2008年最新房地产相关政策分析报告

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1、 结论： 全国各个城市的房地产市场近期表现萎靡，传统的“红五月”也没有显现，预计到 9、 10 月份形势将得以明朗； 政府继续加强对建立多层次住房保障体系的政策扶持力度，公积金贷款政策有一定利好迹象； 尽管发生四川汶川强地震，但 CPI 指数将有一定程度回落，预期未来加息空间基本封闭，准备金率再次上调空间亦不大； 国家关注小产权房问题，但并未启动解决这一历史遗留问题的相关程序； 中小房地产开发商资金压力持续加大，合作、收购机会日益增多； 近期主要政策一览 一、 2008 年 4 月 23 日，发改委价格司的报告指出， 当前要密切关注住房市场发展情况，加强对房地产市场走势分析和预判，继续贯彻落实

2、国务院已出台的政策措施，着力稳定住房价格，防止出现过快上涨趋势 二、 2008 年 5 月 5 日，央行上海总部发布上海市信贷投向指引 (2008年修订 )。指引再次强调，金融机构要严格按规定把握二套房贷款的首付和利率政策，并限制对外资投资房地产领域的信贷投放 三、 2008 年 5 月 11 日， 国土资源部副部长表示：无意主动推进小产权房试点工作 四、 2008 年 5 月，北京市住房公积金管理中心提高住房公积金缴存比例，为 08 年首次房地产住房贷款利好 五、 2008 年 5 月 21 日，央行决定金融机构存款类金融机构人民币存款准备金率上调 0.5 个百分点，至 16.5% 房地产相

3、关政策分析 一、 2008 年 4 月 23 日，发改委价格司的报告指出，当前要密切关注住房市场发展情况，加强对房地产市场走势分析和预判，继续贯彻落实国务院已出台的政策措施，着力稳定住房价格，防止出现过快上涨趋势 政策要点： （ 1）政策强调要着力解决城市低收入家庭住房困难，应完善廉租房与经济适用房各项制度和措施 （ 2） 政策强调要继续调整居住用地供应结构，应从土地供给、户型结构、信贷政策等方面着 手 （ 3）政策强调要继续加强房地产监管，应规范和合理化经济适用房的价格、廉租房的租金，使房价保持平稳态势 政策分析： 报告着重强调了目前国家正在进一步落实的三项措施。一是着力解决城市低收入家庭住

4、房困难，包括进一步建立健全城市廉租房制度，逐步扩大廉租房的保障范围，合理确定廉租房保障对象和保障标准，切实落实廉租房保障资金，多渠道增加廉租房房源；及改进和规范经济适用房制度，合理确定经济适用房建设标准，规范经济适用房供应对象，严格上市交易管理。 二是调整居住用地供应结构，包括在严控土地管理的同时，要调整用地供应节 奏，调整用地比例，加大居住用地供应规模，盘活存量土地，增加中低价位、中小套型商品住房土地供应规模，廉租房、经济适用房和中低价位、中小套型普通商品住房建设用地的年度供应量不得低于居住用地供应总量的 70%；同时合理引导住房需求，严格控制第二套住房的信贷政策，抑制不合理住房需求。 三要

5、加强房地产市场监管，包括严格经济适用房价格、廉租房租金标准和政策租赁性住房租赁价格管理，使经济适用房销售价格和廉租房租金与城市低收入家庭经济承受能力相适应；明确对限价房的销售价格实行政府指导价管理，按照低于周边同品质普通商品住房销售 价格的一定比例，合理确定最高销售价格；同时加大市场整治力度，制止哄抬房价等违法违规行为，合理引导正确的舆论导向，促进住房市场健康发展。 二、 2008 年 5 月 5 日，央行上海总部发布上海市信贷投向指引(2008 年修订 )。指引再次强调，金融机构要严格按规定把握二套房贷款的首付和利率政策，并限制对外资投资房地产领域的信贷投放 政策要点： （ 1）政策强调金融

