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1、2010年上半年中国宏观经济及房地产市场报告 目 录1、2010年中国宏观经济分析1.1、2010年上半年中国经济保持快速发展势头1.2、2010年中国下半年宏观经济走势分析：1.3、结论：2010年中国经济温和回落,增速放缓大局已定2、2010年上半年中国房地产市场分析2.1、2010年上半年房地产开发完成情况回顾2.2、上半年房地产政策分析:政府调控目标有望在年内实现3、2010年上半年土地市场交易分析3.1、新政调控措施之下土地市场特点3.2、土地市场存在的问题3.3、下半年土地市场发展预测3.4、2010年上半年住宅用地成交总价和楼面地价排行榜4、2010年上半年中国住宅市场分析4.1
2、、2010年上半年，住宅市场量跌价升4.2、6月份30样本城市价格小幅回调4.3、6月近半数城市楼市成交量环比上涨，成交价格平稳4.4 、重点城市上半年住宅市场成交分析5、2010年购房者调查报告 5.1、2010年二季度与一季度对比凸显六大不同点5.2、价格方面，六成以上购房者认为当前房价太高5.3、政策方面，绝大多数购房者都关注国家房地产政策6、2010年下半年房地产发展形势判断6.1、新政后成交量继续保持低位，未来6个月或触底6.2、2010年下半年房地产市场走势特征预测附：2010年上半年中国房地产新政一览表2010年中国宏观经济和房地产市场走势分析1、2010年中国宏观经济分析1.1
3、、2010年上半年中国经济保持快速发展势头2010年中国经济延续了09年的发展势头，国家统计局公布数据显示，上半年GDP为17.28万亿元，同比增长11.1%，比上年同期加快3.7个百分点。上半年CPI同比增长2.6%，6月单月同比增长2.9%，各项经济指标均达到新的水平（见图一），经济发展呈现以下特征：图一：2010年上半年宏观经济发展数据表：1.1.1、各种GDP、固定资产投资、工业增加值、财政收入、企业利润以及总体宏观经济景气指数等指标上半年都呈现出强劲的反弹趋势，达到历史同期的高位水平。但由于基数效应、潜在供给损失、低水平恢复性调整以及短期强烈刺激等原因，这些指标的反弹并不表明中国宏观
4、经济进入稳定复苏或经济高涨的阶段，当前宏观经济的反弹依然具有基础不扎实、趋势不稳定、动力不明显等特征。从近期发展趋势来看，大部分指标都呈现出“前高后低”的调整模式。先行指标表明，未来逐季下降的幅度很可能超出一般市场主体的预期。1.1.2、存货周期力量的逆转是2009-2010年经济反弹的核心动力机制之一，但是，存货调整具有强烈的敏感性和脆弱性，“通胀预期-存货调整”的正反馈机制以及存货周期的力量不仅带来了前半年经济增速的高位运行，同时也是下半年经济快速回落的原因之一。1.1.3、进出口回升不是2010年经济反弹的原因，也是经济强劲反弹的产物。1-6月份中国出口虽然呈现强劲反弹的态势，但是在剔除
5、基数效应、交易商对6月份贸易政策和汇率调整的逆向选择、世界经济同步出现短期“V”型反弹等因素之后，出口增长的态势并不乐观。由于世界经济复苏的核心动力机制在于各种救市与刺激政策以及存货周期的逆转，因此，在世界刺激政策逐步退出、存货周期高点逆转、欧洲主权债务危机蔓延、中国刺激性贸易政策的退出等因素的作用下，中国出口很可能出现强劲的“前高后低”的增长模式。1.1.4、房产新政的出台将使房地产市场按照“成交量下滑价格下滑房地产投资下滑”的路径进行调整。该调整周期将持续3-4个季度，并最终体现为固定投资的较大下滑，从而引发固定投资增速的快速回落。地方投融资平台问题所引发的投融资平台的清理将有效遏制地方基
