设施管理、房地产资产管理、房地产组合投资管理的技术、手段和模

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1、,物业经营管理又称物业资产管理，是指为了满足业主的目标，综合利用物业管理、设施管理、房地产资产管理、房地产组合投资管理的技术、手段和模式，以收益性物业为对象，为业主提供的贯穿于物业整个寿命周期的综合性管理服务。,第一章 物业经营管理概述,一、内涵,第一节 物业经营管理的概念,2019/2/23,Free template from ,2,1 性质 物业经营管理是贯穿于物业整个寿命周期的综合性管理服务，是物业管理、设施管理、房地产资产管理、房地产组合投资管理的不断拓展、交叉和融合的结果。 物业经营管理是策略性的物业资产价值管理，强调满足业主的物业投资收益或企业发展战略及主营业务发展目标的需求。

2、对象 收益性物业。,2019/2/23,Free template from ,3,3 内容 保证物业正常使用的运行操作管理。 将物业作为一种收益性资产所进行的各种经营活动。,4 目标 从业主的角度出发，在物业经济寿命的全寿命周期内，持续满足租户正常空间使用需求，在实现物业各期净收益最大化的基础上，保持和提高物业的市场价值以及未来发展潜力。,5 类别 物业管理、设施管理、房地产资产管理、房地产组合投资管理,二、收益性物业的类型和特点,零售商业物业,区域购物中心 市级购物中心 地区购物商场 居住区商场 邻里服务性商店 特色商店,别墅 公寓,酒店 休闲度假中心 康体中心 赛马场 高尔夫球场,工业厂

3、房 仓储用房 高新技术产业用房 工业写字楼,写字楼,甲级、乙级、丙级,2019/2/23,Free template from ,5,（一）写字楼 是为商务、办公活动提供空间的建筑。为了持续保持写字楼的市场竞争力，提升写字楼的市场价值，通常需要高标准、高质量、专业化的物业经营管理服务。 国外通常将写字楼分为甲、乙、丙三个等级。专业人员主要依照写字楼所处的位置、楼宇设计装修状况和收益能力等进行等级划分。,2019/2/23,Free template from ,6,（二）零售商业物业 是用于零售商业经营活动的建筑。包括从小型店铺到大型购物中心的各种零售商业空间。 无论一宗零售商业物业的产权是统

4、一还是分散的，为了实现业主总体利益的最大化，都非常需要集中统一的专业化物业经营管理服务。 零售商业物业的分类主要依据建筑规模、经营商品的特点及商业辐射区域的范围。,2019/2/23,Free template from ,7,用于出租经营的居住建筑是别墅和公寓。 1 别墅是指在风景区或在郊外建造的供休养的住所。别墅建筑应独立。 独栋别墅、联排别墅、叠拼别墅、叠加别墅、双拼别墅、空中别墅等，除了独栋别墅外，其他的不具有别墅类产品的独有性。,（三）出租型别墅或公寓,2019/2/23,Free template from ,8,2 公寓 公寓是指包含有许多住宅单元的建筑物。普通住宅是根据面积的划

5、分的，规定120m2以下为普通住宅（标准允许上浮20%），对非普通住宅，交易时在税费方面标准更高，以起到经济调控作用。,花园公寓：,单间公寓：,复式公寓：,2019/2/23,Free template from ,9,（三）工业物业的特点 是指为人类生产活动提供入住空间的物业，通常与企业活动生产活动的流程与空间需求特征相关，必须保证能源供应和内部运输系统的通畅，同时还要兼顾物业资产的有效利用状况及运行成本对企业生产成本和经营利润的影响。,2019/2/23,Free template from ,10,（五）酒店和休闲娱乐设施 服务对象不同,酒店 ：商务和观光游客 旅游度假村：以休闲娱乐保健

6、为目的的度假旅游者、培训人员或会议客人, 地理位置不同,酒店 ：位于市中心或交通便利的地方 旅游度假村：自然风景秀丽的度假胜地, 服务内容不同, 建筑设计和装潢风格不同,酒店 ：以住宿、餐饮和商务功能为主，康体、娱乐功能为辅 旅游度假村：以康体、娱乐功能为主，住宿、餐饮为辅，只提供基本的商务功能,酒店：豪华气派、富丽堂皇、强调与都市风格相匹配 旅游度假村：田园式、民居式、别墅式，追求淳朴简洁、清新淡雅、就地取材,2019/2/23,Free template from ,11,三、物业经营管理企业,、管理型：是具有策略性物业管理能力企业，它受业主委托对物业经营管理绩效承担综合责任，在物业管理活

7、动中处于总包位置。 、专业型：是具有物业运行过程中某种专业管理能力的企业，通常以专业分包的形式获得物业管理业务，在物业管理的某个环节提供专业管理服务。 、综合型：同时具备物业策略管理和物业运行管理能力的企业。一般在公司总部设立管理层，履行策略性物业管理职能，同时设置分公司，履行物业运行过程中专业物业管理的职能。,2019/2/23,Free template from ,12,第二节 物业经营管理的层次与工作内容,一、层次 1 物业管理和设施管理 物业管理核心工作是对物业进行日常维护和维修。 设施管理是为某一机构创造一个良好的生产、办公环境，服务对象是拥有房地产的非房地产企业和机构。,以运行为

8、主,以策略性管理为主,2 房地产资产管理 聘用多个物业管理公司和设施管理公司来同时管理多宗物业，以使这些物业在所处的房地产子市场内实现价值最大化为目标，同时对选聘的公司进行管理、监督和工作指导。,3 房地产组合投资管理 以经风险调整后的组合投资回报最大化为目标来管理资产，以及在合适的时机购置和处置物业资产。,2019/2/23,Free template from ,14,三 物业经营管理的常规工作 本质是对成本和收益的控制，主要包括对物业的物理形态和财务状况的管理。 （一）现金流和成本管理 （二）日常维修和维护 （三）维修和维护计划管理 （四）设施设备管理 （五）物业保险管理,第二章 房地产

