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1、营销策划报告 目录泓泰国际公寓营销策划报告第一部分 市场分析2一、益阳市2006年国民经济和社会发展情况3二、益阳市2007年前三季度经济形势分析及全年预计10三、2007年上半年城镇居民收入与消费情况14四、2007年益阳市房产市场形势分析17五、益阳房地产市场环境分析19六、益阳房地产消费者市场分析21第二部分 项目情况分析23一、发展商基本情况24二、项目发展意图24三、地块基本状况25第三部分 项目市场定位28一、目标市场定位29二、目标客户群定位与细分30第四部分 营销策略34一、营销目标35二、项目建设进度安排35三、销售计划与销控策略36第五部分 整合推广策略41一、项目LOGO
2、展示42二、推广原则和思路43三、推广定位44第一部分 市场分析第一部分 市场分析一、益阳市2006年国民经济和社会发展情况2006年，全市加快推进新型工业化，积极开展新农村建设，努力建设和谐益阳，全市经济发展加快，质量效益显著提高，发展后劲不断增强，人民生活进一步改善，社会事业全面发展，实现了“十一五”的良好开局。(一)、综 合1、国民经济加速发展，综合实力明显增强2006年，全市生产总值为336.19亿元，增长12%，比上年快0.7个百分点。其中第一产业增加值89.16亿元，增长7%；第二产业增加值102.2亿元，增长16.5%；第三产业增加值144.83亿元,增长12.3%。全市生产总值
3、一季度、上半年和前三季度分别增长11.8%、12%和11.8%，且波动幅度较小。按常住人口计算，人均生产总值为8088元，增长11.7%。2、经济结构继续改善2006年，在全市生产总值中,三次产业结构由上年的28.128.643.3改善为26.530.443.1，其中第二产业增加值占全市生产总值的比重提高1.8个百分点。3、工业化、农业产业化和城镇化取得新进展工业保持较快增长，全部工业增加值增长19%，对经济增长的贡献率为37.9%，推动经济增长4.5个百分点。工业占GDP比重为26.1%，比上年上升2.1个百分点。完成高新技术产值38.75亿元,增长24.9%。农业产业化进程稳步推进。优质稻
4、米、林纸竹板、水产畜禽、棉麻纺织、油蔬茶果五大产业链基地面积突破1000万亩，新增省级龙头企业3家，市级龙头企业39家，新发展农民专业合作组织94个。城镇化进程逐步加快。2006年城镇化率35%,比上年提高2.6个百分点。4、市场物价稳中趋升全年商品零售价格同比上涨2.5%。居民消费价格同比上涨2.6%，其中，消费品价格上涨2.9%，服务项目价格上涨1.5%。在居民消费价格中，食品价格上涨3.6%；烟酒及用品类价格上涨1.7%，家庭设备用品及维修服务上涨1.8%，交通和通信上涨1.2%；居住价格上涨8.6%，其中建房及装修材料价格上涨4.6%，水、电、燃料价格上涨12.6%。5、财政收入快速增
5、长全年财政总收入19.02亿元，比上年增长24.8%，实现了财政收入与GDP同步增长。地方财政收入11.59亿元，增长25.5%；上划中央“两税”5.28亿元，增长26.1%；上划所得税2.15亿元，增长18.7%。全年地方财政支出45.08亿元，增长45%。6、省市18件实事全面完成茅草街大桥完工通车；完成县到乡镇砼路面改造61公里，乡镇到村砼路面改造1368公里；完成农村中小学危房改造98所；新建城镇经济适用房26618平方米，城镇最低收入家庭廉租房竣工面积3100平方米；完成了中心城区10条小街小巷建设任务。 经济和社会发展中存在的主要问题是：经济总量仍然偏小，经济结构不够合理。工业化水
6、平低、经济增长方式粗放，完成节能、减排等约束性指标难度较大；社会保障覆盖面窄，保障能力不强，就业再就业形势仍然严峻；财政支出压力增加，县乡财政比较困难；发展环境有待进一步优化。（二）、农业（略）（三）、工业和建筑业1、工业生产持续快速增长2006年，全市全部工业增加值87.7亿元，增长19 %。规模以上工业企业451家，完成增加值60.5亿元，增长 25.9 %，其中轻工业增加值25.41亿元，增长24.6 %；重工业增加值 35.09亿元，增长26.8 %。重点产业不断壮大。六大重点产业增加值38.18亿元，拉动全市规模以上工业增加值增长13个百分点，对规模以上工业增长的贡献率为50.4%。
7、全市园区(国家及省级)规模以上工业企业54家，比上年增加32家，实现增加值11.38亿元，增长29.7%。全市新产品产值 7.02亿元，增长84.3%。2、骨干企业明显增加一批新建企业建成投产，一批重点技术改造项目完成。全市年产值超过亿元的企业有益阳电业局、纳爱斯、益阳火电厂、科力远、沅江纸业、柘溪水电站、橡胶塑料机械、资江电子、金利丰、惠同新材料、湘安钨业、东方水泥、明星麻业、辣妹子食品、德胜纺织等42家，比去年增加16家，这些重点骨干企业成为推动全市工业发展的主要动力。3、主要产品产量平稳增长全市规模以上工业企业原煤生产量32.6 万吨，增长15.3%；发电量64.42亿千瓦时，增长2.7
8、%；钢材产量8.04万吨，增长304.5%；十种有色金属 3.41 万吨，增长8.3 %；水泥412.55 万吨，增长22.3%；大米26.99万吨，增长 73.7%；纱4.61万吨，增长20.1%；机制纸及纸板33.75万吨，增长32.5%。4、工业经济效益水平不断提升全市规模以上工业企业产品销售率达99.8%。规模以上工业企业主营业务收入169.93亿元，增长33%；实现利税12.11亿元，增长 33 %；亏损面为11.3 %，比上年提高0.2个百分点。独立核算规模工业综合效益指数为143.4%，比上年提高19.3个百分点。有色金属冶炼及压延加工业、食品工业、专用设备制造业、造纸工业、纺织
