居住规划与房产投资ppt课件

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1、第五章 居住规划与房产投资,授课大纲 租房或购房决策 购房与换房规划 我国的房产制度 房产投资,租房或购房的决策 租房或购房的优缺点 租房或购房的决策方法 租房或购房决策的影响因素 居住规划流程图,1.1 租房和购房的优缺点 租房的优点 租房的缺点 购房的优点 购房的缺点,1.1.1 租房的优点 有能力使用更多的居住空间 比较能够应对家庭收入的变化 资金较自由，可寻找更有利的运用渠道 有较大的迁徙自由度 瑕疵或毁损风险由房东负担 税负较轻 不用考虑房价下跌风险,1.1.2 租房的缺点 非自愿搬离的风险 无法按照自己的期望装修房屋 房租可能增加 无法运用财务杠杆追求房价差价利益 无法通过购房强迫

2、自己储蓄,1.1.3 购房的优点 对抗通货膨胀 强迫储蓄累积实质财富 提高居住质量 信用增强效果 满足拥有自宅的心理效用 同时提供居住效用与资本增值的机会,1.1.4 购房的缺点,缺乏流动性：要换房或是变现时，若要顾 及流动性可能要被迫降价出售。 维持成本高：投入装潢虽可提高居住品 质，也代表较高的维持成本。 赔本损失的风险：包括房屋毁损风险，房 屋市场价格整体下跌的系统风险与所居住 社区管理不善造成房价下跌的个别风险。,1.2 租房或购房的决策方法, 年成本法 净现值法,1.2.1 年成本法,租房年成本=押金机会成本率+年租金 购房年成本=首付款机会成本率+贷款余额贷 款利率+年维修费及税金

3、+折旧 比较租房或者购房的年成本,成本小的更为划算 购房后总价固定，如果贷款利率不变,随着每年还 款，贷款余额逐渐减少,因此,购房年成本逐渐降 低；如果将来房租不断上涨,则租房年成本逐渐上升 年成本法只是基于当前状况的一个比较，在租房或 者购房决策时还应该考虑将来的其他因素的改变， 比如房租是否呈增长趋势，房价是否呈增长趋势,年成本法案例,张亮看上了一套100平米的住房，位于杭州 市西湖区教工路附近，该住房可租可售。如 果租房，房租每月5,500元， 以1个月房租作 为押金。如果购房，总价120万元，可申请60 万元贷款，房贷利率为6%，自备首付款60万 元，押金与首付款机会成本均为3%。 问

4、：该房屋应该租还是购？,年成本法案例,租房年成本： 5,500元125,500元13% 66,165元购房年成本： 60万元3%60万元6%=54000元 购房的平均年成本为54,000元，比租房 年成本66,165元低。,年成本法其他考虑因素 维修和折旧,房屋维护成本: 由购屋者负担，愈旧的房屋维护成本愈高。本例新屋预期维护成本为5000元。 房屋折旧成本: 同样的地段新旧房有一定的价差，这就是房屋折旧成本具体的显现。设该地段全新屋与一年屋的价差为每平米240元，折旧率2%。本例折旧成本为24000元。以上例而言，考虑上述二项因素后，购房的平均年成本83000元，反而比租房年成本66165元

5、高25%。,若房价在未来看涨，那么即使当前算起来购房年成 本高一点，但是，未来出售房屋的资本利得也可能 弥补居住期间的成本差异。以上例而言，租房年成 本率66,165元1,200,000元5.5%，购房年成本 率83,000元1,200,000元6.9%，差距只有 1.4%。若计划住5年，(1+1.4%)5-17.2%，只要房价 可能在5年内涨7.2%以上，购房仍然划算。 若大家都预期房价会进一步下跌，而宁可租房不愿 购房，则租房年成本高于购房年成本的情况也有可 能会发生。因此，比较租房与购房哪种划算，决策 者对未来房价涨跌的主观判断也是重要因素。,年成本法其他考虑因素 未来房价上涨,1.2.

6、2 净现值法（NPV）,考虑在一个固定的居住期间内，将租房及购房的现金流 量还原成现值，比较两者的净现值较高者为划算。可以 使用EXCEL的NPV财务函数进行分析。 NPV计算时只考虑现金流量，在年成本法中计算的租房 押金利息与购房折旧成本由于并非实际现金流出，所以 不用作为现金流出；在年成本法中房贷只计利息，净现 值法中房贷计算的是本利平均摊还额。 比较租房和购房的净现值，净现值大的更为划算。,净现值法案例 若张亮已确定要在该处住满5年，如果租房， 月房租每年增加500元，第五年底将押金5,500元 收回；如果购房，房价120万，维护成本第一年 5,000元，以后每年提高5,000元，假定该

7、住房在 第5年末能以125万价格卖出。（假定折现率为 3%）,租房NPV的计算,租房的净现值：假定租金每年支付一次，期初支付: CF0=押金+第一年租金=-5,500 -5,50012=-71,500 1 CFj=第二年租金=(-5,500-500) 12=-72,000 2 CFj=第三年租金=-5,500+2(-500)12=-78,000 3 CFj=第四年租金=(-5,500+3(-500)12=-84,000 4 CFj =第五年租金=(-5,500+4(-500)12=-90000 5 CFj=取回押金=5,500 3i， NPV=-367,017,购房NPV的计算,购房的净现值：

8、假定首付款期初支付，购房的房贷本利为每年还一次，期末支付，维修成本也在期末支付。 CF0=首付款=-600,000 每年房贷本利摊还=PMT(6%,20,600000)=-52,310.7 五年后房贷余额=PV(6%,15,-52310.7)=508,055 CFj =第一年房贷本利摊还+第一年维护成本=-52,311-5,000=-57,311 CFj =第二年房贷本利摊还+第二年维护成本=-52,311-10,000=-62,311 CFj =第三年房贷本利摊还+第三年维护成本=-52,311-15,000=-67,311 CFj =第四年房贷本利摊还+第四年维护成本=-52,311-20