6、础建设投资膨胀，从而有效遏制地方投资项目增长高居不下的态势。1.2、2010年中国下半年宏观经济走势分析：1.2.1、刺激政策开始由2009年11月以来的“增量退出”开始向“存量退出”扩散。这将导致非房地产类的投资增速出现下滑，导致2010年与2009年的月度实际投资增速高达14个百分点的差异，从而违背投资驱动型经济增长所需要遵循的动态平衡关系，前期快速投资转变的现期供给将大于本期投资和消费带来的本期需求，从而诱发总量不平衡的产生。1.2.2、投资、出口等领域的下滑力量具有较为强烈的滞后效应和同步性。由于中国宏观经济所固有的动态平衡的脆弱性，这些下滑力量的滞后性和同步性将产生超预期的叠加效应，
7、2010下半年中国宏观经济很可能再次面临“小幅回落引领加速下滑”的局面，总量性的不平衡问题将在结构性不平衡的调整中恶化，产能过剩问题将在第四季度后全面显现。1.2.3、来自流动性过剩、要素成本上涨等方面的价格上涨压力持续存在，但在基数效应、中国先行指数的回落、国际大宗商品的回落、世界通缩压力的加剧以及产能过剩的集中释放等因素的作用下，下半年中国价格上涨压力将得到有效缓解，2010年各类物价水平都将出现“倒V”型调整模式，中国不会出现明显的通货膨胀。1.2.4、刺激性政策和存货周期力量的逆转并没有从根本上改变中国朱格拉周期的基本模式，新的增长动力源泉的缺乏、市场性固定资产更新的乏力以及与全球周期
8、的同步性加强等指标都说明2001-2008年这一轮经济周期并没有结束，新的经济周期还没有开始。2010-2011年很可能是周期转换的过渡期，“增长源泉的易变性”、“创新速度的低迷性”、“增长速度的波动性”是过渡期的三大特点。1.2.5、2008年四季度实施的各种刺激计划虽成功实现了中国宏观经济短期反弹，但也将带来严重后遗症，其中最为突出地表现在两个方面：一是天量宽松的货币政策带来的流动性泛滥问题；二是基础设施的过度投资带来的产能过剩问题的加速恶化，2010-2011年不仅要治理流动性泛滥带来的房地产泡沫和通货膨胀压力问题，而且更为重要的还要面临过度投资刺激带来的产能过剩和增长方式重返传统“高投
9、入、高能耗“的重化工业偏向型路径的问题。中国利用“内需弥补外需”、“投资填补出口”的危机治理方法在成功实现危机救助的同时，掩盖了中国周期调整的内在矛盾，使中国周期性调整延缓，供求关系的恶化被推迟。1.3、结论：2010年中国经济温和回落,增速放缓大局已定通过以上分析，我们得出这样的结论，2010年，在刺激政策、存货周期逆转、世界经济同步反弹等多重力量的作用下，中国宏观经济延续了2009年的反弹趋势，在总体静态上呈现出“GDP增速提升”、“物价水平全面提升”、“就业形势逆转”、“外需常态化”等多元景气的局面。但是，从动态趋势角度来看，由于“刺激性政策的逐步退出”、“房产新政的出台”、“地方投融资
10、平台的清理”、“结构性调整的力度加强”以及“中国存货周期与发达国家存货周期的同步高点回调”、“欧元主权债务危机的蔓延与不确定性的冲击”等因素，2010年中国宏观经济虽然不会出现“二次探底”，但GDP增速将出现强劲的逐季回落的趋势，多重经济下滑力量将在第四季度同时爆发，使中国出现“GDP季度增速跌破9%”、“CPI月度增速回落至2%左右”、“总量平衡和动态再次恶化”的“次萧条”局面，从而导致2011年宏观经济景气大幅度下滑。在“周期转换”、“政策调控”与“结构调整”的三重力量的作用下，未来宏观经济可能步入“振荡”、“波动”与“相对低速”的过渡期。 2、2010年中国房地产市场分析2.1、2010
11、年上半年房地产开发完成情况回顾2.1.1、2010年上半年地产开发数据分析上半年,全国房地产开发投资19747亿元,同比增长38.1%,其中,商品住宅投资13692亿元,同比增长34.4%,占房地产开发投资的比重为69.3%。6月当月,房地产开发完成投资5830亿元,比上月增加1845亿元,增长46.3%。 上半年,全国房地产开发企业房屋施工面积30.84亿平方米,同比增长28.7%;房屋新开工面积8.05亿平方米,同比增长67.9%;房屋竣工面积2.44亿平方米,同比增长18.2%,其中,住宅竣工面积1.96亿平方米,增长15.5%。 上半年,全国房地产开发企业完成土地购置面积18501万平
