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1、 深圳市华润大冲旧改项目 01-02 地块 规划与建筑方案 深圳市华润大冲旧改项目 01-02 地块 规划与建筑方案竞赛任务书 目 录 目 录 第一部分 项目概况第一部分 项目概况 3 一、 项目名称 3 二、 项目概况 3 三、 大冲旧改项目概况 6 四、 城市设计控制 9 第二部分 设计依据第二部分 设计依据 10 一、 规划要点 10 二、 当地政策要求 10 三、 会所配套建议 10 第三部分 项目定位第三部分 项目定位 11 一、 项目定位 11 二、 住宅产品定位 11 第四部分 设计要点第四部分 设计要点 13 一、 规划设计阶段 13 二、 建筑单体方案设计阶段 14 第五部分
2、 设计进度和各阶段成果要求第五部分 设计进度和各阶段成果要求 16 一、 设计进度要求 16 二、 设计成果要求 16 第 3 3 页 共 17 页 第一部分 项目概况 第一部分 项目概况 一、 项目名称 一、 项目名称 深圳市华润大冲旧改项目 01-02 地块（以下简称“本项目”）。 二、 项目概况 1. 二、 项目概况 1. 项目范围 项目范围 本项目用地形状大体呈倒 U 字型，南北最大距离 171 米，东西最大距离 437.8 米，倒 U 字的三 段的宽度，自西向东依次约为 132.6 米、58.1 米、45.2 米。 1) 东临城市快速路沙河西路，与沙河公园及大沙河仅一路之隔，再往东为
3、名商高尔夫球场及 华侨城旅游景区。 2) 西临城市次干道铜鼓路，隔路为南山外国语学校文华学校。 3) 南靠玉泉路（规划）和大冲三道（规划），南面地面包括：现有住宅小区英伦名苑一、二、 三期、莱茵花园小区及华润自有住宅三、五期地块。 玉泉路规划为城市次干道，双向四车道，远期规划向东一直连接至沙河东路，与沙河西路交汇 处将建设立交匝道，使沙河西路的北行车辆可方便地进入玉泉路；道路用地现状较为杂乱，自西向 东大致为黄土地面、水泥路面小道及停车场、杂草地。i 4) 北至大冲一道（规划），大冲一道以北是城市山谷住宅小区。 大冲一道规划为城市支路，双向 2 车道，目前被城市山谷小区砌围墙圈占为私家路。按照
4、地形 图显示，围墙的位置向南越过项目红线约 0.6 米，已侵占了本项目少量用地。 图 1-1 项目红线图 第 4 4 页 共 17 页 2.2. 地形地貌： 地形地貌： 项目地形大体呈西高东低状态，高差较大。其中东部靠近沙河西路一侧的坡度较大，地势变化 明显，中部相对平缓。宗地最高点在倒“U”字型西段的中心附近，高程 25.48 米；最低点在东北 角靠近沙河西路处，高程 12.50 米。 周边市政道路控制点的竖向高程规划如下图，其中大冲一道、大冲三道目前尚未进行方案设计， 设计单位可结合现状地形及本项目的需要提出合理的调整建议。 图 1-2 道路竖向高程规划图 图 1-3 项目现场照片 3.3
5、. 绿化植被 绿化植被 区内靠近铜鼓路一侧有人工种植的多年生荔枝林，其中部分林木较为高大，有一定的观赏价值； 并有多栋零散的低层建筑物夹杂其中，未来均将拆除；其余区域为空地，杂草丛生。 第 5 5 页 共 17 页 4.4. 气候气象 气候气象 深圳地处南海之滨，属亚热带海洋性气候，长夏短冬，夏无酷暑，冬无严寒，阳光充足，雨量 丰沛，气候宜人，四季鲜花盛开。年平均气温 22.5；深圳年平均降雨量 1966.5mm，降雨大多 集中在夏季，占全年雨量的 8085%；深圳主要盛行偏东风，东北到东南风占风向频率的 51.7%， 平均风速在 2.03.0m/s；深圳地处沿海，空气湿润，年平均相对湿度约
