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1、,新形势下成都低密度 市场研究报告,嘉联地产顾问部,研究背景： 1、07年宏观政策的逐步显现；2、四川地震对客户心理的影响； 研究目标： 1、成都低密度产品市场情况；2、成都低密度市场客户情况； 研究目的： 1、了解新形势下成都各低密度板块表现；2、掌握客户构成及心理变化；3、预判未来成都低密度市场发展趋势；,新形势下成都低密度市场研究：,研究大纲,新形势下成都房地产宏观表现 成都低密度市场解析 客户调研及专业人士访谈 成都低密度市场未来发展趋势预测,Part one 新形势下成都房地产宏观表现,供应量走势,由于春交会的影响，大量项目于4月中下旬集中开盘，其余项目原定于5月中下旬再次推出新房源
2、，但是由于地震影响，5月整体新开项目大幅减少，多数项目推迟开盘时间；进入6月后，新开盘项目逐渐恢复，但仍处于低位运行状态。,5月的土地成交均为工业用地，成都的住宅、商业用地没有成交。在地震后，通过我们对业内的走访与调查，在大势不明朗的情况下，大多数开发商已经暂停了在成都的拿地计划。而成都市土地部分由于地震对成都楼市带来的太多不确定因素，暂停了住宅和商业类用地。,土地供销走势,二手房走势,二手房交易量可直观体现市场情况，根据统计数据显示，自地震当周开始，整体交易量明显下降，与往年同期相比，目前仍然呈调整状态。,地震前,地震后：,在购买客户的构成方面，地震前外地人员较多占一半左右，地震后最为明显的
3、是外省购房者人数下降明显，本省市及周边县市增多，其中内省的二级城市占到3成左右。主要原因是，外地客户出于安全的考虑，会选择观望一段时间再来选择成都的商品房，或者将重点转移至其他城市，如重庆等。而受灾严重的川西片区会则会加紧购买受灾较轻的地区的住房， 而在成都的置业对于这类人群将会是一种契机。,客户变化情况,5.12地震对成都周边市县造成的损失较大，对房地产市场的影响也更加显著和持久，尤其是都江堰青城山板块，房地产行业无异于遭受灭顶之灾，短期内将难以恢复元气。 同时，虽然成都受地震影响较小，但地震对房地产市场的负面影响却是显而易见的，尽管对主城区房地产市场造成的直接损失较小，但严重影响了购房者的
4、信心和购买偏好。其中，自住型购房者由于预期房价会下跌，可能会继续持续观望一段时间，且更加倾向于选择低楼层或抗震能力好的住宅；投资投机型购房者进入市场会更加谨慎，成都对外地购房者的吸引力也会大打折扣。 在电梯产品逐渐受到客户质疑的同时，低密度产品又会是呈现出怎样一种态势。,成都低密度市场受5.12地震影响的思考,突如其来的地震，使房贷新政后稍显转机的成都楼市再次跌入低谷，成交量大幅下滑，市场观望氛围浓厚，土地交易量萎缩，价格摇摆不定，所有的一切为成都楼市的明天再次披上了一层厚厚的迷雾。 同时，客户置业观念的转变，使得许多开发商不得不改变策略以求在最短时间内找到市场的突破点，把损失降到最低。 而在
5、电梯产品受到巨大冲击的同时，成都的低迷密度市场似乎预示着一丝机遇。,近期宏观市场表现启示：,Part two 成都低密度市场解析,成都低密度市场经过十余年的发展已经进入市场细分、板块分化、产品多元化发展的成熟发展期,城市别墅,边缘TOHO,度假别墅,多元化,1990s,别墅市场启动,类别墅产品出现,度假产品上市,低密度市场的成熟,2000,2003,2005以后,位于城市地段，满足城市财富阶层炫耀心理，价格偏高，产品形式粗放，配套环境较差 锦绣花园、天府花园、南洋花园、巴黎花园,位于城市地段满足城市中产阶级居住梦想，价格低，产品形式以及配套环境较差，市场反应良好 武侯庭院、武侯山庄、红运花园、
