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1、瑞城国际营销推广企划提案,2009年1月,华基行销传播机构 地址/上海市延安西路3062弄18号华菱大厦2楼 电话/021-54223088 传真/021-64013526 邮编/201103 网址/,市场分析,竞争分析,产品分析,营销策略,推广策略,广告表现,目录,行 销 目 标,提升瑞城国际在新区及整个无锡的项目立意与形象; 寻找有效的方法迅速有效地完成销售,争取价值最大化;,树立具有独特价值点的区域标杆,第一部分 市场篇,无锡行政区及项目所处区域,锡山区,新区,滨湖区,惠山区,北塘区,南长区,崇安区,本案,09年全年供应量660万平方米左右,与07年相比供应高峰都出现在了9-12月份,特
2、别是在今年9月份的供应量急剧释放,当月达到113万平方米,9-12月供应量合计达到300万平方米,占全年的45%。,08年无锡供应分析,12月无锡各区供应分析,08年无锡住宅成交总量约为336.91万平米,为去年的79.5%(422.83万平米),成交均价约为5440元/平米,相比去年增长11.6%(5177元/平米)。,08年无锡商品住宅成交情况,08年无锡供需状况分析,全年供需比接近2:1,08年9-12月份市场增量急剧放大,然而成交量区仍然比较平稳,虽然从图示来看略有上升,但这与各项目之间的促销降价有很大关系,从而也更说明了市场的严峻与残酷,相对于09年来说,要快速消化08年的巨大存量加
3、上09年自身的供应量显然不是件容易的事。,12月份无锡各区供需状况分析,12月份供需比各区差异较大,新区供需比达到了3.5:1,供远大于求。,08年12月商品房成交分析,竞争流向示意,分析: 整个无锡的区域价格阶梯已经被打破,每个行政区域都出现了4000-5500元/左右的楼盘,并且在目前冷峻市场情况下,以万科、金科为首的项目本身就具有良好的市场口碑,随着其率先降价抢夺了大量的市场份额,而后中邦,首创,中大之流也投身其中,开始抢夺市场份额。,08年无锡新区商品住宅成交情况,08年新区成交量为51.6万平米,为去年的69.6%(74.14万平米),成交均价为约5329元/平米,比去年升9.33%
4、(4874元/平米)。,同区域竞争项目分析,周边区域楼盘主要以高层、小高层为主,辅以少量的多层及别墅房源,同质化竞争激烈异常; 区域内绘聚了万科、中锐、宝龙、茂业、中邦、民生等大批知名地产公司,楼盘档次及品质大幅升级; 50万平方左右建面的大盘林立,势必带给新区一翻虎斗龙争;,周边在售楼盘,周边在售楼盘,第二部分 竞争楼盘分析,VS,第一国际、长江国际2期、东鼎世纪 中邦城市、国信世家、玫瑰大道,瑞城国际,同区域主要竞争项目,1,2,3,4,5,瑞城国际,第一国际,长江国际2期,中邦城市,玫瑰大道,国信世家,6,东鼎世纪,长江国际2期,长江国际花园二期,07年度民生地产重点项目,项目着力打造无
5、锡城市名片,是锡城首屈一指的高品质国际化生活城。 无锡新区核心地段,地处新区与市区交通要道,总建筑面积60万方,融多层、小高层、高层、单身公寓、高级会所及商业配套于一体。 首期推出18万平米精装修精品住宅,绿化率42%,容积率2.2,总户数约1708户。,销售简况: 08年6月开盘,推出高层及小高层,户型在112-142; 9月份加推精装小户型; 目前首期销售率为17.3%; 目前价格约为8000元/平米; 促销方面,买一房减2万、买二房减3万、买三房减4万;补贴物管费每平0.6元(三年);,新区价格标竿项目,精装修品质,销售情况良好,后续尚有较大推量,虽价格在8000元/平米,远高于本案,虽
