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1、房地产经济学 （第二版）,谢经荣 吕萍 乔志敏 编著,房地产经济学（第二版） 21世纪房地产系列教材,第九章 房地产税收制度,重点问题 税收的概念、特点和原则 我国房地产税收的演变和未来发展趋势 海外房地产税收的现状和发展趋势 房地产保有税与房地产流转税,房地产经济学（第二版） 21世纪房地产系列教材,第一节 税收基本知识,一、税收的基本原理 （一）税收的概念 税收是国家运用政治权力，向公民强制性地、无偿地收取一定比例的财富，它是任何国家存在的经济基础。 （二）税收的特性 税收具备三性：强制性、无偿性、固定性。,房地产经济学（第二版） 21世纪房地产系列教材,第一节 税收基本知识,二、税收术语
2、 （一）纳税人：又称为纳税主体，它是税法规定的负有纳税义务的单位和个人。 （二）负税人：指最终负担税款的单位和个人。 （三）课税对象：指税法规定的征税的目的物，是征税的依据。 （四）课税标准：指国家征税时的实际依据。 （五）税率：是应纳税额和征税对象之间的比例，是征税的依据。,房地产经济学（第二版） 21世纪房地产系列教材,第一节 税收基本知识,三、税收的效应和原则 （一）税收的效应 税收的转嫁效应：税收转嫁是指在商品交换的过程中，纳税人通过提高销售价格或压低购进价格的方法，将税负转嫁给购买者或商品提供者的一种经济现象。转嫁有两种基本方式：顺转和逆转。 税收的经济效应：是指纳税人因国家课税而在
3、经济选择或经济行为方面作出的反应，它是税收调节作用的具体表现，可以分为收入效应和替代效应。,房地产经济学（第二版） 21世纪房地产系列教材,第一节 税收基本知识,（二）税收的原则 亚当斯密原则 平等原则 便利原则 确切原则 最小征税费用原则,房地产经济学（第二版） 21世纪房地产系列教材,第一节 税收基本知识,我国的税收原则 兼顾国家需要和纳税人能力的原则 调节市场、促进经济发展的原则 公平税负、合理负担的原则 统一领导、分级管理和照章纳税原则 税制简化原则,房地产经济学（第二版） 21世纪房地产系列教材,第一节 税收基本知识,四、我国目前的税收体系 （一）我国目前税收体系的特点,房地产经济学
4、（第二版） 21世纪房地产系列教材,复税制,以流转税和所得税为主,中央税和地方税相结合,（二）我国现行的税制,第二节 我国的房地产税收,一、我国房地产税收的历史沿革 房地产税收是指以房地产（包括土地和房屋）为课税对象的诸多税种的总称。 （一）民国及以前的土地税制 （二）新中国成立以来我国的房地产税制,房地产经济学（第二版） 21世纪房地产系列教材,第二节 我国的房地产税收,二、目前我国房地产税收现状 目前我国在房地产开发、经营、交易和使用过程中涉及的税收有以下九种。 （一）城镇土地使用税 该税是国家为了促进城镇土地的合理使用，按照土地的等级和数量，对城镇范围内的土地使用者征收的一种税。 应纳税
5、额=纳税人实际占用的土地面积适用税额标准,房地产经济学（第二版） 21世纪房地产系列教材,第二节 我国的房地产税收,（二）耕地占用税 该税是为了保护稀缺的耕地资源，通过提高占用耕地成本的方式而达到减少耕地占用的目的，向耕地的占用人征收的一种税。 应纳税额=纳税人实际占用的耕地面积适用税额标准 （三）土地增值税 土地增值税的计税依据是以纳税人在转让房地产后得到的收入增值额为基础的。 应交税额=（各部分增值额相应税率）,房地产经济学（第二版） 21世纪房地产系列教材,第二节 我国的房地产税收,（四）城市维护建设税 开征此税的目的在于扩大和稳定城市维护建设资金的来源，加强城市的维护建设。该税采取地区
