《青岛凤城置业开发区项目营销策划报告_93》由会员分享，可在线阅读，更多相关《青岛凤城置业开发区项目营销策划报告_93（93页珍藏版）》请在金锄头文库上搜索。
1、青岛风情，世界格调 凤城置业开发区项目营销策划报告,报告核心,4 现场，就是力量,5 步步为营， 节节走高,1 知己知彼战不殆,3 市场突围， 如何制胜,2 我们可以做得更好,7 一场商业出 路的探讨,6 好钢， 要用在刀刃上,8 附录内容,有一个美丽的传说,凤凰的传说 四灵之一。 领衔作用的鸟中之王。 禽鸟中最美的特征部分。 非梧桐不栖，非竹实不食，非清泉不饮。 生命/活力/谦和/包容/高洁/吉祥 等一切美好的象征。,薛家岛，演绎凤凰飞腾的传说 相传古时有一只金凤凰，奉玉帝旨赴天朝参加百盛会，飞抵碧波万顷、渔歌荡漾的胶州湾时，心旷神怡，乐不思归，振翅卧入波涌柔怀之中，遂成为今日之薛家岛。,有
2、一只展翅欲飞的凤凰 凤凰城概况介绍,一、区域环境介绍,薛家岛三面环海、一面接陆。南濒黄海，西与青岛经济技术开发区行政商务中心相邻，西北接青岛保税区和前湾港。辖区总面积42平方公里，海岸线长54公里，辖36个社区3.5万人,南靠滨海大道，西临南岛路、东到天目山路。目前南岛路正在施工，北侧珠江路也未正式开通，出入口和交通要道以南侧的滨海大道为主。,二、凤凰城规划概况,规划方案,单体立面,开发区甚至青岛首个新古典主义建筑（“凤凰的美丽五彩羽” ） 典雅端庄；古典装饰图案；新材料与工艺。,公共服务设施配套建设 9班托幼、居民健身设施、酒店式公寓、 商业裙房、居委会物业管理、变电站、换 热站、燃气调压站
3、、地下停车场,户型规划,一期施工进度 一期15个楼座计划07年8月底开工， 预计12月底基础完工，办理预售证； 08年12月主体完工，09年7月竣工。 商业形态 两层底商，计划与南岛路步行街同期开发。,精装修交房 （建议标准附后） 售楼中心 暂选址于小区中心会所处 幼儿园 9班托幼古堡里的童话世界,三、新古典主义“五彩羽”的市场机遇与风险,一）市场机遇 1、填补市场空白，较易引发关注。 市场楼盘建筑风格以现代简约为主，平铺直叙，无真正风情可言。 作为开发区首席风情建筑群，完美包装起区域乃至市场的倡引作用。 2、充分彰显开发区的城市特征。 50%土著50%外来人口，开发区的“移民城市”特征，兼具
4、“开放与融合”的城市态度。 2008奥运会，500强企业入住，国际化趋势日益明显，多元文化共促开发区良好快速发展。 3、珍惜自然恩赐，建筑融合“海元素”。 4、更易新生活方式的塑造与树立。,二）市场风险,1、是市场空白，即有“市场接受度”问题。 关于风情建筑的认知与忠诚度，需要花费一定时间进行灌输与引导。 2、若后期支撑不足（产品实现，包装实现等），则会不伦不类。,主客观相比，市场机遇市场风险。,在一片百鸟共存的森林,青岛市、开发区宏观、微观市场环境分析,一）青岛房地产市场宏观分析,城市经济高速增长，固定资产投资拉动GDP增长，经济过热，房地产行业风险逐步显现,数据来源：青岛市年鉴,恩格尔系数
5、,人均收、支增长明显，但同比较低，消费能力受限,房地产投资额、销售额均加速增长，但存量面积过大，商品房销售速度放缓,数据来源：青岛市年鉴,据市统计局统计公告，20022005年青岛市房产价格较上年涨幅分别为7.6%、14.6%、15.2%、10.9%。06年继续上涨，涨幅5.5%，为近5年来最低，主要原因是受国家宏观调控的影响； 受国家宏观调控影响，十一五期间青岛市住宅发展规划作出重大调整房地产业完成投资额1514亿元，其中，住房投资1079亿元。开工建设各类住房总建筑面积6182万平方米（受限“70、90”）。 规划期内，五市三区重点建设中低价位、中小套型住房。市区开工建设中低价位、中小套型
