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1、生活中的法律常识 房产、婚姻、继承,广东南国德赛律师事务所,第一专题 房产, 案例一、未办房产过户手续，房屋买卖是否有效？ 案例二、配偶私自处分房产协议是否有效？ 案例三、同居情侣共买房 分手后共有房产该归谁? 四、二手房买卖应注意哪些法律风险? 五、新建商品房买卖应注意的问题?,案例一、未办房产过户手续，房屋买卖是否有效？(1),【案情简介】： 2005年10月10日，老顾与小江签订房屋买卖协议约定：老顾自愿将其位于荔湾区某居委会的142平方米二层6间楼房（土地使用面积168平方米），作价128000 元出售给小江。小江于签订协议之日预付房款60000元，余款68000元于同 年11月10日
2、前老顾交付房屋时一次性支付。老顾承诺在一月内协议小江办理房产过户手续。协议签订后，小江按约付清了房款，老顾也交付了房屋。此后，小江按约付清了房款，老顾也交付了房屋。此后，小江因交通事故住院治疗4月余，2006年4月，小江要求老顾办理房屋过户手续遭老顾拒绝，老顾于同年5月10日诉至法院，要求法院判令小江归还房屋，并表示愿意退还房款本息。,案例二、配偶私自处分房产协议是否有效？(1),【案情简介】 王成与罗芳系夫妻关系，二人婚后在广州市天河区购有一套房，建筑面积为81.147平方米。并分别于2006年3月24日房屋所有权证。2007年9月25日陈易经中间人唐晓介绍与王成签订了购房协议书，王成将此房
3、以1000000元的价格出售给陈易，双方约定了付款方式及办理房屋所有权证等变更登记手续的日期及费用的承担，中间人唐晓均在协议上签了字，但罗芳未签字，也不在场。协议签订后，陈易于9月25日、9月30日分两次付给王成560000元，但房屋一直未交付。之后陈易夫妻俩还与王成共同到广州市天河区房产管理处咨询办理房产过户手续等事宜。但罗芳知道王成卖房后，提出了异议，导致双方发生纠纷，使协议未能继续履行。2007年10月20日，陈易一纸诉状将王成告上法庭，要求王成继续履行协议。后王成之妻罗芳以有独立请求权的第三人身份参加诉讼，要求法院确认该购房协议无效。,案例三、同居情侣共买房 分手后共有房产该归谁? (
4、1),【案例】 姗姗和张俊原本是一对恋人，毕业后便在一起居住。2005年初，“小两口”在东山口附近看中了一套商品房，计划用两人共同的储蓄20万元支付首付。张俊因工作需要出差了一个月，这期间姗姗独自一人办理好了所有的购房手续，并支付了20万元的首付。不幸的是，张俊在出差期间结识了上海分公司的同事小刘，一见钟情。张俊申请调入上海分公司，并决定和姗姗分手，出售两人合买的房子折现，以便到上海另筑爱巢。 张俊提出变卖房产的要求自然得不到姗姗的同意。无奈之下，张俊只好偷偷地拿出购房合同到中介公司出售。但由于合同书上写的全是姗姗的名字，没有一家中介公司能受理。张俊只好诉诸法律。可是由于购房合同上白纸黑字写的
5、是姗姗的名字，而且张俊又难以拿出有力的证据，证明房子是他和前女友共同的积蓄买的，法院最终判房产归姗姗一人所有。,四、二手房买卖应注意哪些法律风险? (1),（一）房屋产权风险 二手房买卖中确认房屋产权的真实性是首要问题。买方在签订房屋买卖合同前应到房屋所在区的房地产交易中心查询该房屋的权属情况，包括该房屋是否抵押、是否受司法限制等情况。因为根据中华人民共和国担保法的规定：担保债务履行期届满抵押权人未受清偿的，可以拍卖、变卖该抵押物所得的价款受偿。若买方购买了被设定抵押权的房产，无疑等于埋下了一颗“定时炸弹”；而中华人民共和国城市房地产管理法规定，受司法限制的房地产不得转让。所以，只有在确认了房