6、皇家花园、名流花园,位于城市二三环之间，满足城市别墅梦想的中产阶级，价格位于纯别墅和公寓之间，产品形式/配套/环境/交通较好，市场反应良好 风格雅园、园首山庄、成都花园、君临天下、锦城豪庭、河滨印象,位于青城山，凭借独特的自然山水资源，掀起旅游地产的热潮，产品档次丰富，总价合理，满足成都人的度假生活需要，市场反应良好 青城白鹭洲、中国青城、高尔夫山庄、假日青城,城市郊区别墅兴起，形成多个板块；城市别墅项目屈指可数，但是价格最高；度假别墅依旧火爆；整个别墅市场呈现出板块、产品以及价格档次的多样化，竞争充分 麓山国际、三利宅院、芙蓉古城、维也纳森林、易城、盛世中华,成都别墅的产品素质在全国属于领先
7、水平，包括规划设计、单体设计、建筑风格在内的产品创新不断,规划布局,从 提倡中国传统院落同时尊重现代生活方式的三利宅院 到 原版复制欧美传统别墅组团式布局的麓山国际,景观设计,从 讲究田园风光、小桥流水、参天树木的金林半岛中式园林 到 创造性利用高尔夫与山地，营造欧洲别样小镇的麓山国际,建筑风格,从 传承中国本土民居风格、讲究本位中国生活的芙蓉古城 到 结合山地，舶来北美，提倡美加森林生活的维也纳森林,规划布局,成都的低密度市场呈现板块分化的态势，各板块依据不同的发展基础形成不同特征；,华阳,国色天乡,牧马山,龙泉,青城山,浣花溪,光华大道,芙蓉古城,成都低密度市场竞争板块对比,成都低密度市场
8、已经进入成熟的发展阶段，表现在市场细分形成、产品素质突出、板块分异凸显，项目的竞争更多的表现为板块的竞争； 华阳、光华大道、芙蓉古城龙泉依托城市新兴发展区域形成第一与第二居所混合型别墅板块，牧马山、国色天乡、青城山则依托独特的自然资源及旅游资源，形成第二居所别墅板块。,金林半岛12000,流水山庄17000,舜苑17000,三利宅院6200,麓山国际10000,锦官丽城5500-6000,水上花城6000-6500,原乡6000-6500,牧马山易城5000-6000,维也纳森林6000,半山卫城5000-5500,中航云岭10000,芙蓉古城（4750） 5500-6000,香颐丽都5500
9、-8000,城建双城3600,锦秀森林4000左右,碧水青城3000,丽水青城3500,四季青城3000,青城雅舍4500,水都豪庭3000,中国青城7000,高山流水12000,天泉聚龙4000-6000（独栋）,盛世中华3300,东麓驿境3000,国一澳乡3000,天鹅堡2600-3800（联排）,鹰冠庄园3000-6000（独栋）,斑竹园3380-4500（独栋）,迎宾大道1号14000,成都后花园6000,3000-7000,3500-8000,5000-10000,5500-10000,3000-3500,15分钟,30分钟,30-40分钟,一 个 小 时,30分钟,15000,20
10、05成都别墅价格分布状况,青城山板块,温江板块,牧马山板块,华阳板块,龙泉板块,浣花溪板块,金林半岛20000,今日田园 8000-13000,中海龙湾半岛22000-29000,三利宅院13000-17000,麓山国际16000-22000,雅居乐花园 18000-25000,蔚蓝卡地亚 12000,牧马山易城10000,置信.牧山丽景13000,半山卫城9500-11000,中航云岭17000-26000,紫檀山6000-10000,香颐丽都6000-15000,金河谷8000-16000,仁和春天6000-14000,青城山房15000,芙蓉青城12000-18000,上善栖11000,
11、青城神韵5000-7000,清溪映墅8000-10000,珠江逸景13000,御岭湾800-12000,东麓驿境7500,天鹅堡8000,成都后花园15500,6000-22000,8000-18000,9000-26000,8000-25000,7500-12000,15分钟,30分钟,30-40分钟,一 个 小 时,30分钟,20000-30000,2008成都别墅价格分布状况,成都别墅价格分布： 依托城市资源的第一居所型别墅板块（外环内、华阳、光华大道、龙泉）根据与城市中心的通勤时间距离价格呈梯度递减；依托独特自然资源的第二居所别墅板块（牧马山、青城山）依托强势资源摆脱圈层递减效应，独立
