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1、下篇 城市开发务实,第十二章城市开发投融资体制 第一节国家投融资体制改革 背景：我国的城市开发的主导力量是政府，前期的基础设施投资主要由政府组织完成。早期的投融资渠道以政府拨款和银行贷款为主。,1）投融资体制改革的核心问题是“将全社会资金引入经济建设的各个领域，将市场机制运用到投资、融资、退出、建设、运营、管理等各个环节，从而形成全社会资源的有效配置”。,2）国家投融资体制改革的基本方向是，依据“谁投资，谁决策，谁受益，谁承担风险”的原则，在国家宏观调控下，更好地发挥市场机制对经济活动的调节作用，确立企业的投资主体地位，规范政府投资行为，逐步建立投资主体自主决策，银行独立审贷，融资方式多样，中
2、介服务规范，政府宏观调控有力的新型投融资体制。,2）要为为民间投资松绑 除了国家政策、法规限制开放的领域，所有经营性领域将逐步向社会资本开放。尤其是如水务、公交、燃气、供电、环保、收费公路、供水、供气、供热、轨道交通，以及文教卫体等城市经营性基础设施经,营性社会事业项目等各种资本都有机会参与投资兴建。,第二节城市基础设施开发投融资 1、股权融资,股权融资,公开发行证券融资(公募),私募融资,债权融资,外国政府贷款,金融机构贷款,卖方信贷,融资租赁,债券融资,2、债权融资,3、项目融资 项目融资是一种综合融资方法，在城市开发过程中针对某一具体建设项目成立项目公司，运用多种手段融资。,项目融资方式
3、,无追索权项目融资,有限追索权的项目融资,项目融资中采用较多的融资方式 1）BOT融资 BOT是英文BuildOperateTransfer的缩写，即建设经营转让方式，是政府将一个基础设施项目的特许权授予承包商(一般为国际财团)，承包商在待许期内负责项目设计、融资、建设和运营，并回收成本、偿还债务、赚取利润，特许期结束后将项目所有权移交政府。,2）PPP融资模式 它属于一种公私合作模式，即公共部门与私人企业合作模式。该模式是指政府、营利性企业和非营利性企业基于某个项目而形成的相互合作关系的形式，在多方博弃过程中达成最佳结果，实现增和博弈。,第三节城市功能区开发投融资 1、产业开发区投融资 由于
4、产业区开发涉及公共事业领域和营利性企业领域，产业开发区投融资分为竞争性领域投融资和非竞争性领域投融资。,1、生活区开发 生活区开发包括旧区改造更新与新区开发。 生活区开发也可以分为非竞争性领域开发 和竞争性领域开发,在竞争性领域，其投融资模式可以表述如下： 1)开发商与政府签订开发合同，获取生活区地块的开发权。 2)开发商组建项目公司，开发商投入股本金，约占总投人金额的2030，用于项目的启动和前期建设。,3)项目公司向银行融通资金目阶段的开发。 4)项目公司以地块的开发权做支撑，偿还银行贷款本息。 5)生活区开发完毕，贷款清偿结束。,2、城市中心区开发投融资： 1）行政中心开发投融资 行政中
5、心开发一般由政府委托开发商进行，其全部投入由政府财政支付。因为由政府信用作担保，所以可以大且利用银行拆借资金作为项目开发费用，还款责任由政府财政承担，可能会有部分建筑由社会捐赠建造。,2）商业区开发投融资 商业区可以引入营利性组织作为开发主体，开发商以部分股权资本组建项目公司由项目公司开发商业区，股本金可作为开发前期的部分启动资金，大量的资金来自于金融机构贷款，还款保证来自于商业建筑的出售或出租后的现金流入。,3）商务办公区开发投融资 中心区商务办公楼以中高档写字楼为主，也是由营利性组织作为主要开发主体，开发建设后的物质实体主要以出租为主。如果是成片商务区开发(如CBD开发)则因为其开发周期长，投入资金量大，可能会由若干个开发商参与开发，除前期的股本金外，大量的也是以信贷资金为主。,4）文化体育等服务设施开发投融资 该类设施属于城市公共品、开发商构成比较复杂，可以是营利性组织，包可以不是营利性组织。部分设施可能是政府投资、民间建设、民间管理运营、政府监管的模式，而其他设施可能是具备经济价值的开发项目，其融资方式也就类似于商业区和商务办公区开发。,