6、然竞争度较小,但是仍然值得关注。,可售套数户型配比:,已售套数户型配比:,“其它”为底层和顶层房源,底层拥有地下室,顶层为复式。,广告诉求 20000沿河景观实景呈现 一房42万起两房62万起 精装小户大礼筑家 十年情十万礼 总价42万起精装小户热力上市 130宽景HOUSE耀世登场 10套超值好房限时限量限价发售中 辉映不凡 誉世而登 成品房,验证新生活方式进化 精装成品房毛坯房+装修,第一国际,第一国际由总占地22万平方米,总建筑面积约63万平方米,共有11幢纯高层组成。欧洲风格高层建筑,两个约14000方的人工湖,五星会所、网球场、儿童喷泉游乐场以及星级酒店,周边配套一应俱全。 分三期开
7、发,一期1300多户,07年10月30日交房; 二期4栋高层,共1400多户,用地79062平方米,计划建设4栋33至34层的住宅楼(5#至8#)、一座幼儿园、会所及一个地下停车库,总建面256018平方米,地下停车位2265个,户型面积从60平米到176平米不等。,销售简况: 二期08年6月开盘,推出5#6#部分单元,余下的单元及7#8#楼明年推,预计明年年底交房; 目前销售率约为18%,销售价格4400元/平米; 促销方面,近阶段推出特价房,3685元/平米;,新区大盘,销售节奏与本案相近,并且其风格及超高层产品形态具有较强独特特点,销售情况良好,后续尚有较大推量,更由于其较低的价格因素,
8、与本案产生了较大竞争;,在售房源户型配比:,已售房源户型配比:,“其它”为跃层房源。,广告诉求 10月18日全城瞩目献演 每个角度转身,都是风景的无穷无尽 当建筑邂逅巴洛克,尊崇生活完美演绎 众人羡慕的风景却是我家的私密花园 选择3万拥有欧式度假大宅 景观的阔绰,源自对尊崇的敬仰 建筑会泄露一切,比如身份 领驭。上层 二期升级版气质名宅,12月卓然出世 势冠全城 巅峰 二期升级版气质名宅,极致登场 稀世无误万人景仰 户户高升,购房嘉年华,中邦城市,整个项目占地面积18万方,总建面是55万平米。 78-166平方米的多种房型小区高达50%以上的绿化率,既增加了业主的日常“收视绿”,又营造出社区“
9、鲜氧带”。 平均100米宽的超大栋间距,配合采用现代风格立面的住宅,使整个小区不失优雅又显大气。 由设计奥运会水立方的澳大利亚PTW公司担纲设计的中邦城市,可谓新区新盘中的标新立异者。,销售简况: 08年10月开盘,推出17#、28#、29#、36#; 08年11月份推量,推出35#、37#、38#;2010年交房; 目前项目销售率为20%;销售价格约为4000元/平米; 促销方面,送净水器、中央空调;每平方减50元;总价99折;,与第一国际类似,都属于大盘,并且是互相竞争的直接对手,由于其为新盘,并且入市价格超低,同样对本案的销售产生了较大影响;,在售房源户型配比:,已售房源户型配比:,“其
10、它”为165、172、196平米的大三房,集中在32号楼和35号楼。,诉求&卖点 太湖大道1作品 区位,上城,中央生态文化社区; 临近轨道2号线(规划中); 高绿化率,百米栋距,景观; 中邦品牌; 智能科技;,国信世家,国信世家总用地约22万方, 总建面约57万方。 项目以国际领先的设计思路为基础,融合深厚的吴越文化底蕴,以纯时尚现代的建筑风格体现出社区整体生活氛围。 产品涵盖花园洋房、小高层、高层住宅和酒店、写字楼及商业设施,户型种类多样化,共包括30余种户型,从80平米到160平米不等,且户型功能区分明确,业主的可选择性高。,销售简况: 07年10月开盘,为花园洋房、多层及高层; 08年5
11、月份加推中央花园区高层房源;10月份推出别院(洋房); 目前销售率为40.5%;销售价格花园洋房7000元/平米,高层约5500元/平米; 促销方面,买别院送地下车位;送地下独立储藏室;,新区大盘,具有一定的品质感,销售情况尚可,后续尚有较大推量,与本案属于同一价位段项目,但距离较远,竞争程度相对较弱;,在售房源户型配比:,已售房源户型配比:,“其它”中76-84为顶层房源,122-147为底层房源。,广告诉求 新区绝版臻稀洋房 新亚洲鉴赏力 建在中央花园之上的庭院大宅 28层空中庭院,28种馆藏生活 4顶尖视野,无边风景 别墅级洋房影响力 国信饕餮宴,盛世大联欢 迎新年,特惠月 在在大宅中央
