2007年呼市市场调研可行性分析报告

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1、目 录 前 言 第一章 市场研究 第二章 项目研究 第三章 物业定位及发展建议 第四章 财务分析 第五章 结论 【前 言】 受上海联洋土地发展公司和上海联洋置业有限公司的委托，本公司对委托方在内蒙古自治区呼和浩特市金桥经济技术开发区进行房地产开发的投资意图进行可行性研究。 可行性研究的工作从 3 月 15 日开始展开，至 4 月 10 日结束。可行性研究的资料来源有：公开的政府报告和统计资料、对政府官员、房地产业内人 士、房地产开发企业、普通市民的访谈、相关产品的项目资料、具有代表性的开发商的调研资料和委托方提供的呼和浩特市金桥经济技术开发区总体规划文本等。本公司通过对以上资料的汇总和分析，本

2、着实事求是，对委托方负责的原则，编制出本可行性研究报告。 第一章 市场研究 1、内蒙古自治区概况 内蒙古自治区成立于 1947 年 5 月 1 日，是我国最早的民族自治区。内蒙古疆域辽阔，跨越东北、华北和西北三大地区，东西蜿蜒 2400 多公里，南北跨距 1700 多公里。有 8 个省区与之毗邻，并同俄罗斯、蒙古等国家接壤，边 境线逾 4200 公里。全区总面积 118.3 万平方公里，占全国总面积的 12.3，居各省市区第 3 位。全区辖 8 个盟、 4 个市、 101 个旗、县（市、区）， 1553 个乡镇， 1396 个行政村。其中区辖市呼和浩特市为自治区首府。 内蒙古大部分是海拔 10

3、00 米以上的高原地区。高原、平原、山地、丘陵、盆地、沙漠和森林、草原等，境内河流和湖泊星罗棋布，数以千计。自治区耕地面积 531 万公顷，人均0.24 公顷，居全国首位。森林总面积 1406.6 万公顷，居全国第二位；森林覆盖率达 13.8，高于全国平均水平。同时，内蒙古还拥 有丰富的矿产资源和旅游资源。 内蒙古是以蒙古族实行区域自治的少数民族地区。全区共有蒙、汉、回、满、朝鲜、达斡尔、鄂温克、鄂伦春等 49 个民族。 内蒙古的工业体系主要包括煤炭、纺织、冶金、机械、电力、食品、建材、森工、电子、皮革、皮毛、化工、医药、造纸、酿酒、服装等门类比较齐全的工业体系，其中冶金、农畜产品加工业、油、

4、钢铁、机械、煤炭、建材、毛纺、水泥、羊绒制品、电力、森工、食品等是内蒙古工业的支柱产业。 内蒙古自治区 2000 年的产业结构分布为：第一产业占 25%，第二产业 40%，第三产业占 35%。 2、 呼和浩特市经济发展状况和城市发展状况分析 2 1 产业结构及经济发展趋势分析 呼和浩特为内蒙古自治区首府，蒙语意为 “青色的城 ”，故有 “青城 ”之称，位于内蒙古自治区中部，阴山以南，黄河以北，土默特平原内，是塞外历史文化名城。明代定名 “绥远 ”， 1954年定为内蒙古自治区首府，称呼和浩特市（简称呼市）。全市辖新城区、回民区、玉泉区、塞罕区、托克托县、和林格尔县、清水河县、武川县、土默特左旗

5、以及金川、如意、金桥三个开发区。全市总面积 17224 平方公里，其中市区面积 2054 平方公里。总人口 208 万人，其中市区人口 105 万人。 呼和浩特是内蒙古最重要的工业城市之一，目前已形成了毛纺、食品、电子机械、建材等支柱产业，包括化工、冶金、电力、包装、装潢等 20 多个行业门类比较齐全的加工工业体系。 “仕奇 ”、 “伊利 ”等是呼市重点扶持和发展的企业集团。 呼和浩特是中国西北地区的交通枢纽之一，每日有近 30 对货车、 11 对客车直达或过呼市。呼和浩特至乌兰巴托的国际列车与俄罗斯贝阿铁路、西伯利亚大铁路相接，并可与俄西部发达地区以及东欧各国相连，是最佳陆路运输线之一。呼市

6、白塔机场已开通 48 条国内航线，并开通蒙古国、俄罗斯方向的国际航线，是北京机场的备降机场。 呼市属西北大陆性季风气候，年平均温度 6 ， 1 月份最冷，平均气温 -13 ； 7 月份最热，平均气温 22 。降水量少而不均，寒暑变化剧烈。 “九五 ”期间，呼市的经济和社会、文化等方面得到了长足的发展。 2000 年的全市 GDP 从1995 年的 96 亿元增长到了 179 亿元，年平均增长率达到了 11.3%。三个产业结构从 “八五 ”时期的 18.4 42.3 39.3 调整到 “九五 ”时期的 14.0 43.8 42.2。其中，非国有经济的比重上升，带动了所有制 结构的改善，成为经济发

7、展的重要力量。非国有经济的投资、工业增加值和社会消费品零售总额比例由 1995 年的 13.1%、 27%、 54.4%上升到 2000 年的 28.5%、50.8%、 78.2%。 “九五 ”期间，以水、电、气和交通通讯为重点的城市基础设施建设得到加强，一些长期制约经济社会发展的 “瓶颈 ”得到缓解。 “十五 ”期间，呼市的总体发展思路是：以建设现代化首府城市为目标，突出提高城乡人民生活水平和财政收入水平，推进以农业和农村经济结构战略性调整为中心任务的脱贫致富达小康工程、以工业经济结构调整为重点的城市经济发展 战略工程、以提高城市整体功能和文明程度为核心的现代化首府城市建设工程，加大经济结构