6、及政策性住房建筑面积2210万平方米，约272950套住房。,政策调整，中小户型集中供应，供应量进一步扩张。 房价持续走高，未来涨幅空间有限。,二) 开发区房地产市场宏观分析,固定资产投资增长放缓，03-05年商品房新开面积基本持平，竣工面积有所减少。,鹏翔数据中心,1、固定资产投资及商品房施工、竣工对比,商品房销售面积逐年下滑，市场存量面积正在累加，预计08年市场供应量将超600万平。,鹏翔数据中心,2、商品房销售面积对比,较前两年二手房交易的火爆，受市场大环境的 影响，06年开发区二手房成交量明显走出下 滑趋势。 根据房屋交易登记中心统计， 06年1-11月份全区二手房成交量为3210 套
7、，同比降低17%，成交面积34.32万平方 米，同比降低39%。,3、二手房交易量对比,4、未来竞争对比,三足鼎立 江湖争霸,风险与机遇 并存,凤凰城 江湖地位,SWOT,薛家岛板块竞争概况图示,三足鼎立风险与机遇并存,利：区域住宅气氛形成，吸引人群置业中心转移，客源聚集。 弊：新房源竞争严峻，客源分流严重；村改造二手房冲击新房源。,利：1）与其商业一脉相承，易成气候，“一荣俱荣”。 2）较之多层，看海、观景视野更佳。 弊：1）本地原住民多数拥有改造安置房，再难购房。 2）200万平米改造房冲击市场。 3）产权可办私有，竞争力加大。 4）单价预计低于本案，分流部分经济较差人群。,相比薛家岛村改
8、造200万平米，本案,相比东侧18家开发商的394万（含110万平米公建）平米，风险分析,1）区域内18个项目集中放量，在有限的市场抢夺有限的客户。 2）周边共有资源雷同，90平米以下户型占主力，产品同质化严重。 3）区域不乏地产大鳄，特别是海信的储备量。,三）开发区房地产市场微观分析,考虑到本项目所在区域以及产品特点特选取以下项目作为类比对象。,住宅部分形式、户型面积、布局,中小面积仍是市场需求的主力，与本案产品规划相符。,住宅部分销售价格,多数项目都采用精装修方式来提高均价。,住宅部分销售速度,规模较大的项目销售时间较长，但总体上项目去化周期在一年半左右到两年，月均20-25套。,住宅部分
9、客户组成,本地客源是目前市场上主要的购买人群，青岛及外省市购房人较以往减少。,住宅部分配套标准,住宅部分推广渠道,根据项目不同宣传途径上有所区别，但报纸、户外广告、围档仍是主要的宣传媒体。,住宅市场风险评估结论,1、市场上在售项目，中小户型去化速度较快，大户型去化速度普遍缓慢 2、中小户型的客户群定位基本相同，客户分流在所难免 3、精装修项目越来越多，选择空间较大 4、市场上各项目对产品内部配套设施开始关注 5、薛家岛村改造完成后，二手房的大量上市对市场的影响 6、供应量猛增，并集中投放，对市场造成巨大压力及不良影响,住宅市场销售压力将在07年下半年开始浮现，08年达到高峰期。,商业部分建筑形
10、式、面积、经营业态、人群,大型商业概况,1、利群（瑞泰）商厦 特色定位：超市、家电、服装三位一体 市场定位：中高档消费 客流量：四个出入口，主入口660/h 客群来源：周边小区及附近公司上班族,2、佳世客 特色定位：高档服装、餐饮 市场定位：高档消费 客流量：四个出入口，420人/h 客群来源：周边小区及附近上班族等高收人群,3、家佳源 特色定位：服装、化妆品、超市 市场定位：中档消费 客流量：四个出入口，主出入口400人/h 客群来源：附近居民主要是工薪阶层较多,4、世纪商城 特色定位：服装、日用百货 市场定位：中低档消费 客流量：七个出入口，主出入口800人/h 客群来源：年轻人、附近高校
11、人员多,5、多元批发城 特色定位：服装、百货 市场定位：低档消费 客流量：4个出入口主出入口750人/h 客群来源：周边村民或外地务工人员,6、利群长江商厦 特色定位：服装、百货、家电、超市 市场定位：中高档消费 客流量：4个出入口主出入口1500人/h 客群来源：周边居民及保税区附近居住的职工,1、目前市场消费能力巨大，各阶层消费场所较为固定，商业业态丰富，经营状况良好消费者消费区域呈片区化、集中化。 2、本案1万多平米的商业对于目前的市场不存在风险，并且商业规划在二期中推出，届时周边商业氛围已经形成，有利于本案商业去化。,商业市场评估结论,她能飞多高,领衔，凤凰城搏击的地位 独特定位，找到