12、方米,同比增长35.6%,土地购置费4221亿元,同比增长84.0%。 2.1.2、商品房销售情况 上半年,全国商品房销售面积3.94亿平方米,比去年同期增长15.4%,增幅比1-5月回落7.1个百分点。其中,商品住宅销售面积增长12.7%,办公楼增长53.2%,商业营业用房增长41.6%。上半年,商品房销售额1.98万亿元,同比增长25.4%,增幅比1-5月回落13.0个百分点。其中,商品住宅销售额增长20.3%,办公楼和商业营业用房分别增长91.5%和57.1%。 2.1.3、房地产开发企业资金来源情况 上半年,房地产开发企业本年资金来源33719亿元,同比增长45.6%。其中,国内贷款6
13、573亿元,增长34.5%;利用外资250亿元,增长2.8%;企业自筹资金12410亿元,增长50.9%;其他资金14487亿元,增长47.9%。在其他资金中,定金及预收款8064亿元,增长40.1%;个人按揭贷款4538亿元,增长60.4%。2.1.4、70个大中城市房屋销售价格指数 房屋销售价格同比继续上涨,但涨幅回落。2010年6月份,全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨11.4%,涨幅比5月份缩小1.0个百分点;环比下降0.1%,5月份为上涨0.2%。 6月份,新建住宅销售价格同比上涨14.1%,涨幅比5月份缩小1.0个百分点;环比价格与上月持平,而5月份为上涨0.4%。其中,经济适
14、用房销售价格同比上涨1.1%;商品住宅销售价格上涨15.8%,其中普通住宅销售价格上涨15.2%,高档住宅销售价格上涨18.0%。与上月相比,经济适用房销售价格持平;商品住宅销售价格下降0.1%,其中普通住宅销售价格与上月持平,高档住宅销售价格下降0.2%。 6月份,二手住宅销售价格同比上涨7.7%,涨幅比5月份缩小1.5个百分点;环比下降0.3%,比5月份降幅缩小0.1个百分点。 2.1.5、全国房地产开发景气指数 6月份,全国房地产开发景气指数(简称“国房景气指数”)为105.06,比5月份回落0.01点,比去年同期提高8.51点。 从分类指数看:房地产开发投资分类指数为105.54,比5
15、月份回落0.02点,比去年同期提高11.94点;本年资金来源分类指数为113.63,比5月份回落3.06点,比去年同期提高14.90点;土地开发面积分类指数为93.22,比5月份提高3.08点,比去年同期提高0.83点;商品房空置面积分类指数为104.65,比5月份提高1.17点,比去年同期提高16.06点;房屋施工面积分类指数为109.39,比5月份回落1.97点,比去年同期提高15.50点。 2.2、上半年房地产政策分析:政府调控目标有望在年内实现2.2.1、上半年房地产政策分析房地产新政对购房需求响显著，5月商品房销售面积环比同比都出现下降本轮房地产调控一方面提出在部分房价上涨过快地区可暂停发放购买第三套及以上住房贷款及暂停非本地居民购房贷款,严厉遏制了银行贷款购买多套住房的投机投资性行为；另一方面新政还提出临时性限定购房套数的措施，封堵住了投机客避开银行贷款进行炒房的空间，双管齐下实现了对房地产投机投资行为严密而精准的打击。此外，本轮房地产调控对购买第二套及以上住房均不同程度地提高了贷款门槛的政策，使占市场相当份额的改善性需求不可避免地承受购房成本提高的影响。在当前阶段的房地产市场上，初次置业和改善性需求是市场上相对稳定的基本需求，也是房地产市场最稳定的支撑力量，特别是，中西部地区和数量众多的中小城市正处于住房升级换代的关键时期，改善性需求增长迅速，是住房市场的购房主
