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1、中街水晶城小区基本情况“中街水晶城”是由圣帝置业（合肥）有限公司开发建设的，坐落在风景秀丽的上派河伴，有着优久历史的名镇肥西县上派镇。占地面积达290亩，约172719平方米，东至新华街，西至青年北路，南至人民路，北至肥西县政府，背靠县政府，地处交通要塞，城中核心地段。滨湖新区、经济技术开发区和高新技术开发区三区环绕，银行、医院、学校、会所、购物休闲与一体大型综合主流社区，十万人的川流不息，造就了该物业区域的商机和财富的传奇。项目建筑面积将近52.5万平方米，其中住宅建筑面积和达39万平方米（含高层34万平方米，小高层和多层6万多平方米，商业建筑面积达7.3万多平方米，地下面积4.5万平方米）
2、，配有地下停车场和大型超市。项目配有楼宇对讲系统、门禁系统、地下仓库IC卡管理系统、小区周界红外报警系统、闭路监视系统、高层供水系统、消防自动报警系统以及区域背景音乐播放音乐系统等。二期、三期实行封闭管理，出入口二期3个、三期2个，消防通道8个，水景1个，总水景观面积12000平方米。项目一期回迁将开工建筑面积7.3万平方米，其中住宅面积3.5万平方米，商业建筑面积3.8万平方米为敞开式自由商业区，拥有得天独厚的商业地理位置和先天的商业氛围。整个项目开发建筑周期为五年，分三期建成，项目一期已于2009年6月开工建筑，二、三期分别于明年开工兴建，项目完成后其真正是肥西区城标致性的生活住宅及商贸综
3、合大型社区。具体包括以下：一、小区配套附属配套近5500 m2，如；幼儿园2500 m2、会所2000 m2、物管1000m2、以及游泳池1000 m2、水景12000 m2）等； 二、四至单位名称：东至（新华街） 南至（人民路） 西至（青年北路） 北至（肥西县政府）三、绿地面积总计69086平方米四、建筑小品有 3项目，其中水景12000 m2，容积14000m3 五、停车场共有3150个泊位，其中地下车库2200个车位，地面泊位 945个均以建成实有数计算六、房屋套数情况：共 3748套 其中:1、住宅3336套2、商业门面412套 七、小区围合情况1、 一期为敞开式商业区，二期设出入口三
4、个，三期设两个人行出入口； 2、车行、人行出入口有5个 3、消防通道有8个 4、门护值班室设置 6个 八、小区智能监控系统情况1、各系统配置国家标准配置,各设置情况,每户设置到位 ，小区物业的各 主要出入口及周界,防护有越界红外、监视等配置2、车库及主要部位有红外线监控3、通信联络情况采取可视对讲的联络方式4、背景音乐设置情况：九、小区照明情况1、总配置45千瓦2、高杆灯 180盏 3、低杆灯 206 盏 4、单杆灯 110 盏 十、设备情况；1、电梯80部，产地是快捷奥地斯，维修期1年时间，技术资料齐全 ，能有效提供居住户的使用( 商铺、多层没有 电梯 )2、有2个泵房，共有 14 台水泵
5、型号十一、市政工程情况1、路面共有52000 m2平方米2、上水管道、主管道共有12000 米3、下水管道共有20190 米 4、化粪池共有80个，总计容积 4800立方米5、阴井 286个十二、公共部位情况1、屋面总计4万m22、200个楼梯道，层数各有6、11、183、楼道照明每个灯配置 25 W，共 层4、楼道开关是声光控或选用触摸延时开关.5、公用电表 1、7、13分布情况，采用集中抄表的形式6、公用水表134只 (商铺、消防、绿化、排污等 )分布情况，二次供水从五层开始7、自行车、摩托车库存车库2100 平方米8、公厕分布情况共有 1 个3、通信联络情况采取可视对讲的联络方式4、背景
