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1、瑞城国际营销推广企划提案,2009年1月,华基行销传播机构 地址/上海市延安西路3062弄18号华菱大厦2楼 电话/021-54223088 传真/021-64013526 邮编/201103 网址/,市场分析,竞争分析,产品分析,营销策略,推广策略,广告表现,目录,行 销 目 标,提升瑞城国际在新区及整个无锡的项目立意与形象； 寻找有效的方法迅速有效地完成销售，争取价值最大化；,树立具有独特价值点的区域标杆,第一部分 市场篇,无锡行政区及项目所处区域,锡山区,新区,滨湖区,惠山区,北塘区,南长区,崇安区,本案,09年全年供应量660万平方米左右，与07年相比供应高峰都出现在了9-12月份，特
2、别是在今年9月份的供应量急剧释放，当月达到113万平方米，9-12月供应量合计达到300万平方米，占全年的45%。,08年无锡供应分析,12月无锡各区供应分析,08年无锡住宅成交总量约为336.91万平米，为去年的79.5%（422.83万平米），成交均价约为5440元/平米，相比去年增长11.6%（5177元/平米）。,08年无锡商品住宅成交情况,08年无锡供需状况分析,全年供需比接近2：1，08年9-12月份市场增量急剧放大，然而成交量区仍然比较平稳，虽然从图示来看略有上升，但这与各项目之间的促销降价有很大关系，从而也更说明了市场的严峻与残酷，相对于09年来说，要快速消化08年的巨大存量加
3、上09年自身的供应量显然不是件容易的事。,12月份无锡各区供需状况分析,12月份供需比各区差异较大，新区供需比达到了3.5：1，供远大于求。,08年12月商品房成交分析,竞争流向示意,分析： 整个无锡的区域价格阶梯已经被打破，每个行政区域都出现了4000-5500元/左右的楼盘，并且在目前冷峻市场情况下，以万科、金科为首的项目本身就具有良好的市场口碑，随着其率先降价抢夺了大量的市场份额，而后中邦，首创，中大之流也投身其中，开始抢夺市场份额。,08年无锡新区商品住宅成交情况,08年新区成交量为51.6万平米,为去年的69.6%（74.14万平米），成交均价为约5329元/平米,比去年升9.33%
4、（4874元/平米）。,同区域竞争项目分析,周边区域楼盘主要以高层、小高层为主，辅以少量的多层及别墅房源，同质化竞争激烈异常； 区域内绘聚了万科、中锐、宝龙、茂业、中邦、民生等大批知名地产公司，楼盘档次及品质大幅升级； 50万平方左右建面的大盘林立，势必带给新区一翻虎斗龙争；,周边在售楼盘,周边在售楼盘,第二部分 竞争楼盘分析,VS,第一国际、长江国际2期、东鼎世纪 中邦城市、国信世家、玫瑰大道,瑞城国际,同区域主要竞争项目,1,2,3,4,5,瑞城国际,第一国际,长江国际2期,中邦城市,玫瑰大道,国信世家,6,东鼎世纪,长江国际2期,长江国际花园二期，07年度民生地产重点项目，项目着力打造无
5、锡城市名片，是锡城首屈一指的高品质国际化生活城。 无锡新区核心地段，地处新区与市区交通要道，总建筑面积60万方，融多层、小高层、高层、单身公寓、高级会所及商业配套于一体。 首期推出18万平米精装修精品住宅，绿化率42%，容积率2.2，总户数约1708户。,销售简况： 08年6月开盘，推出高层及小高层，户型在112-142； 9月份加推精装小户型； 目前首期销售率为17.3%； 目前价格约为8000元/平米； 促销方面,买一房减2万、买二房减3万、买三房减4万；补贴物管费每平0.6元（三年）；,新区价格标竿项目，精装修品质，销售情况良好，后续尚有较大推量，虽价格在8000元/平米，远高于本案，虽
