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1、,受托机构,中航信托昊元置业结构化集合资金信托计划推介材料,目 录,目 录,1.1 产品要素 1.2 交易结构图 1.3 产品亮点,产品要素与交易结构,1.1 产品要素,产品要素与交易结构,1.2 交易结构图,产品要素与交易结构,1.3 产品亮点,预期年化收益率 10%11.5%,1、土地/在建工程抵押； 2、目标公司股权质押； 3、自然人/法人提供无 限连带责任保证担保； 4、优先/次级结构化设 计提供内部增信；,目 录,2.1 融资主体 2.2 保证人,企业概况,股权结构,交易对手,2.1 融资主体,杭州昊元置业有限公司,上海从腾实业发展有限公司占50%股权,上海宁佰投资管理有限公司占25
2、%股权,嘉兴久珠投资管理有限公司占25%股权,财务分析,交易对手,2.1 融资主体,单位：元,财务分析 截止2012年7月31日，杭州昊元置业有限公司资产总额为480,083,865.64元。其中，流动资产479,460,788.24元，占比资产总额的99.87%，非流动资产623,077.40元，占比资产总额0.13%，主要为固定资产。 公司资产负债率达到27.38%，显示出长期负债偿还支付能力较强；流动比率为364.72%，速动比率为54.46%，显示出短期负债偿还能力对于存货去化的依赖性较强。 杭州昊元置业有限公司为昊元之江-时代中心项目的开发的项目公司。公司主要资产为存货，占比资产总额
3、84.96%，全部为项目的开发成本，负债主要体现在其他应付款，占比负债总额的99.99%，全部为关联人公司之间往来借款。以上特点均符合房地产项目开发公司早期开发的特征。,交易对手,2.1 融资主体,资信状况 未决诉讼情况：无。 是否有重大不利舆情：无。 借款人的征信记录：无借款记录。,交易对手,2.1 融资主体,交易对手,2.1 融资主体,上海从腾实业发展有限公司,上海允申置业有限公司持股80%,吴建元持股10%,马骏持股10%,单位：元,交易对手,2.1 融资主体,财务分析,财务分析 截止2012年7月31日，上海从腾实业发展有限公司资产总额为219,503,706.81。其中，流动资产39
4、,503,706.81，占比资产总额18%；非流动资产180,000,000.00元，占比资产总额92%。非流动资产主要由长期股权投资构成。 截止2012年7月31日，上海从腾实业发展有限公司资产总额219,503,706.81元，负债总额189,640,000.00元，公司资产负债率86%，显示出长期负债支付能力存在一定压力，流动比率和速动比例均为20.83%，说明短期负债支付能力存在一定压力。 据财务数据显示，截止2012年7月31日，上海从腾实业发展有限公司营业利润为-55,184.76元，主要为公司日常的经营成本。上海从腾实业发展有限公司主要行使投资管理能力，盈利及债务的偿付主要由股东
5、集中统筹。,交易对手,2.1 融资主体,上海宁佰投资管理有限公司,上海罕升房地产开发有限公司,自然人相迪龙,自然人钱纪国,组 建,交易对手,2.2 保证人,交易对手,2.2 保证人-财务分析,交易对手,2.2 保证人- 财务分析,截止2011年12月31日，上海宁佰投资管理有限公司资产总额82838.6万元。其中，流动资产19762.8万元，占总资产23.86%；非流动资产63076万元，占总资产76.14%。 截止2011年12月31日，上海宁佰投资管理有限公司资产总额828,388,600.49元，较上年度增长了95.91%，主要体现在长期投资，较上年增长了329.83%。公司资产负债率5
