房地产法第一章我国建设用地基本制度

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1、第一章 我国建设用地基本制度 第一节 我国建设用地基本制度概述 一、房地产的相关概念与特征 （一）房地产及其相关概念 1、房地产：房产与地产 中国：国家和农民集体享有土地所有权，土地所有权不可自由转让。 房屋和土地的不可分性： （1）从实物形成上看，房与地是联结在一起的，房屋总是建在土地之上，依赖土地支撑才能存在。,（2）从权属关系看，房屋所有权是否合法，通常以房屋坐落的土地使用权是否合法取得，非法占地所建房屋，尽管是自己建造，不能取得房屋所有权。 （3）从价格构成看，房屋价格包括地价与房价两部分。 从权利处分看，房产的处分一般均涉及土地使用权，一体处分。 2、房地产与不动产 3、物业 来源于

2、东南亚、香港。物业是指单元性房产。物业管理是对楼宇、房屋的经营管理。,（二）房地产的法律特征 1、永久性 2、固定性与安全性 3、特定性：是典型的特定物 4、必要性和供给有限性 5、资本价值 二、房地产立法的现状与问题 （一）我国房地产立法的历史回顾和现行体系 1、停滞时期（1949-1979年） 2、恢复时期（1979-1988年） 3、现行制度创立时期（1988-2002）,4 、制度整合时期 （二）房地产现行立法问题、成因和出路 1、存在的问题 （1）立法性质带有浓厚的行政管理色彩 （2）行政管理权力对民事权利过多干预 （3）多层次、多部门立法 2、成因 （1）政府推动下的房地产业和市场

3、 A、政府既作为所有者向社会出让土地使用权，同时也作为制定出让规则，维护地产市场秩序、监督和惩治主体。,B、房地产开发中需要办理各种各样的审批手续。 C、政府的管制行为渗透至房地产交易的各个环节。 （2）立法指导思想上的问题 A、管理权与所有权不分 B、整合思路 （三）房地产法体系 1、宪法 2、物权法：确立土地所有权、房屋所有权、土地使用权及上述物权的取得、变更权利。 3、房地产法律法规,（1）国有土地使用权法：城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例；划拨土地使用权管理暂行办法、协议出让国有土地使用权最低价确定办法 （2）房地产开发管理法 （3）其他 （4）相关法律法规 A、土地管理法 B、城

4、市规划法 C、建筑法 D、住宅法。,三、房地产法调整对象 （一）房地产法研究对象 1、房地产法中的民事关系： 2、房地产法中的行政法律关系,第二节 建设用地制度 一、土地分类及其归属利用制度概述 （一）土地分类 1、农用地、建设用地和其他荒地 房地产法主要涉及建设用地。 2、城市土地和农村土地 （二）土地权属制度 1、两种土地所有权形式：国有土地及集体所有土地 土地用途转变的途径主要是征用，通过征用农民集体所有土地不断变换为国家所有。,土地所有权有争议，不能依法证明争议土地属于农民集体的有的，属于国家所有。 2、土地权属争议的解决 土地所有权和土地使用权争议是通过行政途径解决的。 土地管理法第

5、16条：土地所有权和使用权争议，由当事人协商解决；协商不成的，由人民政府处理。 单位之间的争议，由县级以上人民政府处理；个人之间，个人与单位之间的争议，由乡级人民政府或县级以上人民政府处理。 当事人对有关人民政府的处理决定不服的，可以自接到处理决定通知之日起三十日内，向人民法院起诉。,政府处理是提起诉讼的前置程序。1994年3月17日，最高人民法院批复：有关土地所有权或者使用权归属争议的案件，人民法院作为行政案件处理。 行政诉讼。 1987年，最高法院批复：土地、森林、林地所有权和使用权的争议由县级以上人民政府处理，当事人对人民政府处理不服的，可以向法院起诉。此类案件虽然经人民政府作过处理但性