6、77%。 5.5. 抗震设防 抗震设防 本项目抗震设防烈度为 7 度 第 6 6 页 共 17 页 三、 大冲旧改项目概况 1. 三、 大冲旧改项目概况 1. 区位条件 区位条件 大冲旧改项目位于南山区高新技术产业园区中区的东部，东临大沙河，与沙河主题公园、名商 高尔夫球会及华侨城隔河相望；西连高新中区西区；北接高新北区东片区即松坪山住宅区；南隔深 南大道为高新南区。 图 1-4 大冲旧改项目的城市位置图 大冲旧改项目是我司开发的超大型旧改项目，具有物业类型丰富、开发周期长、投资量大等特 点，我司致力于将其打造成为与深圳市未来形象相适应的超大规模、新型、时尚、现代化的商业商 务中心及居住社区。
7、本项目备受社会各界的关注，它的成功开发，对于全市乃至全国城中村改造具 有里程碑式的意义。 依照市政府 2011 年审批通过的旧改专项规划，项目整体计容建筑面积达 280 万，总体规划 平面图如下图所示： 第 7 7 页 共 17 页 图 1-5 总体规划平面图 2.2. 交通条件 交通条件 大冲旧改项目交通便捷，条件优越，处于深南大道、沙河西路、北环大道 3 条城市主干道及快 速路之间，项目南面深南大道、铜鼓路交叉口处为地铁罗宝线（1 号线）高新园站。 1) 外部道路交通 ? 城市快速路：沙河西路，为城市南北交通和公共交通提供服务。 ? 城市 II 类干道：深南大道，承担市区东西向交通的主要干
8、道。 2) 内部道路交通 ? 城市次干路：东西向连通的科发路，与玉泉路、铜鼓路、科技大道共同形成次干路系统， 连接片区内部交通与区域性道路系统。 ? 城市支路：优化支路系统，将大尺度的街区细分为小尺度的地块，承担片区内部交通及周 边大型建筑的出入交通，包括大冲一道、大冲二道、大冲三道、科润路、大冲一路、大冲二路、大 冲三路。 第 8 8 页 共 17 页 图 1-6 道路系统规划图 第 9 9 页 共 17 页 四、 大冲旧改项目城市设计控制 四、 大冲旧改项目城市设计控制 大冲旧改项目的城市设计控制如下，适用于本项目。 1.1. 设计理念 设计理念 ? 理念 1：村民、社会及开发商的利益平衡
9、兼顾 ? 理念 2：拥抱文化遗产，发扬并创新 ? 理念 3：体现现代价值观的综合完整的生活方式 ? 理念 4：丰富的街道元素 ? 理念 5：塑造优美的建筑体量和城市天际线 2.2. 城市设计导引 城市设计导引 通过塑造富于特色的建筑形象， 突出本片区的空间场所意向， 强化整个区域的场所感和识别性， 形成良好的天际轮廓线和城市形象。 3.3. 城市空间组织 城市空间组织 ? 空间控制及指引：确保规划区与大沙河景观的视廊关系，主要通过市政道路科发路、大冲 二道、玉泉路的街道空间，形成视线通透的景观视廊；规划区形成科发路和铜鼓路的十字形景观轴 线，通过丰富的街道景观设计形成完整且独具特色的开放空间系统；各地块内部应营造良好的环境 景观，为居民提供交流活动空间。 ? 建筑界面控制：重点处理深南大道和沙河西路的建筑界面，使其连续而富于变化，形成标 志性景观界面；临街裙房不宜设置连续的实墙面；围绕文化景观节点的高层建筑应布置裙房且合理 退让红线以留设足够的城市开敞空间；沙河西路沿线应强调滨水空间环境，提供良好的休闲场所。 ? 公共通道设置：规划区主要地面步行通道、二层连廊和地下通道应标示出主要走线和需连 通地块，具体可结合详细设计进行优化；沿沙河西路设置 3 处天桥，以方便通行。 ? 地块出入口设置：规
