履行了实地调查和诚信义务，有充分理由保 证所出具的评级报告遵循了真实、客观、公正的原则。 四、本报告的评级结论是联合资信依据合理的内部信用评级标准和程 序做出的独立判断， 未因该公司和其他任何组织或个人的不当影响改变评 级意见。 五、本报告用于相关决策参考，并非是某种决策的结论、建议。 六
8、、本次信用评级结果的有效期为本期债项的存续期；根据跟踪评级 的结论，在有效期内信用等级有可能发生变化。 中期票据信用评级报告 徐州市新盛建设发展投资有限公司 4 徐州市新盛建设发展投资有限公司 2018年度第三期中期票据信用评级报告 一、主体概况 徐州市新盛建设发展投资有限公司（以 下简称“公司” ）于 2007 年 3 月 21 日由徐州 市人民政府授权徐州市财政局出资组建，为 市属国有独资公司； 公司初始注册资本为2.00 亿元， 经过多次增资后， 截至 2018 年 3 月底， 公司注册资本和实收资本均为 40.00 亿元。 徐 州市人民政府国有资产监督管理委员会（以 下简称“徐州市国资
9、委” ）为公司控股股东， 持股比例 100%，公司实际控制人为徐州市人 民政府。 公司经营范围：城市建设项目投资、管 理；非金融性资产受托管理服务；投资管理 信息咨询服务；对房地产项目、商业项目、 文化项目投资；房屋、电力管网租赁。 截至 2018 年 3 月底，公司内设综合管理 部、金融拓展部、征收成本控制办公室、计 划财务部、资产运营部、投资管理部、招标 管理部、人力资源管理部、党群工作部和监 察审计部共 10 个部门。纳入合并范围共 34 家子公司。 截至 2017 年底， 公司资产总额 565.07 亿 元，所有者权益 199.93 亿元（其中包含少数 股东权益 22.51 亿元） ；
10、2017 年实现营业收入 31.55 亿元，利润总额 4.79 亿元。 截至2018年3月底， 公司资产总额600.23 亿元，所有者权益 206.59 亿元（其中包含少 数股东权益 22.35 亿元） ；2018 年 13 月，营 业收入为 12.38 亿元，利润总额 2.04 亿元。 公司注册地址：徐州市淮海西路 188 号；法 定代表人：林斌。 二、本期中期票据概况 1. 本期中期票据概况 公司于2017年注册了20.00亿元的中期票 据，本期计划发行2018年度第三期中期票据 （以下简称“本期中期票据”） ， 发行规模10.00 亿元，期限5年，募集资金用于回购徐矿城西 外购定销房项目
11、。 本期中期票据按年付息， 到 期一次性偿还本金。 2. 募集资金用途 本期中期票据募集资金10.00亿元，全部 用于回购徐矿城西项目，项目总投资13.18亿 元，项目自筹资金3.08亿元，使用本期募集资 金10.00亿元。 表 1 募集资金具体分配情况明细（单位：亿元） 募投募投 项目项目 总投资总投资 金额金额 自筹自筹 资金金额资金金额 拟使用募集拟使用募集 金额金额 徐矿城西13.18 3.08 10.00 资料来源：公司提供 三、宏观经济和政策环境 2017 年，世界主要经济体仍维持复苏态 势，为中国经济稳中向好发展提供了良好的 国际环境，加上供给侧结构性改革成效逐步 显现，2017
12、 年中国经济运行总体稳中向好、 好于预期。 2017 年， 中国国内生产总值 （GDP） 82.8 万亿元，同比实际增长 6.9%，经济增速 自 2011 年以来首次回升。具体来看，西部地 区经济增速引领全国，山西、辽宁等地区有 所好转；产业结构持续改善；固定资产投资 增速有所放缓，居民消费平稳较快增长，进 出口大幅改善； 全国居民消费价格指数 （CPI） 中期票据信用评级报告 徐州市新盛建设发展投资有限公司 5 有所回落，工业生产者出厂价格指数（PPI） 和工业生产者购进价格指数（PPIRM）涨幅 较大；制造业采购经理人指数（制造业 PMI） 和非制造业商务活动指数（非制造业 PMI） 均小
13、幅上升；就业形势良好。 积极的财政政策协调经济增长与风险防 范。2017 年，全国一般公共预算收入和支出 分别为 17.3 万亿元和 20.3 万亿元，支出同比 增幅（7.7%）和收入同比增幅（7.4%）均较 2016 年有所上升，财政赤字（3.1 万亿元）较 2016 年继续扩大，财政收入增长较快且支出 继续向民生领域倾斜；进行税制改革和定向 降税，减轻相关企业负担；进一步规范地方 政府融资行为，防控地方政府性债务风险； 通过拓宽 PPP 模式应用范围等手段提振民间 投资，推动经济增长。稳健中性的货币政策 为供给侧结构性改革创造适宜的货币金融环 境。 2017 年， 央行运用多种货币政策工具
14、 “削 峰填谷” ，市场资金面呈紧平衡状态；利率水 平稳中有升；M1、M2 增速均有所放缓；社 会融资规模增幅下降，其中人民币贷款仍是 主要融资方式，且占全部社会融资规模增量 的比重（71.2%）也较上年有所提升；人民币 兑美元汇率有所上升，外汇储备规模继续增 长。 三大产业保持平稳增长，产业结构继续 改善。2017 年，中国农业生产形势较好；在 深入推进供给侧结构性改革、推动产业转型 升级以及世界主要经济体持续复苏带动外需 明显回升的背景下，中国工业结构得到进一 步优化，工业生产保持较快增速，工业企业 利润快速增长；服务业保持较快增长，第三 产业对 GDP 增长的贡献率（58.8%）较 20
15、16 年小幅上升，仍是拉动经济增长的重要力量。 固定资产投资增速有所放缓。2017 年， 全国固定资产投资（不含农户）63.2 万亿元， 同比增长 7.2% （实际增长 1.3%） ， 增速较 2016 年下降 0.9 个百分点。其中，民间投资（38.2 万亿元） 同比增长 6.0%， 较 2016 年增幅显著， 主要是由于 2017 年以来有关部门发布多项政 策措施，通过放宽行业准入、简化行政许可 与提高审批服务水平、拓宽民间资本投融资 渠道、 鼓励民间资本参与基建与公用事业 PPP 项目等多种方式激发民间投资活力，推动了 民间投资的增长。具体来看，由于 2017 年以 来国家进一步加强对房地产行业的宏观调 控，房地产开发投资增速（7.0%）呈趋缓态 势；基于基础设施建设投资存在逆周期的特 点以及在经济去杠杆、加强地方政府性债务 风险管控背景下地方政府加大基础设施投资 推高 GDP 的能力受到约束的影响，基础设施 建设投资增速（14.9%）小幅下降；制造业投 资增速（4.8%）小幅上升，且进一步向高新 技术、技术改造等产业转型升级领域倾斜。 居民消费维持较快增长态势。2017 年， 全国社会消费品零售总额 36.6 万亿元，同比 增长 10.2%，较 2016 年小幅回落 0.2 个百分 点。 2017 年， 全国居民人均可支配收入 25974 元，同比名义增长 9.0%