12、,观邸,美新玫瑰大道,项目坐落于无锡新区CBD核心位置,占地面积为209405平米,总建筑面积约37万平米; 项目规划三个组团,英伦联排区、ARTDECO高层区和动感街区,主要由联排、小高层、高层、酒店式公寓等产品构成 每个组团内部发展多个邻里空间以及共享街道,创造多元的、交流的社区活力,尽情展现优尚生活,全面提升居住品质。,销售简况: 一期07年12月开盘,先推4栋高层; 08年8月联排公开,近期一期高层清盘; 目前销售率为86%;高层价格约为5000元/平米; 促销方面,特价房,根据选中的房源进行报批;,新区大盘,品质较高,销售情况较好,后续尚有较大推量,和本案会有一定的竞争;,在售房源户
13、型配比:,已售房源户型配比:,“其它”中178平米房源为顶层四房,330平米为别墅。,广告诉求 超值?超值,更超值! “墅”立城中央 非常美,非常价 10套特价房源中秋震撼推出 中央公园景观豪宅,加推在即 品质决定价值,无锡年度收官力作 美新玫瑰大道1月加推在即! 开盘即磬 以品质对话生活 中央冷岛 生态引领住宅科技 相伴中央公园 尽享怡然生活 一个城市只有一座玫瑰大道,东鼎世纪,无锡华芳东鼎世纪总占地约5.5万平米,规划总户数约870户; 项目位于无锡新区锡士路与泰山路交汇处,无锡国际学校南侧。周边配套齐全,是高尚人群的理想居所。 项目整体品质不高;,销售简况: 07年12月开盘,6#7#9
14、#,200多套; 08年9月份加推剩余房,600多套; 目前销售率为18.7%;销售价格约为4600元/平米; 促销方面,推出20套特价房,3980元/平米;每平米再减80元;总价再打99折;,新区中小型盘,品质一般,销售情较差,尚有较大量未售,紧靠本案,和本案会有一定的竞争;,可售房源户型配比:,已售房源户型配比:,“其它”为顶层复式房源。,广告诉求 新区巅峰巨献,正版精英生活; 价格,精致房源,小房源,大实惠; 高品质、低单价;,IC时代公寓预告楼盘,广告诉求 年轻的城市,年轻的生活; 新区CLD国际成长社区; 四所学校;,由无锡新区投资发展公司投资开发,准现房,位于锡士路与泰山路交叉口,
15、紧靠本案; 占地面积约13万多平米,容积率1.84,建筑面积约24万平米,绿化率35%,涵盖多层、小高层、高层三种物业形态,户型面积从80平米到130平米不等(2房98-108平米,3房124-137平米,4房174-182平米)。,新区中小型盘,品质一般,预告楼盘,紧靠本案,和本案会有一定的竞争;,第三部分 产品篇,产品简述,本案位于新区泰山路与行创四路交叉口, 占地面积16.5万平米, 总建筑面积为31万平方米, 容积率1.9,绿化率32%, 共计2700套房源, 其中一期剩余24套,马赛公寓42套 二期剩余125套(根据备案信息统计),预推量278套,销售统计,可以看出: 二期产品如将价
16、格的上调因素考虑在内,则预计09年可售金额在195000000左右(未计算一月份已成交套数), 加上马赛公寓及一期余房,总可售金额预计在2.25个亿 再将商铺及车位的销售额度考虑在内,则预计09年如完成销售指标2.3亿,整体可售住宅去化率需达到90%以上,在售房源分析,本案在售房源,2房及3房的整体去化率大体平衡, 对单个房型的接受度上没有明显的抗性,三房中A6相对去化较慢,二房中由于整体比例较多,其中B4及B1积压较多; 已去化房型中二三房比率为76%:23%, 剩余房源的二三房比例为78%:22%,价格因素?,09年推量房源的主力房型为两房,三房为辅; 从二三房的配置比例来看与目前的去化比相一致 23号楼为全3房单元,28号楼为全2房单元 相对前期推出产