6、音乐设置情况：十、小区照明情况1、总配置23千瓦2、高杆灯 盏 3、低杆灯 盏 4、单杆灯 盏 十一、设备情况1、电梯60部，产地是快捷奥地斯，维修期 时间，技术资料有 ，能校供( )2、水泵 部，有2个泵房，共有 台水泵 型号十二、市政工程情况1、路面共有30000 m2平方米2、上水管道、主管道共有 米3、下水管道共有 米 4、化粪池共有60个，总计容积 M5、阴井 个十三、公共部位情况1、屋面总计43万m22、180个楼梯道，层数各有6、11、183、楼道照明每个灯配置 W，共 层4、楼道开关是 样，最好用触摸延时开关.5、公用电表 分布情况.6、公用水表多少( )分布情况.7、自行车、
7、摩托车库存车库 平方米8、公厕分布情况共有 个二、物业管理方案第一节 公司简介公司注册资本300万元，是具有国家三级资质和具有独立法人资格专门从事物业管理的公司。公司具有各类专业管理服务人员481人，具有中级以上职称的管理人员、工程技术人员31人，公司经理和部门经理取得中国物业管理企业经理岗位证书，管理员取得从业人员岗位证书，6人取得ISO9001质量体系内审员资格证书。公司于2008年底导入了ISO9001国家质量体系运作。目前公司受委托，按合同服务的物业类型有商业区物业服务、住宅区物业服务和厂区物业服务。现服务的总面积1085589万平方米。公司一贯遵循“热情服务、精细管理、以人为本”的宗
8、旨，优质、高效、规范化的科学管理，人性化的服务，使居住在我公司服务的小区业主心情舒畅、事业更发达。公司制定了一套行之有效的管理制度，要求所有从业人员自觉地按照公司编制的质量手册、制度、文件、作业指导书。如：管理处工作手册、管理人员工作指导书、维修工作人员作业指导书、秩序维护员工作指导书、消防工作指导书、卫生绿化工作指导书及各类指导书，是我公司从事物业服务工作的规范标准。为业主（使用人）提供一流的优质服务，按照公司编印的物业服务文明礼仪准则对待业主，依员工守则规范员工的言行及工作态度，促使全体员工自觉养成处处视业主（使用人）所急需、想业主所想，真心真意地为业主服务。做业主的知心人，物业服务的可靠
9、者，当好本小区的好管家。平时培训教育时把我公司的“公平、诚信、优质、和谐“的企业精神体现在物业服务工作中，认真落实公司的质量方针：规范管理、优质服务、不断进取、追求卓越，使各项工作在当初就树立起品牌意识，高标准、严要求；贯彻公司的经营方针：品牌楚天、效益楚天，以优质服务创信誉、以规范经营创效益、以开拓进取谋发展。本小区是一个容住宅、经营为一体的高档综合小区。我公司秉用一级服务标准，对该小区实行高标准的管理模式实行服务。做到对小区的现有设施设备的管理，做到百分之百的努力，使“中街水晶城”锦上添花、好上加好，从而达到物业的保值增值，使该小区达到环境效益、社会效益、经济效益的提高，使政府、业主、企业
10、三满意。第二节 小区物业服务方案肥西“中街水晶城”是一个高档住宅小区，无论是整体规划、局部设计还是工程质量，都属高水准、高档次的一流建筑，其宏大的规模、气势有着极高雅的品位和理念，使人赞叹不绝。该项目建成后，可以说是肥西县上派镇乃至周边区域一个标致性建筑，使整个肥西的居住档次向前提搞了一个台阶，能够为这样的建筑楼群进行管理和服务， 是我们物业公司最大的荣幸和骄傲。并不负众望，一定能够肩负起这一重任。针对这一高档小区管理的各个要素，我们进行了深入广泛的研究和分析讨论，在充分了解该物业的特点、未来主人的特点的基础上，提出了物业服务的工作面临的难点和重点，从而确定了我们的事例构想和管理策划思路，进一