6、然竞争度较小，但是仍然值得关注。,可售套数户型配比：,已售套数户型配比：,“其它”为底层和顶层房源，底层拥有地下室，顶层为复式。,广告诉求 20000沿河景观实景呈现 一房42万起两房62万起 精装小户大礼筑家 十年情十万礼 总价42万起精装小户热力上市 130宽景HOUSE耀世登场 10套超值好房限时限量限价发售中 辉映不凡 誉世而登 成品房，验证新生活方式进化 精装成品房毛坯房+装修,第一国际,第一国际由总占地22万平方米，总建筑面积约63万平方米，共有11幢纯高层组成。欧洲风格高层建筑，两个约14000方的人工湖，五星会所、网球场、儿童喷泉游乐场以及星级酒店，周边配套一应俱全。 分三期开
7、发，一期1300多户，07年10月30日交房； 二期4栋高层，共1400多户，用地79062平方米，计划建设4栋33至34层的住宅楼（5#至8#）、一座幼儿园、会所及一个地下停车库，总建面256018平方米，地下停车位2265个，户型面积从60平米到176平米不等。,销售简况： 二期08年6月开盘，推出5#6#部分单元，余下的单元及7#8#楼明年推，预计明年年底交房； 目前销售率约为18%，销售价格4400元/平米； 促销方面，近阶段推出特价房，3685元/平米；,新区大盘，销售节奏与本案相近，并且其风格及超高层产品形态具有较强独特特点，销售情况良好，后续尚有较大推量，更由于其较低的价格因素，
8、与本案产生了较大竞争；,在售房源户型配比：,已售房源户型配比：,“其它”为跃层房源。,广告诉求 10月18日全城瞩目献演 每个角度转身，都是风景的无穷无尽 当建筑邂逅巴洛克，尊崇生活完美演绎 众人羡慕的风景却是我家的私密花园 选择3万拥有欧式度假大宅 景观的阔绰，源自对尊崇的敬仰 建筑会泄露一切，比如身份 领驭。上层 二期升级版气质名宅，12月卓然出世 势冠全城 巅峰 二期升级版气质名宅，极致登场 稀世无误万人景仰 户户高升，购房嘉年华,中邦城市,整个项目占地面积18万方，总建面是55万平米。 78-166平方米的多种房型小区高达50%以上的绿化率，既增加了业主的日常“收视绿”，又营造出社区“
9、鲜氧带”。 平均100米宽的超大栋间距，配合采用现代风格立面的住宅，使整个小区不失优雅又显大气。 由设计奥运会水立方的澳大利亚PTW公司担纲设计的中邦城市，可谓新区新盘中的标新立异者。,销售简况： 08年10月开盘，推出17#、28#、29#、36#； 08年11月份推量，推出35#、37#、38#；2010年交房； 目前项目销售率为20%；销售价格约为4000元/平米； 促销方面，送净水器、中央空调；每平方减50元；总价99折；,与第一国际类似，都属于大盘，并且是互相竞争的直接对手，由于其为新盘，并且入市价格超低，同样对本案的销售产生了较大影响；,在售房源户型配比：,已售房源户型配比：,“其
10、它”为165、172、196平米的大三房，集中在32号楼和35号楼。,诉求&卖点 太湖大道1作品 区位，上城，中央生态文化社区； 临近轨道2号线（规划中）； 高绿化率，百米栋距，景观； 中邦品牌； 智能科技；,国信世家,国信世家总用地约22万方, 总建面约57万方。 项目以国际领先的设计思路为基础,融合深厚的吴越文化底蕴,以纯时尚现代的建筑风格体现出社区整体生活氛围。 产品涵盖花园洋房、小高层、高层住宅和酒店、写字楼及商业设施,户型种类多样化,共包括30余种户型,从80平米到160平米不等,且户型功能区分明确,业主的可选择性高。,销售简况： 07年10月开盘，为花园洋房、多层及高层； 08年5
11、月份加推中央花园区高层房源；10月份推出别院（洋房）； 目前销售率为40.5%；销售价格花园洋房7000元/平米，高层约5500元/平米； 促销方面，买别院送地下车位；送地下独立储藏室；,新区大盘，具有一定的品质感，销售情况尚可，后续尚有较大推量，与本案属于同一价位段项目，但距离较远，竞争程度相对较弱；,在售房源户型配比：,已售房源户型配比：,“其它”中76-84为顶层房源，122-147为底层房源。,广告诉求 新区绝版臻稀洋房 新亚洲鉴赏力 建在中央花园之上的庭院大宅 28层空中庭院,28种馆藏生活 4顶尖视野,无边风景 别墅级洋房影响力 国信饕餮宴,盛世大联欢 迎新年,特惠月 在在大宅中央
