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1、房地产开发企业会计核算制度依据:房地产开发企业会计制度房地产开发企业的特殊会计核算科目:一、资产类四、成本类物资采购采购保管费开发成本库存设备库存材料开发间接资用开发产品分期收款开发产品出租开发产品周转房内容提纲第一节房地产开发企业的成本核算一、开发产品成本核算的特殊性二、开发产品成本核算对象的确定三、成本核算的内容四、房屋开发成本的核管第二节“房地产开发企业营业收入的会计核算一、营业收入确认的条件二、主营业务收入的核算第一节“房地产开发企业的成本核算一、开发产品成本核算的特殊性(一)成本构成复杂,核算难度大。房地产开发企业主要从事房地产开发建设活动,其生产成本主要指开发产品的成本,包括:取得
2、土址使用权支付的全额、土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施建设费、公共配套设施费、开发间接费用等。(二)核算时间跨度长房地产项目开发的周期较长,导致房地产成本费用核算的时间跨度长。(三)滚动开发核算难度大房地产开发活动中,房地产企业存在多个项目同时开发、一个项目分多期开发等现象,而且不同项目、不同期汗发项目成本发生菀异大,给企业按项目、按楼盘等进行成本核算增加了难度。二、开发产品成本核算对象的确定开发产品成本核算对象是指在开发产品成本的计算中,为了归集和分配开发费用而确定的费用承担者。可按以下几种方法确定开发产品成本核算对象:(一)以整个开发项目为成本核算对象对于开发规模
3、小、开发周期短、一次性全部开发的房地产项目,可以玮个开发项目为成本核算对象,特点是成本核算对象的唯一性,不存在成本费用的分配,成本栾算周期同项目开发周期一致。如桅房地产公司在市中心有100亩土地,拟一次性开发商住楼6栋,该房地产公司可将6栋商住楼合并为一个成本核算对象。6(二)以开发期数为成本核算对象对于开发规模较大、开发周期较长、分期开发的房地产项目,可以按开发期数为成本核算对象,特点是成本核算对象的多样性,成本费用需要归集和分配。(三)以开发产品形态为成末核算对象对于开发产品形态多样的房地产项目,可以各种开发产品形态为成本核算对象,特点是成本核算对象的多样性,成本费用需要归集和分配。成本核
4、算对象的确定原则:1.一般的开发项目,以每一独立编制的概算或施工图预算所列单项工程为成本核算对象。2.同一开发地点、结构类型相同的群体开发项目,开竣工时间相近、由同一施工单位施工的,可以并为一个成本核算对象。3.对于个别规模较大、工期较长的开发项目,可以按开发项目的一定区域和部位,划分成本核算对象。成本核算对象应在开发项目开工前确定,一经确定就不能随意改变,更不能相互混混。三、成本核算的内容房地产开发企业成本核算的主要内容是开发产品成本。(一)开发产品的成本项目1.取得土地俭用权所支仄的金额包括支付的土地出让金、支付地价款金颜、交纳的有关税费。问题:土地使用税能计入囚?2.土地征用及拆迁安置补偿费土地征用费。国家建设征用农村土地发生的费用主要有土地补偿费、劳动力安置补助费、水利设施维修分摊、青苗补偿费、耕地占用税、耕地垂复基金、征地管理费等。拆迁安置补偿费。在城镇地区,国家和地方政府可以依据法定程序,将国有储备土地或已由企、事业单位或个人使用的土地出让给房地产乃发项目或其他建设项自便用。因出让土地使原用地单位或个人造成经济损失,新用地单位应按规定给予补偿。它包括两部分费用,即拆迁安置费和拆迁补偿费。