6、9.62，显示出具有一定的长期负债支付能力，流动比率和速动比率均为40.02%，说明短期负债支付能力一般。,交易对手,2.2 保证人 担保能力评估,综上分析，可以反映出上海宁佰投资管理有限公司是以投资管理为职能的平台管理公司，自身不开展独立的经营业务。公司资产主要为长期股权投资，占比资产总额约57%左右；公司负债主要为其他应付款，占比负债总额的90.74%，全部为与关联公司的往来款。故我部门认为，上海宁佰投资管理有限公司的在所投项目和关联公司的经营情况正常的前提下，具有一定的担保能力。 由于上海宁佰投资管理有限公司是杭州昊元置业有限公司股东单位，持股比例25%，且有关联公司往来款，故上海宁佰投
7、资管理有限公司对于本信托计划的担保能力不仅仅体现在事后承担违约责任的能力，更体现在事前全面防范本信托计划可能存在的风险。,交易对手,2.2 保证人,上海金丽华房地产发展有限公司,上海旌胜实业有限公司占60%,上海宁佰投资管理有限公司占40%,交易对手,2.2 保证人-财务分析,交易对手,2.2 保证人- 财务分析,截止2011年12月31日，上海金丽华房地产发展有限公司资产总额1,223,391,611.09元。其中，流动资产1,222,515,781.47元，占总资产99.93%；非流动资201,000,000.00万元，占总资产0.07%，主要是固定资产。 截止2011年12月31日，上海
8、金丽华房地产发展有限公司资产总额1,223,391,611.09元，较上年度增长了40.33%，主要体现在存货方面，较上年增长了53.43%。公司资产负债率93.10%，长期负债偿付能力存在一定压力，流动比率和速动比率分别为130.34%和1.25%，说明存货去化对短期负债偿付能力具有较大的影响。 结合房地产开发企业的特点，公司流动负债中预收账款448,902,006.59元，是已形成的销售收入，将该部分调整后，财务报表所反映的长短期负债偿还能力不足的情况将会有很大改观。这种特征是房地产开发项目预收阶段正常情况。,交易对手,2.2 保证人 担保能力评估,综上分析，可以反映出上海金丽华房地产发展
9、有限公司是主要为房地产项目开发的业务公司。公司资产主要为存货，占比资产总额约99.9%左右；公司负债主要为其他应付款和公司长期借款，其他应付款全部为与关联公司的往来款、长期借款为银行贷款。 故我部门认为，上海金丽华房地产发展有限公司符合房地产开发项目公司财务特点，公司开发的项目正处于销售回笼阶段，若库存去化情况正常，即能够缓解目前负债偿还压力。通过对公司开发项目的了解，我部认为该公司对未来销售回款预期较高，对本信托计划具有较高的担保能力。,交易对手,2.2 保证人,嘉兴久珠投资管理有限公司,朱贵法持股75%,陈有仁持股10 %,曹钟林持股6.25%,陈胜华持股6.25%,丁建胜持股2.5%,交
10、易对手,2.2 保证人-财务分析,交易对手,2.2 保证人- 财务分析,截止2011年12月31日，嘉兴久珠投资管理有限公司资产总额148,483,017.23元。其中，流动资产3,472,205.93元，占总资产2.34%；非流动资产145,010,811.30元，占总资产的97.66%，全部是股权长期投资，分别：嘉兴是华远置业有限公司60%股权，投资额45，000，000.00元；杭州昊元置业有限公司，投资额100，000，000.00元。 根据财务数据显示，嘉兴久珠投资管理有限公司09、10、11连续三年主营业务收入分别为：2,048,248.00元、2,426,320.00元和1,34
11、4,553.00元，2011年较上年下降了44.58%；2011年度主营业务利润率90.22%，较上年下降了1.85个百分点。2011年公司净资产收益率为0.11%。公司主要行使投资管理能力，盈利及债务的偿付主要由股东集中统筹。故财务报表中反映盈利能力较为有限。,交易对手,2.2 保证人 担保能力评估,嘉兴久珠投资管理有限公司是以主投资管理为职能的平台管理公司，自身不开展独立的经营业务。公司资产主要为长期股权投资，占比资产总额的97.65%，公司负债主要为其他应付款，占比负债总额99.09%，全部为与关联公司的往来款。故我部门认为，嘉兴久珠投资管理有限公司的在所投项目和关联公司的经营情况正常的