12、,观邸,美新玫瑰大道,项目坐落于无锡新区CBD核心位置,占地面积为209405平米,总建筑面积约37万平米; 项目规划三个组团,英伦联排区、ARTDECO高层区和动感街区,主要由联排、小高层、高层、酒店式公寓等产品构成 每个组团内部发展多个邻里空间以及共享街道,创造多元的、交流的社区活力,尽情展现优尚生活,全面提升居住品质。,销售简况： 一期07年12月开盘，先推4栋高层； 08年8月联排公开，近期一期高层清盘； 目前销售率为86%；高层价格约为5000元/平米； 促销方面，特价房，根据选中的房源进行报批；,新区大盘，品质较高，销售情况较好，后续尚有较大推量，和本案会有一定的竞争；,在售房源户
13、型配比：,已售房源户型配比：,“其它”中178平米房源为顶层四房，330平米为别墅。,广告诉求 超值？超值，更超值！ “墅”立城中央 非常美，非常价 10套特价房源中秋震撼推出 中央公园景观豪宅，加推在即 品质决定价值，无锡年度收官力作 美新玫瑰大道1月加推在即！ 开盘即磬 以品质对话生活 中央冷岛 生态引领住宅科技 相伴中央公园 尽享怡然生活 一个城市只有一座玫瑰大道,东鼎世纪,无锡华芳东鼎世纪总占地约5.5万平米，规划总户数约870户； 项目位于无锡新区锡士路与泰山路交汇处，无锡国际学校南侧。周边配套齐全，是高尚人群的理想居所。 项目整体品质不高；,销售简况： 07年12月开盘，6#7#9
14、#，200多套； 08年9月份加推剩余房，600多套； 目前销售率为18.7%；销售价格约为4600元/平米； 促销方面，推出20套特价房，3980元/平米；每平米再减80元；总价再打99折；,新区中小型盘，品质一般，销售情较差，尚有较大量未售，紧靠本案，和本案会有一定的竞争；,可售房源户型配比：,已售房源户型配比：,“其它”为顶层复式房源。,广告诉求 新区巅峰巨献，正版精英生活； 价格，精致房源，小房源，大实惠； 高品质、低单价;,IC时代公寓预告楼盘,广告诉求 年轻的城市，年轻的生活； 新区CLD国际成长社区； 四所学校；,由无锡新区投资发展公司投资开发，准现房，位于锡士路与泰山路交叉口，
15、紧靠本案； 占地面积约13万多平米，容积率1.84，建筑面积约24万平米，绿化率35%，涵盖多层、小高层、高层三种物业形态，户型面积从80平米到130平米不等（2房98-108平米，3房124-137平米，4房174-182平米）。,新区中小型盘，品质一般，预告楼盘，紧靠本案，和本案会有一定的竞争；,第三部分 产品篇,产品简述,本案位于新区泰山路与行创四路交叉口， 占地面积16.5万平米， 总建筑面积为31万平方米， 容积率1.9，绿化率32%， 共计2700套房源， 其中一期剩余24套，马赛公寓42套 二期剩余125套（根据备案信息统计），预推量278套,销售统计,可以看出： 二期产品如将价
16、格的上调因素考虑在内，则预计09年可售金额在195000000左右（未计算一月份已成交套数）， 加上马赛公寓及一期余房，总可售金额预计在2.25个亿 再将商铺及车位的销售额度考虑在内，则预计09年如完成销售指标2.3亿，整体可售住宅去化率需达到90%以上,在售房源分析,本案在售房源，2房及3房的整体去化率大体平衡， 对单个房型的接受度上没有明显的抗性，三房中A6相对去化较慢，二房中由于整体比例较多，其中B4及B1积压较多； 已去化房型中二三房比率为76%：23%， 剩余房源的二三房比例为78%：22%,价格因素？,09年推量房源的主力房型为两房，三房为辅； 从二三房的配置比例来看与目前的去化比相一致 23号楼为全3房单元，28号楼为全2房单元 相对前期推出产