6、屋的权属后，买方才能与卖方签订房屋买卖合同。 （二）贷款风险 二手房买卖中大多数买方都需办理银行按揭贷款。由于近期银根收紧，买方办理银行按揭贷款的难度明显增大。所以，买方在购房前必须充分考虑到是否能够办出贷款及最多能贷出多少贷款的问题。现在，买方贷款金额达到总房价六成以上的，需到评估公司进行房价评估，银行则是按房屋评估价来确认可发放贷款的金额。所以，购房者不要轻信某些小中介公司承诺的可按房屋合同价的几成办理贷款。另外，各大银行对市民购买第二套住房的贷款审核相对来说比较严格，所以，打算购买第二套住房并准备贷款的市民应在确认贷款银行可以贷款的情况下再行购买。,（三）产权转移风险 我国的不动产交易采
7、取的是登记要件主义。也就是说，作为不动产的房屋必须经过房地产交易中心的过户登记，房地产权利才发生转移。所以，买卖双方在签订了房地产买卖合同后，应立即到房屋所在区的房地产交易中心办理产权过户手续；若双方在合理的期限内未完成交易手续的，应积极采取防范措施；若双方发生房屋买卖纠纷，一般要向法院提出诉前财产保全或诉讼财产保全，将房屋查封，防止房屋被转移。 （四）无证二手房买卖风险 卖房人欲出售尚未取得两证的房屋，首当其冲的法律障碍就是中华人民共和国房地产管理法第三十七条之规定。根据该条规定，卖房人未依法登记领取权属证书的，房地产不得转让。虽然实践中法院对于无两证的二手房买卖合同的法律效力存在不同的看法
8、，有的法院根据中华人民共和国合同法第五十二条第（五）项“违反法律、行政法规的强制性规定”而认定合同无效，也有的法院认为中华人民共和国房地产管理法第三十七条之规定并非强制性规定而是管理性规定，只是规范房屋权属不能发生变更，但是对合同效力没有影响。其实，我们完全没有必要拘泥于中华人民共和国房地产管理法第三十七条规定的法律性质的争论，而应该注意到中华人民共和国合同法第五十一条对于无权处分的合同效,四、二手房买卖应注意哪些法律风险? (2),力作了明确规定，“无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效”。反面言之，无处分权的人处分他人财产，权利人不追认或者
9、无处分权的人订立合同后未取得处分权，则合同无效。所谓处分权，是所有权的一项权能，对于二手房买卖来说，卖房人只有取得房屋权属证书，才依法取得房屋所有权而有权处分该房屋（授权处分行为不予考虑），因此，如果卖房人在取得房屋权属证书前出卖该房屋，二手房买卖合同的效力待定，如果发生争议时卖房人仍未取得房屋权属证书，则二手房买卖合同应认定无效。 现实中无两证的二手房更多的是期房，也就是正在建造的商品房，因此二手房能否按约交付并办理房屋权属变更登记，直接取决于开发商能否按约交付并办理房屋权属变更登记。而商品房的建设期限较长，能够如期完工并交付取决于诸多主客观条件，不确定性因素较多，难以控制。并且，无两证的二
10、手房买卖无法办理预告登记，这就为卖房人“一房二卖”留下漏洞可钻，一旦房价高涨，违约成本过低，卖房人极有可能将房屋出售给他人。,四、二手房买卖应注意哪些法律风险? (3),四、二手房买卖应注意哪些法律风险? (4),（五）防范措施 1、房屋产权是否明晰 购买人要购买二手房，应当审查二手房的权属证明及相关文件。购房人都应当对售房人或中介公司所提供的房屋产权证和土地证的真实性进行核实。没有依法进行产权登记并取得房地产权属证书的房屋，不得买卖。为慎重起见，可由购房人委托律师调查，通过核实两证的真实性，避免购房人被虚假的证件所蒙蔽而受骗，以最大限度地避免购买的房屋产生产权争议。 2、买卖双方主体资格审查
11、 签订合同者应具备相应的权利。如：是否是产权所有者，是否还有共有人，共有人是否同意并委托代其行使权利，非产权所有者是否具有产权人及共有人经过公证部门公证的委托公证书，在委托事项中权限内容是什么？若房屋产权情况不清晰，会给买房人带来种种麻烦，因此而影响交易的安全。除此以外还应从以下几个方面进行审查： （1）二手房受让人可以是中华人民共和国境内外的自然人、法人和其他组织，但法律、法规、规章另有规定或者土地使用权出让合同另有约定的除外。 （2）二手房属于有限责任公司、股份有限公司的，购买人应当审查公司董事会、股东会审议同意的书面文件。 （3）二手房属于国有或集体资产的，购买人应当审查政府主管部门的批