12、前提下，具有一定的担保能力。 由于嘉兴久珠投资管理有限公司是杭州昊元置业有限公司股东单位，持股比例25%，且有关联公司往来款，故嘉兴久珠投资管理有限公司对于本信托计划的担保能力不仅仅体现在事后承担违约责任的能力，更体现在事前全面防范本信托计划可能存在的风险。,目 录,3.1 项目背景 3.2 项目进展 3.3 项目现金流测算,杭政储出（2010）7号地块昊元之江时代项目位于杭州之江国家旅游度假区，邻近中国美术学院，其东面和西面紧贴“凤凰公园”，西至象山路，北接团结浦。项目占地59079，规划总建筑面积226736，其中：地上总建筑面积118158，地下总建筑面积108578。依据之江开发区的总
13、体规划及本项目的功能和独特地理位置，本项目产品定位是整体传播并执行国际慢节奏的都市综合体。 昊元之江时代中心项目拥有Phoenix商业中心、昊轩、元府、之江时代商务楼等四大物业类别，其中Phoenix商业中心功能涵盖：风情餐饮、大型购物超市、时尚影城、国际名品店、游戏电玩、电器卖场、教育文化、儿童天地等都市时尚消费元素。目前与品牌超市世纪联华形成战略合作，其将入驻本项目的主力店建筑面积约25000，国际星级电影院已经招商入驻，风情餐饮也正在前期定向招商中。 其他三种物业类型也将以综合体为资源平台形成有效的价值链接：昊轩，主力户型在41-90精装全配私寓，兼具酒店奢华与居家优雅双重特质；元府，主
14、力户型为6961015，涵盖商务社交、礼仪接待、家族居住等复合功能；之江时代商务楼（LOFT），具备写字楼办公与商业的双重功能价值。四大物业类别相互独立，又相互统一，相融一体。,项目概况,3.1 项目背景,该项目开发周期5年，其中建设周期3.5年。项目于2011年9月开工，预计2015年第2季度完工交付使用。截止2012年7月31日，该地块正处于实施桩基工程收尾阶段。由于该地块地质条件较为复杂，地下存在大面积溶洞和夹岩层，设计人员根据地勘资料重新对桩基进行了变更设计，预计于2012年第4季度可完成全部桩基工程。 本项目地下一层及部分地上一层共23345于2011年6月与杭州联华华商集团签订租赁
15、合同，租赁期限20年，租赁方已交付定金200万元；商业街4500于2011年9月与嘉兴银河影业投资公司签订租赁合同，租赁期限20年，租赁方已付定金50万元。 项目总投资约139208万元，截止2012年7月31日已投入42562万元。项目预计可实现销售额284518万元。,项目概况,3.2 项目进展,项目概况,3.3现金流预测,销售收入测算,项目概况,3.3现金流预测,利润测算,2012年7月31日之前股东投入并筹集资金共4.25亿元，股东筹资占项目总投入30.53%。2013 年3季度项目可以对外销售，届时项目将产生短期溢余资金。自2013年4季度开始，项目将产生长 期溢余资金。,目 录,4
16、.1 评估价值 4.2 抵质押率 4.3 变现能力,劣后信托单位对优先信托单位的内部信用增级； 四家企业及其实际控制人对信托计划财产运用风险和优先信托单位信托利益提供外部的无限连带保证； 信托计划资金所运用的项目公司股东，以其持有的项目公司股权为使用的信托计划资金提供质押担保； 抵押人提供土地抵押。,抵质押物情况,抵押物情况,评估价值：经过第三方资产评估机构的评估，抵押至信托名下的位于杭州市西湖区象山路与团结浦交叉口东南角的昊元-之江时代中心的土地使用权（含在建工程）价值为106510万元； 质押率：是融资规模的154. 36%； 变现能力：该项目在建工程构成主要为所占土地和桩基工程，该地块购置成本为36720万元，与本次信托计划向该公司提供融资总额的比率为53.22%，参考本区域土地市场的交易情况，显示出具有较好的流动性和变现能力；,抵质押物情况,质押物情况,目 录,1.1 公司简介 1.2 股权结构 1.3 信托业务 1.4 风控措施,中航信托股份有限公司是经