12、形成价格峰值；,青城山板块,国色天乡,牧马山板块,华阳板块,龙泉板块,主城区板块,7000-15000,光华大道,8000-18000,芙蓉古城,成都低密度市场的政策调控,03年2月、05年5月、06年5月，出台了三次国家叫停别墅建设的宏观调控，这种政策导向使得国内的别墅供应自2003年起就呈现下滑趋势，尤其受“国六条”的影响，独栋别墅将减少至濒临绝迹的地步，纯别墅社区也将销声匿迹，整个市场主流产品已经由传统的独栋别墅过渡到联排别墅。,为了推行节约用地原则，成都以后不会在披建别墅。因此，目前所有的规划指标体系都在调整，来进行区域内部的控制。原则上讲，外环路以内以后不会在披建多层的项目。整个城市
13、将向高密两个方向发展。这个原则或者管理办法，只是适用于外环路以内的成都市区，外环路以外的地方属于各区县来自己规划管理。但是预计各个区县也要参照和参考。 成都规划局金牛分局方红局长,成都低密度市场现状,05年后，政府规定外环以内不在审批别墅类住宅用地，市区内别墅项目越来越少，开始向外延伸，目前的别墅项目基本都集中在成都近郊。市区别墅仅集中在一些大盘项目中。 截至07年12月，成都在售别墅项目共45个，未来两年内（在不增加别墅土地供应的情况下），成都别墅供应量约为454万平米。其主要分布在市区、华阳、温江、牧马山、青城山、郫县等7大区域。 从图表可以看出，华阳、温江、牧马山、青城山无论从供应总量还
14、是楼盘数量均多于其他区域。,成都低密度市场纵览,成都是西南区域中心城市、城市文化和城市生活方式极具居住魅力，城市经济发展快速，产生并聚集了大量财富阶层，对低密度市场形成了有力的支撑。 成都房地产市场发展迅速，受新政影响相对较小，其中来自于成都以外的外来置业者构成对市场的强有力支撑。 成都低密度市场已经进入成熟的多元化发展阶段，表现在市场细分形成、产品素质突出、板块分异凸显，项目的竞争更多的表现为板块的竞争。 都江堰青城山低密度高端区域，由于受地震影响，遭受极大的客户认知打击，但是同时地震对成都市低密度市场起到催化作用，在都江堰青城山受影响时，也将在一定程度上拉动其他区域低密度市场的发展；,在新
15、形势下，华阳、牧马山、光华大道、国色天乡及芙蓉古城板块将成为未来低密度市场主要发展区域。,重点板块市场特征： 1、华阳板块； 2、光华大道板块； 3、国色天乡板块； 4、芙蓉古城板块； 5、牧马山板块；,华阳板块,该板块低密度项目普遍规模较大，别墅相对较为纯粹，档次较高，其中麓山国际已被标榜为成都低密度市场的品质和价格标杆，对整个华阳板块有较大的拉升作用。,华阳板块 蜀郡,产品类型 叠拼、多层 户型面积 叠拼：240-260 洋房：120-180 价格情况 叠拼：均价10000元/ 多层：均价8700元/ 注:均价较地震前上涨100元/ 销售情况 整体销售情况与震前持平，较为良好，目前三期销售
16、率约为40% 客户表现 家族集体购房增多、部分犹豫客户下单、重点关注质量问题,华阳板块 蔚蓝卡地亚,产品类型 纯别墅（独栋、联排、叠拼） 户型面积（在售） 联排：240-380 价格情况 一期：均价12000元/ 注:（先前对客户的承诺一期维持 12000的均价不涨价），但地震后 保证整体均价不变的前提下，局部 畅销产品价格有所上调） 销售情况 该项目抓住震后客户的恐慌心理，比原计划提前1-2月于5月20日推出其一期5批次房源，采取现房销售开盘一周销售11套，较之前一周5套的业绩更加喜人 客户表现 地震后客户来访明显增多日均来访10组左右、部分犹豫客户下单、客户偏爱现房销售,华阳板块 麓山国际,产品类型 别墅、花园洋房、电梯 户型面积 叠拼别墅：215-238 独栋别墅: 340-480 5-6 层花园洋房：90-160 6-11层电梯洋房：90-130 价格情况 叠拼：8000-16000 元/ 独栋: 16000-30000元/ 销售情况 麓山国际项目已被标榜为成都低密度市场的品质和价格标杆