9、投资及其区位选择,第一节 房地产投资,一、概念 1 定义：以获得未来的房地产收益或增值为目的，预先垫付一定数量的货币或实物，直接或者间接的从事或参与房地产开发经营活动的经济行为。 2 目的：为了使财富最大化。 可以获得作为房地产业主的荣誉、获得最高的收益和资本增值、降低组合投资的整体风险、抑制通货膨胀等。,2019/2/23,Free template from ,16,二、房地产投资的形式 直接投资 房地产开发投资（短期投资，赚取开发利 润，风险大，回报丰厚） 房地产置业投资（长期投资，以获得物业 所有权或使用权为目的的投资） 间接投资 房地产企业的债券和股票投资 投资于房地产投资信托基金

10、购买住房抵押支持证券,二、房地产投资的特性,位置固定性或不可移动性 寿命周期长 适应性 各异性 政策影响性 专业管理依赖性 相互影响性,三、房地产投资的利弊,1、房地产投资之利 相对较高的收益水平 能够得到税收方面的好处 易于获得金融机构的支持 能抵消通货膨胀的影响 提高投资者的资信等级,2、房地产投资之弊,流动性差 投资数额巨大 投资回收期长 需要专门的知识和经验,第二节 房地产投资的风险,房地产投资风险的概念,系 统 风 险,通货膨胀风险,市场供求风险,周期风险,变现风险,利率风险,政策风险,政治风险,或然损失风险,未获得预期收益可能性的大小,2019/2/23,Free template

11、 from ,21,个 别 风 险,收益现金流风险,资本价值风险,未来经营费用风险,比较风险,时间风险,持有期风险,风险对房地产投资决策的影响,根据项目风险大小确定相应的投资收益水平 根据风险管理的能力选择投资方向 根据风险周期变化特点把握投资时机,2019/2/23,Free template from ,22,第三节 房地产投资区位的选择,一、区位的选择 1 狭义：某一具体投资场地在城市中的地理位置，包括宏观位置和中观、微观位置。 根据对某一宗地区位的描述，可以从图上或现场找到该宗地。 2 广义：地理位置以及该区域所处的社会、经济、自然环境或背景，还包括该区位房地产投资所须支付的成本高低和

12、所面临的竞争关系。,不同类型房地产投资对区位的特殊要求,居住物业,市政公用和公建配套设施完备的程度,公共交通便捷程度,环境因素,居民人口与收入,写字楼物业,与其他商业设施接近的程度,周围土地利用情况和环境,易接近性,零售商业物业,工业物业,辐射区域分析,易接近性或者交通通达程度,停车的方便程度,第三章 房地产投资分析技术,第一节 投资分析的基本概念,一、现金流量 1 现金流量： 把某一项投资活动作为一个独立的系统，把一定时期各时点上实际发生的资金流出或者流入叫做现金流量。 现金流入：销售收入、出租收入、利息收入、贷款本金收入等； 现金流出：土地费用、建造费用、还本付息、运营费用、税金等,201

13、9/2/23,Free template from ,25,2 净现金流量：现金流入与现金流出之差。 二、现金流量图 绘制规则： 以横轴为时间轴，轴上的每个刻度表示一个时间单位，两个刻度之间的时间长度称为计息周期。 期末惯例法 初始投资P作为上一周期期末 相对于时间坐标的垂直箭线代表不同时点的现金流量。,三、房地产置业投资 购置投资 流动资金投入 四、房地产置业投资的现金流量 （一）常用术语 1 潜在毛租金收入 此数据在每个月的报告中保持相对稳定。 2 空置和收租损失 空置的面积不能产生租金收入 租出的面积没有收到租金 3 其他收入：租金以外的收入，比如自动售货机等,4 有效毛收入=潜在毛租金

14、收入-空置和收租损失+其他收入 5 运营费用：除抵押贷款还本付息外物业发生的所有费用 6 净运营费用=有效毛收入-运营费用 是业主最关心的问题，也是考察物业管理企业的物业管理工作成功与否的主要方面。 7 抵押贷款还本付息 8 准备金：又称大修理金，包括房屋及设备、设施的大修理更新。,2019/2/23,Free template from ,28,9 税金 经营税金及附加。两税一费：营业税、城市维护建设税和教育费，分别是5%，7%，3%。 城镇土地使用税和房产税。 企业所得税：一般为33%。 10 经营现金流 税前现金流=净运营费用-抵押贷款还本付息,税后现金流=税前现金流-准备金-所得税,（

15、二）收益性物业的现金流 潜在毛租金收入-空置和收租损失+其他收入 =有效毛收入-运营费用 =净运营费用-抵押贷款还本付息 =税前现金流-准备金-所得税 =税后现金流,第二节 现值与现值计算,一、资金的时间价值 同样数额的资金在不同时点上具有不同的价值，而不同时间发生的等额资金在价值上的差别称为资金的时间价值。 1 随着时间的推移，资金的价值会增加。 2 资金一旦用于投资，就不能用于即期消费。,二、利息和利率 （一）利息：Fn=P+In (本利和=本金+利息) （二）利率：i=I1/P*100%(利率=一个计息周期的利息与本金之比) 三、单利利息与复利利息 (一) 单利利息 Fn=P(1+i*n) (二)复利利息 Fn=P(1+i) n,四、名利利率与实际利率 设名义利率为r，在一年中计算利息m次，实际利率为I i=(1+r/m)m-1 例1 年利率为12%，存款额为1000元，期限为一年，分别以一年1次复利计息