12、自己的“相” 产品包装，找到自己的USP,凤凰城之市场定位： CLD观海国际风情公寓-百鸟之王 日常居住为主，季节性居住为辅 国际公寓： 不以狭义的建筑形式为代表，而是生活氛围与方式的表达者。 它需要国际化的城市环境、极具潜力的区域环境、完善的配套环境、国际化的产品规划及国际化生活氛围5大元素支撑。 凤凰城之相： 风情，最美，领衔，高贵，雅致，瑞祥，气质,我们距离真正的“国际化风情公寓”还有多远？ 国际风情规划建议,一、建筑与海应该更加亲密,1、大开间、270度飘窗设计，满眼皆景 2、大面积露台/活动玻璃门，与海更亲密,二、户型更加实用、灵活、艺术,细节： 1）玄关：担任私密性与实用性的过渡空
13、间。通过压低吊顶、铺地材质、灯光变化等装修手段，丰富空间变化。 2）起居厅：不要朝厅开过多的门，尤其是卫生间的门。一般起居厅进深不宜小于3.9米，面宽应控制在3.9-4.8米；无阳台的起居厅宜设计宽度大于1.8米的低窗台观景凸窗。 3）餐厅：采光和观景是重要元素。大餐厅的感念被广泛接受。餐厅与厨房最好隔而不断，与起居厅最好分设。如此，扩大空间且南北通透；若单设早餐厅，可于观景阳台结合。 4）卧室：最私密空间。尽量远离入户玄关和起居厅。一般主卧的面宽宜控制在3.6-4.5米，进深不宜小于3.9米，儿童卧面可3-3.3米，主卧最好朝南，次卧临近公共卫生间。 5）厨房：接近入口，避免流线穿厅和油烟、
14、噪音对卧室的影响，易直接通风采光。 6）卫生间：以经济节约为条件，同时考虑良好的通风和采光。不要对厅开门，干湿分区，设置洗衣机位；注意管道布置和施工质量，与卧室之间墙的隔音效果。,三、园林更加风情明显,1、欧式园林匹配建筑风格 欧式风情园林特点： 自然而然，典雅清秀，极具审美价值，即使经过人工处理亦依着原地形 地貌，充分利用原有景观。 多为方格设计，布局对称，图案规则，修剪整齐的花圃、喷泉、石雕、整洁的道路都带给人们简洁、开阔的视觉感受。 关键元素：草坪，繁花，水景，小桥，艺术雕塑,考虑养护成本，水系平日可关闭，节庆日或纪念日开放。,对称景观,2、中心广场坡地造景，营建视觉立体感,通过地形的附
15、土处理，使绿化更加有层次。植栽选择建议多样考虑，通过乔灌木、彩色树的搭配，营造四季自然景观，同时通过绿化的布置分隔空间。,每个院落空间的处理，既有活动场地， 又有较为私密的谈话场所。,四、贵族式的幼儿教育机构,建议引进双语幼儿园。是小绅士、小淑女的培养机构。 白雪公主与小矮人等童话人物的雕塑装饰，营造城堡里的美妙童话世界。 五、国际泛会所 室内游泳池 棋牌室 桌球室 乒乓球室 健身房 儿童游乐场 酒吧、咖啡厅 小食广场 理疗室 多功能厅 西式婚礼区（教堂） 可对外经营售卡。,六、绅士管家柔服务，应需而变，健康与安全监督官,常规服务项目,24小时保安 24小时托老托幼服务 24小时代泊车位服务
16、24小时家政服务 商务翻译服务 国内外票务服务 购物送货服务 社区消防和车辆管理 公共场所保洁 水景养护 公共绿化园艺保养和培植 住宅区生活垃圾收集和清倒 组织区内业主联谊活动 各项健身、娱乐活动指引,保健、医疗、美发美容 老人、病人的护理、礼仪服务 钟点清洁、机动车辆清洗、私宅报警器日 常检查和维护、住宅水电设施的维修 礼品速递（限于市区）、大件物品搬运 四季暖房花卉供应及代为养护,特色服务项目,七、精装修标准,1、样板户型面积： 约60平米 约85平米 约118平米 约135平米 2、精装标准 1）约600元/平米,2）约1000元/平米,电 梯 厅 石 材 地 面,客 厅 拼 花 石 材,卫 生 间 地 面 砖,电 梯 厅 效 果,装修风格一：欧式,装修风格二：田园,装修风格三：现代,八、细节体现国际化风情其他公共空间 1、单元区 单元入口设雨篷； 酒店式挑空入户大堂（信报箱/奶箱/休息区/雨具桶/理石地面/装饰绿植/油画、