12、准文件。,四、二手房买卖应注意哪些法律风险? (5),（五）防范措施 3、核实房屋所有权人状况 确定房产证和土地证属实后，购房人应当核实该房屋有无共有或抵押等他项权存在。如果该房屋属个人所有，购房人可只与售房人交易；如该房屋还有共有权人，购房人有权要求售房人和其他共有人出具同意售房的书面文件，如果其他共有人全权委托售房人处理售房事宜的，对售房人的授权委托书应进行核实，必要时可要求售房人提供经过公证的授权委托书。 对于已经出租的房屋，可以要求售房人提供承租人放弃优先购买权的书面声明，或在签订购房合同前要求售房人解除与承租人的租赁合同。 待售房屋存在抵押等他项权记载的，购房人可要求对方在购房合同签
13、订后房款交付前注销他项权或采取分阶段付款的方式，以保证付款安全。 4、核实土地使用权的使用年限 有相当部分的购房人认为住房的土地使用权年限为七十年，其实法律所规定的住房用地七十年使用权是最高出让年限。在房地产开发商建设楼盘过程中，部分开发商为降低土地成本，少交土地出让金，其从政府处所取得的土地使用权年限有可能短于七十年而只有五十年。尽管物权法第一百四十九条规定：“住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期。”但房地产开发商取得该建设用地时支付的土地使用金并不涵盖七十年后的土地使用金，因而对于土地使用权使用年限只有五十年的，会极大地影响房屋价值。对此购房者可与售房人谈判，要求其降低房屋价格。,四、二
14、手房买卖应注意哪些法律风险? (6),（五）防范措施 5、房屋原始的购房合同、发票及缴费票据及相关文件是否转移 买房人索要所购房屋的原始购房合同、发票、缴费票据及相关文件等资料，是日后行使相关权利、保护其合法利益的重要依据，若购房后疏于索要上述资料，可能会给买房人带来一些不必要的麻烦。 6、房屋随附的基本费用是否结清 买房人购买二手房时应注意，所购房屋的水、电、汽、物业费等费用是否已经结清，相关集资费有无拖欠，房屋的维修基金怎样处理。同时买房人应该调查清楚：预购买的房屋是否包括地下室、地下车库等附属设施，房屋内的装饰物及附属设备、装饰装修物、家具是否一并转让等，这些都关系到买房人的切身利益，因
15、而在购房合同中要有做出明确的约定，切实保护好自身利益。,1、无证预售 开发商为了尽快回笼资金，总想尽办法尽早销售其所开发的楼盘。于是，有些开发商利用老百姓房地产法律知识不多的缺点，隐瞒没有取得商品房预售许可证的事实或者提供商品房预售许可证进行商品房销售。由于以前在实务审判中对商品房买卖一般不适用消费者权益保护法中类似的惩罚性赔偿，所以开发商敢于以身试法，因为即使发生纠纷，开发商也不会承担很大的责任，即其违法被惩罚的机会成本很小。 为了避免发生该类纠纷，购房人一定要审核开发商就该楼盘取得的商品房预售许可证原件，核对其记载内容是否与实际情况一致。另外，由于最高人民法院已颁布关于审理商品房买卖合同纠
16、纷案件适用法律若干问题的解释，其中明确规定开发商“故意隐瞒没有取得商品房预售许可证的事实或者提供虚假商品房预售许可证，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。”因此，今后无证销售的现象将会大量减少，因为开发商的违法成本急剧增大。,五、新建商品房买卖应注意的问题? (1),2、预购认购 开发商为了最大限度的获得利润，并达到既转嫁风险又达到融通资金的目的，在正式签订商品房买卖合同之前，一般会要求购房人先签署“商品房认（预）购书。”其后可能会引起纠纷，例如预购协议一般要求购房者交付定金，并约定如果不按时签约，定金没收。对此，购房者一定要谨慎，在预购协议中要注意保护自己权益，添加“商品房买卖合同未成立，所收定金应无条件退还”等条款，并注意签署预购认购协议的基本前提是开发商已经办妥立项、规划、报建审批手续，否则预购认购协议发生纠纷诉至法院可能被判无效。因此，要认真审查开发商的立项、规划、报建审批手续文件。