6、差别比例税率。 （五）房产税 房产税是以房产为征税对象，依据房产价格或房产租金收入向拥有房产的单位和个人征收的一种财产税。 房产税应纳税额=计税依据适用税率,房地产经济学（第二版） 21世纪房地产系列教材,第二节 我国的房地产税收,（六）契税 契税是房屋所有权或者土地使用权发生转移时，向产权承受者征收的一种税。 （七）城市房地产税 城市房地产税是对规定范围内的城市房地产征收的一种税。其计税依据有两种：一是以房屋价值为依据，二是以出租房屋的租金收入为依据。 房地产税应纳税额=计税依据适用税率,房地产经济学（第二版） 21世纪房地产系列教材,第二节 我国的房地产税收,（八）营业税 营业税是对我国境
7、内从事交通运输、建筑、服务业等第三产业的单位、企业、组织和个人，就其经营业务征收的一种税。 （九）企业所得税 中国的企业所得税是对中国境内所有企业的经营收入征收的一种税。 应税额=应纳税所得额税率 应纳税所得额=收入总额-准予扣除项目金额,房地产经济学（第二版） 21世纪房地产系列教材,第二节 我国的房地产税收,三、对我国房地产税收体系的展望 完善房地产税收体系，不断克服房地产税收体系中存在的问题，应考虑设置以下税种： 各地根据当地房地产市场存在的问题，恢复并提高原固定资产投资调节税中相应的房地产投资的税率 开征更具财产税属性的房地产税 增设空地税和包括房地产价值在内的遗产税,房地产经济学（第
8、二版） 21世纪房地产系列教材,第三节 海外房地产税收,一、海外土地课税 （一）以财产税为主的土地税 从量征收的土地财产税 从价征收的土地财产税 （二）以所得税为主的土地税 按总收益课征的土地税 按纯收益课征的土地税 按租赁价格课征的土地税 按估定收益课征的土地税,房地产经济学（第二版） 21世纪房地产系列教材,第三节 海外房地产税收,二、房屋课税 （一）房屋财产税：以房屋的数量或价值为计税标准而征收的房屋税，可以分为从量和从价房屋税。 （二）房屋收益税：对出租房屋按其租金的一定比例征收的税。 （三）房屋消费税：以房屋使用者对房屋的消费为计税依据征收的一种税。,房地产经济学（第二版） 21世纪
9、房地产系列教材,第三节 海外房地产税收,三、海外房地产税收 （一）房地产保有税：政府对房屋的所有者按期、经常性征收的一种财产税。 一般房地产保有税 政策型房地产保有税 混合型房地产保有税 （二）房地产流转税：在房地产发生买卖、赠与、继承等转移行为时，大多数国家都对其转让的收益课税。 房地产有偿转移课税 房地产无偿转移课税,房地产经济学（第二版） 21世纪房地产系列教材,第三节 海外房地产税收,四、海外房地产税收发展的特点 （一）以征收财产税和所得税为主 （二）房地产税多为地方税 （三）房地产税收体现政府的政策和意图,房地产经济学（第二版） 21世纪房地产系列教材,纳税人 税收效应 税收原则 房
10、地产税收 土地税 房屋税 财产税 所得税,房地产经济学（第二版） 21世纪房地产系列教材,关键术语,什么是税收？税收具备哪些特点？ 什么是税收的效应？税收具备哪些基本原则？ 简述我国目前税收体系的一般特点。 简述新中国成立以前我国不动产税收发展的历史。 目前我国税收体系中有哪些项与房地产有关？你认为当前我国房地产税收体系中还有哪些不完善的地方？,房地产经济学（第二版） 21世纪房地产系列教材,复习思考题,6. 针对当前国内房地产市场的现状，你认为将房地产税收政策作为一种政府宏观调控工具，稳定并理性发展房地产市场，应采取哪些措施？ 7. 试论述当代海外国家房地产税收制度的特征。 8. 什么是房地产保有税？开征该税对稳定我国当前的房地产市场有何意义？ 9. 试论述房地产流转税所体现的经济意义。 10. 结合当前海外税收制度的特点和发展趋势，试论述如何进一步完善和发展我国房地产税收体系，使之真正体现政府宏观调控市场的意图。,房地产经济学（第二版） 21世纪房地产系列教材,