6、质仍属民事权益纠纷，人民法院审理此类案件仍应以原争议双方为诉讼当事人。,行政复议法第30条，规定为行政诉讼，且将行政复议作为前置程序。规定：公民、法人或者其他组织认为行政机关的具体行政行为侵犯其已经取得的土地、矿藏、水流、森林、山岭、草原、荒地、滩涂、海域等自然资源的所有权或者使用权的行政复议决定为最终裁决。 （三）土地利用制度是以使用权为核心的制度设计 只有创制合理的土地使用权体制，才能发挥土地的价值。,三、国有土地及其分散利用体制 （一）可流转国有土地使用权制度的创立 1988年宪法第10条第4款：增加了土地使用权可以依照法律的规定转让的规定。 土地管理法确立了国有土地使用权有偿取得、使用

7、或转让和出租的制度。 1、出让： 2、划拨： （二）可流转土地使用权的性质和法律特征。 1、是一种直接支配土地的物权 2、是一种具有较强独立性的他物权,3、几乎具有相当于所有权的权能。 4、是支撑我国房地产制度的基础。 （三）城市建设用地的现状与问题 1、现状：多种土地使用权并存：出让、划拨、私人宅基地使用权 2、问题：城市土地使用权应否归并 3、建议：土地使用权分类与归并 （1）公益用地 （2）私益用地（居住用地和商业用地） 四、农村建设用地及其征用制度 （一）农村土地归属和利用现状,（二）农村土地分类及其利用规范 1、农业用地：国家对农用地实行保护政策，严格控制耕地转为非耕地，实行基本农田

8、保护制度，控制建设用地吞蚀农业用地，保障农民基本生存条件。 农村承包经营体制。 2、建设用地 （1）宅基地：土地管理法62条：一户一处宅基地，其面积由省、自治区、直辖市规定标准。农民建住宅应当符合乡镇土地利用总体规划，并尽量使用原有宅基地和村内空闲土地。占用农用地建房的，须按照土地管理法等44条办理农用地转用审批手续。,农民住宅用地须经乡镇政府审核、县级人民政府批准。 农村宅基地依附于房屋所有权，是农民的重要财产，但不能脱离房屋转让和处分，只能随房屋一并转让、出租。原则上，房屋灭失后，原宅基地使用权人即丧失使用权，宅基地具有身份性，只有农村户口的人才能申请获得宅基地，农村房屋一般不得转让给城镇

9、户口居民。 （2）企业经营用地 土地管理法第63条规定：农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；但是，符合土地利用总体规划并依法取得建,设用地的企业、因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。 原则上禁止经营用地的使用权流转，但因破产、兼并的例外，例外原则使农村土地转化为非农业土地成为可能。 （3）公益用地和公共用地 第61条:乡镇村公共设施、公益事业建设需要使用土地的，按照省、自治区、直辖市规定的批准权限由县级以上地方人民政府批准 。公益用地只能用于社区公益和公共目的。不得用于其他用途。 农村建设用地的利用。,第三节 房地产开发项目实施与经营 一、房地产开发

10、项目实施的基本程序 （一）概述： （二）基本程序 1、立项：项目名称、主办单位及负责人、必要性、项目规模和地点、投资额、进度以及效益的初步分析 2、可行性研究 3、取得建设项目选址意见书 4、取得建设用地规划许可证,5、取得土地使用权 （1）申请；（2）批准； 6、开工前的准备工作：申领建设工程许可证 7、施工 8、竣工验收 二、建筑工程项目招标和投标 （一）现行规定：招投标法（1999年）1983城乡建设部：建筑安装工程招标投标试行办法；1992年建设部：工程建设施工招标投标管理办法等。2001年：房屋建筑和市政基础设施工程招标投标管理办法,（二）招标及其实施程序 1、招标的法律性质：要约邀

11、请 2、招标的适用范围：单项合同：200万元以上，或项目总投资在3000万元以上，必须进行招标。 3、招标的方式 （1）公开招标，（2）邀请招标 4、招标前的准备工作 （1）完成建设工程招标必须具备的条件； （2）完成工程建设项目的报建工作 A、建设单位招标资格审查 B、确定招标方式、合同的划分与合同的类型,C、招标申请 D、资格审查 E、招标文件的编制 F、招标工程标底的编制与报审 G、招标文件的备案和发放 （三）投标及其主要程序 （四）开标、评标、定标、签订合同。 三、资本运作法律问题 （一）开发项目融资 （二）工程造价和工程款 1、建设工程造价和工程款,2、工程造价纠纷 3、工程款的纠纷