11、步完善本小区的管理方案，在具体实践工作中做到精益求精，依法选用一个模式，发挥两大优势，确保三项目标，把好五个关口。选用一个管理模式：自接管之日起，我们采用ISO9002国际认证的质量体系，对本小区实行质量、专业、一体化的服务，达到社会效益、环境效益和经济效益的提高。通过规范管理、高效的服务，创建文明礼貌的工作环境。服务的理念：业主是朋友、服务是核心、安全是生命、文化是灵魂、诚信是资产，准军化管理。依据物业管理条例、政策以及法律法规和服务合同的约定认真履行职责，给小区的服务带来崭新的面貌。不仅适应了业主的生活需要，而且实现了安居乐业、创建和谐社区的巨大政治效益和社会效益。该小区是高层次的知识型居
12、住人群。人文气息浓厚、商业氛围好、交通便利，各项配套服务齐全。 就决定了他们对周围环境的要求，对精神文明及高层次的文化追求都很高，这也就阐明了从事该小区服务的物业管理公司必须站高角度、放远眼光、切准特点，有的放矢，注意在高雅、和谐、文明、环境等方面开动脑筋，做好文章。采用科学、规范、专业的管理模式，正好与之吻合。所以，采用ISO9002的质量服务体系应该是适合的、可行的，也是能够受广大业主欢迎和拥护的。二、发挥两大优势（一）技术优势公司是由有着十几年物业管理服务工作经验的专业人员等组建而成立的一个专业物业服务公司，对于物业管理过程中的各个环节都比较熟悉。有从事于多年物业服务的专营公司的工作人员
13、有对生活住宅、商业等综合性的物业管理服务工作有得天独厚的优势，一是验收交接方便；二是咨询方便；三是技术支援方便；四是协调合作方便，我公司将充分利用发挥这些优势，办好相关事宜，将其转化为管理效益。第一早介入，早衔接，早展开。对物业主体竣工验收的项目，特别是重要设备设施、地下管网以掌握全貌，明确管理重点、难点，较早做到心中有数；对后期建设安装的工程立即介入和参与竣工综合验收；对移交的项目以及有关事务早做计划安排。对项目开展管理应做充分的准备。做到早部署、早安排，以缩短接管准备时间和过程，使其按期顺利交接验收，交付工作。第二紧密合作，高效办理保修事务。业主入住初期，物业难免存有一些小障碍、小问题，这
14、些问题又极有可能与装修过程中造成的问题结合在一起，极易造成扯皮现象，如何顺利度过这一磨合期，我公司有这一工作的经验，会采取有效的协调措施、早检查，及时维修、及时协调，用最快的速度和最好的效果为业主提供一个理想的物业，保证业主正常生活的需要。第三精心组织，周密计划设备的管理与保养事宜。该小区各种设备繁多、复杂，稍有问题，即会造成各种障碍给业主带来不便。设备管理尤其是电梯、消防、配电房（箱）、供水管理，可谓是物业的心脏和命脉所在，这也是高层管理和多层管理的最大区别。我们将会走好三步：一是搞好技术培训，尽快熟悉、掌握各项设备的操作规程和使用方法；二是按照设备的性能特点和技术要求，规范管理，确保管在要害处，并最大限度避免差错事故，最大限度地获取使用效益；三是科学制订三年养护计划，精心组织技术保养，大的维保活动请厂家现场指导，确保万无一失，最大限度地延长各项设备的正常运行和使用寿命。我公司物业管理工作人员大部分同志一直从事住宅小区的物业服务工作。在长期的住宅管理和住宅服务以及商业服务的过程中，已积累了一整套的经验，基本形成了自己的成熟工作经验和规范的工作模式。这与该小区服务需要是相符合的，大部分同志管理过的小区都分别达到国家、省、市物业管理先进小区。