6、机构要继续严格按规定把握二套房贷款的首付和利率政策，不得擅自修改 （ 2）政策强调要限制对外资投资房地产领域的信贷投放 政策分析： 指引要求，各金融 机构既要满足廉租房、经济适用房，中低价位、中小套型普通商品房，土地节约型、节能环保型住宅的开发建设和消费需求，又要认真落实近期商业性房地产信贷的调控精神，规范发展开发贷款、个人住房贷款和土地贷款。指引要求关注开发贷款增长情况，关注中小房企资金链的压力，关注土地贷款与节约集约利用土地国策的衔接，严格控制对囤积土地和房源、扰乱市场秩序的房地产开发企业的贷款，严格按规定把握二套房贷款的首付和利率政策。指引强调，要限制对外资投资房地产领域的信贷投放，禁止

7、违反法律法规和国家政策发放贷款。 这一版的指引从 不同方面对金融机构的贷款政策作出了引导和规定。一是要求继续加大对国家重点支持的保障性住房、中小户型住房、科技节能住房的开发企业的贷款扶持力度，这就将使开发这类产品的房产公司更容易获得贷款支持；二是继续落实第二套房购买房地产信贷政策，这是针对一些商业银行违规放宽贷款限制所作的规定，这将继续打压房地产投资需求；三是要求金融机构密切关注抗风险能力弱的中小房地产商，这可能会促使金融机构提前收回贷款或基本不给予新贷款，这两者都将加大中小房地产商的资金压力，行业洗牌必将加速；四是严格限制对外资房地产企业的信贷投放，这明 确了国家从金融安全的角度出发对限制外

8、资炒房的态度，但由于人民币持续升值，外资热钱进入中国投资地产市场的趋势尚未见拐点出现。 三、 2008 年 5 月 11 日， 国土资源部副部长表示：无意主动推进小产权房试点工作 政策要点： （ 1）国家对历史具有普遍性的小产权房问题开始关注并积极开始调研工作 （ 2）近期内国土资源部无意推进与小产权房相关政策试点工作，尚不存在政策解禁的可能 政策分析： 小产权房问题由来已久，已经成为一个重要的社会问题，所涉及的方面广泛，虽然小产权房是往往是一种违法行为，其产权不受国家保护，但由于牵 涉的利益群体太多，解决这个历史遗留问题是相关部门不得不面对的。对于小产权房国务院有十分明确的精神，即城镇居民不

9、得购买农村土地上建设的房屋，而擅自改变农村集体土地用途，用于房地产开发并销售的行为，仍将被视为严重违规。 小产权房问题不是国土资源部一个部委能够解决的，不仅需要建设部门的配合，同时涉及到农村土地问题的政策，也需要中央农村主管部门的协调与配合。早在推进农村集体建设用地流转的试点过程中，国土资源部就已经遇到了部门之间协调配合的问题，而农村小产权房，实际主要便是建设在农村集体土地上并对外出售的房屋。 2005 年，国土资源部下发了 52 号文件，其中明确提出稳步推进“农村非农集体建设用地流转”的试点工作，彼时此举被视为一次重大的农村土地政策突破，然而，这一文件已经下发两年，虽然天津和重庆等“综合改革

10、配套试验区”中“先行试点”，但至今却尚未有明确的推进和实施。 这次国土资源部门已经开始对小产权房问题开始调研，但是没有提出进行试点工作。一方面说明国家对小产权房的态度还是比较严厉的，这对于房地产企业是一种长期的利好，购房者出于对小产权房的缺陷比较担忧，更多得需要购买商品房，也有利于土地治理、房地产市场的规范；另一方面 ，小产权房问题迟早要解决，绝对不会出现极端的措施，预计最后将根据建筑标准，配套完善性进行分类处理，在未来的土地制度探索以及农村城市化中也将出现新政策和新方法，对于未来房地产市场也将造成重要影响。 四、 2008 年 5 月，北京市住房公积金管理中心提高住房公积金缴存比例，为 08

11、 年首次房地产住房贷款利好 政策要点： 北京市住房公积金管理中心公布 2008 年住房公积金年度住房公积金缴存比例为 12%，职工住房公积金月缴存额上限为 2392 元。与 2007年度相比，缴存额上限由 2166 元上调至 2392 元，上调了 226 元，此政策为 2008 年首次房地产信贷利好，具有示范意义 政策分析： 公积金月缴存额上限的提高是因为随着经济的发展，单位职工工资水平逐年提升，在相同的缴存比例之下，个人月缴存额肯定有所上涨，因此有必要上调缴存额上限，以适应工资水平上升的变化。而其影响将会集中在两个方面，一方面充裕公积金管理中心资金，提高放贷能力。与商业银行通过吸收存款再贷款