9、,000=-72,311 CFj=第五年房贷本利摊还+第五年维护成本+第五年底房屋出售额-第 五年底房贷余额=-52,311-25,000+1,250,000-508,055=664,634 3i，NPV=-266,902 -266,902-367,017，购房净现值比租房高，购房划算。 合理的折现率应在首付款资金机会成本3%与房贷利率6%之间，可做 敏感性分析，同时未来的房价变化有不可预测性，所以可做不同房价 预期下的净现值分析。,租房与购房NPV的计算,不同售房价格预期的租购房比较,1.3 租购房决策影响因素,房价成长率：房价成长率越高，购房越划算 房租成长率：房租成长率越高，购房越划算

10、居住年数：居住时间越长，购房越划算 利率水平：利率水平越高，租房越划算 房屋的持有成本：房屋持有成本越高，租房 越划算 租房押金：押金水平越高，购房越划算,1.4 居住规划流程图,http:/ 购房与换房的规划, 购房规划 换房规划 其他房产规划应该考虑的因素 特殊的房产规划,2.1 购房规划 购房规划的流程 测算可负担的房价 年收入概算法 目标精算法 购房区域的选择,2.1.1 购房规划的流程,2.1.2 测算可负担房价 年收入概算法,购房前首付款的筹备与购房后贷款的负担，对家庭现金流量与生活水准的影响长达数十年。不能陷入低首付款的陷阱，买自己负担不起的房子。可以下列公式概算可负担的房屋总价

11、： 如果房贷前期只偿还利息， 则最高可负担房价=（年收入 可负担房贷比率）/ 房贷利率 /贷款成数 如果房贷是本利平均摊还： 则可负担房价= PV （I，N，PMT）/贷款成数。 其中， I：房贷利率，N：贷款年限， PMT：年收入 可负担房贷比率 从公式可知，同样的收入，房贷利率越低，可负担房价越高；可负担房贷比率越高，可负担房价越高。一般而言，依房贷负担计算的房价上限，约为年收入的5-8倍。,年收入概算法案例,小林年收入10万，其中30%可用来缴房贷， 假设前几年只缴利息，房贷利率6%，贷款期 限为20年，贷款成数70%。,如果前几年只还利息： 则最高可负担房价 =（10万 30%）/ 6

12、% / 70%=71.4万，为年 收入的7.14倍。前提是预先准备21.4万的首付款。,如果本利平均摊还： 可负担房价： P（6%，20，- 10 30% ）/70% =49.2万，不到年收入的五倍。 前提是预先准备14.8的首付款。,2.1.2 测算可负担房价 目标精算法,可负担房价PMT11-(1+y)/(1+r)n/(r-y) (1+r)n+ FV（r，n，0，A） + PV（i，m，PMT2 ） r投资报酬率，n离购房年数 PMT1=当前年收入负担比率 A=当前可配置于购房用途的净资产 i房贷利率，m房贷年数 PMT2本利摊还年供额=FV（y,n,0,-PMT1） y = 收入成长率,

13、目标精算法案例,假定小林年收入为10万元，收入成长率5%，当前净资产15 万元，收入的30%用于储蓄自备款与负担房贷的上限。小林 打算5年后购房，投资报酬率8%，贷款年限20年，利率 6%，届时可以负担的房价为： 自备款储蓄部分PMT1 1-(1+y)/(1+r)n/(r-y) (1+r)n =30,000元1-(1+5%)/(1+8%)5/(8%-5%)(1+8%)5=193047元 自备款投资部分= FV(r,n,0,A)=FV(8%,5,0,-150000)=220,399元 PMT2=FV(y, n, 0, PMT1)=FV(5%,5,0,30000)=-38,288元 贷款部分PV(

14、i,m,PMT2 ) =PV(6%,20,-38288)=439,160元 可购房总价=193,047+220,399+439,160= 852,606元 可以买大约85万元的房子,2.1.3 购房区域的选择(以杭州二手房屋为例),城乡新建住宅面积和居民住房情况 资料来源：中国统计局,2.2 换房规划,换房能力测算 换房的步骤 先买后卖 先卖后买 房涯规划表,2.2.1 换房能力概算,需筹首付款=新房净值-旧房净值=(新房总价-新房贷款)- (旧房总价-旧房贷款)。如旧房值60万元，贷款尚有30万 元，新房值100万元，拟贷款60万元，应筹首付款=(100 万元-60万元)-(60万元-30万

15、元)=10万元。此时要考虑的 是，手边可变现的资产有无10万元，及未来是否有负担 60万元房贷的能力。 以6% 的利率来算，每月只付利息就要3,000元，因此月 收入应在10,000元以上才考虑换房。购房不是理财的唯 一目标，若把所有的资源全部用来于购换房需求，会耽 搁子女教育金或退休金的筹措时，可在准备充分前暂时 租房。,换房案例,假定小林25岁时开始工作，工作10年后 购房100万，投资报酬率8%，房贷利率 6%，贷款20年，贷款六成，居住10年后 换房200万，假设旧房届时按原价出售， 各阶段所需储蓄或房贷年供额为多少?,换房案例,第一段：25岁到35岁储蓄，年储蓄 PMT(8%,10,0,400000)=-27611.80元 第二段：35岁到45岁还贷款，年供额 PMT(6%,20,600000)=-52310.73元 第三段：45岁后换房，届时旧房房贷余额 PV(6%,10,-52310.73)=385011.53元 出售旧房后净收入：1000,000元-385011.53元=614988.47元 新房贷款需求：2,000,000元-614988.4