12、 （1）工程款支付担保制度：发包方将不低于工程总造价25-50的资金存入银行监管账户 （2）工程款优先受偿权 合同法第286条：发包人未按照约定支付价款的，承包人可以催告发包人在合理期限内支付价款。发包人逾期不支付的，除按照建设工程的性质不宜折价、拍卖的以外，承包人可以与发包人协议将该工程折价、也可以申请人民法院将该工程依法拍卖。建设工程的价款就该工程折价或者拍卖的价款优先受偿。,2000年最高院司法解释： A、工程优先受偿权的性质，一种法定抵押权 B、工程款优先受偿权的行使，期限六个月。自建设工程竣工之日或建设工程合同约定的竣工之日起计算。 C、垫资款受优先保护，承包人垫付的材料款享受优先于

13、抵押权的优先受偿权。 （三）房地产开发项目的交易 1、房地产项目的可交易性 2、方式：（1）转让；（2）合资入股、（3）项目公司收购,第三节 土地使用权出让制度和取得方式 一、土地使用权出让 （一）土地使用权出让行为 1、含义：国家以土地所有人身份将土地使用权在一定年限内让与使用者，由土地使用者向国家支付出让金的行为。 土地使用权出让须签订合同。 介于转让与出租的一种行为。不是出卖，其并不转让土地所有权；也不同于出租，因为租赁只创设债权。,类似于个人土地所有权人设立地上权的行为，两者均通过当事人之间的合意创设具有对世效力的土地使用权，属于设立物权的法律行为。 2、土地使用权出让性质的争议 国家

14、既是土地的所有权人，又是土地利用的管理人。 两种观点：其一：国有土地使用权出让是一种行政行为：理由：出让方是作为土地管理者的行政机关。出让土地只是政府行使行政职能的表现，不完全是为了取得收益。 其二：土地出让体现国家分散利用土地的单方意志，受让方对土地出让期限没有多少协商余地。行政合同。,第二种观点：民事法律关系。在土地使用权出让法律关系中，国家以土地所有权人身份出现。国家的法律地位与土地使用权受让人的法律地位完全平等。 土地出让制度存在着出让行为行政化的成分，例如，土地出让金由政府的房地产评估机构确定、土地使用权期限由法律直接规定；订立出让合同的前提是房地产项目获得批准； 在法律规定期限届满

15、时由国家单方面决定是否续签合同；法律明确规定出让合同终止时，建筑物归国家所有等。,（二）土地使用权出让法律关系的主体与客体 1、土地用权出让合同的主体 双方：出让人与受让人。出让人国家。房地产管理法第11条：土地使用权的出让由市县人民政府土地管理部门实施。 城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例第11条：市县人民政府土地管理部门为出让方。 受让方：中国境内外的公司、企业、其他组织和个人。 2、土地使用权出让合同的客体 客体是一定期限的土地使用权。必须具备两个条件：必须为国有土地和必须经政府批准。,（1）必须为国有土地 土地管理法第43条规定：任何单位和个人进行建设，需要使用土地的，必须依法申请使

16、用国有土地。农村集体所有土地以及城市规划区内的集体所有土地，不能以出让方式转让土地使用权。 （2）经政府批准审批。 土地管理法第53条规定：经批准的建设项目需要使用国有建设用地的，建设单位应当持法律、行政法规规定的有关文件，向有批准权的县级以上人民政府 土地行政主管部门提出建设用地申请，经土地行政主管部门审查，报本级人民政府批准。,土地使用权出让必须符合土地利用总体规划、城市规划。是否具备城市基础设施配套条件，是否落实了拆迁安置等。 （三）土地使用权出让合同和使用权登记行为 1、土地使用权出让合同 房地产管理法第14条：应当签订书面出让合同。 应当按照平等、自愿、有偿原则签订。 合同内容包括： （1）出让土地的位置、面积、四至、地面形状、地形图。,（2）出让期限：居住用地70年；工业用地50年；教育、科技等50年；商业、旅游40年；综合或者其他用地50年。 （3）出让金及支付方式。 （4）使用条件：建设规划条件，对建筑物性质、附属建筑物、容积率，建筑密度、建筑限高、绿化比率。 （5）违约责任、争议解决方法等条款。 2、土地使用权