8、调整力度、促进产业结构优化升级，积极实施体制创新和科教创新战略，增强经济发展内在活力，大力推进城市化进程，加快现代化首府城市基础设施建设，进一步扩大对外开放，积极参与国内外经济竞争与合作，坚持可持续发展战略，大力推进生态环境建设和保护。 表 1： 上海市、内蒙古自治区和呼和浩特市主要经济指标对比 年度： 2000 指 标 项 目 上海市 内蒙古自治区 呼和浩特市 国内生产总值（亿元） 4551.15 1400 179.15 其中：第一产业 81.65 352 25 第二产业 2186.9 552 78.5 第三产业 2282.6 496 75.6 人均国内生产总值（万元） 3.46 0.59

9、0.86 财政收入（亿元） 1141.6 155.6 20.45 固定资产投资总额（亿元） 1861.17 430.01 67.13 城镇人均可支配收入（元） 11718 5120 5582 城镇住宅竣工面积（万 m2） 1476.86 965 43.36* 住宅开发投资（亿元） 413.15 28.82 不详 * 经济适用房竣工面积 呼市制订的 “十五 ”发展具体目标是： GDP 年均增长 12%，到 2005 年按 2000 年价格水平计算达到 318 亿元； 财政收入 年均增长 10%，到 2005 年达到 33 亿元； 城市居民人均可支配收入年均增长 8%，达到 8200 元； 农民人

10、均纯收入增长 7%，达到 3560 元； 人口自然增长率控制在 9 以内； 城镇登记失业率控制在 5%以内。 具体地，在房地产方面，呼市的 “十五 ”主要目标是，大力发展以经济适用房为主的普通住宅建设，增加住房供给。规划建设好小康住宅示范工程，提高住房质量。坚持住宅建设与新区开发、旧城改造有机结合。加快住房商品化进程，完成公有住宅出售，盘活存量，搞活房地产二、三级市场。 2 2 “十五 ”期间呼市城市建设 总体规划分析 根据呼市的规划， “十五 ”期间，城市发展按照中心城区、卫星城和中心镇三级体系布局，逐步形成以中心城区为核心，卫星城为骨干，中心镇和一般镇合理布局、功能互补的城市网络群。其中，

11、中心城要控制密度、增强功能、优化环境。积极调整第二产业结构和土地利用结构，有步骤地淘汰技术落后、污染重、有碍城市景观的工业，逐步将部分工业企业外迁，重点发展金融、商贸、信息等现代服务业。要依托如意、金川和金桥开发区，适度拓展中心城区规模。 在基础设施建设方面，呼市的城区道路将要开辟贯通东西向干道，延伸改造南北向干道，打通 一环路，建设绕城路（二环路），拓宽改造城区出入口，综合整治小街小巷。 在市政公用设施建设方面，呼市计划在 2005 年，市区日供水能力到达 52 万吨，自来水普及率达到 100%。通过天然气输配工程的建设，形成以天然气为主、人工煤气和液化气为辅的供气格局；扩大集中供热面积，完

12、成集中供热二期工程，规划建设供热三期工程。计划到2005 年，城市气化率达到 80%，集中供热面积达到 1800 万平方米。 此外，在 “十五 ”期间，呼市将按照注重精品、突出特色，高标准制定全市及各区的控制性规划和详细规划，做好城市整体设计工作。 2 3 人口分布及流动状况分析 呼市总人口 208 万人，其中市区人口 105 万人。 玉泉区和回民区人口相对比较密集，由于属于老城区，市民区域观念较强，人口流动性较小。 新城区和赛罕区开发区发展较快，比较开放，外地企业和外地个体户以及郊区农民成为这两个区人口流动的主要力量，也为这两个区的房地产市场提供了大量客源。 2 4 居民收入水平及住房消费比

13、例分析 2000 年，呼和浩特人均可支配收入 5581.90 元，扣除价格上涨因素，比 1999 年增长了4.87%，人均消费性支出 4612.91 元，扣除价格上涨因素，同比增长了 7.33%，国有企业职工人均收入 7910.57元，同比增长 13.05%，人均食品支出 1622.52元，占消费性支出的 35.17%。 呼和浩特市人均居住面积 11.99 平方米，同比增长 9.6%；其中 80.15%的居民居住在成套的住宅单元内，两室户以上的居民户占 77%。 2000 年，呼市居民户中，人均居住面积不足 4平方米的减少到 1%，人均投资购房和建房支出 868.04 元，比上一年增长 1.4

14、 倍，占消费支出的 18.82%。 表 2： 上海市和呼和浩特市居民收入和住房消费情况对比 年度： 2000 对 比 指 标 上海市 呼和浩特市 人均可支配收入（元） 11718 5581.90 人均消费性支出（元） - 4612.91 其中：食品支出（元，所占比例） - 1622.52 (35%) 住房消费（元，所占比例） - 868.04 (19%) 人均居住面积（平方米） 11.4 11.99 住宅成套率（ %） 74 80.15 表 3： 呼和浩特市部分职位的年平均收入 单位：元 /年 职位 /职称 较高水平 中等水平 较低水平 企业党群机构负责人 37800 6870 4236 企业高级管理人员 30800 8870 4838 企业中层管理人员 20763.2 8139.5 4621 企业一般管理人员 13376.2 5687 3732 高级工程技术人员 28152 8796 4448 中级工程技术人员 16621 6249 3791 初级工程技术人员 14010 5327.5 3509 土建施工工人 11521 6312 3697 机修工 6583 5395 4729 博士生 18000 硕 士生 1320