12、类似，公积金管理中心也需要通过职工缴存的公积金才能放贷，但其资金额度不如商业银行充裕；而提高缴存额上限，将会使公积金放贷资金更充足，既提高了公积金管理中心的放贷能力，也可以更好地 发挥公积金政策扶持的作用。 另一方面，制定最高缴存额上限，防止部分单位变相为职工增加福利。以目前 5 年期以上公积金利率 5.23%、普通的月缴存额 8%计算，贷款期限 20 年，只要月缴存为 355 元，就可以贷到最高额度的 60 万元，贷款期限 30 年的，只需要月缴存 300 元，即能贷到 60 万元。因此，可以说月缴存额的上调其实不会影响到个人贷款的额度。 这一政策的重要意义是国家从 2007 年下半年以来的

13、紧缩的房地产信贷政策从某些方面有松动的迹象，这对房地产需求将起到一个刺激作用，如果国家在接下来几个月时间内出于防止房价大跌而出台 更多的信贷利好，那么对于处于项目销售期的房地产公司会起到提振信心的作用。 五、 2008 年 5 月 21 日，央行决定金融机构存款类金融机构人民币存款准备金率上调 0.5 个百分点，至 16.5% 政策分析： 2008 年 5 月 21 日，央行决定金融机构存款类金融机构人民币存款准备金率上调 0.5 个百分点，至 16.5%。 按照央行公布的 4 月份金融机构人民币各项存款余额为 42.22 万亿元计算，此次存款准备金率上调0.5 个百分点将收回金融机构 211

14、1 亿元资金，加上今天最多发行的 230亿央票，冻结资金规模最高将达到 2341 亿元。不过， 5 月 21 日发行的一年期央票规模较上周减少了 80 亿元。根据 wind 的最新统计，本周公开市场上将有 210 亿元回购到期， 670 亿元的央票到期，央行累计需对冲 880 亿元。 同时期，四川地震引发了外界对中国宏观经济的担忧，从紧货币政策是否应该继续一直存在争论，对此，摩根大通分析报告指出，尽管此次地震可能导致受灾地区的物价出现短期波动，然而一旦震灾的影响消退，经济活动将恢复正常，部分食品价格也将随之回稳，地震对宏观经济造成的影响远不及年初发生的雪灾。 并且，主流金融机构预测 5 月份的

15、 CPI 指数较 4 月将有所回落，因此继续加 息的可能性很小，准备金率也基本达到拐点状态，未来至多还有 1 到 2 次 0.5%幅度的增加。这预示着依靠货币政策进行宏观调控的时期即将结束，对于高度依赖银行资金的房地产企业的财务利息压力将有所放缓，行业信心指数与景气指数将得到较大提振。 2008 年 4 月中旬以来，全国主要城市的房地产市场的成交量日益萎缩，传统上的“红五月”现象并未出现，再加上四川汶川发生特大地震，居民的购房意愿和热情逐渐降低，深圳、北京等地甚至出现了退房潮，地震对房地产直接影响并不大，但是心理的影响使得房地产冷淡期将进一步延长，预计到 9、 10 月份形 势才会真正得以明朗

16、。 期间所出台的房地产政策一是继续落实三项宏观调控政策，解决中低收入者住房问题，防止房价过快上涨，此项政策属于老调重弹，主要是就住房保障、结构调整和制度完善等方面加以强调；二是继续强调第二套房房贷政策不变，限制外资房地产信贷，此两项措施目的都是为了打压投资型需求，以维持供需不失衡；三是国家现时期无意推进小产权房的相关试点工作，这表明政府对小产权房这一历史遗留问题的态度没有发生转变，但由于小产权房的社会意义重大，政府必将推出相关政策和解决方法；同时， 4 月份的 CPI 仍处于 8.5%的高位，央行再 次提高准备金率，如果 5 月 CPI 再次高企，不排除再次提高准备金率的可能性。随着不同地区的房地产形势进一步分化，强大的资金压力使得主流开发商都放缓了囤积土地的脚步，个别上市房地产公司的负债率居高不下，总体资金缺口进一步加大，浙江民间借贷