9、工业、电力的生产和供应业、化学原料及化学制品制造业、竹木加工业、非金属矿物制品业、医药制造业10大行业新增利润1.31亿元，占全部规模以上工业新增利润的80.4 %.5、建筑业稳步发展全市具有资质等级的总承包和专业承包建筑企业112家，完成产值35.53亿元，比上年增长2.7%。其中建筑工程产值32.94亿元,安装工程产值 0.99亿元，其它产值1.6亿元。房屋建筑施工面积496.5万平方米。全员劳动生产率88834元，比上年增长8%。（四）、固定资产投资1、投资持续高位增长2006年，全市固定资产投资一直保持较好的发展态势，增长速度名列全省前列，完成全社会固定资产投资129.24亿元，比上年
10、增长40.8%，增幅居全省第二位。其中城镇以上固定资产投资95.93亿元，比上年增长38%。；农村固定资产投资33.32亿元，比上年增长49.2%。2、工业化进程继续推进全市完成工业投资61.39亿元，比上年增长64.8%，高出全社会投资增速24个百分点，占全社会固定资产投资的比重达47.5%，较上年提高7个百分点。全部工业投资中，六大优势产业投资44.42亿元，比上年增长70.5%。其中电力行业完成投资21.6亿元，比上年增长1.1倍；机械制造业完成投资7.23亿元，比上年增长1倍；纺织业完成投资5.09亿元，比上年增长94.6%。3、基础设施建设继续加强全市基础设施投资37.95亿元，比上
11、年增长70.2%。其中电力、燃气、水等能源生产和供应业完成投资23.06亿元，市政设施建设6.57亿元，水利建设投资2.36亿元，分别比上年增长1.1倍、1.1倍和74%。4、房地产市场产销两旺全市完成房地产开发投资17.23亿元，比上年增长58.8%。施工面积210.12万平方米，比上年增长84.6%；竣工面积89.82万平方米，比上年增长78.1%；商品房实现销售80.61万平方米，比上年增长85.9%；商品房空置面积6.87万平方米，比上年减少44.6%。（五）、国内贸易消费市场持续升温2006年，全市社会消费品零售总额131.51亿元，增长14.2%，扣除物价因素，实际增长11.4%，
12、增幅创近十年以来的新高。分地域看，城市消费品零售额49.88亿元，县及县以下零售额81.63亿元，分别增长16.4%和12.9%。分行业看，批发零售业零售额114.95亿元，增长14.1%；住宿餐饮业14.38亿元，增长16.2%；其他行业2.18亿元，增长7.8%。全市限额以上贸易企业零售额16.24亿元，增长21.7%，占贸易业的比重为12.4%。（六）、对外经济贸易和旅游（略）（七）、交通和邮电（略） （八）、金融与保险1、金融运行平稳2006年末，全市金融机构各项存款余额296.1亿元，比年初增长20%，全年新增49.48亿元。金融机构各项贷款余额170.2亿元，增长6.6%，全年新增
13、10.56亿元,其中短期贷款新增4.19亿元，中长期贷款新增5.8亿元。 2、保险事业快速发展全年保费收入8.94亿元，增长16%。其中：寿险7.06亿元，增长12.7%；产险1.88亿元，增长30.7%。（九）、科学技术和教育（略）（十）、文化、卫生和体育（略）（十一）、人口和环境保护 据测算，2006年末全市总人口为463万人，比上年末增加2.4万人。2006年全市人口出生率为10.60，死亡率6.55，自然增长率4.05。2006年末全市常住人口为416.2万人。 环境保护工作进一步加强。中心城区环境空气质量良好天数达到360天左右，区域环境噪声达到国家标准；全市工业废气排放量和废气中二
14、氧化硫排放量、工业废水排放量和废水中COD排放量、工业固体废物排放量与2005年持平，实现了增产不增污的目标；全市现有省级自然保护区3处，县级自然保护区2个，省级森林公园3处，省级地质公园1处，总面积为21.47万公顷,占全市国地面积的17.3%，生态环境质量呈现良性循环。全年造林面积1.07千公顷。全市森林覆盖率为50.6%，提高0.5个百分点。（十二）、人民生活和社会保障1、在岗职工年人均工资稳步增加全市在岗职工年人均工资为14978元，增长14.9%。社会保障改革有序推进，2006年末，全市参加养老保险的职工达21.7万人；参保企业离退休人员养老金社会化发放率达100%;参加基本医疗保险
15、的人数达29.60万人，增长13.6%；参加失业保险的人数21.94万人，增长8%；参加生育保险的人数18.93万人，增长20.1%；参加工伤保险的人数为10.46万人，增长2.6倍。低保覆盖面进一步扩大，全市享受城市低保补助的人数达9.1万人，4.89万人纳入农村低保范围。年内改扩建20所乡镇敬老院，重点扶建了市中心城区10个社区，全年发行社会福利彩票4200万元，筹集社会福利资金近420万元。2、城镇居民生活水平持续提高据抽样调查显示，2006年城镇居民人均可支配收入9138元，同比增加888元，增长10.8%。人均消费支出6985元，同比增加716元，增长11.4%。人均家庭总收入中，工薪收入6538元，增加812元；经营净收入999元，增加233元；财产性收入95元，增加24元；转移性收入1903元，减少52元。八大消费呈现“七增一减”的特征。其中：食品支出增长13.6%，衣着支出增长24.5%，居住支出增长5.7%；家庭设备用品及服务支出增长32.1%，医疗保健支出增长
